2019_CBS_05282 - Omgevingsvergunning - OMV_2019011068. Leguit 29. District Antwerpen - Weigering

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1.      de gemeentelijke projecten;

2.      andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          18 februari 1993: vergunning (86#920657) voor verbouwing van een commercieel gelijkvloers;

-          03 december 2010: vergunning (20105936) voor verbouwen van een appartementsgebouw (vergunning niet uitgevoerd); 

-          24 juni 2011: vergunning (20112346) voor verbouwen van een appartementsgebouw met commerciële ruimte (vergunning niet uitgevoerd).

Laatst vergunde toestand

-          gesloten bebouwing, bestaande uit 3 bouwlagen onder pseudo-mansardedak;

-          de kroonlijsthoogte is 11,51m, de totale hoogte is 13,80m; 

-          het gelijkvloers is volledig bebouwd (circa 17 meter) als commercieel gelijkvloers met aparte toegang;

-          het hoofdgebouw aan de straatzijde heeft een bouwdiepte van 16,74m op de 1ste en 2e verdiepingen, de zolderverdieping is 8,20 m à 10,27 m diep;

-          er zijn 3 woonentiteiten gevestigd op de verdiepingen, de zolder heeft geen functie;

-          de voorgevel:

• de gelijkvloerse pui is bekleed met geslepen arduinsteen in patroon;
• de rest van de gevel is opgebouwd in rode baksteen;
• de mansarde is bekleed met grijze natuurleien;
• het buitenschrijnwerk bestaat uit meranti.

Bestaande toestand

-          de 1ste verdieping is volledig volgebouwd. De bouwdiepte werd niet beperkt tot 16,74 m zoals vergund;

-          er werden wijzigingen doorgevoerd aan de centrale hal;

-          de commerciële ruimte werd gesplitst en achter de verticale circulatie voorzien van een lift;

-          de 1ste, 2de en 3de verdieping werden onderverdeeld in verschillende kamers. Op het plan wordt de huidige functie niet benoemd.

Inhoud van de aanvraag

-          gedeeltelijk slopen van het bestaande volume, wijzigen van de functie van het gelijkvloers van handel naar wonen en inrichten van 10 kamers voor tijdelijk verblijf op de verdiepingen; 

-          de voorgevel wordt voorzien van nieuwe houten ramen met gewijzigde indeling;

-          de vitrine op de gelijkvloerse verdieping wordt vervangen door een garagepoort (naar parkeergarage voor 4 auto’s) en dubbele glazen deur (gang naar fietsenberging voor 10 fietsen); 

-          het perceel blijft volledig bebouwd op het gelijkvloers;

-          op de 1ste verdieping wordt het volume achteraan gesloopt, waardoor de bouwdiepte van het hoofdgebouw op de 1ste en 2e verdieping 16,83m zal bedragen;

-          het dak van het gelijkvloers wordt ingericht als groendak en terrassen;

-          de bouwdiepte van de 3de verdieping wordt rechts uitgebreid tot ca. 12,30, de nieuwe achtergevel wordt uitgelijnd op die van het rechts aanpalende pand;

-          de daklaag wordt op die manier verbouwd tot een volwaardige 4e bouwlaag;

-          op de 1ste verdieping worden 3 kamers voorzien, waarvan 2 met terrassen achteraan en een gemeenschappelijke ruimte met keukenfunctie voorzien die dienst doet voor de 10 kamers;

-          op de 2de verdieping worden 4 kamers voorzien, waarvan 2 met uitkragende terrassen aan de achtergevel;

-          op de 3de verdieping worden 3 kamers voorzien, waarvan 1 met terras op het platte dak van de onderliggende verdieping.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing voorschriften

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP Binnenstad, goedgekeurd op 26 april 2012. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zones: culturele, historische en/of esthetische waarde en artikel  1:   zone voor wonen - (wo1).

(Ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van het ruimtelijk uitvoeringsplan op volgende punten:

-          artikel 2.1.3. Bouwvolume, bouwlijn, bouwdiepte:
ter verbetering van de lichtinval, bezonning en leefbaarheid binnen het bouwblok en op het eigen perceel dient het bouwvolume op het gelijkvloers beperkt te worden. Het gelijkvloers blijft echter volledig bebouwd;

-          artikel 2.1.6. Gevelopbouw en gevelgeleding:
elke gevel moet een harmonische en logische constructieve opbouw hebben. Ditgeldt ook voor het gelijkvloers dat een duidelijke basis moet zijn voor het gebouwen een onderdeel moet vormen van het bovenliggende geveloppervlak.

-          artikel 2.2.1. Draagkracht:
er worden 10 kamers voor tijdelijk verblijf voorzien. Gezien de ligging van het pand en de beleidsvisie omtrent studentenhuisvesting, kan geoordeeld worden dat de draagkracht van de omgeving en het pand hiermee overschreden wordt;

-          artikel 2.2.5. Onbebouwde ruimte en tuinen:
bij verbouwingen moet het percentage onbebouwde ruimte/bebouwde ruimte per perceel vergroten of gelijk blijven. De aanvraag voorziet niet in onpitting van het perceel op het gelijkvloers, dit blijft volledig volgebouwd.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Toegankelijkheid publieke gebouwen)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Overwelven waterlopen: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening inzake het overwelven of inbuizen van niet geklasseerde waterlopen en waterlopen van 3de categorie (verder genoemd verordening overwelven waterlopen), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 26 januari 2009 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 4 juni 2009.
(De verordening overwelven waterlopen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘overwelven waterlopen’)
De verordening overwelven waterlopen is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘bouwcode’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

-          artikel 6 Harmonie en draagkracht:
de aard en grootte van de functie, de typologie en schaal van een project worden afgetoetst aan de draagkracht van de omgeving. Er worden 10 kamers voor tijdelijk verblijf (studentenhuisvesting) en geen nevenfunctie voorzien. Het pand zou dus volledig in het teken staan van studentenhuisvesting in een buurt die gekenmerkt wordt door een mix aan woontypes, ook op perceelniveau;

-          artikel 10 Inplanting, bouwhoogte en bouwdiepte:
bij functiewijziging moet de bouwdiepte herbekeken worden en in harmonie zijn met het referentiebeeld. Het gelijkvloers wijzigt van functie van handel naar wonen. Het volume neemt het volledige perceel in.

-          artikel 11 Afwerken van gevels en materiaalgebruik:
het materiaalgebruik van de gevels moet kwalitatief, constructief en esthetisch verantwoord zijn. De gelijkvloerse gevel was oorspronkelijk voorzien van meranti buitenschrijnwerk met een omlijsting in blauwe steen in geometrisch patroon. Bij deze aanvraag wordt geopteerd om de vitrine te vervangen door een aluminium poort en dubbele glazen deur. Deze wijken volledig af van de oorspronkelijk bedoelde opbouw van de voorgevel;

-          artikel 12 Levendige plint:
het gelijkvloers van een gebouw dat aan de openbare weg grenst, moet aan de straatzijde een verblijfsruimte bevatten, zodat contact tussen de gebruikers van het gebouw en de straat mogelijk is. Er wordt geen levendige functie voorzien op het gelijkvloers;

-          artikel 27 Open ruimte:
bij functiewijziging moet minimaal 20% van de oppervlakte van het perceel op het niveau van het maaiveld onbebouwd zijn. Het gelijkvloers is vergund als handelsruimte en wijzigt nu van functie naar wonen. Het perceel op het gelijkvloerse niveau blijft echter volledig bebouwd;

-          artikel 34 Stabiliteit en scheidingsmuren:

het gedeelte van de scheidingsmuren dient een opstand van minimaal 30cm te hebben ten opzichte van het hoogste aangrenzende dakvlak. Deze opstand mag niet met brandbaar materiaal bekleed worden. De opstand van de scheimuren kan aan de hand van de ingediende plannen niet overal beoordeeld worden.

Sectorale wetgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 8 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het algemeen waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > OVERIGE REGELGEVING)
Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Beoordeling afwijkingen van de voorschriften

Er is geen aanleiding om het college te adviseren (beargumenteerd) af te wijken van de geldende voorschriften. 

Functionele inpasbaarheid

De aanvraag omvat het omvormen van een voormalig commercieel gelijkvloers in een pand met bovenliggende woonruimte naar een pand met op alle verdiepingen kamerwoningen. Op een niet-strategische locatie buiten de afgebakende kernwinkelgebieden/horecazones of kantorenzones, zoals dit pand, is het behoud van een commerciële functie niet noodzakelijk. Een omvorming ervan naar woonfunctie wordt gunstig beoordeeld.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Fietsvoorzieningen:

Voor de 10 studentenkamers worden 10 fietsenstallingen ingericht op het gelijkvloers.

Schaal - ruimtegebruik – bouwdichtheid

Vanuit stedenbouwkundig oogpunt kan niet ingestemd worden met het volume, noch met het programma zoals voorgesteld. Door het uitbreiden van het woonprogramma naar 10 studentenkamers wordt de draagkracht van de site overschreden. De buurt kenmerkt zich net door de mix van woningtypes. Strijdig met het RUP en de bouwcode wordt er geen mix van functies voorzien. Gesteld kan worden dat de draagkracht  overschreden wordt. Hier kan geen afwijking op worden toegestaan. De aanvraag dient te worden geweigerd
Strijdig met de bouwcode en het RUP wijzigt het gelijkvloers van functie, maar wordt er geen ontpitting voorzien. Het gelijkvloers neemt het volledige perceel in, wat niet noodzakelijk, noch wenselijk is, zeker wanneer er een woning wordt voorzien. De afwezigheid van een open ruimte vormt eveneens onderwerp van een bezwaar dat werd ingediend tijdens het openbaar onderzoek. Het ontpitten van het perceel zou het binnengebied en de woonkwaliteit op het perceel ten goede komen. Hier kan geen afwijking op worden toegestaan, de aanvraag dient ook om deze reden te worden geweigerd.
Het voorgestelde project komt niet overeen met de algemene configuratie van de aanwezige bebouwing in de omgeving. De geplande uitbreidingswerken achteraan zijn storend voor de omgeving en niet in overeenstemming met de goede ruimtelijke ordening van de plaats.
Zo dient te worden opgemerkt dat de bouwdiepte met ongeveer 2,40 m wordt vergroot waardoor de kenmerkende bouwdiepte (ca. 16,80 m) wordt overschreden.
Bovendien bevindt het terras op de 3de verdieping zich niet binnen een hoek van 45° ten opzichte van de perceelgrens waardoor vanop het terras inkijk mogelijk is in de naastgelegen woning, wat naar privacy niet aanvaardbaar is. De aanvraag dient ook om deze reden te worden geweigerd.

Visueel-vormelijke elementen

In de aanvraag wordt de bestaande vitrine vervangen door een aluminium poort en glazen deur. De pui, bestaande uit een omlijsting in blauwe steen, werd echter samengesteld als geometrisch patroon om de toegangsdeur tot de voormalige winkel in de vitrine te accentueren. Door behoud van deze pui ontstaat er een vreemde gelijkvloerse plint die niet in harmonie is met de bovenbouw, noch in relatie staat met de achterliggende functie. De voorgestelde gevelwijzigingen  zijn visueel dan ook onaanvaardbaar.

Cultuurhistorische aspecten

De aanvraag is gelegen in een zone die volgens het ruimtelijke uitvoeringsplannen werd ingekleurd als een woongebied met culturele, historische en/of esthetische waarde. De wijziging van de bestaande toestand van elk gebouw en/of constructie wordt onderworpen aan de wenselijkheid van behoud. Het behoud van de elementen met historische, stedenbouwkundige, architecturale, bouwhistorische en/of esthetische waarde primeert boven de andere voorschriften. Dit geldt zowel voor het exterieur, als het interieur. Er werd advies gegeven door de stedelijke dienst Monumentenzorg:

“Het pand bestaat uit drie bouwlagen van vier traveeën onder pseudomansardedak met een postmodernistische pui uit 1993. De gevel is bekleed met natuursteen met verdiepte centrale dubbele toegangsdeur en rechts de eigenlijke deuropening met bovenlicht. Verdiepingen 2 en 3 is een neoklassieke, late art deco-gevel uit 1949-1951, in rode baksteen  met decoratieve metselverbanden. Er is een eenvoudige houten daklijst en pseudomansarde met twee gekoppelde vensteropeningen en bekleding van leien. De ingrijpende verbouwing van het pand uit 1949-51 maskeert een historische, traditionele kern: haaks georiënteerde bakstenen keldergewelven van twee breedhuizen uit eerste bouwfase kort voor 1537.  Bijzonder zijn de rijpzalen voor bananen, die de firma Fruitgro in 1938 en na de Tweede Wereldoorlog in de kelder en op het gelijkvloers aanbouwde.

De erfgoedwaarde van het pand is na verschillende ingrijpende verbouwingen beperkt tot enkele specifieke elementen die getuigen van de lange en complexe geschiedenis van het pand:

- de kelder met haaks op elkaar geplaatste tongewelven uit het tweede kwart van de 15de eeuw;

- de voorgevel in late art deco (19349-1951), meer bepaald de twee hoogste bouwlagen met decoratief metselverband en dakschild van de pseudomansarde;

- de binnenmuur op de eerste verdieping tussen het centrale vertrek aan de westzijde en het vertrek aan de noordwestzijde en de achtergevel van de tweede verdieping als relicten van de 16de-eeuwse achtergevel aan de toenmalige haakse aanbouw.

Het pand is waardevol indien de voorgevel bewaard blijft als relict van de meest beeldbepalende wijziging in de gelaagde bouwgeschiedenis van het perceel. De sobere, maar niettemin representatieve voorgevel van het voormalige bedrijf Fruitgro illustreert niet alleen de enorme invloed van de toen fysiek nog erg nabije Antwerpse haven op deze wijk, maar wijst ook op de draagwijdte van de import van grondstoffen en agrarische producten uit Belgisch Congo in de toenmalige Antwerpse haveneconomie.”

De afleesbare elementen met erfgoedwaarde (keldergewelven, voorgevel) blijven bewaard. De stedelijke dienst monumentenzorg adviseert daarom ook gunstig. Dit advies kan venuit stedenbouwkundig oogpunt worden bijgetreden.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Strijdig met de bouwcode wordt er in de aanvraag geen levendige plint voorzien. Het gelijkvloers van een gebouw dat aan de openbare weg grenst, moet aan de straatzijde een verblijfsruimte bevatten, zodat contact tussen de gebruikers van het gebouw en de straat mogelijk is. Er wordt een poort, een dubbele glazen deur voor de gang naar de fietsenberging en een ingang naar de trappenhal voorzien. Geen enkele van deze functies wordt beschouwd als een levendige functie. Hier kan geen afwijking op worden toegestaan, de aanvraag dient ook om deze reden te worden geweigerd.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, hoofdzakelijk omwille van het overschrijden van de draagkracht, het niet ontpitten van het terrein, het niet voorzien van een levendige plint en het overschrijden van de kenmerkende bouwdiepte.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

De aanvraag werd onderworpen aan 1 openbaar onderzoek.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten

Bespreking van de bezwaren

HINDER DOOR UITVOER DER WERKEN

Geluidsoverlast door de werken: Het bezwaar tegen geluidsoverlast tijdens de uitvoer van de werken;

Beoordeling: De realisatie van elk bouwproject veroorzaakt een zekere overlast naar zijn omgeving. Dit is een noodzakelijk kwaad met een tijdelijke dimensie, die bovendien politioneel is geregeld. Dit aspect vormt geen beletsel om de aanvraag te weigeren. Het bezwaar is ongegrond;

HINDER

Verlies van licht: Het bezwaar tegen het verlies van zonlicht door de verhoging van het gebouw achteraan.

Beoordeling: Het bezwaar omtrent mogelijke lichthinder betreft niet-aantoonbare, subjectieve elementen die niet van stedenbouwkundige aard zijn en die bijgevolg niet mee kunnen worden afgewogen bij de stedenbouwkundige beoordeling van voorliggend project. De hoogte van het volume brengt de woonkwaliteit van de bezwaarindiener niet in het gedrang. Het bezwaar is ongegrond;

GROEN

Ontbreken open ruimte: Het bezwaar tegen de afwezigheid van groen in de aanvraag.

Beoordeling: Het is de taak van de omgevingsambtenaar om de aanvraag af te toetsen aan de geldende wetgeving. Deze oordeelt dat het niet aanvaardbaar is dat er geen ontpitting wordt voorzien in de aanvraag. Het bezwaar is gegrond.