2019_CBS_09983 - Omgevingsvergunning - OMV_2019114701. Groenplaats 3. District Antwerpen - Goedkeuring

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1.      de gemeentelijke projecten;

2.      andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          21/05/1954: vergunning (18#32223) voor het oprichten van een appartementsgebouw (Zwaluwstraat zn).

Vergunde/vergund geachte toestand

-          appartementsgebouw van 5 bouwlagen onder plat dak op de hoek van de Groenplaats en de Zwaluwstraat;

-          op het gelijkvloers bevindt zich een winkel met magazijn, toonzaal met bureau en autostaanplaatsen;

-          op de bovenliggende verdiepingen bevinden zich bureauruimtes en appartementen;

-          de voorgevel is afgewerkt in witte hardsteen met aluminium schrijnwerk.

Huidige toestand

-          op de 2de verdieping werden:

• appartement en een kantoor samengevoegd tot een appartement met een netto-vloeroppervlakte van 135 m2 met 2 slaapkamers. Het vergunde terras van circa 2 m2 bleef behouden. Het appartement wordt ontsloten via de toegangn aan de zijde van de Groenplaats;
• het andere kantoor werd omgevormd tot een studio met een netto-vloeroppervlakte van de verblijfsruimte van circa 39 m2 zonder buitenruimte. De studio wordt ontsloten via de toegang langs de Zwaluwstraat.

Gewenste toestand

-          regularisatie van de as-built toestand (huidige toestand) van de tweede verdieping.

Inhoud van de aanvraag

-          regulariseren van de huidige toestand van de 2de verdieping;

-          functiewijziging van kantoor- naar woonfunctie en vermeerderen van het aantal woningen van 2 naar 3 (op de 2de verdieping);

-          uitbreiding van appartement 2 ten opzichte van de vergunde toestand;

-          inrichting van kantoor naar studio aan de zijde van de Zwaluwstraat;

-          met betrekking tot de oppervlakte van de aangevraagde zelfstandige woningen zijn volgende gegevens beschikbaar:

• 2-slaapkamerappartement met een netto-oppervlakte van circa 135 m²;
• de verblijfsruimte van de studio heeft een netto-oppervlakte van circa 39 m².

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP Binnenstad, goedgekeurd op 26 april 2012. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zones: overdruk - reca (r) en artikel  1:   zone voor wonen - (wo1).

(Ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het ruimtelijk uitvoeringsplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Hemelwater)

De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Toegankelijkheid publieke gebouwen)

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van de verordening toegankelijkheid.

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen)

De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• artikel 28 Minimale oppervlakte buitenruimte:

de studio heeft geen buitenruimte, waar elke zelfstandige woning bij een functiewijziging naar wonen over een buitenruimte dient te beschikken;

• artikel 29 Fietsstalplaatsen en fietsparkeerplaatsen:

het aantal fietsstalplaatsen blijft ongewijzigd, waar voor een bijkomende woning (studio) minstens 1 bijkomende fietsstalplaats vereist is;

• artikel 30 Autostalplaatsen en autoparkeerplaatsen:

het aantal autostaanplaatsen blijft ongewijzigd, waar voor een bijkomende woning (studio) minstens 1 bijkomende autostalplaats vereist is.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.

Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.

Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)

De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen.
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > OVERIGE REGELGEVING)

Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Beleidsrichtlijnen in het kader van goede ruimtelijke ordening (overeenkomstig artikel 4.3.1, §2, 2° van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening)

-          BGO Wonen: de beleidsmatig gewenste ontwikkeling woninggrootte, woningmix en beschermen van eengezinswoningen (verder genoemd BGO Wonen), goedgekeurd door de gemeenteraad in zitting van 24 juni 2019.
(De BGO Wonen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van de BGO Wonen.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

De aanvraag heeft betrekking op een bestaand appartementsgebouw. De vergunde toestand van het pand toont een inrichting van de tweede verdieping met 2 appartementen aan de zijde van de Groenplaats en 2 bureauruimtes aan de zijde van de Zwaluwstraat. Conform de toelichting in de beschrijvende nota zou het pand nooit uitgevoerd zijn als vergund en zou de configuratie van de 2de verdieping niet gewijzigd zijn ten opzichte van de toestand as built.

