2019_CBS_10247 - Omgevingsvergunning - OMV_2019120631. Boombekelaan 2, Harold Rosherstraat 2 . District Hoboken - Weigering

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1.      de gemeentelijke projecten;

2.      andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          09/12/1974: vergunning (1056#936) voor het bouwen van een wasserij met bedrijfswoning.

Vergunde/vergund geachte toestand

-          wasserij (diensten) met aansluitende bedrijfswoning;

-          bebouwing met één bouwlaag onder plat dak;

-          variërende kroonlijsthoogte;

-          gevelafwerking (bedrijfswoning):

• geel-bruine steen (bedrijfswoning);
• kempische steen, kleur niet gekend (wasserij - diensten);
• blauwe hardstenen plint;
• aluminium buitenschrijnwerk.

Huidige toestand

-          niet relevant gezien de huidige aanvraag de volledige sloop van het pand betreft.

Gewenste toestand

-          bedrijfsgebouw met acht units

-          4 units beschikken over een kantoorruimte in duplex;

-          hoekpand in gesloten bebouwing met twee bouwlagen onder plat dak;

-          kroonlijsthoogte van ca. 7,26 m;

-          gevelafwerking:

• combinatie van lichtgrijze en grijze stalen sandwichpanelen;
• plint in natuurkleurig beton;
• sectionaalpoort en buitenschrijnwerk in grijs aluminium.

Inhoud van de aanvraag

-          slopen van de bestaande bebouwing;

-          rooien van zes hoogstammige bomen;

-          oprichten van een bedrijfsgebouw met acht units en bijbehorende kantoorruimten.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een gebied voor ambachtelijke bedrijven of gebieden voor kleine en middelgrote ondernemingen. Deze gebieden zijn mede bestemd voor kleine opslagplaatsen van goederen, gebruikte voertuigen en schroot, met uitzondering van afvalproducten van schadelijke aard. (Artikel 8 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.)

(Ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'. Het gewestplan kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar PLANNING > Plannen > Bestemmingsplan > Gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Hemelwater)
De aanvraag is in overeenstemming met de verordening hemelwater.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Toegankelijkheid publieke gebouwen)

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verordening toegankelijkheid op volgende punten:

• artikel 22:
  Alle toegangsdeuren tot de kantoren moeten na afwerking een minimale vrije en vlakke doorgangsbreedte van 90,00 cm garanderen;
• artikel 29/2:
  Het is niet duidelijk welke toiletten voorbehouden zijn voor het personeel en welke als publiek toegankelijk beschouwd worden. Alle publiek toegankelijke toiletten moeten beschikken over minimaal één toilet dat voldoet aan de bepalingen van artikel 12, 30, eerste lid en artikel 31, inzonderheid 1° en 2°.

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgend(e) punt(en):

• artikel 26 Afvalverzameling:
  Er werd geen afgescheiden ruimte voor afvalberging voorzien;
• artikel 27 Open ruimte:
  Nagenoeg de hele voortuin (zijde Boombekelaan) en achtertuin (noordzijde) worden verhard;
• artikel 38 Groendaken:
  Het nieuwe dak werd niet aangelegd als groendak.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het project is gelegen in effectief overstromingsgevoelig gebied en omvat de inplanting van een gebouw met verharding rondom waarvan de terreininname veel groter is dan de bestaande bebouwing en verharding en dit zonder een compensatie te voorzien. Dit veroorzaakt een significant negatief effect op het watersysteem. Het mogelijk schadelijk effect werd onderzocht door de bevoegde waterbeheerder. Het advies van de waterbeheerder stelt dat volgens de informatie uit de watertoetskaarten de overstromingen op deze percelen te wijten zijn aan opstuwingsproblemen in de riolering en niet veroorzaakt worden door overstroming uit de Zeeschelde. De inschatting of een dergelijke inplanting op deze percelen in overeenstemming kan gebracht worden met de overstromingsgevoeligheid van dezelfde percelen dient dan ook door de rioolbeheerder te gebeuren. De rioolbeheerder heeft geen advies gegeven binnen de adviesprocedure maar werd op basis van het advies van de Vlaamse Waterweg gecontacteerd. De rioolbeheerder geeft aan dat sinds 2003, de laatste overstroming in deze zone, geen aanpassingswerken werden uitgevoerd aan de riolering in deze zone. Wel voorziet Aquafin om in 2023 te starten met de afkoppeling van regenwater en afvalwater stroomopwaarts van het rioleringsstelsel in de Boombekelaan. Na deze afkoppelingswerken zou het rioleringsstelsel in de Boombekelaan minder onder druk komen te staan bij hevige regenbuien wat dus een positieve impact zou moeten hebben.

-          Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > OVERIGE REGELGEVING)
Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.

Beleidsrichtlijnen in het kader van goede ruimtelijke ordening (overeenkomstig artikel 4.3.1, §2, 2° van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening)

-          BGO Wonen: de beleidsmatig gewenste ontwikkeling woninggrootte, woningmix en beschermen van eengezinswoningen (verder genoemd BGO Wonen), goedgekeurd door de gemeenteraad in zitting van 24 juni 2019.
(De BGO Wonen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De BGO Wonen is niet van toepassing op de aanvraag.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

De aanvraag beoogt de afbraak van een bestaande wasserij met bedrijfswoning en de bouw van een nieuw bedrijfsgebouw met 8 units. Gelet op de ligging in een voldoende ontwikkelde zone voor ambachtelijke bedrijven en kmo’s is er sprake van een correcte functionele inpasbaarheid. De invulling van de units dient te gebeuren met ambachtelijke bedrijven en KMO’s. Het gebruik van de units voor louter opslag is niet gewenst binnen een KMO zone. Er werd advies gevraagd aan de stedelijke dienst ondernemen. Zij geven gunstig advies maar wijzen op voldoende aandacht voor de watergevoeligheid en de ontsluiting van de site.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

De stedelijke dienst mobiliteit maakt ook volgende bemerkingen:

-          Met betrekking tot ontsluiting/bereikbaarheid:

“De inrit aan de zijde van de Harold Rosherstraat kan behouden blijven om de units aan die kant te beleveren en de parkeerplaatsen 13 tot 23 te bereiken.

Aan de kant van de Boombekelaan kan er naar veiligheid geoptimaliseerd worden. De grote open ruimte die uitgeeft op het openbaar domein (21 meter) kan gereduceerd worden tot 6m zo ver mogelijk weg van de bocht/oversteekplaats. Dan kan ook de stoep daar aangepast worden, de groenstrook (met boom) kan worden doorgetrokken. De grote conflictzone wordt op dit manier beperkt tot een enkele inrit (max 6m) aan die zijde van het perceel en dan nog het verst weggelegen van het kruispunt.

Parkeerplaatsen 4 en 7 zullen niet gerealiseerd kunnen worden om een doorrij te hebben naar de overige parkeerplaatsen en de andere twee poorten. Plaatsen 5, 6, 8 en 9 nog ongeveer een meter naar onder verschuiven om een voldoende brede doorrij te hebben.”

-          Met betrekking tot fietsvoorzieningen:

“Voor de oppervlakte van 1965m² zijn er (1965m²/100m² x 0,60 =) 11,79 ? 12 fietsenstallingen nodig.

Er wordt nu een fietsenstalling helemaal van achter in een restruimte voorzien, niet afgesloten noch overdekt. Zeker voor de units aan de kant Boombekelaan is dit veel te ver weg.

Er moeten fietsenstallingen in de buurt van de ingangen van de units voorzien worden. De fietsenstallingen moeten veilig (afgesloten) en overdekt voorzien worden. Minstens moet het dus gaan over 2 overdekte fietsenstallingen (elke kant van het gebouw 1 stalling voor minstens 6 fietsen) of inpandig per unit 2 plaatsen voorzien.

Aan de zijde van de Harold Rosherstraat: Parkeerplaats 21 verplaatsen naar naast plaats 16 en op de locatie van plaats 21 een overdekte, afsluitbare fietsenstalling voorzien, eventueel plaats 13 voorzien als plaats voor mindervaliden, om de fiets meer in de aanbieding te zetten.

Aan de zijde van de Boombekelaan ook ergens een fietsenstalling voor minstens 6 fietsen voorzien, bv parkeerplaats 1.”

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

De modulaire opbouw van het bedrijfsgebouw creëert de mogelijkheid om twee of meerdere units samen te voegen tot één grotere bedrijfsruimte. Dit zorgt voor een flexibel gebouw dat naargelang noden en behoeften kan functioneren. Naast een flexibel gebouw, is ook zuinig ruimtegebruik een belangrijke parameter om het duurzame karakter van een project te beoordelen.

Bedrijventerreinen kennen overwegend een groot ruimtebeslag. Dit geldt ook voor de bedrijvenzone waarin de aanvraag wordt gesitueerd. Door de kantoorruimten in duplex te voorzien wordt in bepaalde mate een zuinig ruimtegebruik nagestreefd. Gezien de ligging van het perceel als poort tot het bedrijventerreinen en op loopafstand van het station, kan de vraag gesteld worden of de ruimte op deze locatie niet nog intensiever kan gebruikt worden. Door bijvoorbeeld te kiezen voor een andere soort van invulling van bedrijfsactiviteiten waardoor een extra bouwlaag kan worden toegevoegd, wordt tevens ook de zichtlocatie en poortfunctie van het perceel beter uitgespeeld.

Visueel-vormelijke elementen

Het gebouw wordt vormgegeven als bedrijfsgebouw door het gebruik van sandwichpanelen. Alle gevels worden gelijkwaardig behandeld gezien de ligging op de hoek van de Boombekelaan en de Harold Rosherstraat aan de ingang van de bedrijvenzone. Het gebouw past in het industriële karakter van de bedrijvenzone waarin het zich bevindt. Toch dient opgemerkt te worden dat de locatie als zichtlocatie en poort tot het bedrijventerrein kan beschouwd worden. Deze functies worden niet uitgespeeld in de architectuur van het gebouw.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Zoals vermeld bij de toets aan de regelgeving is het project gelegen in effectief overstromingsgevoelig gebied waarbij de overstromingen op deze percelen te wijten zijn aan opstuwingsproblemen in de riolering en niet veroorzaakt worden door overstroming uit de Zeeschelde. De inschatting of een dergelijke inplanting op deze percelen in overeenstemming kan gebracht worden met de overstromingsgevoeligheid van dezelfde percelen dient volgens de Vlaamse Waterweg dan ook door de rioolbeheerder te gebeuren. De rioolbeheerder heeft geen advies gegeven binnen de adviesprocedure maar werd op basis van het advies van de Vlaamse Waterweg gecontacteerd om deze informatie te verifiëren. De rioolbeheerder geeft aan dat sinds 2003, de laatste overstroming in deze zone, geen aanpassingswerken werden uitgevoerd aan de riolering in deze zone. Er wordt voorzien door Aquafin om in 2023 te starten met de afkoppeling van regenwater en afvalwater stroomopwaarts van het rioleringsstelsel in de Boombekelaan. Na deze afkoppelingswerken zou het rioleringsstelsel in de Boombekelaan minder onder druk komen te staan bij hevige regenbuien wat een positieve impact zou moeten hebben. Zolang deze werken niet zijn uitgevoerd, kan niet voorbijgegaan worden aan het negatieve advies van de Vlaamse Waterweg. Mits het beperken van de footprint van het gebouw tot de huidige vergunde footprint, mits de nodige compenserende maatregelen rond overstromingsvrij bouwen en de nodige veiligheidsmaatregelen, zou een nieuw project kunnen gerealiseerd worden in afwachting van de geplande werken door Aquafin.

Er werd advies gevraagd aan:

-          de stedelijke dienst groen. Zij geven voorwaardelijk gunstig advies:

“De 6 grootkruinige bomen die geveld worden, dienen gecompenseerd te worden op het terrein. Ofwel in de groenzone die behouden blijft, ofwel door een herinrichting van de parkeervakken. Daarnaast dienen de bestaande staatbomen (platanen) tijdens de werken optimaal beschermd te worden, zowel boven- als ondergronds. Er mag geen werfmateriaal gestockeerd worden in de kruinzone van de bomen. Als er tussen de bomen met kraanwagens of ander zwaar materiaal gereden moet worden, dienen er rijplaten gelegd te worden.”

-          de stedelijke dienst milieuvergunningen. Zij geven gunstig advies:

“Het valt niet uit te sluiten dat in een of meerdere van de "units" na verhuring ingedeelde activiteiten zullen plaatsvinden. Dit kan niet worden opgemaakt uit het voorliggende dossier, daarom wordt de aandacht van de aanvrager erop gevestigd dat vooraleer activiteiten in de units worden uitgevoerd door de eigenaar/verhuurder en huurder/exploitant moet worden nagegaan of de geplande activiteiten voorkomen op de indelingslijst van als hinderlijk beschouwde inrichtingen (lijst terug te vinden als bijlage 1 van Vlarem totel II).”

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, omwille van het ongunstig advies in het kader van overstromingsgevoeligheid en omwille van onverenigbaarheden met stedenbouwkundige voorschriften en een goede ruimtelijke ordening.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Er zijn geen aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, die om hun standpunt gevraagd moesten worden.