2019_CBS_09977 - Omgevingsvergunning - OMV_2019114726. Lange Achteromstraat 2-4 . District Antwerpen - Goedkeuring

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1.      de gemeentelijke projecten;

2.      andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          20/10/1911: vergunning (1911#1734) 2 huizen en 2 winkelhuizen.

Vergunde/vergund geachte toestand

-          2 intern verbonden panden;

-          4 bouwlagen onder plat dak in gesloten bebouwing;

-          meergezinsgebouw met 4 appartementen.

Huidige toestand

-          conform laatst/geacht vergunde toestand;

-          vaststelling bouwkundig erfgoed (ID 209452) als ‘Eclectisch ensemble’ samen met de panden Broederminstraat 47-57 en Sint-Laureisstraat 142-146.

Gewenste toestand 

-          4 bouwlagen en mansardedak;

-          meergezinsgebouw met 5 appartementen:

• 2 één-slaapkamerappartementen met een netto-oppervlakte van circa 60m²;
• 3 twee-slaapkamerappartementen met een netto-oppervlakte van circa 74m², 80m² en 81m²;
• gemiddelde nettovloeroppervlakte van alle woningen bedraagt 71,5m²;

-          bestaande appartementen voorzien van een buitenruimte.

Inhoud van de aanvraag

-          toevoegen van mansardedak;

-          inrichten van een 1-slaapkamerappartement in nieuwe daklaag;

-          toevoegen van een buitenruimte aan de bestaande appartementen;

-          ontpitten van het gelijkvloers links achteraan en verwijderen van de bovenste verdieping van de achterbouw.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.)

(Ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'. Het gewestplan kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar PLANNING > Plannen > Bestemmingsplan > Gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Toegankelijkheid publieke gebouwen)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• Artikel 34 Stabiliteit en scheidingsmuren: de scheidingsmuren van de nieuwe platte daken hebben geen opstand van 30cm ten opzichte van het hoogste aangrenzende dakvlak;
• Artikel 38 Groendaken: de nieuwe platte daken worden niet als groendaken aangelegd.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.
 

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > OVERIGE REGELGEVING)
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het Rooilijndecreet.
 

Beleidsrichtlijnen in het kader van goede ruimtelijke ordening (overeenkomstig artikel 4.3.1, §2, 2° van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening)

-          BGO Wonen: de beleidsmatig gewenste ontwikkeling woninggrootte, woningmix en beschermen van eengezinswoningen (verder genoemd BGO Wonen), goedgekeurd door de gemeenteraad in zitting van 24 juni 2019.
(De BGO Wonen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De BGO Wonen wordt betrokken bij de beoordeling van de verenigbaarheid van de aanvraag met de goede ruimtelijke ordening.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

De aanvraag betreft het verbouwen, herindelen en uitbreiden van een bestaande meergezinswoning met 4 wooneenheden met één bijkomende wooneenheid. De functie wonen blijft behouden en blijft functioneel inpasbaar in de omgeving.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Fietsvoorzieningen

Voor het bijkomende appartement moeten er 3 fietsstalplaatsen voorzien worden:

-          1 appartement met 2 slaapkamers = 1 x 3 (2 slaapkamers + 1 extra) = 3

Er worden 6 fietsstalplaatsen voorzien op het gelijkvloers.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

De even zijde van de Lange Achteromstraat wordt gekenmerkt door aaneengesloten bebouwing met afwisselende bouwhoogtes. Er komen panden voor met 4 bouwlagen onder mansardedak, waaronder het pand rechts van de aanvraag. De aanvraag betreft het voorzien van een mansardedak op een tweeledig pand met 4 bouwlagen. Gelet op de kenmerkende configuraties in de omgeving is het stedenbouwkundig aanvaardbaar om een daklaag boven de bestaande kroonlijsthoogte te voorzien.

Deze volumetoename kan eveneens gemotiveerd worden door een volumevermindering van de entresol achteraan. De bovenste entresolbouwlaag wordt verwijderd, wat een verbetering vormt voor de dense ruimte in de oksel van het bouwblok. Aan de linker- en rechterzijde van de gelijkvloerse verdieping wordt er open ruimte voorzien.

De aanvraag is in overeenstemming met de goede ruimtelijke ordening van de plaats.

Visueel-vormelijke elementen en cultuurhistorische aspecten

Het pand is opgenomen in de inventaris onroerend erfgoed. Aan de stedelijke dienst monumentenzorg werd advies gevraagd.

“In 1910-1912 worden de percelen op de hoeken van de Broederminstraat met de Sint-Laureis- en de Lange Achteromstraat met nieuwe burgerhuizen, winkelhuizen en meergezinswoningen bebouwd. Door het gebruik van veelkleurige parementen en wisselende traveeën en muuropeningen, krijgt dit geheel een levendig, eclectisch karakter. Hoewel verschillende ontwerpers aan de huizenrij meewerken, vaak voor eigen rekening, kan het als een ensemble gezien worden. De vier meergezinswoningen werden veel soberder uitgevoerd dan voorzien op de gevelplannen: de afwisselend rechthoekige, rondbogige en korfbogige muuropeningen zijn allemaal als getoogd uitgevoerd, de met stucwerk versierde muurvelden zijn opgevuld met eenvoudige baksteenmozaïeken. De meergezinswoningen tellen vier bouwlagen onder plat dak. Het hoekpand telt twee, één hoek, een travee; de andere hebben twee of drie traveeën. Eenvoudige gele of witte bakstenen parementen met baksteenmozaïek in muurvelden, hardstenen plint, verticale ritmering door pilasters. De beide panden maken deel uit van een eclectisch ensemble en zijn beeldbepaldend in deze context.

Men wenst de panden  te verbouwen en een bouwlaag toe te voegen. De interne structuur blijft grotendeels bewaard, ook de trap blijft bewaard. De nieuwe bouwlaag bevindt zich boven een houten kroonlijst en wordt met zink bekleed. De oorspronkelijke voordeuren zijn nog aanwezig, het overige schrijnwerk in de voorgevel is reeds vervangen door pvc schrijnwerk. Voor het gelijkvloerse raam links van de voordeur in nr. 4 werd een voorzetrolluik geplaatst. De plint in blauwe hardsteen lijkt geschilderd in een grijsblauwe kleur. Het traliewerk voor de keldergaten is ook nog oorspronkelijk.

Het toevoegen van een nieuwe bouwlaag heeft slechts een beperkte impact op de erfgoedwaarde van het eclectisch ensemble. De afleesbaarheid als geheel blijft bewaard. Het toevoegen van een nieuwe bouwlaag is dan ook aanvaardbaar.

Het pvc schrijnwerk blijft bewaard. Wanneer het schrijnwerk vervangen zou worden, zal worden opgelegd dat er houten schrijnwerk gebruikt moet worden met een correcte historische profilering.

De voordeuren moeten bewaard blijven gelet op het feit dat ze nog oorspronkelijk zijn. Plaatselijk herstel is uiteraard mogelijk.

De voorzetrolluik vormt een beeldverstorende toevoeging. Als voorwaarde zal dan ook worden opgelegd om de rolluik te verwijderen zodat de rollaag in gekleurde baksteen opnieuw zichtbaar wordt. Als voorwaarde zal ook opgelegd worden de verf op de blauwe hardstenen plint te verwijderen zodat de natuursteen terug zichtbaar wordt en beter aansluit bij de trapjes die ongeschilderd bleven.

Gelet op het voorgaande wordt een voorwaardelijk gunstig advies verleend.

Vanuit stedenbouwkundig oogpunt wordt dit advies bijgetreden. In voorwaarden zal worden opgenomen om de voordeuren te bewaren, de voorzetrolluik en de blauwgrijze verf op de hardstenen plint te verwijderen. Het PVC-schrijnwerk in de voorgevel wordt uitgesloten in deze vergunning. Indien het schrijnwerk in de toekomst vervangen wordt, dient dit te gebeuren door houten ramen met een correcte historische profilering. Typedetails              zijn op dat moment voor te leggen aan de stedelijke dienst monumentenzorg.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

De herindeling van de meergezinswoning is een verbetering voor de algemene woonkwaliteit van de woningen. De volume-uitbreiding in het hoofdgebouw en de toevoeging van een bijkomende woning gaat gepaard met een verbetering van de woonkwaliteit van de bestaande appartementen.

Alle woningen worden voorzien van een buitenruimte en er wordt een fietsenberging op de gelijkvloerse verdieping ingericht. Op het gelijkvloerse is er ontpit zodat er een grotere buitenruimte ontstaat voor het gelijkvloerse appartement. Aan de achterzijde is er een volumevermindering voorzien waardoor er bruikbare leefruimte wordt opgeofferd ten behoeve van een verbetering naar de omgeving. De aanvraag wordt dan ook voorwaardelijk gunstig geadviseerd.

Wel wordt opgemerkt dat de nieuwe platte daken niet voorzien zijn van een groendak en een dakopstand van minstens 30cm, conform artikel 34 en artikel 38 van de bouwcode. Hiervan kan niet worden afgeweken, wat zich vertaald in specifieke voorwaarden hieromtrent.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1.      de bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van 1e ingebruikname/exploitatie strikt na te leven;

2.      de nieuwe platte daken dienen conform artikel 38 ingericht te worden als groendak;

3.      de nieuwe platte daken dienen, bij afwezigheid van de opstand van minimaal 0,30 meter, een niet-brandbare strook te bevatten (reactie bij brand van minimum klasse A2FL-s2) van minstens 30 cm breed, aangebracht tegen de scheidsmuur;

4.      de voordeuren moeten bewaard blijven;

5.      het voorzetrolluik aan het linker raam op het gelijkvloers moet verwijderd worden;

6.      de blauwgrijze verf moet van de hardstenen plint worden verwijderd;

7.      indien het schrijnwerk vervangen wordt, dient dit te gebeuren door houtkleurig schrijnwerk met correcte historische profilering. Typedetails zijn op dat moment voor te leggen aan de stedelijke dienst monumentenzorg;

8.      na uitvoering van de werken moet voldaan zijn aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten opgelegd door de Vlaamse Wooncode en het besluit van de Vlaamse regering van 12 juli 2013 betreffende de kwaliteits- en veiligheidsnormen voor woningen;

Uitsluitingen

9.      het pvc-schrijnwerk in de voorgevel wordt uitgesloten in de vergunning.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

De aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, werden om hun standpunt gevraagd.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten

Bespreking van de bezwaren

Er werd één bezwaarschrift ingediend, voornamelijk handelend over:

Kennisgeving: Het bezwaar dat de aanvraag foutieve informatie bevat zodat het niet mogelijk is om de wijziging correct te beoordelen. De aanvraag voorziet plannen die aantonen dat de uitbouw rechts van Broederminstraat 53 over verschillende verdiepingen is gebouwd, terwijl dit een gelijkvloerse uitbouw is. Ook is er geen open ruimte te zien bij nr. 51 op de aangeleverde plannen.

Beoordeling: Het is de bevoegdheid van de vergunningverlenende overheid om te oordelen of een aanvraag voldoende informatie bevat om de impact van de werken op de omgeving in te schatten. Het klopt dat op het inplantingsplan van de bestaande toestand, de achterbouw aan de linkerzijde van Broederminstraat 53 niet helemaal juist werd opgetekend, dit belet echter niet om de aangevraagde wijzigingen op een correcte manier te beoordelen. Het bezwaar is ongegrond.

Harmonie: Het bezwaar tegen de uitbreiding met een 5e bouwlaag waardoor het gebouw een hoogte van 18 meter bekomt. Hierdoor is de hoogte van het gebouw niet meer in overeenstemming met de kenmerkende hoogte van gebouwen in de omgeving. In de Lange Achteromstraat varieert de bouwhoogte tussen de 6 à 10 meter . Ook is de straat maar 11 meter breed en is het perceel van de aanvraag maar 15 meter diep. Hierdoor is het gebouw ook niet in verhouding met de omgeving en de omvang van het perceel. De aanvraag houdt geen rekening met de optimale bezonning en lichttoetreding naar eigendommen in de omgeving en is daardoor strijdig met artikel 10 van de bouwcode. De bijkomende bouwlaag blokkeert de toetreding van zonlicht naar de tuinzone van Broederminstraat 53, wat leidt tot een vermindering van de leefbaarheid van de eigendom.

Beoordeling: De feitelijke toestand van de omgeving wijst uit dat de even zijde van de Lange Achteromstraat gekenmerkt wordt door herenhuizen met 3 of 4 bouwlagen onder schuin dak of mansardedak. Achter de hoofdbebouwing zijn er veelal entresols en achterbouwen met twee bouwlagen over de helft van de perceelsbreedte. De geplande bouwhoogte van 18 meter (4 bouwlagen + daklaag) sluit aan bij de kenmerkende bouwhoogte in de omgeving. Een verhoging van de bouwhoogte aan de straatzijde kan ervoor zorgen dat de lichttoetreding naar de eigendom (tuin) wordt beperkt. Echter is deze impact niet van die aard dat de leefbaarheid op een onaanvaardbare manier wordt aangetast. Bovendien voorziet de aanvraag ter compensatie van het bijkomende volume een volumevermindering achter de hoofdbouw door het weglaten van één entresol-bouwlaag, wat een positieve invloed heeft op de omgeving. Het bezwaar is ongegrond.

Privacy: Het terras aan de achterzijde van de bijkomende bouwlaag zal ervoor zorgen dat er inkijk ontstaat op de tuin van Broederminstraat 53 met een schending van de privacy als gevolg.

Beoordeling: De aangevraagde buitenruimte van de nieuwe wooneenheid zit vervat in het maximaal aanvaardbare bouwvolume en houdt voldoende afstand van de perceelsgrenzen in de omgeving. De inkijk blijft tot een aanvaardbaar niveau. Het bezwaar is ongegrond.

Verkeersoverlast: Het bezwaar tegen extra verkeersbelasting door het geplande project.

Beoordeling: De stedelijke dienst mobiliteit heeft voorliggend dossier gunstig geadviseerd. Er kan in alle redelijkheid gesteld worden dat de impact van het project op de mobiliteit beperkt is. Het bezwaar is ongegrond.

BGO-Wonen: De bijkomende wooneenheid zorgt ervoor dat het bestaande pand na de werken niet voorziet in een gemiddelde oppervlakte van 80m² conform de Beleidsmatig Gewenste Ontwikkeling Wonen. Hierdoor wordt de draagkracht van het perceel overschreden.

Beoordeling: Het klopt dat de gemiddelde oppervlakte van de 5 woningen maar 75m² bedraagt. Echter wordt de algemene woonkwaliteit van de bestaande woningen verbeterd door het toevoegen van een fietsenberging, buitenruimtes en een kleine ontpitting en wordt er achter het hoofdvolume een entresollaag verwijderd. Omdat deze wijzigingen een algemene verbetering vormen voor de omgeving en de interne kwaliteit, is een bijkomende woning aanvaardbaar. Het bezwaar is ongegrond.