2019_CBS_05107 - Omgevingsvergunning - OMV_2018064246. Van Roiestraat 45-47. District Merksem - Goedkeuring

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          02 oktober 1950: toelating (103#3314) voor het bouwen van een dubbelwoonst;

-          23 november 2018: opname (201861) van de bestaande constructie, inclusief de vijf woonentiteiten, in het vergunningenregister

Vergund geachte toestand

-          meergezinswoning met vijf wooneenheden;

-          bouwvolume:

• pand in gesloten bebouwing met drie bouwlagen onder plat dak;
• kroonlijsthoogte van 9,55 m;
• bouwdiepte variërend van 12,32 tot 13,46 m;

-          gevelafwerking:

• rode baksteen met detaillering in witte natuursteen;
• schrijnwerk in grijs aluminium;
• bruin houten poort.

Huidige toestand

-          conform vergund geachte toestand.

Gewenste toestand

-          functie en aantal wooneenheden ongewijzigd;

-          bouwvolume:

• kroonlijsthoogte van 9,70 m
• bouwdiepte benedenverdieping ca. 14,70 m over de volledige perceelsbreedte;
• afdak van 1,85 m diep aansluitend op de gelijkvloerse bebouwing;
• bebouwing verdiepingen blijft ongewijzigd;

-          gevelafwerking:

• witte crepi met detaillering in grijze aluminium platen;
• schrijnwerk en sectionaalpoort in grijs aluminium.

Inhoud van de aanvraag

-          uitbreiden van de gelijkvloerse verdieping;

-          voorzien van een afdak aansluitend op de nieuwe uitbouw;

-          ophogen van de kroonlijst;

-          doorvoeren van interne constructieve wijzigingen;

-          isoleren van de gevels. 

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Toetsing voorschriften

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied in de stedelijke agglomeratie van Antwerpen, dit is het gedeelte van de stad gelegen tussen de Kleine Ring en respectievelijk de reservatiestrook voor de aanleg van lijninfrastructuur (de A102) tussen Merksem en Wommelgem, de R11 tussen Wommelgem en Mortsel, de oostelijke grens van Mortsel en Hove en de reservatiestrook voor pijpleidingen tussen Hove/Kontich en Hemiksem.

De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.)

In dit gebied wordt de maximale bouwhoogte afgestemd op de volgende criteria:

- de in de onmiddellijke omgeving aanwezige bouwhoogten;

- de eigen aard van het betrokken gebied;

- de breedte van het voor het gebouw gelegen openbaar domein.

(Ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'. Het gewestplan kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar PLANNING > Plannen > Bestemmingsplan > Gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Toegankelijkheid publieke gebouwen)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Overwelven waterlopen: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening inzake het overwelven of inbuizen van niet geklasseerde waterlopen en waterlopen van 3de categorie (verder genoemd verordening overwelven waterlopen), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 26 januari 2009 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 4 juni 2009.
(De verordening overwelven waterlopen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘overwelven waterlopen’)
De verordening overwelven waterlopen is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘bouwcode’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punte):

• artikel 6 Harmonie en draagkracht: De bouwdiepte van de aanvraag is niet in harmonie met de omgeving.
• artikel 19 Tuinafsluitingen: Indien een achtertuin afgesloten wordt door een muur dan moet deze een hoogte hebben van minimum 1,00 en maximum 2,60 m. De voorziene tuinmuur heeft een hoogte van 3,40 m;
• artikel 38 Groendaken: Het nieuwe dak met een helling van minder dan 15° en een oppervlakte groter dan 20,00 m² werd niet aangelegd als groendak;
• artikel 43 Septische putten: De inhoud van de nieuwe septische put werd niet vermeld op de plannen. De grootte van deze put moet voldoen aan de bepalingen van dit artikel.

Sectorale wetgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 8 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het algemeen waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > OVERIGE REGELGEVING)
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het Rooilijndecreet.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Beoordeling afwijkingen van de voorschriften

De aanvraag wijkt af van artikel 6 van de bouwcode. De bouwdiepte op de gelijkvloerse verdieping is niet in harmonie met de omgeving. In de omgeving bedraagt de gelijkvloerse bouwdiepte ca. 13,5 m. Dit is een aanvaardbare bouwdiepte aangezien de perceelsdiepte in de omgeving ca 19 m bedragen. Hierdoor heeft ieder perceel nog een voldoende kwaliteitsvolle tuin. Door het verhogen van de scheimuur en het plaatsen van het afdak achter het pand bedraagt de bouwdiepte van de aanvraag ca. 16,85 m. Dit is 3 m dieper dan de bouwdiepte in de omgeving. Hierdoor wordt de tuin ca. 2,87 m diep. Deze tuindiepte kan niet als kwaliteitsvol worden beschouwd. Dit is stedenbouwkundig niet aanvaardbaar.

Tevens zorgt de plaatsing van dit afdak voor lichtafname van de gelijkvloerse slaapkamer aan de achterzijde. Hierdoor neemt het comfort en de woonkwaliteit van de gelijkvloerse wooneenheid af. Dit is stedenbouwkundig niet aanvaardbaar.

De aanvraag wijkt af van artikel 19 van de bouwcode. De scheimuren werden verhoogd tot 3,4 m, deze hoogte werd doorgetrokken naar de tuinmuren. Volgens het artikel mogen tuinmuren maar maximaal 2,6 m hoog zijn. Een te hoge afsluiting zorgt voor een beperking van de bezonning van de tuinen. Gezien de ligging en de oriëntatie van de aanvraag zorgt deze verhoging inderdaad voor schaduwhinder bij de linkeraanpalende. De kwaliteit van de reeds kleine tuin van de linkeraanpelende neemt sterk af. Door het verhogen van deze tuinmuren ondervindt de tuin van de aanvrager ook schaduwhinder.

Omwille van deze argumentatie wordt het afdak en het verhogen van de scheimuur/ tuinmuur uit de vergunning uitgesloten. De bouwdiepte blijft beperkt tot maximum 15,3 m, de huidige bouwdiepte. Dit wordt meegenomen naar de voorwaarden.

Functionele inpasbaarheid

Voorliggende aanvraag omvat geen functiewijziging. De bestaande functie van meergezinswoning blijft behouden en is daarmee in harmonie met de kenmerkende woonfuncties in de Van Roiestraat.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat elke bouwaanvraag een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, is het de bedoeling om parkeren maximaal op eigen terrein te voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeerparagraaf is niet van toepassing gezien de aanvraag geen vermeerdering van het aantal woongelegenheden ten opzichte van de bestaande en vergunde of vergund geachte situatie inhoudt.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

De aanvraag betreft intern verbouwingen in het volume van een meergezinswoning, deze werken zijn dan ook aanvaardbaar.

Echter door het plaatsen van een afdak op de gelijkvloerse verdieping en het verhogen van de scheimuur past het gebouw zich niet volledig in de bestaande straatwand en het gabarit van de woningen uit zijn omgeving. Het perceel is vrij ondiep en dus is het impact van de bebouwing relatief groot. Dit is stedenbouwkundig niet aanvaardbaar. 

Visueel-vormelijke elementen

De bouwheer wenst de voorgevel te isoleren en te bepleisteren. Het na- isoleren van de gevels is vanuit stedenbouwkundig oogpunt aanvaardbaar. Door het energiezuinig renoveren van woningen wordt er bijgedragen aan de klimaatambities, wat wordt gestimuleerd.

De feitelijke toestand van de omgeving wijst uit dat de Van Roiestraat gekenmerkt wordt door gevels in gevelbakstenen. Bijgevolg is het wenselijk om als afwerkingsmateriaal hierbij aan te sluiten. Bepleistering doet dit niet. Naar de voorwaarden wordt meegenomen om de gevel af te werken met steenstrips, zodat de gevel in harmonie is met de omgeving.

De arrière corps is een veel voorkomend detail bij aaneengesloten bebouwing. Ter hoogte van de perceelsgrens springt het gevelvlak terug, en dit over de volledige gevelhoogte. Dit levert een verticale ritmering op die percelering in het straatbeeld nuanceert. Het is wenselijk om dit detail eigen aan de stedelijke context te behouden.

Het toepassen van buitengevelisolatie leidt tot een vervlakking van het straatbeeld door een verlies aan detaillering. Om een verarming van het materiaal tegen te gaan, wordt er bij een gunstig advies opgelegd dat bestaande elementen in natuursteen (raamdorpel, plint, deksteen…) behouden blijven of worden vervangen door nieuwe elementen in natuursteen. Deze details hebben immers ook een functie. Zo beschermt de plint tegen beschadigingen. Indien er voor het uitvoeren van de werken een plint aanwezig is, moet deze behouden blijven. Dit kan door de bestaande plint naar voren te plaatsen (en er achter isolatie aan te brengen) of de bestaande plint te vervangen door een nieuwe plint.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

De inname van het openbaar domein is een dwingend criterium binnen het afwegingskader. Er moet na de werken voldoende ruimte overblijven zodat een vlot voetgangersverkeer mogelijk blijft. Er wordt gestreefd naar een obstakelvrije ruimte van 1,8 m, waarbij 1,5 m (exclusief boordsteen) wordt gehanteerd als absoluut minimum. De aanvraag voldoet hier aan.

Wanneer de nieuwe constructie tot op het openbaar domein komt moet er rekening mee worden gehouden dat het voetpad in de toekomst hersteld kan worden zonder dat er aan de voorgevel ingrepen moeten gebeuren. Dit kan door de bestaande stoeptegel voor de werken weg te nemen en na de werken terug te plaatsen.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1.      de bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van 1e ingebruikname/exploitatie strikt na te leven;

2.      het nieuwe platte dak aanleggen als een groendak, conform artikel 38 van bouwcode;

3.      een septische put plaatsen conform artikel 43 van de bouwcode;

4.      de bouwdiepte blijft beperkt tot maximum 15,3 m (de huidige bouwdiepte);

5.      de isolatie samen met het afwerkingsmateriaal uit te voeren met een totale dikte van 14 centimeter;

6.      de arrière-corps te behouden en vrij te laten van materiaal en isolatie;

7.      de bestaande elementen in natuursteen te behouden of te vervangen door nieuwe elementen in natuursteen;

8.      het uitzicht van de bestaande kroonlijst te behouden;

9.      onderaan de gevel een plint te voorzien van minimaal 60cm. De plint steekt voorbij het gevelvlak;

10.  de nieuwe constructie te laten aansluiten op het openbaar domein zodanig dat toekomstige werkzaamheden aan het openbaar domein kunnen plaatsvinden, los van herstelwerken aan de nieuwe constructie;

11.  na uitvoering van de werken te voldoen aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten opgelegd door de Vlaamse Wooncode en het besluit van de Vlaamse regering van 12 juli 2013 betreffende de kwaliteits- en veiligheidsnormen voor woningen;

12. met steenstrips te werken in plaats van bepleistering, gezien omgeving gekenmerkt wordt door bakstenen gevels.

Uitsluitingen

Het afdak en de verhoging van de scheimuur/tuinmuur worden uit de vergunning uitgesloten, zoals aangeduid in rood op de plannen. 

De aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, werden om hun standpunt gevraagd.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten

Bespreking van de bezwaren

1.      Scheidingsmuur:In 2018 is zonder onderling overleg de scheidingsmuur opgetrokken tot 3,4 m. Deze hoogte neemt licht en zicht af van de bezwaarindiener.

Beoordeling: Volgens artikel 19 van de bouwcode, is de hoogte van de tuinmuren/ scheimuren vastgelegd op maximaal 2,6 m. Gezien de ligging en de oriëntatie van de aanvraag zorgt deze verhoging inderdaad voor schaduwhinder bij de bezwaarindiener. De kwaliteit van de reeds kleine tuin, beperkte buitenruimte, van de bezwaarindiener neemt af. Gezien de geringe diepte van het perceel ligt de bouwdiepte vast op ca. 15,3 m, de huidige bouwdiepte, waardoor toch een kwaliteitsvolle tuindiepte overblijft. Het bezwaar is gegrond.

2.      Lawaaihinder:De bezwaarindiener heeft door zijn slechte gezondheid veel rust nodig. Gezien de andere buur (van de bezwaarindiener) al werken (met het nodige lawaaihinder) bezig is, vraagt de bezwaarindiener om deze werken pas te starten in september 2019.

Beoordeling: Het bezwaar is geen stedenbouwkundig aspect. de bezwaarindiener kan in overleg met de aanvrager bepaalde afspraken vastleggen. Dit is dus een burgerrechtelijk aspect. Het bezwaar is ongegrond.