2019_CBS_09963 - Omgevingsvergunning - OMV_2019118303. Ferdinand Coosemansstraat 110. District Berchem - Weigering

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1.      de gemeentelijke projecten;

2.      andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          19/01/1911: toelating (956#3166) voor het bouwen van een werkhuis;

-          23/03/1923: toelating (961#6861) voor het bouwen van een kamer en verdieping;

-          27/05/1935: toelating (1275#3234) voor veranderingswerken;

-          23/05/2013: proces verbaal (AN.66.LB.071447/2013 ) voor het wijzigen van het aantal woongelegenheden van 2 naar 3;

-          2019: adviesvragen van bouwheer aan de stedelijke dienst Omgeving;

Vergunde/vergund geachte toestand

-          meergezinswoning met twee wooneenheden, waarvan 1 duplexappartement gelegen is op de eerste en tweede verdieping;

-          pand in gesloten bebouwing met twee bouwlagen onder mansardedak;

-          bouwhoogte en -diepte niet gekend;

-          gevelafwerking:

• gele gevelsteen met veelkleurige detaillering;
• plint en detaillering in blauwe hardsteen;
• sgraffitopanelen tussen de vensteropeningen;
• balkon met balusters in natuursteen op de eerste verdieping;
• houten schrijnwerk;
• houten kroonlijst;
• dakkapel met gedecoreerde omkasting in hout.

Huidige toestand

-          meergezinswoning met drie wooneenheden;

-          gewijzigde indeling en opbouw mansardedak;

-          kroonlijst en nokhoogte van respectievelijk ca. 9,45 en 13,50 m;

-          bouwdiepte van ca. 18,50 m;

-          buitenschrijnwerk in wit pvc.

Gewenste toestand

-          meergezinswoning met drie wooneenheden;

-          nokhoogte van ca. 14,50 m. Kroonlijsthoogte ongewijzigd;

-          bouwdiepte van ca. 17,85 m;

-          gevelafwerking conform huidige toestand.

Inhoud van de aanvraag

-          vermeerderen van het aantal wooneenheden van twee naar drie. Met betrekking tot de oppervlakte van de aangevraagde zelfstandige woningen zijn volgende gegevens beschikbaar:

• twee één-slaapkamerappartementen met een netto vloeroppervlakte van ca. 72,75 en 75,50 m²;
• één twee-slaapkamerappartement met een netto vloeroppervlakte van ca. 93,00 m²;

-          voorzien van inpandige terrassen (achtergevel) bij de appartementen op de verdiepingen;

-          aanpassen van het dakvolume over twee bouwlagen en ophogen van de nokhoogte;

-          wijzigen van de bouwdiepte en aanpassen van de achtergevel aan de nieuwe interne indeling;

-          regulariseren van het gewijzigde buitenschrijnwerk.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied in de binnenstad van Antwerpen, dit is het gedeelte van de stad gelegen tussen de Leien en de Kleine Ring.

De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.)

In dit gebied wordt de maximale bouwhoogte afgestemd op de volgende criteria:

- de in de onmiddellijke omgeving aanwezige bouwhoogten;

- de eigen aard van het betrokken gebied;

- de breedte van het voor het gebouw gelegen openbaar domein.

(Ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'. Het gewestplan kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar PLANNING > Plannen > Bestemmingsplan > Gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Toegankelijkheid publieke gebouwen)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Overwelven waterlopen: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening inzake het overwelven of inbuizen van niet geklasseerde waterlopen en waterlopen van 3de categorie (verder genoemd verordening overwelven waterlopen), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 26 januari 2009 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 4 juni 2009.
(De verordening overwelven waterlopen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘overwelven waterlopen’)
De verordening overwelven waterlopen is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘bouwcode’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• artikel 5 Cultuurhistorisch erfgoed:
  Het pand is opgenomen in de inventaris van het bouwkundig erfgoed.

Voor gebouwen opgenomen in de inventaris van bouwkundig erfgoed wordt de wijziging van de bestaande toestand van elk gebouw of constructie onderworpen aan de wenselijkheid van het behoud. Het behoud van de elementen met culturele, historische en/of esthetische waarde primeert boven de andere voorschriften. Dit geldt zowel voor het exterieur, als het interieur.

De vergunningsaanvraag dient in de beschrijvende nota voldoende informatie te bevatten over het cultuurhistorisch profiel van de aanwezige elementen zodat de vergunningverlenende overheid deze kan afwegen.

Deze informatie ontbreekt.

• artikel 6 Harmonie en draagkarcht:

Het mansardedak wordt vervangen door een nieuw mansardedak van meer dan 5m hoogte in het eerste schuine deel, om over de volledige oppervlakte van de lagen twee volwaardige functielagen te kunnen creëren. Hierdoor heeft het mansardedak een afwijkende dakvorm. Kenmerkend hebben mansardedaken in het eerste schuine deel een hoogte van niet meer dan circa 2,5m.

Het nieuwe mansardedak is bijgevolg niet kenmerkend voor de omgeving en niet afgestemd op de architectuur van de totale constructie opgenomen in de inventaris.

• artikel 21 Minimale hoogte van ruimten:
  De kelder, welke gebruikt wordt als fietsenstalling, heeft een beperkte plafondhoogte van slechts 1,96 m;
• artikel 28 Minimale oppervlakte buitenruimte
  Het duplexappartement beschikt niet over een buitenruimte van minimaal 8m²;
• artikel 29 Fietsstalplaatsen en fietsparkeerplaatsen:
  Er dienen 3 kwalitatieve fietsstalplaatsen voorzien te worden voor de nieuwe wooneenheid;
• artikel 30 Autostalplaatsen en autoparkeerplaatsen:
  Er werd geen autostalplaats voorzien voor de nieuwe wooneenheid.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > OVERIGE REGELGEVING)
Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Beleidsrichtlijnen

-          BGO Wonen: de beleidsmatig gewenste ontwikkeling woninggrootte, woningmix en beschermen van eengezinswoningen (verder genoemd BGO Wonen), goedgekeurd door de gemeenteraad in zitting van 24 juni 2019.
(De BGO Wonen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘bouwcode’)
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van de BGO Wonen.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Cultuurhistorische aspecten

Omwille van de erfgoedwaarde van het pand werd een advies gevraagd aan de stedelijke dienst monumentenzorg. De afweging in het advies luidt alsvolgt: ‘Men wenst de meergezinswoning te verbouwen. Het bestaande dakvolume wordt aangepast en er worden twee bouwlagen in het dak voorzien. De bouwdiepte wordt aangepast en er wordt ook een nieuwe interne indeling voorzien. Men wenst het buitenschrijnwerk in de voorgevel te vervangen door nieuw buitenschrijnwerk in pvc.

Twee volwaardige bouwlagen in een mansardedak creëren heeft een te grote impact op het dakvolume dat niet meer in verhouding staat tot de ondergevel. Bijkomend zal hierdoor de oorspronkelijke dakkapel verdwijnen. Het is ook niet duidelijk of de bestaande kroonlijst bewaard blijft. Beperkte aanpassingen aan de daklaag zijn mogelijk maar zonder een impact op het straatbeeld. Door het dak achteraan op te trekken kan hier een volwaardige functie voorzien worden.

Bij het vervangen van het buitenschrijnwerk voor dit type van panden gaat onze voorkeur uit naar nieuw houten schrijnwerk dat qua profilering, uitzicht en verhoudingen teruggaat op het klassieke 19e eeuwse schrijnwerk.

Op basis van de aangeleverde informatie is het niet mogelijk de impact van de ingrepen op de erfgoedwaarde van het interieur te beoordelen. Noch de plannen, noch het fotomateriaal bevat enige informatie over mogelijke interieurelementen.’

Het mansardedak wordt vervangen door een nieuw mansardedak van meer dan 5m hoogte in het eerste schuine deel, om over de volledige oppervlakte van de lagen twee volwaardige functielagen te kunnen creëren. Hierdoor heeft het mansardedak een afwijkende dakvorm. Kenmerkend hebben mansardedaken in het eerste schuine deel een hoogte van niet meer dan circa 2,5m.

Het nieuwe mansardedak is bijgevolg niet kenmerkend voor de omgeving en niet afgestemd op de architectuur van de totale constructie opgenomen in de inventaris.

Functionele inpasbaarheid

Het pand is gelegen in woongebied. De Ferdinand Coosemansstraat wordt gekenmerkt door  eengezinswoningen en meergezinswoningen. Het voorzien van een derde woongelegenheid is inpasbaar in de omgeving.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

De bouwdiepte wordt over de eerste en tweede verdieping perceelsbreed uitgebreid tot 17,84. Deze bouwdiepte is inpasbaar in de omgeving.

De indeling van de gelijkvloerse verdieping wordt gewijzigd, zodat het gelijkvloerse 1-slaapkamerappartement uitbreidt tot circa 72,6 m². De ideale daglichttoetreding tot de leefruimte wordt gehinderd door het voorzien van een muur tussen de keuken en de werkplek achteraan. Bij een eventuele vergunning dient deze muur verwijderd te worden.

De indeling van de eerste verdieping wordt gewijzigd. Er wordt een 1-slaapkamerappartement voorzien van circa 73,1 m² met een inpandig terras van 6m². De achtergevel en het terras worden maximaal beglaasd wat de ideale daglichttoetreding ten goede komt.

Visueel-vormelijke elementen

Het schrijnwerk werd gewijzigd naar wit pvc. Omwille van de inpasbaarheid bij de kenmerkende eclectische voorgevels in de omgeving dient het voorgevelschrijnwerk in hout voorzien te worden.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, omwille onverenigbaarheden met de stedenbouwkundige voorschriften en een goede ruimtelijke ordening.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

De aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, werden om hun standpunt gevraagd.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten