2019_CBS_06296 - Omgevingsvergunning - OMV_2019066044. De Bosschaertstraat 258. District Antwerpen - Weigering

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          13 mei 1964: vergunning (18#80552) voorgevelverbouwing.

Vergunde toestand

-          winkelwoonhuis van 3 bouwlagen onder plat dak met een gelijkvloerse winkelruimte vooraan en een bovengelegen woongedeelte te bereiken vanuit de winkelruimte.

-          De vergunde eengezinswoning heeft een bruto-oppervlakte van 209m².

Huidige toestand

-          winkelwoonhuis van 3 bouwlagen onder een deels plat en deels schuin dak met een gelijkvloerse winkelruimte vooraan en een bovengelegen woongedeelte.

Gewenste toestand

-          meergezinswoning van 4 bouwlagen onder plat dak ingericht met 2 studio’s en 1 duplex-appartement met 2 slaapkamers.

-          De aanvraag heeft betrekking op eengezinswoning met een bruto-oppervlakte 209 m²;

• De nieuw aangevraagde zelfstandige woningen bedragen netto circa 43 m², 43 m² en 78 m².
• Er is een aansluitende buitenruimte van 15 m² bij de gelijkvloerse studio van 43 m².

Inhoud van de aanvraag

-          opdelen van een winkelwoonhuis naar een meergezinswoning;

-          het pand wordt voorzien van een 4de bouwlaag onder plat dak;

-          op het gelijkvloers wordt een nieuwe inkomdeur en gemeenschappelijke inkom voorzien plus een studio met een koer achteraan;

-          op de 1ste verdieping komt een studio met inpandig terras;

-          op de 2de en 3de verdieping wordt een appartement met 2 slaapkamers en een inpandig terras ingericht. 

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.)

(Ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'. Het gewestplan kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar PLANNING > Plannen > Bestemmingsplan > Gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Toegankelijkheid publieke gebouwen)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Overwelven waterlopen: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening inzake het overwelven of inbuizen van niet geklasseerde waterlopen en waterlopen van 3de categorie (verder genoemd verordening overwelven waterlopen), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 26 januari 2009 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 4 juni 2009.
(De verordening overwelven waterlopen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘overwelven waterlopen’)
De verordening overwelven waterlopen is niet van toepassing op de aanvraag.
 

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘bouwcode’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• Artikel 23 Opdelen van een woning: na de opdeling van deze woning met een buitenruimte van 15m² blijft er geen woonentiteit over met een minimale netto-vloeroppervlakte van 100m²;
• Artikel 34 Stabiliteit en scheidingsmuren; de scheidingsmuren van het nieuw plat dak op het hoofdvolume bezitten geen minimale opstand van 30cm ten opzichte van het hoogste aangrenzende dakvlak;
• Artikel 38 Groendaken: het nieuw plat dak op het hoofdvolume wordt niet als groendak aangelegd.

Sectorale wetgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 8 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het algemeen waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.

Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > OVERIGE REGELGEVING)
Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag. 

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Beoordeling afwijkingen van de voorschriften

Er is geen aanleiding om gemotiveerd af te wijken van de geldende voorschriften.

Functionele inpasbaarheid

De straat wordt gekenmerkt door een mix van één- en meergezinswoningen. De beoogde meergezinswoning met vier entiteiten is functioneel inpasbaar in de omgeving.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Fietsvoorzieningen:

Voor de 2 bijkomende wooneenheden moeten er 4 fietsstalplaatsen voorzien worden:

-          2 studio’s met 1 slaapkamer = 2 x 2 (1 slaapkamer + 1 extra) = 4

Er is een fietsenberging voorzien met 4 fietsstalplaatsen. Er wordt gewerkt met een hangsysteem. Omdat niet alle types van fietsen hier gebruik van kunnen maken (bak vooraan, kinderzitjes,…) moet de helft van het aantal nodige fietsstalplaatsen als gewone stalplaatsen voorzien worden.

De fietsenstalling dient, conform de bouwcode en in functie van deze stalwijze, groter voorzien te worden.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

Vanuit stedenbouwkundig oogpunt kan ingestemd worden met het volume zoals voorgesteld.

Het voorgestelde project komt inzake het aantal bouwlagen overeen met de algemene configuratie van de aanwezige bebouwing in de omgeving.

Door het uitbreiden van het woonprogramma met bijkomende 2 woonentiteiten wordt de draagkracht van de site overschreden. De stad telt heel wat eengezinswoningen, herenhuizen en tal van grondgebonden woningen. Echter worden deze woningen steeds vaker opgedeeld in kleinere woonentiteiten, zoals ook hier het geval. Ook zijn er steeds minder vergunningen voor de bouw van eengezinswoningen. Om gezinnen in de stad te kunnen blijven aantrekken en behouden is het nodig om de eengezinswoningen te beschermen. De grootste woongelegenheid in het project bedraagt circa 78 m² netto. Deze oppervlakte is onvoldoende om een groot gezin te herbergen.

Bovendien betreft deze grootste woonentiteit een tweeslaapkamerappartment. Op een oppervlakte kleiner dan 80 m² wordt onvoldoende woonkwaliteit gerealiseerd voor een tweeslaapkamerappartement. Deze oppervlakte kan hoogstens een eenslaapkamerappartement herbergen.

Hieruit kunnen we concluderen dat door het omvormen van één grote woongelegenheden naar drie kleinere entiteiten de densiteit op onaanvaardbare wijze stijgt. Dit verhoogt de druk op het perceel, het bouwblok en de wijk onaanvaardbaar waardoor de draagkracht van de site wordt overschreden. De aanvraag dient om deze reden ongunstig geadviseerd.

Visueel-vormelijke elementen

De aanpassing van de gelijkvloerse pui, noch deze van de optopping tonen respect voor de geleding en compositie van de bestaande gevel. De voorgestelde gevelwijzigingen werken beeldverstorend in de onmiddellijke omgeving en kunnen onmogelijk gunstig beoordeeld worden. De aanvraag dient bijgevolg ongunstig geadviseerd te worden. 

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, hoofdzakelijk omwille van strijdigheden met de goede ruimtelijke ordening.

De aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, werden om hun standpunt gevraagd.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten

Bespreking van de bezwaren

1.      Ontbreken van een stabiliteitsstudie: In het dossier is geen stabiliteitsstudie terug  te vinden die aantoont dat de bestaande fundering het extra gewicht kan dragen.

Beoordeling: Een stabiliteitsstudie is geen verplicht stuk in een aanvraagdossier. Het dossier werd correct samengesteld en bijgevolg volledig verklaard. Het bezwaar is ongegrond.

2.      Geluidsoverlast: De eengezinswoning wordt omgevormd naar een meergezinswoning. Door de bijkomende woningen is het risico op geluidsoverlast aanzienlijk groter.

Beoordeling: In een stedelijke context is normaal dat omwonenden hinder van elkaar ondervinden. Deze hinder dient steeds in proportie te zijn. Een buitenproportionele hinder is echter  een veronderstelling en eerder van burgerrechtelijk aard. Het bezwaar is ongegrond.

3.      Ladderrecht en optrekken tuinmuur: Voor het aanbouwen van een bouwlaag, dient beroep gedaan te worden op een ladderrecht. Voor het optrekken van de tuinmuur werd nog geen goedkeuring gegeven. De bouwheer heeft nog geen contact gehad met de bezwaarindiener.

Beoordeling: Een omgevingsvergunning wordt steeds afgeleverd onder voorbehoud van alle burgerlijke rechten. Het verkrijgen van een vergunning houdt geen onbetwistbaar bouwrecht in. Bouwrechten dienen steeds afzonderlijk bekomen te worden. Het bezwaar is ongegrond.

4.      Minimale oppervlaktes woningen: De bezwaarindiener stelt zich de vraag of de nieuwe woningen voldoen aan de kwaliteitseisen op vlak van oppervlaktes.

Beoordeling: De grootste woongelegenheid in het project bedraagt circa 78 m² netto. Deze oppervlakte is onvoldoende om een groot gezin te herbergen. Vanuit goede ruimtelijke ordening is dit onaanvaardbaar. Het bezwaar is gegrond.