2019_CBS_10206 - Omgevingsvergunning - OMV_2019109842. Brederodestraat 29 . District Antwerpen - Weigering

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1.      de gemeentelijke projecten;

2.      andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          6/3/1936: vergunning (18#4581) binnenveranderingen;

-          30/12/1955: vergunning (18#34726) winkelpui veranderen.

Vergunde/vergund geachte toestand

-          winkelhuis van 4 bouwlagen onder een zadeldak in gesloten bebouwing;

-          vergund geacht voor 2 woonentiteiten.

Huidige toestand

-          handelsgelijkvloers;

-          zowel op de 1ste als 2de verdieping is een woonentiteit ingericht.

Gewenste toestand

-          uitbreiding van de achterbouw en de dakverdieping;

-          inrichting van een aparte, gelijkvloerse winkelruimte;

-          4 wooneenheden:

• gelijkvloerse studio met een netto-oppervlakte van circa 33m²;
• éénslaapkamerappartement op de 1ste verdieping met een netto-oppervlakte van circa 68m²;
• studio op de 2de verdieping met een netto-oppervlakte van circa 48 m²;
• studio in de daklaag  met een netto-oppervlakte van circa  en 38m².

Inhoud van de aanvraag

-          volumeuitbreiding van de achterbouw op de 1ste en 2de verdieping;

-          omvormen van zadeldak naar mansardedak;

-          inrichten van het gelijkvloers met een zelfstandige winkelfunctie vooraan en een studio achteraan;

-          inrichten van de 3 bovenliggende bouwlagen met telkens één woning en een buitenruimte;

-          de voorgevel blijft ongewijzigd.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied met culturele, historische en/of esthetische waarde. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.) In gebieden en plaatsen van culturele, historische en/of esthetische waarde wordt de wijziging van de bestaande toestand onderworpen aan bijzondere voorwaarden, gegrond op de wenselijkheid van het behoud. (Artikel 6 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.)

(Ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'. Het gewestplan kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar PLANNING > Plannen > Bestemmingsplan > Gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.
 

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Toegankelijkheid publieke gebouwen)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende  punten:

• Artikel 6 Harmonie en draagkracht: de indeling van het pand in 4 wooneenheden en een zelfstandige winkelruimte overschrijdt de draagkracht van het perceel;
• Artikels 40 en 41 Privaat gescheiden rioolstelsel en afvoerleidingen en Kenmerken aansluiting van de leidingen met het openbaar rioolstelsel: het is niet duidelijk of de aanvraag voldoet aan artikels 40 en 41 van de bouwcode.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.
 

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > OVERIGE REGELGEVING)
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het Rooilijndecreet.
 

Beleidsrichtlijnen in het kader van goede ruimtelijke ordening (overeenkomstig artikel 4.3.1, §2, 2° van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening)

-          BGO Wonen: de beleidsmatig gewenste ontwikkeling woninggrootte, woningmix en beschermen van eengezinswoningen (verder genoemd BGO Wonen), goedgekeurd door de gemeenteraad in zitting van 24 juni 2019.
(De BGO Wonen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De BGO Wonen wordt betrokken bij de beoordeling van de verenigbaarheid van de aanvraag met de goede ruimtelijke ordening.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

De aanvraag betreft het verbouwen en uitbreiden van een meergezinswoning met gelijkvloerse handelsruimte. Op basis van het advies van geacht vergund kan geconcludeerd worden dat er 2 woningen in het pand voor vergund geacht in aanmerking komen. Het advies betwijfeld de bestaande indeling en geeft geen positief advies voor een wooneenheid op de gelijkvloerse verdieping. Bijgevolg betreft de aanvraag een vermeerdering van het aantal woningen met 2.

Omdat er een functiewijziging op het gelijkvloers van detailhandel naar wonen wordt aangevraagd is de aanvraag voorgelegd aan de stedelijke dienst Ondernemen en Stadsmarketing (Invest). Zij brachten volgend advies uit:

“Het project omvat de renovatie en herinrichting van een meergezinswoning met een handelspand op het gelijkvloers. Het pand is gelegen binnen het kernwinkelgebied Brederodewijk zoals voorzien in de beleidsnota detailhandel.

Gelet op de ligging is de verkleining van de winkel niet aan te bevelen want slechts een voorbode om er een volledig appartement van te maken. De voorgestelde oppervlakte is economisch niet rendabel. Het volledige gelijkvloers zou beter als handelspand worden ingericht.

Voor het dossier wordt ongunstig advies gegeven.”