Het pand is gelegen binnen de grenzen van het RUP Binnenstad in een zone voor wonen (Wo1). Vanzelfsprekend is de aangevraagde bestemming wonen op de 2de verdieping functioneel inpasbaar en in overeenstemming met de bestemmingsvoorschriften.

Niettegenstaande de vergunde kantoorruimte op de tweede verdieping nooit uitgevoerd zou zijn, betreft de aanvraag een regularisatie van een functiewijziging naar wonen en worden deze aangevraagde wijzigingen afgetoetst aan de huidige regelgeving.

Mobiliteitsimpact

Parkeerparagraaf

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen et beoordelingskader voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Fietsvoorzieningen en fietsstalplaatsen

Om de aanvraag in overeenstemming te brengen met de voorschriften van de bouwcode, dient er voor de bijkomende studio 1 fietsstalplaats voorzien te worden. Als voorwaarde wordt daarom opgelegd om in de bestaande ondergrondse parking een ruimte ter beschikking te stellen in functie van het stallen van 1 fiets.

Schaal - ruimtegebruik – bouwdichtheid

Visueel-vormelijke elementen

De aanvraag heeft uitsluitend betrekking op de functiewijziging ter hoogte van de tweede verdieping. Zowel het bouwvolume als de buitengevels blijven ongewijzigd ten opzichte van de laatst vergunde toestand.

De werken in deze regularisatie worden afgetoetst aan de huidige regelgeving. De studio aan de zijde van de Zwaluwstraat is niet voorzien van een buitenruimte, waar dit wel vereist is.

De vraag kan gesteld worden of de nodige verbouwingswerken in functie van het halen van de normen, constructief in verhouding staan tot de meerwaarde die gecreëerd wordt. De realisatie van een uitkragend balkon is omwille van de beperkte breedte van de Zwaluwstraat niet toegelaten. De voorziening van een inpandig terras zou enerzijds resulteren in een verkleining van de woonoppervlakte. Anderzijds zou het terras geen aanzienlijke verblijfskwaliteit kennen, gezien het sterk ingesloten zou zijn en omwille van de ligging in de smalle straat geen rechtstreekse zonlichtinval zou kennen. Uiteindelijk wordt ook rekening gehouden met de ligging van het pand aan de Groenplaats (publieke buitenruimte) en kan omwille van bovenstaande argumenten een afwijking worden toegestaan op de voorschriften inzake private buitenruimte.

Cultuurhistorische aspecten

Gezien de ligging van de aanvraag in een gebied met culturele, historische en/of esthetische waarde, moet de impact van de wijzigingen op de erfgoedwaarde beoordeeld worden.

De aangevraagde aanpassingen hebben geen storende impact op de waardevolle CHE-omgeving. Vanuit oogpunt monumentenzorg is er dus ook geen bezwaar tegen de regularisatie van de functiewijziging.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Mits voldaan aan de gestelde voorwaarden, voldoet de aanvraag aan de actuele eisen inzake woonkwaliteit en veiligheid.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1.      de bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van 1e ingebruikname/exploitatie strikt na te leven;

2.      in de ondergrondse parking moet een ruimte ter beschikking worden gesteld voor het stallen van 1 fiets;

3.      na uitvoering van de werken te voldoen aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten opgelegd door de Vlaamse Wooncode en het besluit van de Vlaamse regering van 12 juli 2013 betreffende de kwaliteits- en veiligheidsnormen voor woningen.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Er zijn geen aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, die om hun standpunt gevraagd moesten worden.