2019_CBS_05299 - Omgevingsvergunning - OMV_2019048491. Oude Koornmarkt 42. District Antwerpen - Weigering

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1.      de gemeentelijke projecten;

2.      andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          26 juni 2014: vergunning door deputatie (20135720) voor het verbouwen van een handelsruimte;

-          31 januari 2014: vervallen vergunning (20136003) voor het verbouwen van 1 naar 3 wooneenheden.

Vergunde/vergund geachte toestand

-          monument ‘Den Gruenen Schildt’;

-          het straatvolume is opgebouwd als een historisch diephuis met trapgevel;

-          het achterhuis bestaat uit 3 bouwlagen onder een flauw zadeldak;

-          tussen de 2 historische volumes werd een tussenvleugel gebouwd van 3 bouwlagen onder een plat dak;

-          het geheel is ingericht met een gelijkvloerse horecazaak en een bovenliggende wooneenheid.

Huidige toestand

-          conform de laatst vergunde toestand.

Gewenste toestand

-          gelijkvloerse recaruimte en 3 wooneenheden op de verdiepingen;

• 1 één-slaapkamerappartementen met een netto-oppervlakte van circa 295 m²;
• 2 drie-slaapkamerappartementen met een netto-oppervlakte van circa 335 m².

Inhoud van de aanvraag

-          omvormen van een eengezinswoning met gelijkvloerse reca-ruimte tot een meergezinsgebouw met gelijkvloerse reca-ruimte;

-          zowel op de eerste als tweede verdieping wordt een appartement ingericht over de volledige bouwlaag;

-          een derde appartement wordt voorzien op de derde en vierde verdieping van de voorbouw met een bijhorende speelzolder  in de achterbouw, bereikbaar via het dak;

-          de aanbouwvolumes op de bovenverdieping van de voorbouw worden vervangen door een nieuw volume met daarin een nieuwe trap vanaf de 2de verdieping en een toegang naar het dakterras;

-          achter de gelijkvloerse inkom wordt een fietsenberging ingericht en in de bestaande traphal wordt een lift voorzien;

-          de gevels van de achterbouw en de verbindingsvleugel worden voorzien van nieuwe openingen en afgewerkt met respectievelijk een houten beplanking en stalen beplating;

-          de straatgevel blijft ongewijzigd.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing voorschriften

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP Binnenstad, goedgekeurd op 26 april 2012. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zone: artikel  1:   zone voor wonen - (wo1).

( Ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het ruimtelijk uitvoeringsplan Binnenstad.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Toegankelijkheid publieke gebouwen)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Overwelven waterlopen: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening inzake het overwelven of inbuizen van niet geklasseerde waterlopen en waterlopen van 3de categorie (verder genoemd verordening overwelven waterlopen), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 26 januari 2009 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 4 juni 2009.
(De verordening overwelven waterlopen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘overwelven waterlopen’)
De verordening overwelven waterlopen is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘bouwcode’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• Artikel 5 Cultuurhistorisch erfgoed: de bijgevoegde nota (cultuurhistorisch profiel) is zeer algemeen en geeft niet aan welke impact de werkzaamheden hebben op de erfgoedwaarde van het beschermde pand waardoor de erfgoedtoets en de impact op de erfgoedwaarde onvoldoende kan ingeschat worden;
• Artikel 21 Minimale hoogte van ruimten: de slaap- en badkamer op de 4de verdieping bezitten een hoogte van 1,96 m, waar dit minstens 2,60 m (slaapkamer) en 2,20 m (badkamer) moet zijn;
• Artikel 28 Minimale oppervlakte buitenruimte: het appartement op de 2de verdieping bezit geen buitenruimte, terwijl er een buitenruimte van 8 m² vereist is.

Sectorale wetgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 8 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het algemeen waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > OVERIGE REGELGEVING)
Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

De commerciële ruimte op het gelijkvloers (horeca) blijft behouden en wordt geoptimaliseerd. Op deze locatie, gelegen in de afgebakende horecakern Historisch Centrum, is dit gunstig te beoordelen vanuit oogpunt ondernemen en stadsmarketing.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

De aanvraag omvat voornamelijk de renovatie van de bestaande volumes, zonder wezenlijke uitbreidingen of wijzigingen van de scheidsmuren. De stedenbouwkundige impact van de aangevraagde werken is dan ook beperkt.

Cultuurhistorische aspecten

De aanvraag heeft betrekking op het voormalig huis "de groenen Scilt". Een diephuis van vijf traveeën en drie bouwlagen onder zadeldak met mechanische pannen. De bakstenen trapgevel van tien treden wordt verlevendigd met zandsteen en is afgezet met overhoekse topfialen in traditionele stijl met laatgotische inslag.

Uit de historische studie blijkt dat het in kern 14de-eeuwse pand, in de 15de eeuw werd uitgebouwd en rond het midden van de 16de eeuw is aangepast. Het traditionele basisconcept met commerciële ruimte in het voorhuis en woonfunctie achterin is pas in de late 19de eeuw aangepast wanneer het pand vooral voor als commerciële doeleinden werd gebruikt en het achterhuis is verbouwd tot pakhuis. De woonfunctie beperkte zich tot de bovenverdiepingen van het voorhuis. De oorspronkelijke structuur van een diep voorhuis met doorgang en achterhuis (heden pakhuis) is duidelijk bewaard.

De gelijkvloerse pui kreeg zijn huidige indeling in 1954 maar werd sindsdien een aantal keer voorzien van ander schrijnwerk.

Het pand is bij KB dd 17/7/1981 beschermd als monument.

Gezien de ligging van de aanvraag in een woongebied met culturele, historische en/of esthetische waarde, de status van in de aanvraag betrokken constructies als beschermd monument en de opname van in de aanvraag betrokken constructies in de Inventaris van het cultuurbezit in België, moet de impact van de aanvraag op de erfgoedwaarde van de in de aanvraag betrokken constructies en de omgeving beoordeeld worden en staat de wenselijkheid van behoud voorop. Dit geldt zowel voor het exterieur als het interieur. 

De bijgevoegde nota opgemaakt in 2007 door Petra Maclot, betreft enkel een historische en iconografische studie van het pand. Het bouwarcheologisch onderzoek in situ die de interpretatie van het archivalisch onderzoek aftoetst en verfijnt en op basis waarvan een waardestelling van de geïnventariseerde erfgoedkenmerken wordt opgemaakt, ontbreekt. Dit maakt de aanvraag strijdig met artikel 5 van de bouwcode.

Het dossier werd ter advies voorgelegd aan het agentschap Onroerend Erfgoed. Zij gingen ook ter plaatse. Het advies is ongunstig en laat zich als volgt samenvatten:

“Uit onze behandeling van het dossier blijkt dat het dossier onvolledig is om een weloverwogen advies te geven. Er worden allerlei ingrepen voorgesteld, maar het is niet duidelijk welke impact zij hebben op nog aanwezige erfgoedelementen in het gebouw en hoe de uitvoering ervan exact voorzien is.

In de nota (aangepaste verantwoordingsnota) wordt gesteld dat de nota niet pretendeert een volledige beschrijving van de werken te zijn, en dat eerst een verdere ontmanteling dient te gebeuren. Het is ons niet duidelijk wat dit precies inhoudt. Er wordt ook gezegd dat men tegen de aanvang van de werken de diensten monumentenzorg op de hoogte wil brengen en een gedetailleerde verantwoording voor de ingrepen wil voorleggen. Om een gunstig advies te verkrijgen moeten we echter eerst die verantwoording krijgen. We stellen daarom voor eerst in overleg met ons te kijken welke ontmantelingswerken dienen uitgevoerd te worden en daar desgevallend een toelating voor aan te vragen, nadien kan een ontwerp- en uitvoeringsdossier opgesteld worden.

In het dossier ontbreken momenteel:

-          een nauwkeurige beschrijving van de werken en van de noodzaak ervan, gekoppeld aan de aanwezige erfgoedwaarde, -kenmerken en -elementen;

-          een nauwkeurige beschrijving van de uitvoeringstechniek en van het materiaal dat gebruikt wordt;

-          informatie over de staat van het goed;

-          informatie over de plaats waar de werken worden uitgevoerd;

-          voldoende beschrijving en fotomateriaal van de bestaande toestand.”

Bij verbouwingen aan beschermd waardevol erfgoed is het de taak van de hogere overheid (agentschap Onroerend Erfgoed) om de werken af te toetsen en een toelating te verlenen voor de werkzaamheden. Op basis van de aangeleverde informatie oordelen zij de onroerend erfgoedtoets niet te kunnen doen en bijgevolg ook geen toelating te kunnen verlenen. De stedelijke dienst monumentenzorg sluit zich aan bij bovenstaand advies.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

De zolder van de achterbouw wordt ingericht als speelruimte bij appartement 3. De speelzolder is slechts toegankelijk via het platte dak tussen voor- en achterbouw. De inrichting van de zolder als verblijfsruimte (speelruimte) zou bij toekennen van een vergunning worden uitgesloten van deze vergunning wegens het ontbreken van een volwaardige toegang. De zolder kan dus alleen als berging worden gebruikt en/of ingericht.

Conform artikel 4.3.3 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening dienen de ongunstig geadviseerde handelingen op de beschermde delen uitgesloten te worden van vergunning. Gezien de status van het volledige pand als beschermd monument, leidt het ongunstig advies van het agentschap Onroerend Erfgoed tot een weigering van de volledige aanvraag.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, hoofdzakelijk omwille van een ongunstig advies van het agentschap Onroerend Erfgoed.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

De aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, werden om hun standpunt gevraagd.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten