2019_CBS_10232 - Omgevingsvergunning - OMV_2019079831. Hoogstraat 11-13 . District Antwerpen - Goedkeuring

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1.      de gemeentelijke projecten;

2.      andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          10/09/2015: milieuvergunning (2015125) voor een koffiebranderij;

-          22/10/2004: vergunning (197#20040491 ) voor het wijzigen van de gevel en het aanpassen van de kelder;

-          14/05/2003: vergunning (86#30138 ) voor het uitbreiden van een dakverdieping;

-          28/10/1993: vergunning (86#930186 ) voor een verbouwing van een handelsruimte;

-          02/09/1976: bescherming (ID:  4139) bovengevel ‘Het Paradijs’.

Vergunde/vergund geachte toestand

-          gekoppelde historische handelshuizen in gesloten bebouwing;

-          2 winkelruimtes op het gelijkvloers (en kelder) en woonfunctie op de verdiepingen;

-          bepleisterde bovengevels met houten schrijnwerk naar historisch model.

Huidige toestand

-          2 recaruimtes op het gelijkvloers (en kelder) en woonfunctie op de verdiepingen;

-          bepleisterde bovengevels met gewijzigd schrijnwerk (wijzigingen ten opzichte van de vergunde toestand maken geen deel uit van deze aanvraag).

Gewenste toestand

Hoogstraat 11:

-          winkelruimte op gelijkvloers en stockruimte in kelder;

-          woonfunctie op de verdiepingen;

Hoogstraat 13:

-          recaruimte op gelijkvloers en stockruimte in kelder;

-          woonfunctie op de verdiepingen.

Inhoud van de aanvraag

-          het wijzigen van de gelijkvloerse handelsfunctie naar reca (48m2) in Hoogstraat 13;

-          de inrichting van de kelders van beide panden als stockage van gelijkvloerse commerciële ruimtes;

-          de inrichting van de bovenliggende verdiepingen maakt geen deel uit van de aanvraag;

-          de wijzigingen ten opzichte van de vergunde toestand aan de historische bovengevels (incl. schrijnwerk) maken geen deel uit van de aanvraag.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP Binnenstad, goedgekeurd op 26 april 2012. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zones: culturele, historische en/of esthetische waarde, overdruk - detailhandel (dh) en artikel  1:   zone voor wonen - (wo1).

(Ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het ruimtelijk uitvoeringsplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Hemelwater)

De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.
 

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Toegankelijkheid publieke gebouwen)

De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen)

De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘bouwcode’)

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• artikel 35 Afvoerkanalen en uitlaten van alle gassen: de aanvraag bevat geen informatie over de uitlaat van gassen afkomstig van de keuken van de gelijkvloerse horecafunctie, waardoor de wijzigingen niet kunnen worden afgetoetst aan dit artikel;
• artikel 44 Vetafscheider en olieafscheider: de aanvraag bevat geen informatie over de lozing van afvalwater, waardoor de wijzigingen niet kunnen worden afgetoetst aan dit artikel.

Sectorale wetgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.

Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.
 

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.

Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.
 

-          Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)

De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.
 

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen.
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > OVERIGE REGELGEVING)

Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Beleidsrichtlijnen in het kader van goede ruimtelijke ordening (overeenkomstig artikel 4.3.1, §2, 2° van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening)

-          BGO Wonen: de beleidsmatig gewenste ontwikkeling woninggrootte, woningmix en beschermen van eengezinswoningen (verder genoemd BGO Wonen), goedgekeurd door de gemeenteraad in zitting van 24 juni 2019.
(De BGO Wonen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)

De BGO Wonen is niet van toepassing op de aanvraag.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

De aanvraag omvat de functiewijziging van een voormalige handelsruimte tot recaruimte. Het pand is gelegen in de afgebakende horecakern Historisch Centrum. Binnen deze kernen wordt het clusteren van horecaruimte positief beoordeeld. Vanuit oogpunt ondernemen en stadsmarketing wordt de aangevraagde functiewijziging dan ook gunstig geadviseerd.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen het beoordelingskader voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Visueel-vormelijke elementen - cultuurhistorische aspecten

De aangevraagde werken betreffen de functiewijzing van een voormalige winkelruimte in het pand Hoogstraat 13 naar een recaruimte.

Het pand Hoogstraat 13 betreft in oorsprong een diephuis met trapgevel in Antwerpse renaissancestijl genaamd "Het Paradijs", uit de tweede helft van de 16de eeuw. Geboortehuis van de schilder Jacob Jordaens (Antwerpen, 1593-Antwerpen, 1678), wiens ouders Jacob Jordaens senior en Barbara van Wolschaten hier een winkel in linnengoed uitbaatten. De tweeledige geveltop van negen treden met schouderstukken, werd omstreeks 1970 verwijderd.

Gezien de ligging van het pand in een gebied met culturele, historische en esthetische waarde, de opname in de inventaris van het bouwkundig erfgoed en de status als beschermd monument, moet de impact van de wijzigingen beoordeeld worden en staat de wenselijkheid van het behoud voorop.

De aanvraag werd ter advies voorgelegd aan de stedelijke dienst monumentenzorg. Het advies laat zich als volgt samenvatten:

“Er gebeuren geen werken aan het pand, het betreft enkel een functiewijziging.

De functiewijziging heeft geen impact op de erfgoedwaarde van het pand. Specifiek voor de functiewijziging kan dan ook een gunstig advies verleend worden.”

De bovengevel is in een oranje/rode kleur geschilderd, het buitenschrijnwerk bestaat uit aluminium; zowel de gevelkleur als het schrijnwerk zijn zeer beeldverstorend voor dit pand. Niettegenstaande wijzigingen aan de bovengevels (incl. schrijwerk) ten opzichte van de laatst vergunde toestand geen deel uitmaken van voorliggende aanvraag, worden deze expliciet uitgesloten van vergunning.

De aangevraagde functiewijziging werd eveneens ter advies voorgelegd aan het agentschap Onroerend Erfgoed. De handelingen krijgen een gunstig advies omdat ze geen afbreuk doen aan de bescherming: het als monument beschermde bovendeel van de gevel valt immers buiten de aanvraag.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

De aanvraag bevat geen informatie over de (laatst vergunde en/of bestaande) inrichting van de bovenliggende woning(en). Eventuele wijzigingen hieraan maken geen deel uit van de aanvraag en worden dus ook uitgesloten van vergunning.

Om de inrichting van de horecazaak in overeenstemming te brengen met de voorschriften van de bouwcode, wordt als voorwaarde opgelegd om de bepalingen inzake afvoerkanalen en vetafscheiders (artikels 35 en 44) strikt na te leven.

Mits voldaan aan de gestelde voorwaarden, voldoet de aanvraag aan de actuele eisen inzake veiligheid en hinderaspecten.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1.      de bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van 1e ingebruikname/exploitatie strikt na te leven;

2.      artikel 35 van de bouwcode inzake afvoerkanalen is strikt na te leven;

3.      artikel 44 van de bouwcode inzake vetafscheiders is strikt na te leven.

Uitsluitingen

4.      geen vergunning wordt verleend voor wijzigingen ten opzichte van de vergunde toestand aan historische bovengevels inclusief het buitenschrijnwerk;

5.      geen vergunning wordt verleend voor wijzigingen ten opzichte van de vergunde toestand aan de inrichting of opdeling van de bovenliggende woning(en).

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Wijzigingslus

De aanvrager heeft een verzoek ingediend om zijn oorspronkelijke aanvraag te wijzigen.

Dit verzoek werd aanvaard, waardoor de wijzigingen mee beoordeeld worden. De wijzingen zijn zodanig dat er een nieuw openbaar onderzoek werd gehouden en eventuele adviezen opnieuw werden gevraagd.

De aanvraag werd onderworpen aan 2 openbare onderzoeken.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten