2019_CBS_05132 - Omgevingsvergunning - OMV_2019047168. Isabellalei 106. District Antwerpen - Goedkeuring

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          30/03/1973: vergunning (18#55550) voor een gevelverbouwing;

-          10/02/2006: vergunning (2000691) voor het regulariseren voor verbouwen woning en wijziging voorgevel;

-          10/05/2016: bouwmisdrijf (11002_2016_851) voor het vermeerderen van het aantal woonentiteiten en het maken van dakterrassen op platte daken;

-          28/12/2018: weigering (20183076) voor het opsplitsen en verbouwen van een eengezinswoning naar 4 appartementen.

Vergunde toestand

-          een eengezinswoning met een bruto-vloeroppervlakte van 395 m²;

-          gesloten bebouwing bestaande uit 3 bouwlagen onder zadeldak (het hoofdvolume), met kroonlijsthoogte van 12m;

-          de volumes op het gelijkvloers en 1ste verdieping zijn voorzien van een plat dak;

-          de bouwdiepte reikt op het gelijkvloers tot 20,65m, op de 1ste verdieping tot 16,65m en op de 2de verdieping tot 9,6m;

-          op het gelijkvloers is de open ruimte tussen de hoofdbebouwing en het achterhuis 8,4m over de volledige breedte van het perceel;

-          tegen de achterste perceelsgrens werd een achterhuis gebouwd bestaande uit één bouwlaag en een zadeldak (bouwdiepte 5,84m, nokhoogte 8,15m);

-          de voorgevel is afgewerkt in beige gevelsteen met plint (over volledig gelijkvloers) in blauwe hardsteen;

-          het buitenschrijnwerk is voorzien van ramen met T-profilering in wit PVC en een monumentale voordeur, bestaande uit twee deurbladen met cassetten en bovenlicht in glas.

Huidige toestand

-          een eengezinswoning conform laatst vergund volume;

-          het buitenschrijnwerk is uitgevoerd in wit PVC, maar bestaat telkens uit één vlak zonder onderverdeling;

-          voor de ramen op de verdiepingen werden wit metalen balustrades voorzien;

-          op het gelijkvloers en 1ste verdieping zijn de ramen voorzien van opbouwrolluiken;

-          de voordeur is uitgevoerd in PVC en voorzien van bovenlicht in mat glas. De deur bestaat uit een smal vast geheel met matte beglazing en één opendraaiende vleugel;

-          op het gelijkvloers werd achteraan een veranda gebouwd naast de keuken;

-          op het dak van de gelijkvloerse verdieping werd een dakterras gecreëerd, voorzien van wit metalen balustrade.

Gewenste toestand

-          meergezinswoning van 5 bouwlagen onder plat dak ingericht met 4 wooneenheden;

-          met betrekking tot de oppervlakte van de aangevraagde wooneenheden na de opdeling van de eengezinswoning zijn volgende gegevens beschikbaar:

• 2 studio’s met een netto-oppervlakte van circa 38 en 54 m²;
• 1 één-slaapkamerappartement met een netto-oppervlakte van circa 79 m²;
• 1 drie-slaapkamerappartement met een netto-oppervlakte van circa 149 m²;
• er is een aansluitende buitenruimte van 17 m² bij de duplex van 149 m².

Inhoud van de aanvraag

-          opdelen en verbouwen van een eengezinswoning met bruto-vloeroppervlakte van 395m² naar 4 woonentiteiten;

-          indeling:

• gelijkvloers: appartement met 1 slaapkamer en private tuin  + bergruimte in het bestaande achterhuis; 
• 1ste en 2de verdieping: duplex-appartement met 3 slaapkamers en privé buitenruimte;
• 3de verdieping: studio met eigen terras achteraan;
• 4de verdieping: studio met eigen terras achteraan;

-          volume:

• de maximale bouwdiepte van het gelijkvloers en de 1ste verdieping blijven ongewijzigd;
• de bouwdiepte van de 2de en 3de verdieping wordt voorzien op 12,75m;
• dit is een volume-uitbreiding van de bestaande achterbouw in zowel breedte als hoogte;
• het zadeldak wordt verwijderd en er wordt een extra bouwlaag onder mansardedak voorzien;
• de gelijkvloerse veranda wordt verwijderd;

-          gevels:

• de gelijkvloerse plint in blauwe steen blijft behouden;
• witte bepleistering vanaf de 1ste verdieping;
• het buitenschrijnwerk wordt vervangen door antracietkleurig PVC;
• de mansarde wordt afgewerkt met antracietkleurige leien;

-          alle platte daken worden aangelegd als groendak met uitzondering van de zones waar een terras wordt voorzien. 

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing voorschriften

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.)

(Ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'. Het gewestplan kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar PLANNING > Plannen > Bestemmingsplan > Gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.
 

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Toegankelijkheid publieke gebouwen)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Overwelven waterlopen: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening inzake het overwelven of inbuizen van niet geklasseerde waterlopen en waterlopen van 3de categorie (verder genoemd verordening overwelven waterlopen), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 26 januari 2009 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 4 juni 2009.
(De verordening overwelven waterlopen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘overwelven waterlopen’)
De verordening overwelven waterlopen is niet van toepassing op de aanvraag.
 

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘bouwcode’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op het volgend punt:

-          artikel 30 Autostalplaatsen en autoparkeerplaatsen:
per bijkomende woonentiteit (#3) dient een parkeerplaats voorzien te worden. Deze zijn niet aanwezig.

Sectorale wetgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 8 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het algemeen waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.

Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > OVERIGE REGELGEVING)
Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

De aangevraagde meergezinswoning is functioneel inpasbaar in de hoofdzakelijke woonomgeving van de Isabellalei.

Het magazijn achter in de tuinzone kan niet gebruikt worden als woonfunctie. Het wordt ingericht als berging bij de gelijkvloerse woning. Dit gebruik is stedenbouwkundig aanvaardbaar en leidt niet tot overlast voor de omgeving.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

Vanuit stedenbouwkundig oogpunt kan ingestemd worden met het volume en het programma zoals voorgesteld.

Bij het opdelen van de eengezinswoning wordt  een ruime zelfstandige woning van 149m² voorzien. Dit laat toe dat ook een groter gezin de mogelijkheid heeft om in de stad te blijven of te komen wonen. De 4 aangevraagde wooneenheden vormen een goede mix in groottes. Elke woning biedt voldoende woonkwaliteit zodat de draagkracht van dit perceel niet overschreden wordt.

Het voorgestelde project komt inzake bouwhoogte en dakvorm overeen met de algemene configuratie van de aanwezige bebouwing in de omgeving. De bouwvolumes sluiten met de juiste zorg aan op de aanpalende gebouwen. De geplande verbouwingswerken zijn niet storend voor de omgeving en in overeenstemming met de goede ruimtelijke ordening van de plaats.

Opgemerkt wordt dat op de plannen van de dakverdieping het bovenaanzicht van de achterliggende daken niet overeenkomt met de aangevraagde volumes van de onderliggende verdiepingen. Dit wordt beschouwd als een duidelijke tekenfout. Hier kunnen geen rechten uit onttrokken worden om de plannen gewijzigd uit te voeren.

Visueel-vormelijke elementen

Door het plaatsen van gevelisolatie gaat de bestaande kenmerkende ornamentiek verloren. Bij het plaatsen van gevelisolatie dient er vanuit de zorg voor de architecturale kwaliteit aandacht besteed aan een aantal ontwerpdetails die als voorwaarde zullen worden opgelegd in de vergunning. Concreet dient de arrière-corps behouden te blijven, moeten de stenen dorpels steeds 5cm uit het (vernieuwde) gevelvlak uitspringen en moet er gebruik worden gemaakt van hoekprofielen voor het pleisterwerk die in de gevel niet zichtbaar zijn. De bestaande afwerking van de voorgevelplint in blauwe hardsteen moet maximaal behouden blijven, inclusief de boord boven de raamopeningen. Rekening houdend met het rooilijndecreet enerzijds en de beoogde verduurzaming van de woning anderzijds, wordt opgelegd om het gevelpakket (isolatie en bepleistering) maximaal te voorzien, met een totale dikte van 14cm ten opzichte van de rooilijn.

Om de gevelverhoudingen tussen bovengevel en daklaag beter af te stemmen op de typische kenmerking in de omgeving, wordt in voorwaarde opgelegd om de kroonlijst 50 cm te verhogen. Hierdoor blijft de daklaag ondergeschikt in het gevelbeeld en wordt een atypisch hoge daklaag vermeden.

De bestaande opbouw-rolluikkasten aan de gelijkvloerse voorgevel doen afbreuk aan de beeldwaarde van de straat. Aangezien het schrijnwerk wordt vervangen kan de rolluik inwendig worden voorzien.

Onder bovenstaande voorwaarden is de wijziging van de voorgevel stedenbouwkundig aanvaardbaar.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Mits het naleven van de gestelde voorwaarden voldoet het project aan de actuele eisen wat betreft hinderaspecten, gezondheid en gebruiksgenot.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Omwille van de vermeerdering van het aantal wooneenheden, moeten er fietsenstallingen worden voorzien voor de bijkomende woningen. Dit zijn er 6:

-          3 appartementen met 1 slaapkamer = 3 x 2 (1 slaapkamer + 1 extra) = 6.

Er worden in de kelder 10 fietsstalplaatsen voorzien die te bereiken zijn via een trap met fietsgoot. Het aantal voorziene plaatsen is voldoende.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1.      de bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van 1e ingebruikname/exploitatie strikt na te leven;

2.      de kroonlijst aan de voorgevel 50cm hoger uit te voeren, zoals aangeduid in rood op de vergunde voorgeveltekening;

3.      de isolatie en bepleistering met een totale dikte van 14 centimeter ten opzichte van de rooilijn uit te voeren;

4.      de arrière corps aan de voorgevel moet behouden blijven en vrij blijven van materiaal en isolatie;

5.      de raamdorpels in het gepleisterde deel van de voorgevel uit te voeren in natuursteen die 5cm uitsteken uit het afgewerkte voorgevelvlak;

6.      de bestaande plint in natuursteen maximaal behouden, inclusief de boord boven de gelijkvloerse raamopeningen;

7.      de hoekprofielen die inherent zijn aan het gevelpleisterwerk, onzichtbaar uit te voeren;

8.    rolluikkasten inwendig te voorzien;

9.      na uitvoering van de werken te voldoen aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten opgelegd door de Vlaamse Wooncode en het besluit van de Vlaamse regering van 12 juli 2013 betreffende de kwaliteits- en veiligheidsnormen voor woningen.

De aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, werden om hun standpunt gevraagd.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten