2019_CBS_05129 - Omgevingsvergunning - OMV_2018125079. Kapelstraat 45. District Berendrecht - Zandvliet - Lillo - Goedkeuring

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          27 november 2015: vergunning met voorwaarden (20152400) voor het slopen van de bestaande bebouwing, vellen van 2 bomen en bouwen van een nieuwe vrijstaande woning met garage

-          21 september 2018: proces-verbaal (11002_2018_7542_VPV) voor het uitvoeren van werken (dakterras) zonder voorafgaandelijke schriftelijke omgevingsvergunning van het college van burgemeester en schepenen.

Vergunde/vergund geachte toestand

-          vrijstaande eengezinswoning ;

-          2 bouwlagen onder een zadeldak, met gelijkvloerse achterbouw onder plat dak;

-          verplichte voorwaarden opgelegd bij de laatste vergunning:

• de functies slaapkamer en dressing op het gelijkvloers wisselen zodat de slaapkamer, als levendige functie, zich aan de straatzijde bevindt;
• geen dakterras voorzien op de 1ste verdieping, maar het volledige dak aan te leggen als groendak;
• de garage plaatsen in de zone vanaf 8,42 meter achter de voorgevelbouwlijn tot 17 meter achter deze lijn;
• de tuin enkel verharden in functie van terrassen en strikt noodzakelijke toegangen, conform artikel 27 van de bouwcode;
• de buitentrap wordt uitgesloten uit de vergunning.

Huidige toestand

-          het plat dak achteraan is ingericht als dakterras, ook het gedeelte groendak achteraan;

-          de vergunde garage werd niet uitgevoerd.

Gewenste toestand

-          dakterras conform bestaande toestand;

-          buitentrap van dakterras naar tuin;

-          zorgwoning in deel gelijkvloerse verdieping.

Inhoud van de aanvraag

-          regularisatie dakterras en plaatsen buitentrap;

-          inrichten deel gelijkvloers als een zorgwoning.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Interne adviezen

Toetsing voorschriften

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.)

(Het gewestplan kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar PLANNING > Plannen > Bestemmingsplan > Gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Toegankelijkheid publieke gebouwen)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Overwelven waterlopen: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening inzake het overwelven of inbuizen van niet geklasseerde waterlopen en waterlopen van 3de categorie (verder genoemd verordening overwelven waterlopen), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 26 januari 2009 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 4 juni 2009.
(De verordening overwelven waterlopen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘overwelven waterlopen’)
De verordening overwelven waterlopen is niet van toepassing op de aanvraag.
 

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘bouwcode’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• artikel 13.3 bovengrondse geveluitsprongen:
  het gewenste te regulariseren dakterras is strijdig met de verplichte voorwaarde uit de vorige vergunning om het volledige dak op de 1ste verdieping aan te leggen als groendak;
• artikel 23 Opdelen van een woning:
  de ondergeschikte wooneenheid maakt meer dan een derde uit van de volledige woning;
• artikel 27 Open ruimte:
  de verharde oprit links van de woning leidt niet naar een garage;
  ook rechts van de woning werd volledig verhard, breder dan de maximumbreedte van 1,5 meter voor toegangspaden;
• artikel 30 Autostalplaatsen en autoparkeerplaatsen:
  de vergunde autostalplaats werd niet uitgevoerd, daarmee voldoet het project niet aan de theoretische en werkelijke parkeerbehoefte.
   

Sectorale wetgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.
 

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 8 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het algemeen waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.

Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.
 

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > OVERIGE REGELGEVING)
Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Beoordeling afwijkingen van de voorschriften

De aanvraag is strijdig met het toelichtend gedeelte van artikel 23 in verband met de oppervlakte van de ondergeschikte wooneenheid (zorgwoning). De zorgwoning heeft een netto vloeroppervlakte van 72,47 m² tegenover een totale oppervlakte van 180,38 m², waardoor de zorgwoning 40% bedraagt van de totale woning. Volgens het artikel mag de ondergeschikte wooneenheid slechts 1/3de uitmaken van de volledige woning. Echter zou het verkleinen van de zorgwoning een negatieve impact hebben op de woonkwaliteit en woonbeleving van de zorgbehoevende die fulltime in de woning verblijft. De gewenste toestand voorziet in voldoende wooncomfort voor de zorgverlenenden. Bovendien maakt de huidige structuur van de woning het moeilijk om het gedeelte van de zorgwoning kleiner te maken en zou het voldoen aan het artikel betekenen dat de interne structuur dient geherstructureerd te worden, wat niet in verhouding staat met de werken in de voorliggende aanvraag. Een afwijking op het toelichtende gedeelte is vanuit stedenbouwkundig oogpunt toelaatbaar.

Functionele inpasbaarheid

De aanvraag omvat het regulariseren van een dakterras en het plaatsen van een buitentrap. Een groot deel van het gelijkvloers wordt omgevormd tot zorgwoning voor de zorg van een persoon die lijdt aan MS. De functie van zorgwoning is inpasbaar in de kenmerkende woonomgeving van de Kapelstraat en kan functioneel worden aanvaard.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

In de gewenste toestand van de voorliggende aanvraag wordt een tuinberging voorzien op het inplantingsplan. Deze tuinberging is vanuit stedenbouwkundig oogpunt niet gewenst aangezien de tuinberging helemaal achteraan de achtertuin gelegen is en zo tot wanorde op het perceel leidt. Bovendien ontbreekt er in de voorliggende aanvraag heel wat informatie met betrekking tot de tuinberging (materiaal, bouwhoogte, dakvorm,…) waardoor een correcte beoordeling niet mogelijk is. De tuinberging wordt bijgevolg uitgesloten uit voorliggende aanvraag.

Afgaande op de bijgeleverde foto’s werden de voor- en zijtuinen volledig verhard. De bouwcode beschouwt de voortuin als een volwaardig deel van de tuin omwille van een aantal redenen. Een groene voortuin heeft een aangenamer uitzicht in de straat of binnen in een bouwblok en bevordert daarom de leefkwaliteit van bewoners en omwonenden. Door de tuin niet te bebouwen of te verharden blijft een deel beschikbaar voor natuurlijke infiltratie van regenwater in de bodem, zodat de openbare riolering minder belast wordt en het risico op problemen met de waterhuishouding vermindert. Enkel een toegangsweg aan de rechterzijde met een maximumbreedte van 1,50 m en een toegangsweg naar de garage (zie voorwaarden) aan de linkerzijde met een maximumbreedte van 3 m kan worden toegestaan. De aanvraag dient hieraan te voldoen.

Visueel-vormelijke elementen

Mits enkele kleine ingrepen (het vervangen van een raamopening, plaatsen van een buitentrap aan de inkom,…) wijzigt de voorgevel niet. Er kan geoordeeld worden dat deze kleine ingrepen geen nadelige effecten hebben op de algemene visuele en vormelijke uitstraling van de voorgevel. De achtergevel wijzigt enkele door het voorzien van een balustrade aan het dakterras en een buitentrap aan de linkerperceelsgrens. Ook deze wijzigingen zijn vanuit visueel en vormelijk aspect aanvaardbaar. 

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

In voorgaande vergunning werd geoordeeld dat een dakterras niet wenselijk is omdat dakterrassen niet voorkomen in de omgeving. Het dakterras zoals gewenst in voorgaande aanvraag zou dan ook niet eigen zijn aan de omgeving en werd bijgevolg uitgesloten uit voorgaande vergunning. Voorliggende aanvraag voorziet een dakterras op dezelfde plaats, achteraan op de eerste verdieping, en motiveert het dakterras. In 2014 werd een dakterras vergund voor een woning in de aangrenzende Steenoverstraat (dossier 2014224), waardoor aangetoond wordt dat dakterrassen wel voorkomen in de omgeving. Bovendien blijft het dakterras binnen de 13 m, wat de maximale bouwdiepte is op de verdieping. Verder wordt geoordeeld dat het dakterras voldoet aan de privacy, waardoor zijdelingse en rechtstreekse zichten maximaal beperkt worden. Tegenover de voorgaande vergunning wordt de balustrade wel tot op de rand van de achterbouw voorzien. Daardoor is het gedeelte groendak te betreden wat niet wenselijk is. Mits het opschuiven van de balustrade tot op de achterste rand van het terras, is het dakterras stedenbouwkundig aanvaardbaar. 

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1.      achteraan de garage voorzien zoals opgelegd in voorwaarden van dossier 20152400: ‘de garage te plaatsen in de zone vanaf 8,42 meter achter de voorgevelbouwlijn tot 17 meter achter deze lijn’;

2.      de voor- en zijtuinen enkel verharden met een maximumbreedte van 1,50 m aan de rechterzijde (inkom) en 3 m aan de linkerzijde (toegang garage), conform artikel 27;

3.      de balustrade van het dakterras opschuiven naar de rand van het dakterras, zodat het groendak niet kan worden betreden;

4.      na uitvoering van de werken te voldoen aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten opgelegd door de Vlaamse Wooncode en het besluit van de Vlaamse regering van 12 juli 2013 betreffende de kwaliteits- en veiligheidsnormen voor woningen.

Uitsluitingen

De tuinberging tegen de achterste perceelsgrens en het toegangspad naar de tuinberging toe.

Er zijn geen aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, die om hun standpunt gevraagd moesten worden.