2019_CBS_10242 - Omgevingsvergunning - OMV_2019122276. Gitschotellei 84 . District Berchem - Goedkeuring

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1.      de gemeentelijke projecten;

2.      andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          geen relevante plannen beschikbaar.

Vergunde/vergund geachte toestand

-          gebouw bestaande uit 3 bouwlagen onder een plat dak;

-          er zijn 2 woonentiteiten in het pand gekend.

Huidige toestand

-          gebouw bestaande uit 3 bouwlagen onder een plat dak;

-          op gelijkvloerse verdieping en eerste verdieping bevindt zich een duplex-eenslaapkamerappartement;

-          op de tweede verdieping bevindt zich een eenslaapkamerappartement.

Gewenste toestand

-          gebouw bestaande uit 4 bouwlagen onder een plat dak;

-          gelijkvloerse verdieping ingericht als kantoor;

-          meergezinswoning met 3 woonentiteiten verdeeld over de bovenliggende verdiepingen.

Inhoud van de aanvraag

-          bouwen van een bijkomende dakverdieping voor een nieuw appartement;

-          voorzien van een dakterras vooraan de derde verdieping;

-          functiewijziging van het gelijkvloers naar een kantoor met een netto-oppervlakte van circa 57,5m²;

-          binnenveranderingen;

-          met betrekking tot de oppervlakte van de aangevraagde zelfstandige woningen zijn volgende gegevens beschikbaar:

• 1 twee-slaapkamerappartement met een netto-oppervlakte van circa 68,65 m²;
• 1 twee-slaapkamerappartement met een netto-oppervlakte van circa 67,07 m²;
• 1 één-slaapkamerappartement met een netto-oppervlakte van circa 55,28 m².

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.)

(Ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'. Het gewestplan kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar PLANNING > Plannen > Bestemmingsplan > Gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Toegankelijkheid publieke gebouwen)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• artikel 29 Fietsstalplaatsen en fietsparkeerplaatsen: de fietsstalplaatsen voldoen niet aan de inrichtingsprincipes;
• artikel 30 Autostalplaatsen en autoparkeerplaatsen: er dient 1 autostalplaats financieel gecompenseerd te worden;
• artikel 38 Groendaken: het nieuwe platte dak wordt niet als een groendak aangelegd;
• artikel 43 Septische putten: er is geen septische put getekend op de plannen, de aanvraag dient te voldoen aan dit artikel.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > OVERIGE REGELGEVING)
Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.

Beleidsrichtlijnen in het kader van goede ruimtelijke ordening (overeenkomstig artikel 4.3.1, §2, 2° van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening)

-          BGO Wonen: de beleidsmatig gewenste ontwikkeling woninggrootte, woningmix en beschermen van eengezinswoningen (verder genoemd BGO Wonen), goedgekeurd door de gemeenteraad in zitting van 24 juni 2019.
(De BGO Wonen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De BGO Wonen wordt betrokken bij de beoordeling van de verenigbaarheid van de aanvraag met de goede ruimtelijke ordening.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

Het pand is gelegen in woongebied. Het voorzien van een meergezinswoning met gelijkvloerse kantoorfunctie is inpasbaar in Gitschotellei.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

De bebouwing in de onmiddellijke omgeving wordt hoofdzakelijk gekenmerkt door 3 bouwlagen met een plat dak. In dit deel van de Gitschotellei komen ook enkele gebouwen voor met 4 bouwlagen en een plat dak. Ook het links aanpalende pand beschikt over vier bouwlagen.

De aanvraag betreft het uitbreiden van het pand met een daklaag (als een beperkt teruggetrokken verdieping) die hoger komt dan het bouwvolume van de linkerbuur. De daklaag wordt voorzien tot een bouwdiepte van 12,53 meter, wat circa 3,5 meter dieper is dan het hoofdvolume van de linkerbuur. Dit is onaanvaardbaar. Het voorgestelde dakvolume houdt geen rekening met een optimale bezonning en daglichttoetreding ten aanzien van alle verblijfsruimten in het gebouw, in de tuinen en in de omgeving..

De badkamer achteraan de gelijkvloerse verdieping wordt afgebroken, waardoor de koer met 3 m² uitgebreid wordt tot circa 21m². Dit wordt positief geadviseerd.

Het duplexappartement wordt opgesplitst in een kantoor met tuin en een appartement met een terras van circa 6m². Het volume van het appartement zonder terras op de tweede verdieping blijft ongewijzigd. Dit wordt positief geadviseerd.

Visueel-vormelijke elementen en cultuurhistorische aspecten

Bij de uitwerking van de daklaag wordt onvoldoende rekening gehouden met de context van de bestaande voorgevel.

De voorgevel van het dakvolume wordt bekleed met donkergrijze volkern gevelbeplating. Gelet op de rijkelijk gedetailleerde voorgevel in rood-bruine baksteen en zandsteen en gelet op de bebouwing in de omgeving is dit niet aanvaardbaar.

De daklaag is qua vorm, grootte, materiaalkeuze, plaatsing en kleur niet afgestemd op de architectuur van de totale constructie.

De gevelopening achteraan de eerste verdieping wordt uitgebreid tot een volwaardige toegang tot het terras. De raamindeling van het raam achteraan de tweede verdieping wordt hierop aangepast. Het nieuwe schrijnwerk wordt voorzien in donkergrijs aluminium. Gelet op de stedelijke context van de achtergevel is dit aanvaardbaar.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Om het ruimtecomfort van een woning te bewaken is het belangrijk dat het aantal slaapkamers in verhouding staat met het aantal beschikbare vierkante meters leefruimte per bewoner. Dit is niet het geval in het voorliggend project, waardoor de woongelegenheden onvoldoende wooncomfort bieden.

Op een oppervlakte kleiner dan 60 m² wordt onvoldoende woonkwaliteit gerealiseerd voor een een-slaapkamerappartement. Deze oppervlakte (vanaf 35 m²) kan hoogstens een studio herbergen. Indien het dakvolume vergund zou worden, kan hier maximaal een studio voorzien worden.

Op een oppervlakte kleiner dan 80 m² wordt onvoldoende woonkwaliteit gerealiseerd voor een twee-slaapkamerappartement. Deze oppervlakte (vanaf 60 m²) kan hoogstens een een-slaapkamerappartement herbergen.

De aanvraag betreft het vermeerderen van het aantal slaapkamers bij de appartementen op de eerste en tweede verdieping. In voorwaarden wordt opgelegd dat deze voorzien worden als een een-slaapkamerappartement.

Vooraan de daklaag wordt een perceelsbreed terras voorzien van amper 1m14 diepte. Er wordt onvoldoende afstand tot het dak van de rechts aanpalende buur voorzien om privacy-conflicten te voorkomen én voorgestelde diepte is niet praktisch bruikbaar.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Er werden voorlopig slechts 2fietsstalplaatsen ingetekend die niet voldoen aan de voorwaarden die opgesteld werden in de bouwcode. Voor de functiewijziging naar kantoor dient 1 kwalitatieve en afsluitbare fietsstalplaats voor personeel voorzien te worden. Dit wordt in voorwaarden opgelegd.

Indien het appartement op de derde verdieping zou worden vergund, dienen hiervoor minimaal 2 bijkomende fietsstalplaatsen voorzien te worden, conform artikel 29 van de bouwcode.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1.      de bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van 1e ingebruikname/exploitatie strikt na te leven;

2.      1 afgesloten fietsstalplaats te voorzien voor personeel bij de kantoorfunctie;

3.      maximaal 1 fietsstalplaats te voorzien in de inkomhal;

4.      een septische put te voorzien, conform artikel 43 van de bouwcode;

5.      na uitvoering van de werken moet voldaan zijn aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten opgelegd door de Vlaamse Wooncode en het besluit van de Vlaamse regering van 12 juli 2013 betreffende de kwaliteits- en veiligheidsnormen voor woningen.

Uitsluitingen

6.      het voorzien van een tweede slaapkamer aan de leefruimte in appartement 1 en 2;

7.      alle handeling, werken en wijzigingen in functie van de dakverdieping.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

De aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, werden om hun standpunt gevraagd.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten