2019_CBS_04262 - Omgevingsvergunning - OMV_2019025742. Grotebaan 2. District Hoboken - Goedkeuring

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1.      de gemeentelijke projecten;

2.      andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          20 april 2018: weigering (2018217) voor het verbouwen van een handelspand met woonst naar een handelsgelijkvloers met 3 wooneenheden;

-          8 november 2018: weigering (20181258) voor het verbouwen van een bestaand leegstaand handelspand met woonst tot een pand met winkelruimte op het gelijkvloers en 3 appartementen.

Laatst vergunde toestand

-          het pand is een hoekpand op de kruising van de Grotebaan met de Kapelstraat;

-          het pand bestaat uit 3 bouwlagen;

-          op de gelijkvloerse verdieping bevindt zich een café;

-          achteraan op het perceel is er een open koer met een buitentoilet;

-          op de eerste en tweede verdieping bevinden zich telkens 3 slaapkamers, een woonkamer en een toilet.

Bestaande toestand

-      het pand heeft een bruto-vloeroppervlakte van 360 m2;

-          het pand bestaat uit 3 bouwlagen onder schuin dak;

-          het hele perceel is dichtgebouwd;

-          de gelijkvloerse plint is met baksteen afgewerkt tot net onder de ramen van de eerste verdieping;

-          onder het rode pannendak zijn de 2 bovenste bouwlagen bepleisterd in het grijs;

-          op de gelijkvloerse verdieping bevindt zich een detailhandel.

Inhoud van de aanvraag

-          het betreft het wijzigen van de gelijkvloerse functie van reca naar detailhandel en het verbouwen van 1 naar 2 wooneenheden op de bovenliggende bouwlagen;

-          in de 3 zijden van het hoekpand wordt in de voorgevel het schrijnwerk aangepast;

-          de ramen op de verdiepingen worden tot de vloerpas gebracht en krijgen alle dezelfde afmeting (2,40 meter hoog op 1,15 meter breed) met een borstwering met spijlen ervoor;

-          de gevels van verdiepingen worden bepleisterd in het lichtgrijs;

-          de gevels van de commerciële plint worden bepleisterd in een donkerder grijstint;

-          in het schuine dak worden zowel lang de Kapelstraat als langs de Grotebaan telkens 2 dakvlakvensters geplaatst;

-          op de gelijkvloerse verdieping wordt de ingang naar de appartementen verbreed om een fietsenstalling te creëren;

-          op de eerste verdieping bevindt zich een eenslaapkamerappartement van 79 vierkante meter netto-vloeroppervlakte zonder buitenruimte;

-          op de tweede verdieping en onder het schuine dak bevindt zich een duplexappartement met 3 slaapkamers van 145 vierkante meter netto-vloeroppervlakte met een dakterras van 7,79 vierkante meter.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing voorschriften

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied in de stedelijke agglomeratie van Antwerpen, dit is het gedeelte van de stad gelegen tussen de Kleine Ring en respectievelijk de reservatiestrook voor de aanleg van lijninfrastructuur (de A102) tussen Merksem en Wommelgem, de R11 tussen Wommelgem en Mortsel, de oostelijke grens van Mortsel en Hove en de reservatiestrook voor pijpleidingen tussen Hove/Kontich en Hemiksem.

De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.)

In dit gebied wordt de maximale bouwhoogte afgestemd op de volgende criteria:

- de in de onmiddellijke omgeving aanwezige bouwhoogten;

- de eigen aard van het betrokken gebied;

- de breedte van het voor het gebouw gelegen openbaar domein.

(Ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'. Het gewestplan kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar PLANNING > Plannen > Bestemmingsplan > Gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Toegankelijkheid publieke gebouwen)

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verordening toegankelijkheid op volgend punt:

• Artikel 18: Algemene  bepalingen: het niveauverschil tussen de binnen en buitenruimte bedraagt meer dan 18cm (35cm) deze wordt niet opgevangen met een lift (dorpels worden vervangen....)

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Overwelven waterlopen: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening inzake het overwelven of inbuizen van niet geklasseerde waterlopen en waterlopen van 3de categorie (verder genoemd verordening overwelven waterlopen), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 26 januari 2009 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 4 juni 2009.
(De verordening overwelven waterlopen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘overwelven waterlopen’)
De verordening overwelven waterlopen is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘bouwcode’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• Artikel 27: Open ruimte: na de functiewijziging is geen 20% van het perceel op het niveau van het maaiveld open ruimte;
• Artikel 28: Minimale oppervlakte buitenruimte:
  • het appartement op de eerste verdieping heeft geen buitenruimte;
  • het dakterras van het duplexappartement is net iets te klein, 7,79 m² in plaats van 8;
• Artikel 30: Autostalplaatsen en autoparkeerplaatsen: voor de bijkomende woongelegenheid is geen parkeerplaats voorzien;
• Artikel 43: Septische putten: op de plannen van de nieuwe toestand staat geen septische put meer.

Sectorale wetgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 8 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het algemeen waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > OVERIGE REGELGEVING)
Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Beoordeling afwijkingen van de voorschriften

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verordening toegankelijkheid op volgend punt:

-          Artikel 18: Algemene  bepalingen: het niveauverschil tussen de binnen- en buitenruimte bedraagt meer dan 18cm. Aangezien het wegwerken van het bestaande pasverschil ingrijpende werken zou betekenen ten opzichte van de beschikbare winkeloppervlakte (60m²) wordt in de beschrijvende nota aangegeven dat het pasverschil van 35cm kan worden overbrugd door twee inpandige treden door de toegang tot de winkelpui 60cm naar achter te plaatsen. Dit wordt als voorwaarde opgenomen in de vergunning.

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

-          Artikel 27: Open ruimte: na de functiewijziging is geen 20% van het perceel op het niveau van het maaiveld open ruimte. Aangezien het een hoekpand betreft met een diepte van ongeveer 10m aan beide straatkanten en de oppervlakte van het gelijkvloers wordt ingenomen door de detailhandelsruimte en de verticale circulatie, is ontpitting voor dit perceel niet realistisch. Met toepassing van artikel 3 van de bouwcode is een afwijking, gelet op het voorgaande, aanvaardbaar.

-          Artikel 28: Minimale oppervlakte buitenruimte:

• het appartement op de eerste verdieping heeft geen buitenruimte. Aangezien het een hoekpand betreft met een beperkte vloeroppervlakte om inpandig terrassen te voorzien en aangezien uitkragende balkons aan de voorgevel niet wenselijk zijn in het straatbeeld wordt een oplossing gezocht met ‘Franse balkons’: de bestaande raamopeningen worden tot op de vloer verlaagd, krijgen dubbel openslaande deuren en een opengewerkte transparante borst- wering in stalen spijlenwerk. Op die manier valt er veel licht in de leefruimtes en krijgt men het gevoel buiten te zitten als de ramen open staan. Met toepassing van artikel 3 van de bouwcode is een afwijking, gelet op het voorgaande, aanvaardbaar.
• het dakterras van het duplexappartement is net iets te klein, 7,79 m² in plaats van 8. Aangezien het duplexappartement, naast het dakterras, eveneens voorzien wordt van ‘Franse balkons’ is de afwijking, met toepassing van artikel 3 van de bouwcode, aanvaardbaar.

-          Artikel 43: Septische putten: op de plannen van de nieuwe toestand staat geen septische put meer opgetekend. De septische put dient behouden te blijven. Dit wordt als voorwaarde opgenomen in de vergunning.

Functionele inpasbaarheid

De functie van het pand wijzigt van een gelijkvloerse reca-functie en één bovengelegen wooneenheid naar een gelijkvloerse detailhandelsruimte met twee bovengelegen wooneenheden. De gelijkvloerse verdieping van een hoekpand is idealiter geschikt voor invulling met een publiek toegankelijke functie in een woonomgeving. De beoogde meergezinswoning met gelijkvloerse detailhandelsruimte is functioneel inpasbaar.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Het advies Mobiliteit bevat ook het volgende over de fietsvoorzieningen en laden en lossen:

“De bestaande eengezinswoning wordt vervangen door 2 appartementen waarvan 1 met 1 slaapkamer en 1 met 3 slaapkamers. De fietsparkeerbehoefte van de nieuwe appartementen bedraagt 6 plaatsen. In de inkomhal van de appartementen wordt plaats voorzien voor 6 fietsen.

Laden en lossen kan niet inpandig want de winkeloppervlakte is slechts 60m².”

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

Het volume van het gebouw wijzigt niet door de geplande aanpassingen waardoor er gunstig advies verleend wordt voor het aspect schaal en ruimtegebruik.

Visueel-vormelijke elementen

De bestaande gevels in cementbepleistering en gevelsteen worden gewijzigd naar een geheel in lichtgrijze bepleistering boven een hardstenen plint. Het gelijkvloers wordt in een donkerder grijstint voorzien zodat een accent wordt gelegd op de commerciële plint.

De wijzigingen van de gevelopeningen maken de gevels rustiger en zijn beter afgestemd op de kenmerkende maat van de raamopeningen in de onmiddellijke omgeving. De geveluitwerking is verenigbaar met de goede ruimtelijke ordening.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Deze aanvraag werd ter advies voorgelegd aan:

-          De stedelijke dienst verantwoordelijk voor ondernemen. Zij geven volgend advies:

“Gunstig advies voor het behoud van de reeds aanwezige winkelruimte inclusief de optimalisatie van de ruimte door enkele aanpassingswerken.”

-          Fluvius. Zij geven volgend advies:

“Voorwaardelijk gunstig advies: de initiatiefnemer dient te voldoen aan alle voorwaarden van Fluvius zoals opgenomen in het desbetreffende aansluitingsreglement welke beschikbaar is op de website van Fluvius (www.fluvius.be). Gasafsluiters, electriciteits-, kabeldistributie- en aardgasdistributienetten (boven- en ondergronds) moeten steeds en makkelijk bereikbaar zijn en vrij blijven van ieder obstakel.”

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1.      de bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van 1e ingebruikname/exploitatie strikt na te leven;

2.      het niveauverschil tussen de binnen- en buitenruimte van de detailhandelsruimte dient overbrugd te worden door twee inpandige treden door de toegang tot de winkelpui 60 cm naar achter te plaatsen;

3.      de bestaande septische put dient behouden te blijven;

4.      de initiatiefnemer dient te voldoen aan alle voorwaarden van Fluvius zoals opgenomen in het desbetreffende aansluitingsreglement welke beschikbaar is op de website van Fluvius (www.fluvius.be).

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Er zijn geen aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, die om hun standpunt gevraagd moesten worden.