2019_CBS_03834 - Omgevingsvergunning - OMV_2019024133. Sint-Elisabethstraat 57-59. District Antwerpen - Goedkeuring

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1.      de gemeentelijke projecten;

2.      andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          Sint-Elisabethstraat 57:

• 04 juni 1948: vergunning (18#24223) voor gevel- en binnenveranderingen;

-          Sint-Elisabethstraat 59:

• 31 mei 1968: weigering (18#51177) voor een verbouwing;

• 04 oktober 1968: vergunning (18#51590) voor het vernieuwen van de winkelpui.

-          Sint-Elisabethstraat 55 en 57:

• 26 oktober 1973: vergunning (18#56042) voor een gevelverbouwing;

Laatst vergunde toestand

-          Sint-Elisabethstraat 55;

• de garagepoort werd gesupprimeerd en vervangen door een vitrineraam.

-          Sint-Elisabethstraat 57:

• aan de voorgevel van de percelen 55 en 57 werd reclame vergund boven de ramen met een hoogte van 0.95 m over de volledige breedte van de twee panden;
• handelspand bestaande uit drie bouwlagen onder plat dak en een achterbouw opgevat als magazijn bestaande uit twee bouwlagen onder een zadeldak;
• het gelijkvloers is volledig dichtgebouwd met uitzondering van een centrale koer ter hoogte van de linker perceelgrens;
• op de gelijkvloerse verdieping is er een winkel ingericht met aansluitend een woonentiteit en achterliggend magazijn;
• op de verdiepingen zijn twee appartementen voorzien in de voorbouw en een magazijn in de achterbouw op de eerste verdieping.
• in 1973 werd de vitrine met aparte toegang vervangen door een garagepoort als doorrij naar het achterliggende magazijn.

-          Sint-Elisabethstraat 59:

• handelspand bestaande uit vier bouwlagen onder plat dak en een achterbouw opgevat als bakkerij bestaande uit twee bouwlagen onder plat dak;
• de gelijkvloerse verdieping is volledig dichtgebouwd en ingericht als winkel met aansluitend een bakkerij;
• op de drie verdiepingen is telkens 1 appartement voorzien;
• de bovenliggende verdiepingen maken geen deel uit van deze aanvraag: de terrassen werden gesupprimeerd en betrokken bij de woonentiteiten als slaapkamer op de 1ste, 2de  en 3de verdieping.

Bestaande toestand

-          Sint-Elisabethstraat 57:

• de bestaande toestand wijkt af op de plannen van de laatst vergunde toestand met betrekking tot het dichtbouwen van de open koer;
• het volledig inrichten van het gelijkvloers als handelsruimte;
• de achtergevel werd aangepast qua raamindeling;
• de garagepoort in de voorgevel werd vervangen door een vitrine met aparte toegang;
• het openwerken van de handelsruimte achteraan naar het naastliggende pand Sint-Elisabethstraat 55.

-          Sint-Elisabethstraat 59:

• de bestaande toestand wijkt af op de plannen van de laatst vergunde toestand met betrekking tot wijzigen van de inkom naar de bovenliggende appartementen;
• het volledig inrichten van het gelijkvloers als handelsruimte;
• het wijzigen van de gelijkvloerse voorgevel;
• de terrassen aan de achtergevel van het pand werden gesupprimeerd en betrokken bij de woonentiteiten.

Inhoud van de aanvraag

-          Sint-Elisabethstraat 57:

• gelijkvloers: volledig inrichten als een handelsruimte van 198m2:
  • het dichtbouwen van de open koer ter hoogte van de linker perceelgrens;
  • voorzien van een nieuwe scheidingsmuur in functie van de uitbreiding van het naastliggende pand Sint-Elisabethstraat 59;
  • uitbreiding naar het naastliggende pand Sint-Elisabethstraat 55;
• eerste verdieping:
  • uitbreiden van de volumes over bijna de volledige perceeloppervlakte van het oorspronkelijk pand Sint-Elisabethstraat 57;
  • inrichten van kantoor- en een stockageruimte;
  • uitbreiden van de woongelegenheid in de volumes tot op een diepte van circa 24m;
• aanpassingen aan de voorgevel op de gelijkvloerse verdieping.

-          Sint-Elisabethstraat 59:

• gelijkvloers: volledige inrichten als een handelsruimte van 360m2:
  • voorzien van een nieuwe toegang tot de bovenliggende appartementen en bijhorende verticale circulatie;
  • voorzien van een opening in de scheimuur van Sint-Elisabethstraat 55 en 57;
  • inrichten van een kantoorruimte in de bestaande achterbouw op de eerste verdieping;
• bovenliggende verdiepingen:
  • supprimeren van de buitenruimte van de woongelegenheden en inrichten als een slaapkamer;
• aanpassingen aan de voorgevel op de gelijkvloerse verdieping.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing voorschriften

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP 2060, goedgekeurd op 20 december 2012. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zones: overdruk - handel en reca - (hr), zone recht van voorkoop - algemene voorschriften en artikel 1 zone voor wonen - (wo).

(Ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van het ruimtelijk uitvoeringsplan op volgend€ punt(en):

-          artikel 1.3: het uitbreiden van de volumes op de eerste verdieping over bijna de volledige perceeloppervlakte van het oorspronkelijk pand Sint-Elisabethstraat 57 kan bezwaarlijk een uitbreiding worden genoemd waardoor het project wordt afgestemd op de schaal van de omringende bebouwing;

-          artikel 1.9.2: het dakvolume van het eerste gebouw in binnengebied wordt ingericht als verblijfsruimte voor wonen. Wonen is niet toegelaten in binnengebied.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.
 

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Toegankelijkheid publieke gebouwen)
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van de verordening toegankelijkheid.

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Overwelven waterlopen: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening inzake het overwelven of inbuizen van niet geklasseerde waterlopen en waterlopen van 3de categorie (verder genoemd verordening overwelven waterlopen), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 26 januari 2009 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 4 juni 2009.
(De verordening overwelven waterlopen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘overwelven waterlopen’)
De verordening overwelven waterlopen is niet van toepassing op de aanvraag.
 

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘bouwcode’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

-          artikel 26: er is geen afvalberging voorzien voor Sint-Elisabethstraat 57 en de afvalberging voor Sint-Elisabethstraat 59 is slechts 3,7 m²;

-          artikel 28: de buitenruimte van de woongelegenheden op het nummer 59 wordt gesupprimeerd;

-          artikel 33: de huidige reclame en zonnetenten, zoals weergegeven op de foto’s, staan niet ingetekend op de plannen.

Sectorale wetgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt

geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.
 

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 8 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het algemeen waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.
 

-          Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen  voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

De panden zijn gelegen binnen het afgebakende kernwinkelgebied Antwerpen-Noord. In het RUP Antwerpen 2060 zijn de panden gelegen aan de overdruk handel en reca wat gelijkvloers detailhandel toelaat. Er wordt gunstig geadviseerd dat er twee units bekomen worden van 360m² en 198m². Behoud van de twee units is wel essentieel. Beide winkelruimten samenvoegen tot één winkelruimte van 558m² kan via deze aanvraag niet goedgekeurd worden aangezien dan een kleinhandelsvergunning nodig zou zijn geweest voor deze unit.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

Met betrekking tot het gelijkvloers beperken de werken beperken zich grotendeels binnen het bestaande en vergunde volume waardoor zowel schaal als ruimtegebruik gerespecteerd blijven.

Alleen wordt ten opzichte van de laatst vergunde toestand de koer in handelspand nr. 57 dicht gebouwd. Gelet op de ligging in kernwinkelgebied en de aanwezigheid van een handelsgelijkvloers is dit stedenbouwkundig aanvaardbaar.

De handelingen, wijzigingen en werken op de bovenliggende verdiepingen worden uitgesloten gelet op de onverenigbaarheden met de geldende voorschriften.

Visueel-vormelijke elementen

De materialen van de vernieuwde gelijkvloerse gevels zijn in overeenstemming met de stedelijke context van het perceel.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Er worden nieuwe raamopening gemaakt op de perceelgrenzen in de achterbouw op de eerste verdieping zodat er een bureauruimte kan worden ingericht bij elk handelspand. Hierdoor ontstaan er rechtstreekse en storende zichten op de achtergevels van de omliggende woongelegenheden, wat onaanvaardbaar is. De raamopeningen met achterliggende verblijfsruimtes zijn storend voor de privacy en niet in overeenstemming met de goede ruimtelijke ordening van de plaats. Deze ingrepen worden dan ook integraal uitgesloten uit de vergunning.

De buitenruimte van de woongelegenheden op het nummer 59 wordt gesupprimeerd en voorzien als extra slaapkamer.

Bij het ontwerpen van woningen zijn een evenwichtige ruimteverdeling en optimale afmetingen een must gezien deze een grote impact hebben op het wooncomfort. Om het ruimtecomfort van een woning te bewaken is het dus belangrijk dat het aantal slaapkamers in verhouding staat met het aantal beschikbare vierkante meters leefruimte per bewoner. Dit is niet het geval in het voorliggend project, waardoor de woongelegenheden onvoldoende wooncomfort bieden.

Op een oppervlakte kleiner dan 80 m² wordt onvoldoende woonkwaliteit gerealiseerd voor een tweeslaapkamerappartement. Deze oppervlakte (vanaf 60 m²) kan hoogstens een eenslaapkamerappartement herbergen.

Mits het naleven van de gestelde voorwaarden voldoen beide handelspanden aan de actuele eisen wat betreft hinderaspecten, gezondheid en gebruiksgenot.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, is het de bedoeling om parkeren maximaal op eigen terrein te voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeerparagraaf is niet van toepassing aangezien de inhoud van de aanvraag geen impact heeft op de parkeerbehoefte.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1.      de bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van 1e ingebruikname/exploitatie strikt na te leven;

2.      in beide handelsruimtes moet een verluchte afvalberging van minimaal 4 m² worden ingericht conform artikel 26 van de bouwcode;

Uitsluitingen

3.      de gevelreclame en zonnetenten van beide panden;

4.      alle wijzigingen, handelingen en werken op de verdiepingen.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Er zijn geen aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, die om hun standpunt gevraagd moesten worden.