2019_CBS_09978 - Omgevingsvergunning - OMV_2019114329. Suikerrui 4. District Antwerpen - Goedkeuring

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1.      de gemeentelijke projecten;

2.      andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

Suikerrui 4:

-          24/08/2012: toelating (20124761) zaakgebonden publiciteit in de vorm van losse letters en een banier;

-          23/09/2011: vergunning (3508#4418) afbreken van uitbouw vooraan;

-          26/10/1973: vergunning (18#56032) verbouwing;

Suikerrui 6:

-          21/05/2019: proces-verbaal (11002_2019_9442_VPV) wijzigen van de hoofdfunctie van handel naar reca;

-          29/09/2019: aangeduid als vastgesteld bouwkundig erfgoed (ID4625) Laat-barok diephuis

-          17/07/1981: aangeduid als beschermd monument (ID4625) Laat-barok breedhuis met neoclassicistische winkelpui;

-          02/10/1929: vergunning (1929#34618) gevel- en binnenveranderingen.

Vergunde/vergund geachte toestand

Suikerrui 4:

-          eengezinswoning met gelijkvloerse horecazaak als nevenfunctie en woning op de verdiepingen;

-          de woning is toegankelijk via de gelijkvloerse horecazaak;

-          de vergunde eengezinswoning heeft een bruto-oppervlakte van circa 285 m²;

-          de gelijkvloerse gevelpui is afgewerkt met witgeschilderde bepleistering;

-          boven de gevelpui bevindt zich zaakgebonden reclame in de vorm van losse letters en een banier;

Suikerrui 6:

-          eengezinswoning met gelijkvloerse handelsruimte als nevenfunctie en woning op de verdiepingen;

-          de woning is toegankelijk via de gelijkvloerse handelsruimte;

-          de vergunde eengezinswoning heeft een bruto-oppervlakte van 123 m².

Huidige toestand

-          2 handelshuizen met gekoppelde gelijkvloerse horecaruimte;

-          tussen het pand Suikerrui 4 en Suikerrui 6 werd er op het gelijkvloers in de scheimuur een opening  van 140cm breed gemaakt;

-          de functie van het gelijkvloers van het pand Suikerrui 6 werd gewijzigd van handel naar horeca;

-          de bovenliggende woningen van beide panden blijven ongewijzigd;

-          de banier (Suikerrui 4) werd geplaatst over de doorlopende gevellijst, waar die vergund is binnen de contouren van de omlijsting;

-          de bovenlichten van de ramen (Suikerrui 6) op de eerste verdieping werden gedicht.

Gewenste toestand

-          2 handelshuizen met gekoppelde gelijkvloerse horecaruimte;

-          de bovenliggende woningen van beide panden zijn ingericht als eengezinswoning, toegankelijk via de zaak.

Inhoud van de aanvraag

-          regulariseren van de gelijkvloerse functiewijziging van handel naar horeca voor pand nummer 6;

-          koppelen van 2 aanpalende horecaruimtes door het maken van een doorgang in de gelijkvloerse scheidingsmuur;

-          de verdiepingen blijven ongewijzigd en maken geen deel uit van de aanvraag;

-          regularisatie van alternatieve plaatsing van de banier;

-          de gevels blijven verder ongewijzigd en maken geen deel uit van de aanvraag;

-          voorzien van interne gelijkvloerse verbouwingswerken.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP Binnenstad, goedgekeurd op 26 april 2012. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zones: overdruk - reca (r) en artikel  1:   zone voor wonen - (wo1).

(Ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het ruimtelijk uitvoeringsplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Hemelwater)

De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.
 

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Toegankelijkheid publieke gebouwen)

De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen).

De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• artikel 26 afvalverzameling:
  er wordt geen afgescheiden afvalberging voorzien voor de nieuwe horecazaak, waar dit vereist is bij functies anders dan wonen;
• artikel 27 open ruimte:
  er wordt geen open ruimte voorzien, waar dit vereist is bij een functiewijziging van handel naar reca.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.

Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.
 

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.

Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.
 

-          Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)

De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.
 

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen.
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > OVERIGE REGELGEVING)

Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Beleidsrichtlijnen in het kader van goede ruimtelijke ordening (overeenkomstig artikel 4.3.1, §2, 2° van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening)

-          BGO Wonen: de beleidsmatig gewenste ontwikkeling woninggrootte, woningmix en beschermen van eengezinswoningen (verder genoemd BGO Wonen), goedgekeurd door de gemeenteraad in zitting van 24 juni 2019.
(De BGO Wonen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)

De BGO Wonen wordt betrokken bij de beoordeling van de verenigbaarheid van de aanvraag met de goede ruimtelijke ordening.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

Het project voorziet in de samenvoeging van 2 commerciële ruimtes tot 1 grote recazaak. De 2 bovenliggende woningen worden behouden. Het pand is gelegen binnen de strategische horecakern Historisch Centrum zoals voorzien in de beleidsnota horeca. Vanuit oogpunt ondernemen en stadsmarketing wordt de functiewijziging naar reca dan ook gunstig beoordeeld.

De commerciële oppervlakte van het beschermde pandje Suikerrui 6 is dermate klein, dat een inrichting tot reca moeilijk tot een rendabele zaak zou leiden. De gewenste wijzigingen omvatten daarom onder meer het verbinden van beide commerciële ruimtes tot 1 recazaak. Rekening houdende met de beschikbare oppervlakte en met de ligging van de panden in een strategische horecakern, kan een gunstig advies worden verleend voor de uitbreiding van de commerciële ruimte.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen het beoordelingskader voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Schaal – ruimtegebruik – bouwdichtheid

De aanvraag omvat geen aanpassingen aan het volume van de panden. De schaal en de bouwdichtheid blijven dus ongewijzigd.

De aangevraagde werken hebben voornamelijk betrekking op de herinrichting van het pand Suikerrui 6. De bestaande en vergunde handelsruimte wordt verbouwd tot een horecaruimte als uitbreiding bij de bestaande recaruimte Suikerrui 4. Bij functiewijziging leggen de voorschriften op om een deel van het perceel te ontpitten en een open ruimte te voorzien. De aanvraag voldoet hier niet aan.

Het perceel heeft slechts een oppervlakte van 30 m² en is op alle verdiepingen volledig volgebouwd. Het pand is integraal beschermd als monument. Het slopen van een deel van de historisch waardevolle constructie zou een aanzienlijke verstoring van de erfgoedwaarde betekenen. Bovendien zou de oppervlakte gereduceerd worden tot een onaanvaardbaar kleine ruimte, wat een vermindering van de woonkwaliteit (op de verdiepingen) en de economische rendabiliteit van de commerciële ruimte zou betekenen. Omwille van de hoge scheidsmuren, zou de open ruimte tenslotte weinig tot geen ruimtelijke kwaliteit bevatten. Om bovenstaande redenen wordt afgeweken van het voorschrift inzake open ruimte.

Visueel-vormelijke elementen

Er worden geen wijzigingen ten opzichte van de bestaande toestand gepland ter hoogte van de gevels. Echter wordt vastgesteld dat de banier op het pand Suikerrui 4 niet geplaatst werd conform de voorwaarden uit de toelating van 2012. De toelating legt een plaatsing van de banier op tussen de ramen van de eerste verdieping, uitgelijnd op de bestaande gevelgeleding. De bestaande locatie van de banier over de doorlopende gevelomlijstingen (bovenzijde ramen eerste verdieping) is dus in strijd met deze voorwaarden. Om bovenstaande redenen worden de wijzigingen aan de banier ten opzicht van de laatst vergunde toestand uitgesloten van deze vergunning.

Cultuurhistorische aspecten

De aanvraag heeft betrekking op de panden suikerrui 4 en 6. Men wenst een opening te maken tussen de commerciële ruimtes van beide panden. Bijkomend wenst men de gevel van nr 6 te restaureren.

Suikerrui 6 betreft een laat-barok diephuis oorspronkelijk met halsgevel van drie traveeën en twee en een halve bouwlaag onder een zadeldak, uit de eerste helft 18de eeuw. De bakker Jean Gastmans liet in 1882 door de schrijnwerker-aannemer François Charles Mertens de winkelpui aanbrengen. De geveltop en bedaking werden in 1929 in opdracht van de heer Buscher door de architect Gaston Bascourt vervangen door een pseudo-mansarde.

Gezien de ligging van de panden in een gebied met culturele, historische en esthetische waarde, de opname van het pand Suikerrui 6 in de inventaris van het bouwkundig erfgoed en de status van dat pand als beschermd monument, dient de impact van de wijzigingen op de erfgoedwaarde beoordeeld te worden.

Het advies van de stedelijke dienst monumentenzorg is voorwaardelijk gunstig en laat zich als volgt samenvatten:

Op basis van het che-rapport dat werd toegevoegd aan de aanvraag en het onderzoek dat werd gedaan naar de afwerkingslagen op de historische scheidingsmuur tussen beide panden, kan gesteld worden dat het maken van een opening op deze plaats geen waardevolle historische afwerkingslagen zal vernietigen. Het maken van de opening kan dan ook gunstig geadviseerd worden.

Met betrekking tot de voorgevel zal het advies van het agentschap Onroerend Erfgoed doorslaggevend zijn, gelet op de bescherming. Als voorwaarde zal door de stedelijke dienst worden opgelegd om de bovenlichten van de ramen op de eerste verdieping opnieuw te voorzien van glas in plaats van het dicht paneel om zo de beeldwaarde van de waardevolle gevel te verhogen.

Het pand Suikerrui 6 is beschermd als monument. Voor alle werken die aan het pand zullen worden uitgevoerd dient een toelating van het agentschap Onroerend Erfgoed bekomen te worden. Er werd binnen voorliggende aanvraagprocedure door het agentschap geen tijdig advies / toelating verleend. De werken aan de beschermde delen kunnen daarom pas aangevat worden na het bekomen van een toelating van het agentschap Onroerend Erfgoed. Dit wordt als voorwaarde in de vergunning opgenomen.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Om de aanvraag in overeenstemming te brengen met artikel 26 van de bouwcode, wordt als voorwaarde opgelegd om de zone links van de keuken (Suikerrui 4) af te scheiden en in te richten als afvalberging voor de commerciële ruimte.

De plannen van het gelijkvloers tonen een inname van het openbaar domein in functie van de plaatsing van een open horecaterras. Een toelating tot inname van openbaar domein en plaatsing van een horecaterras, kan niet aangevraagd of verleend worden via een Omgevingsvergunning. De plaatsing van het terras wordt daarom uitgesloten van vergunning.

Mits de gestelde voorwaarden worden nageleefd, voldoet de aanvraag aan de actuele eisen inzake hinderaspecten en veiligheid.

Beschermen van een eengezinswoning

De stad telt heel wat eengezinswoningen en tal van grondgebonden woningen. Echter worden deze woningen steeds vaker opgedeeld in kleinere woonentiteiten. Ook zijn er steeds minder vergunningen voor de bouw van eengezinswoningen. Om gezinnen in de stad te kunnen blijven aantrekken en behouden is het nodig om de eengezinswoningen te beschermen.

Beide panden zijn vergund als eengezinswoningen met een gelijkvloerse nevenfunctie. De commerciële ruimte en de bovenliggende woning zijn telkens één en ondeelbaar met elkaar verbonden. De aanvraag heeft dus betrekking op 2 ‘te beschermen eengezinswoningen’. Het samenvoegen van beide ‘te beschermen eengezinswoningen’ met het oog op het omvormen van het samengevoegde geheel tot meerdere woonentiteiten, zou strijdig zijn met de bepalingen van de ‘beleidsmatig gewenste ontwikkeling voor wonen’. In functie van het bovenstaande wordt als voorwaarde opgelegd dat beide woningen en hun bijhorende nevenfunctie (de horecaruimtes) één en ondeelbaar moeten blijven bij verkoop. Verder moet er steeds een fysieke doorgang behouden blijven tussen de gelijkvloerse commerciële functie en de bovenliggende woningen.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1.      de bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van 1e ingebruikname/exploitatie strikt na te leven;

2.      de bovenlichten van de ramen op de eerste verdieping van het pand Suikerrui 6 moeten opnieuw voorzien worden van glas in plaats van een dicht paneel;

3.      de werken aan de beschermde delen kunnen pas aangevat worden na het bekomen van een toelating van het agentschap Onroerend Erfgoed;

4.      de zone links van de keuken (Suikerrui 4) moet afgescheiden en ingericht worden als afvalberging voor de commerciële ruimte, conform artikel 26 van de bouwcode;

5.      beide woningen en hun bijhorende nevenfunctie (de horecaruimtes) moeten één en ondeelbaar blijven bij verkoop;

6.      er moet in beide panden steeds een fysieke doorgang behouden blijven tussen de gelijkvloerse commerciële functie en de bovenliggende woning;

7.      na uitvoering van de werken te voldoen aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten opgelegd door de Vlaamse Wooncode en het besluit van de Vlaamse regering van 12 juli 2013 betreffende de kwaliteits- en veiligheidsnormen voor woningen.

Uitsluitingen

1.      geen vergunning wordt verleend voor de wijzigingen aan de banier ten opzichte van de laatst vergunde toestand;

2.      geen vergunning wordt verleend voor de inname van het openbaar domein voor de plaatsing van een horecaterras. Voor de plaatsing van een horecaterras op openbaar domein moet een terrastoelating worden aangevraagd. 

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Er zijn geen aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, die om hun standpunt gevraagd moesten worden.