Dit advies wordt vanuit stedenbouwkundig oogpunt bijgetreden. De Brederodestraat wordt gekenmerkt door aaneengesloten bebouwing met op de gelijkvloerse verdieping telkens een commerciële invulling. Detailhandel en reca zijn kenmerkende functie op de gelijkvloerse verdieping en er wordt gewoond op de bovenliggende verdiepingen. Het kernwinkelgebied Brederodestraat is belangrijk omdat het nog steeds de wijk voorziet van dagelijkse voorzieningen. In de beleidsnota wordt de Brederodewijk omschreven als een ‘essentiële wijk’. Kleine wijkcentra zijn van cruciaal belang voor de leefbaarheid van deze wijk. Wanneer er telkens winkelpanden worden omgevormd naar wonen, verliest de Brederodestraat haar nut en aantrekkingskracht als kernwinkelgebied, wat in strijd is met de stedelijke visie hierover. Het ongunstige advies van Invest, conform  de beleidsnota Detailhandel Antwerpen, benadrukt de noodzaak om winkelpanden te beschermen tegen (gedeeltelijke) omvorming ervan naar een woonfunctie.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

De bestaande achterbouw wordt op de verschillenden niveaus uitgebreid. Tegen de bestaande, vertrapte, scheidingsmuur met de linkerbuur worden volumes opgetrokken waardoor de oppervlakte van de woningen op de verdiepingen toeneemt. Op de 1e verdieping wordt een terras voorzien tegen de scheidingsmuur en op de 2de verdieping een hoofdzakelijk uitkragend terras. Dit uitkragend terras is niet kenmerkend voor de buitenruimtes in de omgeving en veroorzaakt zijdelingse zichten waardoor privacy op een onaanvaardbare manier wordt geschonden. Bijgevolg is deze buitenruimte onaanvaardbaar. Het ingediende bezwaar bevestigt dit. Buitenruimtes dienen binnen het volume te worden voorzien.

Omdat er tegen de vertrapte scheidingsmuur wordt gebouwd, ontstaat er een vreemde aaneenschakeling van oude- en nieuwe volumes in het pand. Dit leidt tot een onsamenhangend geheel van telkens kleine volume-uitbreiding zonder een logische opbouw van een achterbouw.

De kenmerkende opbouw van burgerwoningen, met voorbouw en entresol, wordt ook onderbroken. De dubbelhoge ruimte, die functioneel weinig meerwaarde heeft, is een voorbeeld van deze ondoordachte uitbreiding.

Visueel-vormelijke elementen en cultuurhistorische aspecten

Het pand is gelegen in CHE-gebied. Daarom is de aanvraag ter advies voorgelegd aan de stedelijke dienst monumentenzorg. Zij brachten volgend advies uit:

“Het gebouw maakt deel uit van een neoclassicistische ensemble van 4 burgerhuizen. De woning telt drie traveeën en drie bouwlagen onder zadeldak, met een bepleisterde en witgeschilderde lijstgevel. Dit type woning is het meest voorkomende in de 19de-eeuwse wijken van Antwerpen. De woning valt op door het centrale risaliet bekroond met een klassiek fronton. Verder de standaard neoclassicistische elementen: houten kroonlijst op klossen en consoles, imitatievoegen op de eerste verdieping, centraal balkon met balustrade en zware consoles, regelmatig geplaatste rechthoekige muuropeningen. Verbouwde begane grond, vernieuwd schrijnwerk. Het balkon op de tweede bouwlaag werd vervangen.

Het is een herkenbaar voorbeeld van de initiële bebouwing in de Brederodestraat.

De indeling van de woning gebeurde volgens de 19de-eeuwse standaard plattegrond, met een enfilade van kamers die allemaal in een zijdelingse gang met trappenhal uitkomen. De afwerking van het interieur, is voor dit pand niet overal meer gaaf bewaard of afgekast.

Omwille van de esthetische beeldwaarde van de bovengevel, de architecturale opbouw en de typologische samenhang met de aanpalende neoklassieke bebouwing wordt het pand als beeldondersteunend gecategoriseerd.

De geplande werken aan het interieur zijn aanvaardbaar vanuit oogpunt monumentenzorg. De omvorming van het pand tot meergezinswoning heeft een impact gehad op de indeling en op de interieuraankleding. Het overgebleven interieur lijkt sober maar de  foto’s en de omkasting van het interieur laten geen detailuitspraken toe. Waardevolle interieurelementen waaronder lijstplafonds, stucwerk, lambrisering, waardevol binnenschrijnwerk dient bewaard te worden.

De architecturale waarde van het pand en de stadslandschappelijk waarde dat het pand heeft voor de Brederodestraat maken dat er bijzondere welstandseisen gesteld worden voor wat betreft de gevelarchitectuur, materiaalgebruik en inpassing in het straatbeeld. Zo dient de mansardeverdieping uitgewerkt te worden als een pseudomansarde met een inclinerend voorste dakvlak en dakkapellen uitgelijnd op de onderste traveegeleding en bekleed met leien. Het balkon op de tweede verdieping zou best opnieuw vervolledigd worden zoals oorspronkelijk bedoeld met ballusters. De voorgevel inclusief de kroonlijst dient in een witte kleur te worden geschilderd. Het is jammer dat de benedenpui niet wordt aangepakt. Dit zou een meerwaarde zijn voor het pand en het neoklassiek ensemble waartoe het behoort. In het geval van een handelszaak kan er voor deze werkzaamheden beroep gedaan worden op de stedelijke handelspandenpremie.” 

Dit advies wordt vanuit stedenbouwkundig oogpunt bijgetreden. Het nieuwe mansardedak kan beter uitgevoerd worden als een pseudomansardedak met inclinerende voorste dakvlak en dakkapellen die uitgelijnd zijn op de onderste traveegeleding en bekleed met leien.

Het nieuwe mansardedak is geen verbetering voor de bestaande erfgoedwaarde van het pand.

Ook dient het balkon teruggebracht te worden naar de oorspronkelijk bedoelde ballusters.

Geadviseerd wordt om de aanvraag, mede omwille van deze opmerkingen, te weigeren.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

De aangevraagde verbouwingswerken vormen geen verbetering voor de leefkwaliteit van de woningen in het pand en leveren geen structurele vernieuwing van het gebouw. De hoogte van de uitbreiding op de eerste verdieping (4,78 meter) is niet in verhouding met de oppervlakte van de bureauruimte en doucheruimte. Hoge ruimtes hebben hun kwaliteit, maar bij een bureauruimte en douchecel werkt dit eerder negatief. Bovendien loopt de dubbelhoge ruimte deels over in de slaapkamer, wat leidt tot een vreemde interne aansluiting van de plafondhoogte.

De woning op de gelijkvloerse verdieping is enkelzijdig gericht en heeft slechts een bewoonbare netto-vloeroppervlakte van 33m², waardoor deze te klein is om te kunnen functioneren als een zelfstandige wooneenheid. Deze leefruimte legt een hypotheek op de bruikbare oppervlakte van de winkelruimte vooraan. Het is bovendien niet logisch dat de kleinste wooneenheid de grootste buitenruimte krijgt.

Bijkomend wordt opgemerkt dat de afvalberging in de kelder geen vrije hoogte heeft, conform artikel 21 van de bouwcode. Een afwijking is niet aanvaardbaar. Daarnaast is het niet duidelijk of de aanvraag een privaat gescheiden riool- en afvoerstelsel voorziet conform artikel 40 en 41 van de bouwcode. Hierdoor is de aanvraag strijdig met deze artikels.

Gelet op bovenstaande argumentatie wordt geconcludeerd dat het vermeerderen van 2 woningen en een handelsgelijkvloers naar 4 woningen en een handelsruimte, de draagkracht van het pand overschrijdt. De renovatiewerken zouden beter aangewend worden om de twee bestaande woningen te optimaliseren. In een nieuwe voorstel kunnen enkel strikt noodzakelijke volume-uitbreidingen worden toegelaten die een aanzienlijke verbetering vormen voor de woonkwaliteit van de 2 bestaande woningen en de belendende percelen.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Fietsenstalling

De aanvraag werd ter advies voorgelegd aan de stedelijke mobiliteitsdienst. Zij merkten op dat er onvoldoende circulatieruimte achter de fietsstalplaatsen werd voorzien. Er dient minstens 1,7 meter achter elke fiets voorzien te worden om de fietsen vlot te stallen. Hierdoor voldoet de aanvraag niet aan de inrichtingsprincipes, conform artikel 29 van de bouwcode. Een afwijking op dit artikel is niet toelaatbaar, aangezien de fietsen anders gestald worden op het openbaar domein. Ook daarom dient de aanvraag geweigerd te worden.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, omwille van onverenigbaarheden met stedenbouwkundige voorschriften en een goede ruimtelijke ordening.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

De aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, werden om hun standpunt gevraagd.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten

Bespreking van de bezwaren

Er werd één bezwaarschrift ingediend, voornamelijk handelend over.

1.      Privacyhinder: het bezwaar tegen inkijk vanaf de terrassen op de eerste en tweede verdieping. Het terras op de tweede verdieping komt tot voorbij de scheidingsmuur waardoor er inkijk ontstaat op de eigendom van Brederodestraat 27.

Beoordeling: Het klopt dat het terras op de tweede verdieping inkijk veroorzaakt in de eigendom van de Brederodestraat 27. In voorwaarden zal daarom opgelegd worden om het terras niet te laten uitkragen. Het is niet wenselijk dat achteraan het perceel nog volume toeneemt door het verhogen of verdieping van de bestaande scheidingsmuur. Het bezwaar is gegrond.