2019_CBS_10747 - Omgevingsvergunning - OMV_2019089442. Biekorfstraat 65. District Antwerpen - Weigering

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1.      de gemeentelijke projecten;

2.      andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          01/04/1938: vergunning (18#9943) voor het veranderen van de gevel;

-          17/02/1950: vergunning (18#26220) voor het bouwen van een smeerstation;

-          07/02/1958: vergunning (18#37699) voor het plaatsen van een benzinepomp;

-          26/10/2018: weigering (20181953) voor het afbreken van een magazijn en het bouwen van een meergezinswoning met drie appartementen.

Vergunde/vergund geachte toestand

-          garage met benzinepomp en smeerstation;

-          het perceel is volledig bebouwd;

-          gevelafwerking:

• puntgevel met een hoogte van 6,45 m opgetrokken in klampsteen;
• grote toegangspoort over het volledige gelijkvloers;

-          achterliggende bebouwing met één bouwlaag onder schuin dak.  De hoogte aan de linkerzijde bedraagt 5,80 m, aan de rechterzijde 4,00 m.

Huidige toestand

-          conform vergunde toestand.

Gewenste toestand

-          meergezinswoning met vier wooneenheden;

-          pand in gesloten bebouwing met drie bouwlagen onder hellend dak;

-          kroonlijst- en nokhoogte van respectievelijk 10,68 en 15,00 m;

-          bouwdiepte hoofdgebouw 12,60 m, gelijkvloerse uitbouw tot een bouwdiepte van 14,50 m;

-          gevelafwerking:

• wit bepleisterde gevel op een verdiepingshoge plint in arduin;
• aluminium buitenschrijnwerk, kleur niet gespecifieerd.

Inhoud van de aanvraag

-          slopen van de bestaande garage;

-          realiseren van een nieuwbouw meergezinswoning met vier wooneenheden. Met betrekking tot de oppervlakte van de aangevraagde zelfstandige woningen zijn volgende gegevens beschikbaar:

• unit +0: één-slaapkamerappartement met aparte bureauruimte met een netto vloeroppervlakte van ca. 70,50 m²;
• unit +1 één-slaapkamerappartement met aparte bureauruimte met een netto vloeroppervlakte van ca. 64,00 m²;
• unit +2: één-slaapkamerappartement met aparte bureauruimte met een netto vloeroppervlakte van ca. 64,00 m²;
• unit +3 (duplex): twee-slaapkamerappartement met een netto vloeroppervlakte van ca. 93,00 m² (inclusief interne circulatie).

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP 2060, goedgekeurd op 20 december 2012. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zone: artikel 1 zone voor wonen - (wo).

(Ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van het ruimtelijk uitvoeringsplan op volgende punten:

-          artikel 1.3:

• De straat en de onmiddellijke omgeving wordt gekenmerkt door 19de eeuwse panden en bijhorende gevelgeleding van 3 bouwlagen en een daklaag met verhoogd gelijkvloers en repetitieve raamopeningen. De meeste recentere panden zoeken hierbij aansluiting (zie bijvoorbeeld nieuwbouw Biekorfstraat 67).

Voorliggende aanvraag voorziet een laag gelijkvloers met een netto plafondhoogte van slechts 2,60 meter en een dubbelhoge daklaag. Hierdoor ontstaat een verhouding in de gevel die bezwaarlijk als een kwaliteitsvolle relatie tussen de oude en nieuwe architectuur en het bestaande 19de eeuwse weefsel kan genoemd worden.

De opbouw van de gevelgeleding zoekt geen enkele relatie met de 19de eeuwse gevelopbouw die in de omgeving en het bestaande weefsel kenmerkend is.

Ook met de gevelopbouw en gevelgeleding van de nieuwe architectuur wordt geen aansluiting gezocht. Zo voorziet de recente nieuwbouw Biekorfstraat 67 (het buurpand) een verhoogd gelijkvloers met een netto plafondhoogte van 3,38 meter waardoor dit project duidelijk aansluiting zoekt bij de schaal van de omringende bebouwing. Ook de horizontale (banden) en verticale (afmetingen raamopeningen) geleding worden afgestemd op de kenmerken van de omgeving;

• Op een oppervlakte tot 80m² wordt onvoldoende woonkwaliteit gerealiseerd voor een één-slaapkamerappartement met aparte bureauruimte. Deze oppervlakte kan hoogstens een studio of een een-slaapkamerappartement herbergen.
  Bij het ontwerpen van woningen zijn een evenwichtige ruimteverdeling en optimale afmetingen een must gezien deze een grote impact hebben op het wooncomfort. Om het ruimtecomfort van een woning te bewaken is het dus belangrijk dat het aantal slaapkamers in verhouding staat met het aantal beschikbare vierkante meters leefruimte per bewoner. Dit is niet in het voorliggend project, waardoor de woongelegenheden de units +0, +1 en +2 onvoldoende wooncomfort bieden. Hierdoor overschrijdt het project de ruimtelijke draagkracht.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Hemelwater)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verordening hemelwater op volgende punt:

• artikel 9: de inhoud van de regenwaterput werd niet vermeld op de plannen. Deze dient een minimale inhoud van 5000 l te hebben.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Toegankelijkheid publieke gebouwen)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen)

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Overwelven waterlopen: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening inzake het overwelven of inbuizen van niet geklasseerde waterlopen en waterlopen van 3de categorie (verder genoemd verordening overwelven waterlopen), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 26 januari 2009 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 4 juni 2009.
(De verordening overwelven waterlopen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘overwelven waterlopen’)
De verordening overwelven waterlopen is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘bouwcode’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgend(e) punt(en):

• artikel 24: Conform de voorschriften van dit artikel mogen de dakvlakramen op de derde verdieping (straatzijde) niet meegerekend worden bij de daklichtberekening. De leefruimte op de derde verdieping beschikt daardoor niet over een kwalitatieve en rechtstreekse toetreding van licht;
• artikel 30: Er worden geen 4 autostalplaatsen voorzien op eigen terrein;
• artikel 43: De inhoud van de nieuwe septische put werd niet vermeld op de plannen. De inhoud van deze put moet echter voorzien worden conform de voorwaarden van dit artikel.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > OVERIGE REGELGEVING)
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het Rooilijndecreet.
 

