2019_CBS_03831 - Omgevingsvergunning - OMV_2019024470. Turnhoutsebaan 261. District Borgerhout - Goedkeuring

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1.      de gemeentelijke projecten;

2.      andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          2/8/2018: proces verbaal (11002/2018/7249/VPV) voor het uitvoeren van werken en wijzigen van de functie zonder voorafgaandelijke schriftelijke omgevingsvergunning;

-          9/12/1980: vergunning (179#8268) voor het wijzigen van de lichtreclame;

-          22/4/1974: vergunning (179#7215) voor verbouwingswerken;

-          23/9/1963: vergunning (180#624) voor voorgevelveranderingen.

-          Laatst vergunde toestand

-          pand van 3 bouwlagen onder plat dak in gesloten bebouwing, ingericht met een gelijkvloerse winkel met achterliggend magazijn, via een interne trap verbonden met 2 werkkamers, een bureel- en bergruimte op de eerste verdieping en een woongedeelte op de 2de verdieping.

-          de vergunde handelswoning heeft een bruto-oppervlakte van 265 m²;

-          de woning heeft een netto vloeroppervlakte van 61 m²;

Bestaande toestand

-          pand van 3 bouwlagen onder plat dak in gesloten bebouwing;

-          ingericht met een gelijkvloerse horecazaak, en bovenliggend (bereikbaar via een aparte inkom aan de straatkant) een bureel- en bergruimte plus 2 werkkamers op de eerste verdieping

-          een woonentiteit op de 2de verdieping.

Inhoud van de aanvraag

-          het opdelen en uitbreiden van een horecapand (met een bruto-oppervlakte 265 m²) met 1 woongelegenheid tot een gelijkvloerse horeca en bovenliggend 3 appartementen;

• de gelijkvloerse horeca wordt uitgebreid door het magazijn ook in gebruik te nemen als horeca);
• op de eerste verdieping worden de bureelruimten omgevormd tot een éénslaapkamer-appartement van 61 m² netto vloeroppervlakte met een uitkragend dakterras achteraan;
• op de tweede verdieping blijft de bestaande woonentiteit met 1 slaapkamer en een netto vloeroppervlakte van 61 m² behouden;
• toevoegen van een 4de bouwlaag onder plat dak met een éénslaapkamer-appartement met een inpandig terras vooraan en een netto vloeroppervlakte van 55 m²;

-          de voorgevel krijgt een nieuwe raamindeling, wordt geïsoleerd en afgewerkt met een lichtgrijze bepleistering en donkergrijs buitenschrijnwerk in pvc.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing voorschriften

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.)

(Ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'. Het gewestplan kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar PLANNING > Plannen > Bestemmingsplan > Gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Toegankelijkheid publieke gebouwen)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verordening toegankelijkheid op volgend punt:

• Artikel 18 Niveauverschillen: na het plaatsen van een nieuwe inkomdeur is er een niveauverschil van 5cm tussen de horecaruimte en het voetpad zonder overbrugging met een helling.

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Overwelven waterlopen: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening inzake het overwelven of inbuizen van niet geklasseerde waterlopen en waterlopen van 3de categorie (verder genoemd verordening overwelven waterlopen), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 26 januari 2009 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 4 juni 2009.
(De verordening overwelven waterlopen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘overwelven waterlopen’)
De verordening overwelven waterlopen is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘bouwcode’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• Artikel 26 Afvalverzameling: de horecafunctie beschikt niet over een afgescheiden ruimte voor afvalberging;

• Artikel 27 Open ruimte:  na de doorgevoerde functiewijziging beschikt het perceel niet over een buitenruimte op het maaiveldniveau;
• Artikel 38: Groendaken: het plat dak van de bijkomende bouwlaag wordt niet als groendak aangelegd.

Sectorale wetgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 8 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het algemeen waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > OVERIGE REGELGEVING)
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het Rooilijndecreet.
 

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

Het pand was een winkel met magazijn achteraan. De winkel vooraan is sinds 2011 in gebruik als horeca. In 2011 was het niet vergunningsplichtig de functie te wijzigen van handel naar reca.

Met voorliggende aanvraag wordt een vergunning aangevraagd om ook het magazijn achteraan van functie te wijzigen naar horeca. Dit is vandaag vergunningsplichtig.

Het behoud en uitbreiden van de commerciële ruimte gelegen in afgebakend kernwinkelgebied wordt gunstig beoordeeld.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

In toepassing van artikel 27 van de bouwcode dient de open ruimte op het perceel bij een functiewijziging minimaal 20% van de perceelsoppervlakte te bedragen. In voorliggende aanvraag wordt geen open ruimte voorzien op maaiveldniveau. Er is geen woonfunctie op het gelijkvloers voorzien maar een horeca functie. Het inrichten van open ruimte op dit perceel gelegen in afgebakend kermwinkelgebied brengt geen kwaliteit met zich mee. Voor het niet voorzien van open ruimte kan volgens artikel 3 van de bouwcode in alle redelijkheid een afwijking toegestaan worden op artikel 27.

Een extra bouwlaag is ruimtelijk aanvaardbaar, de voorgestelde bouwdieptes en -hoogtes staan in verhouding met de dimensies van het volledige bouwblok en zijn in dit opzicht in harmonie met de voorkomende korrel in de onmiddellijke en ruimere omgeving. 

Visueel-vormelijke elementen

De voorgevel wordt geïsoleerd met buitengevelisolatie.

De stad Antwerpen voert een ambitieus beleid op vlak van klimaat en heeft zich als doel gesteld om tegen 2020 20% CO2 te besparen en om tegen 2050 CO2-neutraal te zijn. Het klimaatactieplan werd in 2015 geactualiseerd om deze doelstellingen te concretiseren. Op vlak van energiebesparing en de daarbij gepaarde CO2-reductie biedt het bestaand patrimonium een aanzienlijk potentieel. In een stedelijke context zoals deze van Antwerpen is dit potentieel nog hoger gezien het grote aandeel bestaande en oudere gebouwen. Daarom wil de stad Antwerpen zoveel mogelijk inwoners aanzetten om energiebesparende maatregelen uit te voeren.

De aanvrager is ertoe gehouden de isolatie plus afwerkingsmateriaal met een totale dikte van 14 centimeter ten opzichte van de rooilijn uit te voeren.

De arrière corps is een veel voorkomend detail bij aaneengesloten bebouwing. Ter hoogte van de perceelsgrens springt het gevelvlak terug, en dit over de volledige gevelhoogte. Dit levert een verticale ritmering op die percelering in het straatbeeld nuanceert. Het is wenselijk om dit detail eigen aan de stedelijke context te behouden.

Het toepassen van buitengevelisolatie leidt tot een vervlakking van het straatbeeld door een verlies aan detaillering. Om een verarming van het materiaal tegen te gaan, wordt er bij een gunstig advies opgelegd dat bestaande elementen in natuursteen (raamdorpel, plint, …) behouden blijven of worden vervangen door nieuwe elementen in natuursteen.

De uitstekende delen van een gevel (plint, raamdorpel, kroonlijst, …) zorgen voor een detaillering van de gevel en moeten met een zelfde diepte behouden blijven.

Wanneer er zich in de bestaande toestand openbare verlichtingsarmaturen (of andere elementen van nutsvoorzieningen) bevinden aan de gevel moeten deze na het uitvoeren van de werken opnieuw gemonteerd worden aan de gevel op een duurzame manier (eventueel met een achterliggende constructie). Deze elementen moeten ten allen tijde kunnen hersteld worden of weggenomen worden. Indien nodig wordt hiervoor contact opgenomen met de dienst openbaar domein.

Wanneer er pleisterwerk is voorzien als gevelmateriaal, worden de randen van bijvoorbeeld raamopeningen voorzien van hoekprofielen. Dergelijke hoekprofielen moeten onzichtbaar worden uitgevoerd.

Wanneer de nieuwe constructie tot op het openbaar domein komt moet er rekening mee worden gehouden dat het voetpad in de toekomst hersteld kan worden zonder dat er aan de voorgevel ingrepen moeten gebeuren. Dit kan door de bestaande stoeptegel voor de werken weg te nemen en na de werken terug te plaatsen.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Een horeca-inrichting dient over een adequaat akoestische isolatie dient te beschikken om enig wooncomfort voor inwoners van het gebouw te garanderen.

Bij het ontwerpen van woningen zijn een evenwichtige ruimteverdeling en optimale afmetingen een must gezien deze een grote impact hebben op het wooncomfort. Om het ruimtecomfort van een woning te bewaken is het dus belangrijk dat het aantal slaapkamers in verhouding staat met het aantal beschikbare vierkante meters leefruimte per bewoner. Dit is niet het geval in het voorliggend project voor de woongelegenheid in de nieuwe bouwlaag, waardoor de deze woongelegenheideonvoldoende wooncomfort biedt.

Op een oppervlakte kleiner dan 60 m² wordt onvoldoende woonkwaliteit gerealiseerd voor een eenslaapkamerappartement. Deze oppervlakte (vanaf 35 m²) kan hoogstens een studio herbergen.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Fietsvoorzieningen: Er dienen voor dit project 4 fietsenstallingen voorzien te worden voor de woonfunctie. Deze worden voorzien in een aparte ruimte in de hal.

Voor de horecafunctie dient er 1 fietsstalplaats voorzien te worden.(2,6 plaatsen/100m² * 48m²)

Deze kan beschouwd worden als gedeeld gebruik met bezoekers van de zaak. In de onmiddellijke omgeving zijn meerdere fietsbeugels voorzien waardoor geen extra plaats moet worden ingericht.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1.      de bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van 1e ingebruikname/exploitatie strikt na te leven;

2.      alle technische installaties en klimaatbeheersingstoestellen te voorzien conform artikel 16 van de bouwcode;

3.      alle afvoerkanalen en uitlaten van alle gassen te voorzien conform artikel 35 van de bouwcode;

4.      een afvalberging te voorzien conform artikel 26 van de bouwcode;

5.      een groendak te voorzien conform artikel 38 van de bouwcode;

6.      de isolatie samen met het afwerkingsmateriaal uit te voeren met een totale dikte van 14 centimeter;

7.      de arrière-corps te behouden en vrij te laten van materiaal en isolatie;

8.      de bestaande elementen in natuursteen te behouden of te vervangen door nieuwe elementen in natuursteen die evenveel uitsteken na het uitvoeren van de werken dan in de oorspronkelijke situatie;

9.      de hoekprofielen die inherent zijn aan het gevelpleisterwerk, onzichtbaar uit te voeren;

10.  de nieuwe constructie te laten aansluiten op het openbaar domein zodanig dat toekomstige werkzaamheden aan het openbaar domein kunnen plaatsvinden, los van herstelwerken aan de nieuwe constructie;

11.  wanneer er zich in de bestaande toestand openbare verlichtingsarmaturen (of andere elementen van nutsvoorzieningen) bevinden aan de gevel moeten deze na het uitvoeren van de werken opnieuw gemonteerd worden aan de gevel op een duurzame manier (eventueel met een achterliggende constructie). Deze elementen moeten ten allen tijde kunnen hersteld worden of weggenomen worden. Indien nodig wordt hiervoor contact opgenomen met de dienst openbaar domein.

12.  de horecaruimte zo akoestisch te isoleren opdat de activiteiten van de horecaruimte niet merkbaar zijn in de woongelegenheden;

13.  de woongelegenheid op de derde verdieping in te richten als een studio;

14.  na uitvoering van de werken moet voldaan zijn aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten opgelegd door de Vlaamse Wooncode en het besluit van de Vlaamse regering van 12 juli 2013 betreffende de kwaliteits- en veiligheidsnormen voor woningen;

15.  de inrichting dient te voldoen aan het Politiereglement Uitbating en Vestiging, meer bepaald het “Uitbatingsreglement voor bepaalde inrichtingen” zoals goedgekeurd door de Gemeenteraad van de Stad Antwerpen op 26 juni 2006 (jaarnummer 1528) en latere wijzigingen en dit uiterlijk op het moment van eerste ingebruikname/exploitatie van de inrichting.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

De aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, werden om hun standpunt gevraagd.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten

Bespreking van de bezwaren

Er werden 2 bezwaarschriften ontvangen, voornamelijk handelend over:

1.      Functiewijziging:de shisha-bar is al geruime tijd in gebruik zonder dat hiervoor een vergunning zou zijn afgeleverd.

Beoordeling:

Het pand was een winkel met magazijn achteraan.

De winkel vooraan is sinds 2011 in gebruik als horeca.

In 2011 was het niet vergunningsplichtig de functie te wijzigen van handel naar reca.

Met voorliggende aanvraag wordt een vergunning aangevraagd om ook het magazijn achteraan van functie te wijzigen naar horeca.

Dit is vandaag vergunningsplichtig.

Het bezwaar is gedeeltelijk gegrond.

2.      Hinder en overlast:de shisha-bar zorgt voor allerlei vormen van hinder.

Beoordeling:

De plannen maken geen vermelding van technische installaties, klimaatbeheersingstoestellen voor de horecaruimte of afvoerkanalen en uitlaten voor gassen van de horecaruimte. Uiteraard doet de inrichting vermoeden dat deze installaties, toestellen of kanalen en uitlaten voorzien zullen worden en mogelijkerwijs een negatief effect op de omgeving hebben.

Voor de duidelijkheid zal worden opgenomen alle technische installaties, klimaatbeheersingstoestellen en afvoerkanalen en uitlaten te voorzien conform de bepalingen van de bouwcode opdat de hinder beperkt blijft en de gezondheid van de bewoners, gebruikers en omwonenden gegarandeerd blijft.

De elementen aangaande sociale hinder en criminaliteit betreft elementen die niet van stedenbouwkundige aard zijn en die bijgevolg niet mee in overweging kan worden genomen bij de stedenbouwkundige beoordeling van voorliggend project.

Het al dan niet nakomen van burgerplichten staat los van de stedenbouwkundige beoordeling van een omgevingsaanvraag door de vergunningverlenende overheid. Uiteraard betekent het verkrijgen van een omgevingsvergunning geen vrijgeleide voor de aanvrager/bouwheer zich te ontzien van burgerrechtelijke plichten.

Het bezwaar is gedeeltelijk gegrond.