2019_CBS_07926 - Omgevingsvergunning - OMV_2019048283. Minderbroedersstraat 15. District Antwerpen - Weigering

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP Binnenstad, goedgekeurd op 26 april 2012. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zones: artikel  1:   zone voor wonen - (wo1) en artikel  8:   zone voor publiek domein - (pu).

(Ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van het ruimtelijk uitvoeringsplan Binnenstad op volgend punt:

• artikel  2.1.9  dakvormen en dakkapellen:

dakkapellen liggen op minder dan 1 meter van elkaar

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Hemelwater)
De aanvraag is in overeenstemming met de verordening hemelwater.
 

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Toegankelijkheid publieke gebouwen)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verordening toegankelijkheid op volgende punten:

• artikel  12  vrije hoogte:

er is geen vrije doorgangshoogte van 230 cm. De vrije doorgangshoogte op de helling is ter hoogte van de poort slechts 205 cm en onderaan de helling plaatselijk slechts 223 cm.

• artikel  22 §2  algemene bepalingen:

na afwerking dient er een vrije en vlakke doorgansbreedte  van minstens 90cm gegarandeerd worden. De deur van het meterlokaal heeft een doorgang van 80cm;

• artikel 24 draairuimte:

voor en achter elke toegang of deur dient een vrije en vlakke draaicirkel met een diameter van 150 cm te worden voorzien.  Bij de toegang van het meterlokaal is dit niet aanwezig;

• artikel 25 opstelruimte:

naast de deuren moet er aan krukzijde een vrije en vlakke wand en vloerbreedte zijn van minimaal 50 cm. Dit is niet aanwezig aan de deur naar het meterlokaal.

• artikel 18 Algemene bepalingen:

niveauverschillen tot en met 18 cm zowel binnen als buiten dienen minstens met een helling overbrugd te worden.  Er is een trap naar tuin en terras voorzien op het gelijkvloers. Indien deze  voor gemeenschappelijk gebruik zijn, dienen deze drempelloos toegankelijk te zijn.

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Overwelven waterlopen: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening inzake het overwelven of inbuizen van niet geklasseerde waterlopen en waterlopen van 3de categorie (verder genoemd verordening overwelven waterlopen), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 26 januari 2009 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 4 juni 2009.
(De verordening overwelven waterlopen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘overwelven waterlopen’)
De verordening overwelven waterlopen is niet van toepassing op de aanvraag.
 

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘bouwcode’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgend punt:

• Artikel 38 Groendaken
  het dak van ruimten waarvan het plafond zich bevindt onder het aangrenzende maaiveld, moet voorzien worden van een grondlaag met een dikte van minimaal 1 meter. Dit is niet het geval voor het dak van het keldergedeelte van het perceel Minderbroedersrui 25.

Sectorale wetgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.
 

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 8 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het algemeen waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.
 

-          Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > OVERIGE REGELGEVING)
Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Beoordeling afwijkingen van de voorschriften

De dakkapellen vooraan staan op 72 cm van elkaar. Dit is strijdig met de voorschriften uit het RUP dat stelt dat dit minimaal 100 cm moet zijn. De buitenste dakkapellen bevinden zich bovendien, strijdig met ditzelfde artikel, op slechts 62 cm uit het midden van de scheidsmuur, waar dit 75 cm zou moeten zijn. Deze voorschriften uit het RUP hebben enerzijds tot doel de harmonie i.f.v. het referentiebeeld te bewaren, anderzijds beoogt dit voorschrift de herkenbaarheid van de dakvorm.

De dakkapellen bevinden zich echter in het verlengde van de onderliggende ramen, wat de onderlinge tussenafstand bepaald. Het doortrekken van deze ritmiek brengt rust in de gevel.

Gelet op de gekozen dakvorm (mansardedak) blijft de dakvorm herkenbaar. Bijgevolg is het voorgestelde aanvaardbaar en kan een afwijking worden toegestaan.

Functionele inpasbaarheid

Het bouwen van een meergezinswoning is in overeenstemming met de geldende  bestemmingsvoorschriften en de aanwezige woonfuncties op de omliggende percelen.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Ontsluiting/bereikbaarheid:

De parking wordt ontsloten via de Minderbroedersstraat.

De helling is te smal om auto’s te laten kruisen. Er moet een verkeerslicht voorzien worden zodat auto’s niet tegelijk kunnen in- en uitrijden. Indien een vergunning verleend zou worden, zou dit als voorwaarde worden opgenomen.

Fietsvoorzieningen:

Voor de 6 appartementen moeten 18 fietsenstallingen voorzien worden:

-          1 appartement met 1 slaapkamer: 2 (=1 x 2)

-          4 appartementen met 2 slaapkamers: 12 (=4 x 3)

-          1 appartement met 3 slaapkamers: 4 (1 x 4)

Deze worden ingericht in de ondergrondse parking.

De toegang wordt voorzien via een trap in de helling voor auto’s. Indien een vergunning verleend zou worden dient echter in voorwaarde te worden opgenomen dat het verkeerslicht ook moet werken voor de fietsers zodat ze niet tegelijk met auto’s op de helling kunnen rijden.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

De aanvraag heeft betrekking op een nieuwbouwproject op een braakliggende kavel.

De aanvraag omvat het bouwen van een appartementsgebouw in gesloten bebouwing van drie bouwlagen onder een mansardedak, met links achteraan een achterbouw van twee bouwlagen onder schilddak.

De achterbouw wordt tot tegen de achterste perceelsgrens gebouwd. De onbebouwde ruimte achteraan wordt ingericht als terras en tuin. Vanuit stedenbouwkundig oogpunt kan ingestemd worden met het volume en het programma zoals voorgesteld.

Strijdig met de bouwcode wordt er geen gronddekking voorzien op het gedeelte van de parking gelegen op het aanpalende perceel. Hier kan geen afwijking op worden toegestaan. Dit kan tevens niet in voorwaarde worden opgelegd omdat dit de gebuur verplicht een meter gronddekking te voorzien op zijn perceel. De aanvraag dient hierom te worden geweigerd. In een nieuwe aanvraag dient onderzocht hoe de parking 1 meter dieper kan worden voorzien.

Visueel-vormelijke elementen

De gevels worden wit bepleisterd met onderaan een plint in natuursteen en voorzien van schrijnwerk in zwart aluminium. Het pseudo- mansardedak wordt afgewerkt met donkergrijze imitatieleien. De voorgestelde materialen passen in de stedelijke context en zijn omgeving en kunnen ruimtelijk gunstig beoordeeld worden.

Cultuurhistorische aspecten

De aanvraag heeft betrekking op een nieuwbouwproject op een braakliggende kavel.

Overeenkomstig het advies van de stedelijke dienst Monumentenzorg wordt gesteld dat het voorliggende ontwerp zich qua schaal, gevelgeleding, opbouw en afwerking integreert in de historische context en afgestemd is op de omliggende historische bebouwing. 

Archeologische aspecten

Het projectgebied bevindt zich binnen een archeologisch vastgestelde zone. Het projectgebied is gelegen binnen een woon- en recreatiefgebied met een oppervlakte groter dan 300 m² (325 m²) en ingreep in de bodem groter dan 100 m² (325 m²). Volgens het Onroerenderfgoeddecreet van 2 juli 2013, artikel 5.4.1 is hiervoor een archeologienota verplicht.

Deze werd in de loop van de aanvraag toegevoegd aan het dossier. Hiervan werd op 17/07/2019 akte genomen door het agentschap onroerend erfgoed. 

De dienst onroerend erfgoed/archeologie geeft hierom een voorwaardelijk gunstig advies. Indien een vergunning zou verleend worden, zouden de voorwaarden uit dit advies integraal overgenomen moeten worden als voorwaarden van de vergunning.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Strijdig met de verordening toegankelijkheid is de deur naar het meterlokaal te smal. Bovendien is hier geen vrije en vlakke draairuimte aanwezig achter de deur, ook een voldoende grootte wand en vloerbreedte aan krukzijde ontbreekt hier. Op geen van bovenstaande punten kan een afwijking worden toegestaan. Ook mindervalide mensen moeten de mogelijkheid hebben hun meterstand te controleren. Bij een eventuele vergunning dient in voorwaarde te worden opgelegd de toegang te verbreden en op te schuiven, de wand tussen meterlokaal en afvalberging op te schuiven. Mogelijk dient ook de wand tussen septische put en meterlokaal te worden verschoven. De septische put kan smaller en dieper worden uitgevoerd.

Het niveauverschil tussen de inkom en het terras wordt, strijdig met de verordening toegankelijkheid, enkel overbrugt door een trap. Hier kan geen afwijking op worden toegestaan. Bij een eventuele vergunning moet in voorwaarde te worden opgelegd het terras en tuin privatief te maken, gekoppeld aan het aangrenzende appartement 001. Er moet een afsluiting voorzien worden  tussen het privatieve en het gemeenschappelijke. De trap dient vervat te zitten in het privatieve gedeelte, de afsluiting/poortje moet zich bijgevolg onderaan de trap bevinden. De trap dient naar achter verschoven te worden waarbij de bovenste trede gelijk komt met de achterzijde van de wand achter de helling. 

De vrije hoogte op de helling is strijdig met de verordening toegankelijkheid te laag. Deze moet minimaal 230 cm hoog zijn. Hier kan geen afwijking op worden toegestaan. Bij een eventuele vergunning moet de vrije hoogte worden aangepast door een niveauverschil te voorzien achter de helling in het terras, uitgelijnd op het raam naar de woonkamer.

Bijgevolg wordt geadviseerd om, indien een vergunning wordt verleend, in voorwaarden op te nemen om de aanvraag conform te stellen met de bepalingen van de verordening toegankelijkheid zoals hierboven beschreven.

Er wordt opgemerkt dat er, strijdig met art 678 van het burgerlijk wetboek, dakvlakramen worden voorzien in het hellend dak van de achterbouw met uitzicht op het naastliggende perceel. Dit is naar privacy stedenbouwkundig niet aanvaardbaar. In voorwaarde zou daarom opgelegd moeten worden om hier vaste (niet opengaande) ramen in mat glas te voorzien.

In beginsel mag de vergunningverlenende overheid geen rekening houden met burgerrechtelijke aspecten bij het beoordelen van aanvragen tot stedenbouwkundige vergunning. Anderzijds doet een stedenbouwkundige vergunning deze rechten niet teniet en ontslaat de titularis van de vergunning niet om het nodige bouwrecht te bekomen. Indien zou blijken dat de aanvraag strijdig is met een contractuele verbintenis, dan blijft de vergunning onwerkzaam.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, hoofdzakelijk omwille van strijdigheden met de geldende voorschriften.

Administratieve lus

Op de aanvraag wordt een administratieve lus toegepast, omwille van de volgende reden(en):

De aanplakking werd niet correct uitgevoerd.

De stappen in de procedure die verkeerd gelopen zijn, werden opnieuw uitgevoerd, om te voorkomen dat de eindbeslissing over de aanvraag vernietigd wordt omwille van de vastgestelde procedurefout(en).