Beleidsrichtlijnen

-          BGO Wonen: de beleidsmatig gewenste ontwikkeling woninggrootte, woningmix en beschermen van eengezinswoningen (verder genoemd BGO Wonen), goedgekeurd door de gemeenteraad in zitting van 24 juni 2019.
(De BGO Wonen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘bouwcode’)
De BGO Wonen wordt betrokken bij de beoordeling van de verenigbaarheid van de aanvraag met de goede ruimtelijke ordening.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

De functie wonen is conform de bestemmingsvoorschriften van het ruimtelijk uitvoeringsplan 2060.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

Vanuit stedenbouwkundig oogpunt kan ingestemd worden met het volume zoals voorgesteld. Het voorgestelde project komt inzake het aantal bouwlagen overeen met de algemene configuratie van de aanwezige bebouwing in de omgeving.

Echter door het gebruik van een gelijkvloers met een netto plafondhoogte dat net voldoet aan de minimale voorgeschreven hoogte én een dubbelhoge daklaag ontstaat een verhouding die een schaalbreuk is met de kenmerken van de omgeving. De straat en de onmiddellijke omgeving wordt gekenmerkt door 19de eeuwse panden en bijhorende gevelgeleding van 3 bouwlagen en een daklaag met een hoog en/of verhoogd gelijkvloers.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Bij het ontwerpen van woningen zijn een evenwichtige ruimteverdeling en optimale afmetingen een voorwaarde gezien deze een grote impact hebben op het wooncomfort. Om het ruimtecomfort van een woning te bewaken is het dus belangrijk dat het aantal slaapkamers in verhouding staat met het aantal beschikbare vierkante meters leefruimte per bewoner. Dit is niet het geval voor de appartementen in het voorliggend project, waardoor de woonentiteiten onvoldoende wooncomfort bieden.

De appartementen op het gelijkvloers, de eerste en de tweede verdieping hebben namelijk leefruimten (keuken, eetplaats en zitplaats) waarvan de oppervlakte niet in verhouding staat tot de totale oppervlakte van het appartementen door het voorzien van een aparte bureauruimte.

Deze oppervlakte van het bureau bij de oppervlakte van de leefruimte voorzien zonder het voorzien van een hal tussen deze twee ruimten (dus niet louter mathematisch de oppervlakte optellen) zou een oplossing kunnen zijn.

Ook het laag gelijkvloers waarborgt onvoldoende woonkwaliteit. Op de gelijkvloerse verdieping valt in het algemeen minder licht binnen dan op de bovengelegen verdiepingen.  Door het voorzien van een hoog gelijkvloers kunnen grotere raamgehelen geplaatst worden waardoor de invalshoek van de zon vergroot kan worden. Dit kan ook door een verhoogd gelijkvloers toe te passen.

Een verhoogd gelijkvloers vergroot ook het verblijfscomfort van de verblijfsruimten aan de straatzijde.

De aanvraag voldoet door het gebrek aan ruimtecomfort en het laag gelijkvloers niet aan de actuele eisen wat betreft hinderaspecten, gezondheid en gebruikersgenot.

Visueel-vormelijke elementen

Door de voorziene verhouding tussen het laag gelijkvloers en de dubbele daklaag ontbreekt er een kwaliteitsvolle relatie tussen de oude en nieuwe architectuur.

Een mogelijke oplossing zou zijn aansluiting te zoeken met de horizontale geleding van het rechterpand.

Door het ontwerpen van een hoger gelijkvloers (of een verhoogd gelijkvloers) binnen hetzelfde volume én de gevelopeningen en horizontale banden gelijkaardig af te stemmen, zou het geheel zich meer in passen in de omgeving en zou daardoor een kwaliteitsvollere relatie ontstaan met het bestaande weefsel.

Daarnaast wordt opgemerkt dat de aanvraag geen gegevens bevat over de afwerking van de wachtgevel. Er werd recent voor het linksaanpalende perceel een vergunning verleend voor het bouwen van een eengezinswoning binnen het bestaande volume. De wachtgevel dient daarom afgewerkt te worden in hetzelfde materiaal als de voorgevel.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, omwille van onverenigbaarheden met stedenbouwkundige voorschriften, een goede ruimtelijke ordening én het ontbreken van een (voorwaardelijk) gunstig advies van de brandweer.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Administratieve lus

Op de aanvraag wordt een administratieve lus toegepast, omwille van de volgende reden(en):

De affiche werd niet aangeplakt conform artikel 20 van het 'Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning'.

De stappen in de procedure die verkeerd gelopen zijn, werden opnieuw uitgevoerd, om te voorkomen dat de eindbeslissing over de aanvraag vernietigd wordt omwille van de vastgestelde procedurefout(en).

Wijzigingslus

De aanvrager heeft een verzoek ingediend om zijn oorspronkelijke aanvraag te wijzigen.

Dit verzoek werd aanvaard, waardoor de wijzigingen mee beoordeeld worden. De wijzingen zijn zodanig dat er een nieuw openbaar onderzoek werd gehouden en eventuele adviezen opnieuw werden gevraagd.

De aanvraag werd onderworpen aan 2 openbare onderzoeken.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten