Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:
1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.
Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.
|
Projectnummer: |
OMV_2019092682 |
|
Gegevens van de aanvrager: |
de heer Bilal Belhaj met als adres Ridder Walter Van Havrelaan 59 bus 1 te 2900 Schoten |
|
Ligging van het project: |
Schotensesteenweg 465 te 2100 Deurne (Antwerpen) |
|
Kadastrale gegevens: |
afdeling 28sectie A nr. 333W9 |
|
Vergunningsplichten: |
Stedenbouwkundige handelingen. |
|
Voorwerp van de aanvraag: |
verbouwen van een kantoor naar een eengezinswoning |
Omschrijving stedenbouwkundige handelingen
Relevante voorgeschiedenis
- 3 juli 1968: vergunning (627#24955) voor het bouwen van een kantoorgebouw en magazijn.
Vergunde/vergund geachte toestand
- kantoorgebouw bestaande uit twee bouwlagen onder plat dak;
- achterliggend magazijn.
Huidige toestand
- kantoorgebouw bestaande uit twee bouwlagen onder plat dak;
- achterliggend magazijn.
Gewenste toestand
- eengezinswoning bestaande uit drie bouwlagen onder plat dak;
- achterliggend magazijn.
Inhoud van de aanvraag
- functiewijziging van kantoor naar een eengezinswoning met drie slaapkamers en een NVO van 120 m²;
- voorzien van een extra bouwlaag met een bouwdiepte van 13 m;
- optrekken van de kroonlijst tot 9 m;
- aanpassen van de gevels aan de nieuwe interne indeling uitgevoerd in een wit, blauwgrijs gevelparament en donker grijs aluminium buitenschrijnwerk;
- achterliggend magazijn maakt geen deel uit van de aanvraag.
Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.
Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:
Adviezen
Interne adviezen
|
Adviesinstantie |
Datum advies gevraagd |
Datum advies ontvangen |
|
ondernemen en stadsmarketing/ business en innovatie |
27 augustus 2019 |
27 augustus 2019 |
|
stadsontwikkeling/ mobiliteit |
27 augustus 2019 |
Geen advies ontvangen bij opmaak van dit verslag |
Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen
Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen
Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.
Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.)
(Ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'. Het gewestplan kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar PLANNING > Plannen > Bestemmingsplan > Gewestplan.)
De aanvraag ligt niet in een verkaveling.
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.
Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen
- Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.
- Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Toegankelijkheid publieke gebouwen)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
Algemene bouwverordeningen
- Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen
- Overwelven waterlopen: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening inzake het overwelven of inbuizen van niet geklasseerde waterlopen en waterlopen van 3de categorie (verder genoemd verordening overwelven waterlopen), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 26 januari 2009 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 4 juni 2009.
(De verordening overwelven waterlopen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘overwelven waterlopen’)
De verordening overwelven waterlopen is niet van toepassing op de aanvraag.
- Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 (goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014) en herzien op 1 maart 2018.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘bouwcode’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:
Sectorale regelgeving
- MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.
- Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.
- Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.
- Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen.
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > OVERIGE REGELGEVING)
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het Rooilijndecreet.
Beleidsrichtlijnen
- BGO Wonen: de beleidsmatig gewenste ontwikkeling woninggrootte, woningmix en beschermen van eengezinswoningen (verder genoemd BGO Wonen), goedgekeurd door de gemeenteraad in zitting van 24 juni 2019.
(De BGO Wonen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘bouwcode’)
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van de BGO Wonen.
Omgevingstoets
Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening
Functionele inpasbaarheid
De aanvraag betreft een functiewijziging van kantoor naar wonen. Het betreft een kleinschalig kantoor in een niet-strategische kantoorlocatie, waardoor de wijziging aanvaardbaar is. De nieuwe functie is daarmee in harmonie met de kenmerkende woonfuncties in de Schotensesteenweg.
Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)
Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).
De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen het beoordelingskader voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.
|
Voorliggende aanvraag genereert een werkelijke parkeerbehoefte van 1 parkeerplaats.
Voor projecten tot maximum 5 wooneenheden, per wooneenheid 1 parkeerplaats. In dit geval 1 parkeerplaats voor 1 bijkomende wooneenheid. |
|
De plannen voorzien in 0 nuttige autostal- en autoparkeerplaatsen. |
|
Het aantal te realiseren autostal- en autoparkeerplaatsen bedraagt 0.
Voorliggende aanvraag heeft betrekking op een pand met een perceelsbreedte van minder dan of gelijk aan 8 m. Volgens art. 12, §3, 1° (Levendige plint) is een toegangspoort voor een autobergplaats niet toegelaten. Momenteel bevindt zich hier wel een doorrit naar het achterliggend magazijn. |
|
Het aantal ontbrekende autostal- en autoparkeerplaatsen bedraagt dan 1. |
|
Het aantal ontbrekende autostal- en/of autoparkeerplaatsen wordt belast op basis van het belastingreglement ontbrekende autostal- en/of autoparkeerplaatsen van 5 juni 2017. In deze aanvraag is dit dus van toepassing op 1 plaats. |
Fietsvoorzieningen
Voor iedere nieuwe wooneenheid moet per slaapkamer 1 plaats worden voorzien en 1 extra.
In dit geval: (3 x 1) + 1 = 4 fietsstalplaatsen. Deze worden niet voorzien in de aanvraag. Dit is stedenbouwkundige niet aanvaardbaar.
Schaal – ruimtegebruik – bouwdichtheid
De aanvraag wijkt af van artikel 9 van de bouwcode. De aanvraag is niet in harmonie met de omgeving. Een derde bouwlaag met een bouwdiepte tot 13 m is niet kenmerkend in de omgeving.
De aanvraag maakt deel uit van een aaneengesloten bebouwing bestaande uit overwegend 3 bouwlagen met platte daken. De Schotensesteenweg biedt de mogelijkheid om 3 bouwlagen toe te laten. Door het toevoegen van een derde volwaardige bouwlaag, past het gebouw in de bestaande straatwand. Echter wordt de derde bouwlaag tot 13 m diep uitgevoerd, waardoor de aanvraag niet meer in harmonie is. In de omgeving bedraagt over het algemeen de bouwdiepte voor een derde bouwlaag ca. 9 m. Er zijn een paar gebouwen in de omgeving met een diepere bouwdiepte. Echter zijn deze gebouwen een uitzondering in de straatwand en kan het niet op redelijke wijze als referentiebeeld voor de projectsite worden gehanteerd. Daarom is de bouwdiepte voor de derde bouwlaag tot 13 m stedenbouwkundig niet aanvaardbaar.
De aanvraag wijkt af van artikel 27 van de bouwcode. Bij een functiewijziging moet minstens 20% van het perceel ontpit/ onthard/ vergroend worden.
De aanvraag voldoet niet, de bestaande bebouwing blijft behouden als ook de bestaande verharding (de doorrit naar het magazijn). Daarom is het niet aanbieden van open ruimte stedenbouwkundig niet aanvaardbaar.
Voor de nieuwe wooneenheid wordt geen buitenruimte voorzien van minimum 8 m². De woning omvat geen eigen buitenruimte. Het verplichten van buitenruimte is erop gericht om het wonen in de stad aantrekkelijker te maken. De buitenruimte die aanwezig is, is de verharde doorrit naar het achterliggend magazijn en kan dus niet als een kwalitatieve buitenruimte worden beschouwd. Dit is stedenbouwkundig niet aanvaardbaar.
Tevens voldoet de aanvraag niet aan de vereiste parkeerbehoefte en fietsstalplaatsen.
Visueel-vormelijke elementen
De voorgevel wordt afgewerkt met wit en blauwgrijs gevelparament, geel-bruine bepleistering en donker grijs aluminium buitenschrijnwerk. Deze materialen passen binnen de omgeving waarop de aanvraag betrekking heeft en zijn dus aanvaardbaar.
Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen
De aanvraag voldoet niet aan artikel 21 van de bouwcode. De eerste verdieping heeft een plafondhoogte van 2,5 m in plaats van de vereiste 2,6 m. Echter betreft dit de bestaande toestand en is dus stedenbouwkundig aanvaardbaar.
Om brandoverslag te voorkomen dient conform aan artikel 34 van de bouwcode een opstand van 30 cm te worden voorzien op de nieuwe scheimuren. Een andere mogelijkheid is omwille van de brandveiligheid het dak te bekleden met niet brandbaar materiaal. Bij vergunning moet dit opgenomen worden in de voorwaarden.
De aanvraag wijkt af van artikel 38 van de bouwcode. De nieuwe daken met een oppervlakte groter dan 20 m² en een hellingsgraad kleiner dan 15° werden niet voorzien van een groendak. Echter is bij eengezinswoningen een groendak niet verplicht indien de dakwaterafvoer naar een hemelwaterput is voorzien. In de voorwaarden wordt opgenomen om een regenwaterput te plaatsen conform artikel 38 van de bouwcode.
Advies aan het college
Advies over de stedenbouwkundige handelingen
Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, hoofdzakelijk omwille van het niet in harmonie zijn met de omgeving (bouwdiepte van 13 m op tweede verdieping), en het niet voorzien van buitenruimte, open ruimte, vereiste fietsstalplaatsen, hemelwaterput conform de bouwcode, waardoor er onvoldoende kwaliteit wordt aangeboden.
Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.
|
Procedurestap |
Datum |
|
Indiening aanvraag |
19 juli 2019 |
|
Volledig- en ontvankelijk |
27 augustus 2019 |
|
Start openbaar onderzoek |
geen |
|
Einde openbaar onderzoek |
geen |
|
Gemeenteraad voor wegenwerken |
geen |
|
Uiterste beslissingsdatum |
16 oktober 2019 |
|
Verslag GOA |
26 september 2019 |
|
naam GOA |
Katrine Leemans |
De aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, werden om hun standpunt gevraagd.
Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten
|
Schriftelijke bezwaarschriften |
Schriftelijke gebundelde bezwaarschriften |
Petitielijsten |
Digitale bezwaarschriften |
|
0 |
0 |
0 |
0 |
Het college sluit zich integraal aan bij het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar en maakt dit tot zijn eigen motivatie.
Het college beslist de aanvraag tot omgevingsvergunning te weigeren.
De plannen waarvan het overzicht als bijlage bij dit besluit is gevoegd, maken integraal deel uit van dit besluit.