2019_CBS_06948 - Omgevingsvergunning - OMV_2019077341. Grote Pieter Potstraat 38. District Antwerpen - Weigering

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis 

-          7 juli 1981: bescherming (ID: 4656) als monument Traditioneel diephuis;

-          20 november 1989: vergunning (86#890673) voor de restauratie van een woning;

-          5 november 1992: vergunning (86#8719233) voor de restauratie van een woning;

-          29 maart 2019: vaststelling (ID: 4656) bouwkundig erfgoed Traditioneel diephuis. 

Vergunde/vergund geachte toestand 

-          functie: meergezinswoning met handelgelijkvloers;

-          volume: hoekpand in gesloten bebouwing van 3 bouwlagen onder een zadeldak met een puntgevel;

-          inrichting: winkel met gedeeltelijke duplex verdieping, een studio op de 1ste verdieping en een duplex op de bovenliggende verdiepingen;

-          gevel: rood oranje gevelsteen met zwart buitenschrijnwerk. 

Huidige toestand 

-          volume: het schuine dak van de zolderruimte werd aan één zijde opgehoogd tot een plat dak;

-          gevel: er werd een raam geplaatst in het uitgebreide dakvolume;

-          functie en inrichting ongewijzigd.

 Gewenste toestand 

-          regularisatie bestaande toestand dakvolume. 

Inhoud van de aanvraag 

-          uitbreiden van het dakvolume van een hoekhuis;

-          wijzigen van de voorgevel. 

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar. 

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP Binnenstad, goedgekeurd op 26 april 2012. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zones: algemene voorschriften, culturele, historische en/of esthetische waarde en artikel  1:   zone voor wonen - (wo1).

(Ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van het ruimtelijk uitvoeringsplan op volgend punt:

• 2.1.1 Culturele, historische en/of esthetische waarde:
  in dit gebied wordt de wijziging van de bestaande toestand onderworpen aan de wenselijkheid van het behoud;de beschrijvende nota bevat geen omschrijving van de CHE-waarde.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Hemelwater)

De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Toegankelijkheid publieke gebouwen)

De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen)

De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Overwelven waterlopen: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening inzake het overwelven of inbuizen van niet geklasseerde waterlopen en waterlopen van 3de categorie (verder genoemd verordening overwelven waterlopen), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 26 januari 2009 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 4 juni 2009.
(De verordening overwelven waterlopen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘overwelven waterlopen’)

De verordening overwelven waterlopen is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘bouwcode’)

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten: 

• artikel 5 Cultuurhistorisch erfgoed:
  de wijziging van de bestaande toestand wordt onderworpen aan de wenselijkheid van het behoud;
  de vergunningsaanvraag bevat geen beschrijving van het cultuurhistorisch profiel;
• artikel 6 Harmonie en draagkracht:
  alle delen van de constructie dienen afgestemd te zijn op de architectuur van de totale constructie alsook op de omgeving.
   

Sectorale wetgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.

Het project valt niet onder bijlage III van het project-MER-besluit. Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.

Het voorliggende project heeft geen bijkomende bebouwde oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)

De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen.
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > OVERIGE REGELGEVING)

Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

De aanvraag voorziet geen wijziging van de functies in het gebouw.

Zowel de woonfuncties op de verdiepingen, als de commerciële ruimte op het gelijkvloers en de tussenverdieping blijven behouden.

Visueel-vormelijke elementen

De aanvraag voorziet een wijziging van het dakvolume van het gebouw, ten behoeve van het vergroten van de bergruimte onder het schuine dak.

De rechter zijde van het zadeldak wordt opgetrokken tot een plat dak, tot op de hoogte van de nok over bijna de volledige diepte van het gebouw. Deze ingreep geeft een ongunstige impact op de gereconstrueerde zuivere dakvorm van het monument. De ingreep is voornamelijk zichtbaar in het straatbeeld vanuit de Vlasmarkt. De voorgestelde dakvorm is niet in harmonie met de architectuur van het monument, dat begin jaren ’90 werd hersteld. Dit is in strijd met artikel 6 van de bouwcode.

Er wordt vastgesteld dat de plannen van de bestaande toestand niet overeenstemmen met de foto’s die werden toegevoegd aan de aanvraag en de luchtfoto’s die beschikbaar zijn.

In de straatgevel langs de Vlasmarkt is een dakvenster zichtbaar op de foto’s. Deze werd niet opgetekend op de plannen van de bestaande toestand, noch op de plannen van de nieuwe toestand. Het is bijgevolg niet duidelijk of het de bedoeling is om het bestaande dakraam dicht te maken. Deze wijziging kan bijgevolg niet worden beoordeeld in de aanvraag.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Ook het bestaande raam op perceelgrens met het buurpand in de Vlasmarkt werd niet opgetekend op de plannen van de bestaande toestand, noch op deze van de nieuwe toestand. Ook voor dit raam is het niet duidelijk of het de bedoeling is dit dicht te maken en bijgevolg kan deze wijziging niet worden beoordeeld in de aanvraag.  Er kan wel worden opgemerkt dat dit raam in strijd is met de bepalingen van het burgerrechtelijk wetboek wat betreft lichten en zichten. Het bekomen van een eventuele vergunning zou de aanvrager niet ontslaan om het nodige bouwrecht te bekomen.

Cultuurhistorische aspecten

Conform artikel 6.4.4§2 van het Onroerend Erfgoeddecreet werd er advies gevraagd aan het Agentschap Onroerend Erfgoed aangezien het hoekhuis is beschermd als monument. Het advies is ongunstig en luidt als volgt:

“Uit onze behandeling van het dossier blijkt dat de handelingen afbreuk doen aan de bescherming en dat het dossier onvolledig is om een weloverwogen advies te geven. Enerzijds is een deel van het schuine dak afgebroken en heeft men in het andere dakvlak een dakvlakvenster aangebracht, anderzijds zijn er in het interieur werken uitgevoerd die we moeilijk kunnen inschatten. Het gebouw is beschermd als monument   omwille   van   het   algemeen   belang   gevormd   door   de   historische   waarde.   In   het beschermingsdossier wordt de historische waarde van het pand als volgt gemotiveerd: als voorbeeld van een laat 16de-eeuws burgerhuis met waardevolle benedenpui.

Het gaat hier over een traditioneel diephuis op de hoek van Grote Pieter Potstraat en Vlasmarkt, van twee bij drie traveeën, drie bouwlagen en een insteekverdieping, te dateren in het laatste kwart van de 16de eeuw. Het pand werd in opdracht van Joseph Hermans verhoogd met een vierde bouwlaag onder een plat dak, waarbij de geveltop verdween. Het ontwerp voor deze ingreep door de architect Raymond Ceurvorst dateert uit 1946, maar de werken werden pas uitgevoerd in 1947-1948. Een eerste restauratieproject in opdracht van de acteur Paul Cammermans, naar een ontwerp door de architect Michel Rutten uit 1976, vergund in 1978, kwam niet aan uitvoering toe. Bij de restauratie in opdracht van Borg-Immo naar een ontwerp door de architect Giedo Driesen uit 1992, werd de toegevoegde bovenste verdieping gesloopt en eigentijds gereconstrueerd, met een tweeledige puntgevel en zadeldak (nok loodrecht op de Grote Pieter Potstraat). Hiertoe werd een dossier door onze diensten goedgekeurd en er werd ook een premie voor de restauratie en reconstructie goedgekeurd. Het spreekt voor zich dat deze reconstructie van het oorspronkelijke dak een belangrijk element is dat de erfgoedwaarde van het pand onderschrijft. Dit nu opnieuw ongedaan maken, is uitgesloten omdat het zadeldak met puntgevel een specifiek erfgoedelement is van dit diephuis.

Deze motivering geeft aan dat de gevraagde handelingen niet overeenstemmen met de direct werkende normen van de regelgeving Onroerend erfgoed, namelijk met:

•         het  passief  behoudsbeginsel  (art.  6.4.3  Onroerenderfgoeddecreet)  dat  stelt  dat  het 

verboden  is beschermde  goederen  te  ontsieren,  te  beschadigen,  te  vernielen  of  andere handelingen  te stellen die de erfgoedwaarde ervan aantasten;

•         het  sloopverbod  (art.  6.4.7  Onroerenderfgoeddecreet),  er  werd  immers  een  deel  van  het  dak gesloopt;

•         de relevante bepalingen uit Onroerenderfgoedbesluit (art. 6.2.4 Onroerenderfgoedbesluit van 16 mei ); onder andere  (1°) het plaatsen, slopen, verbouwen of heropbouwen van een constructie; (2°) het verwijderen, vervangen, wijzigen of verstevigen van constructieve elementen en (4°) het uitvoeren van bepaalde werken aan het dak en de buitenmuren van constructies;

•         bijzondere   voorschriften   uit   Beschermingsbesluit,   met   name   dat   het   verboden   is   de ordonnantie  en  het  uitzicht  van  de  percelen  en  van  de  zich  erop  bevindende  onroerende goederen te wijzigen.

Voor volgende handelingen is het dossier onvolledig: het is niet duidelijk hoe de toestand in het

interieur was alvorens de werken plaatsvonden. In het dossier ontbreken namelijk:

•         een nauwkeurige beschrijving van de werken en van de noodzaak ervan;

•         een nauwkeurige beschrijving van de uitvoeringstechniek en van het materiaal dat gebruikt wordt;

•         informatie over de staat van het goed;

•         fotomateriaal van de bestaande toestand.”

Conform de algemene bepalingen van artikel 4.3.3 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening dient een omgevingsvergunning te worden geweigerd of dienen aan de vergunning voorwaarden verbonden te worden met betrekking tot de naleving van de sectorale regelgeving indien uit de verplicht in te winnen adviezen blijkt dat het aangevraagde strijdig is met direct werkende normen binnen andere beleidsvelden dan de ruimtelijke ordening.

Echter wegens het ontbreken van een omschrijving van het cultuurhistorisch profiel en een nauwkeurige beschrijving van de werken en de noodzaak ervan kunnen geen voorwaarden worden opgenomen en zal de aanvraag moeten worden geweigerd.

Ook de dienst stadsontwikkeling/onroerend erfgoed/monumentenzorg werd om advies gevraagd. Het advies luidt als volgt:

“Het betreft een beschermd monument.

De stedelijke dienst monumentenzorg sluit zich aan bij het advies van het agentschap onroerend erfgoed. De onvergunde wijziging brengt ernstige schade toe aan de erfgoedwaarden van het historisch pand en aan het straatbeeld.”

Het ontbreken van een omschrijving van het cultuurhistorisch profiel is bovendien in strijd met artikel 2.1.1 van de algemene voorschriften van het RUP Binnenstad en artikel 5 van de bouwcode. In de toelichting van dit laatste artikel staat volgende vermeld:

“…tijdens de vergunningsaanvraag moet aangetoond worden waarom een gebouw of een gedeelte van een gebouw niet bewaard moet blijven. De beoordeling wordt gebaseerd op een beschrijving van het cultuurhistorisch profiel van de aanwezige elementen. Dit profiel kan onder andere volgende onderdelen bevatten: een bouwhistorisch onderzoek van het gebouw, een beschrijving met bijhorende fotoreportage van het exterieur en het interieur, een bouwfysische analyse en de elementen van culturele, historische of esthetische waarde aanwezig in het gebouw. Het cultuurhistorisch profiel dient te blijken uit de beschrijvende nota die duidelijk maakt welke delen cultuurhistorische waarde en welke delen geen cultuurhistorische waarde hebben. Vervolgens kan bij elke vergunningsaanvraag bepaald worden wat niet waardevol is en dus afgebroken of veranderd mag worden en wat behouden moet blijven. Als dit niet voldoende aangetoond wordt in de bouwaanvraag, geldt het volledige behoud van het gebouw.”

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

De parkeerparagraaf is niet van toepassing aangezien de inhoud van de aanvraag voor een gevelwijziging geen impact heeft op de parkeerbehoefte. 

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, hoofdzakelijk omwille van het ongunstig advies van het Agentschap Onroerend Erfgoed en de strijdigheden met de voorschriften van de bouwcode en het RUP Binnenstad.