2019_CBS_00033 - Omgevingsvergunning - OMV_2018124909. Balansstraat 91. District Antwerpen - Weigering

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          23/03/1987: vergunning (18#68977) voor een verbouwing – niet uitgevoerd;

-          23/10/1980: vergunning (18#60673) voor een verbouwing;

-          22/07/1977: vergunning (18#58672) voor een verbouwing;

-          03/10/1913: vergunning (1913#4451) voor het veranderen van ramen;

-          29/07/1897: vergunning (1897#1205) voor twee huizen met een koestal.

Laatst vergunde toestand

-          gesloten bebouwing van 2 bouwlagen onder een plat dak;

-          autonoom functionerend gelijkvloers met bureau, garage en doorrit naar achterliggende werkplaats en magazijn;

-          woongelegenheid op de 1ste verdieping met aparte toegang aan de straat en een dakterras,

Bestaande toestand

-          conform laatst vergunde toestand;

-          de garage links vooraan werd niet uitgevoerd; hier werd ook een bureau ingericht met 2 ramen.

Inhoud van de aanvraag

-          op het gelijkvloers zal de bestaande werkplaats omgevormd worden naar een wooneenheid, naast een garage en fietsenberging;

-          op de 1ste verdieping worden 2 appartementen ingericht;

-          op de 2de en 3de verdieping wordt telkens 1 appartement ingericht;

-          ontpitting creëert een tuinzone voor de gelijkvloerse wooneenheid;

-          de bovenliggende appartementen krijgen in- en uitpandige terrassen aan de achtergevel;

-          de gevels worden afgewerkt met witgrijze pleister, met ramen in zwartgrijze aluminium, en de daklaag aan de voorzijde wordt in zwartgrijze zink uitgevoerd. 

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar. 

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing voorschriften

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied in de binnenstad van Antwerpen, dit is het gedeelte van de stad gelegen tussen de Leien en de Kleine Ring.

De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.)

In dit gebied wordt de maximale bouwhoogte afgestemd op de volgende criteria:

- de in de onmiddellijke omgeving aanwezige bouwhoogten;

- de eigen aard van het betrokken gebied;

- de breedte van het voor het gebouw gelegen openbaar domein.

(Ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'. Het gewestplan kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar PLANNING > Plannen > Bestemmingsplan > Gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Hemelwater)
De aanvraag is in overeenstemming met de verordening hemelwater.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Toegankelijkheid publieke gebouwen)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Overwelven waterlopen: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening inzake het overwelven of inbuizen van niet geklasseerde waterlopen en waterlopen van 3de categorie (verder genoemd verordening overwelven waterlopen), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 26 januari 2009 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 4 juni 2009.
(De verordening overwelven waterlopen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘overwelven waterlopen’)
De verordening overwelven waterlopen is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘bouwcode’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

-          artikel 10 Inplanting, bouwhoogte en bouwdiepte:
§1 bij volume-uitbreiding moet de inplanting, bouwhoogte en bouwdiepte in harmonie zijn met het referentiebeeld;
§2 bij de inplanting, bouwhoogte en bouwdiepte moet er rekening gehouden worden met een optimale bezonning en daglichttoetreding ten aanzien van alle verblijfsruimten in het gebouw, in de tuinen en in de omgeving;
het bouwvolume gaat dieper dan de rondom gelegen tuinzones;

-          artikel 12 Levendige plint:
§3, 1° en 2°, voor het plaatsen van een toegangspoort, met uitzondering van een voordeur, gelden volgende regels: per 8 meter gevelbreedte is er maximaal 1 toegangspoort toegestaan; de toegangspoort mag maximaal 3 meter breed zijn;
de gevel heeft een breedte van 11,5 meter en de toegangspoort meet 4,23 meter;

-          artikel 19 Tuinafsluitingen:
§2 indien de achtertuin wordt afgesloten, moet dit gebeuren door een muur, haag, draad of scherm met een hoogte van minimum 1 meter en maximum 2,60 meter;
de werkplaats waarmee het volledige perceel werd dicht gebouwd, wordt afgebroken, maar de bestaande muren met een hoogte van 3,45 meter blijven behouden;

-          artikel 28 Minimale oppervlakte buitenruimte:
§1 bij vermeerdering van het aantal woongelegenheden dient elke zelfstandige woning over een buitenruimte te beschikken; de minimale netto-vloeroppervlakte van deze buitenruimte is 4m², vermeerderd met 2m² per slaapkamer, te rekenen vanaf de 2de slaapkamer;
de netto-vloeroppervlakte van het terras op de 3de verdieping bedraagt geen 6m²;

-          artikel 34 Stabiliteit en scheidingsmuren:
§3, 3° het gedeelte van de scheidingsmuur heeft een opstand van minimaal 0,30 meter ten opzichte van het hoogst aangrenzende dakvlak;
de scheidingsmuren hebben geen opstand van 30cm;

-          artikel 43 Septische putten:
5 wooneenheden met in totaal 9 slaapkamers, komen overeen met 14 gebruikersequivalenten waarvoor een septische put met minimale inhoud van 4.400 liter moet geplaatst worden;
op de plannen staat een septische put van slechts 4.200 liter vermeld.
 

Sectorale wetgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 8 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het algemeen waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen  voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Beoordeling afwijkingen van de voorschriften

De aanvraag is strijdig met essentiële artikelen uit de bouwcode.

Het voorstel is strijdig met artikel 10 (gebouwd volume) aangezien de inplanting en bouwdiepte dieper gaat dan de kenmerkende bouwdiepte van de rondom gelegen tuinzones.

De toegangspoort in de voorgevel is breder dan 3 meter in een voorgevel van 11,5m breed, waardoor deze strijdig is met artikel 12 ‘levendige plint’.

De tuinafsluitingen worden na de sloop van de achterbouw behouden op bestaande hoogte en bedragen 3,45 meter, waar deze conform artikel 19 een maximale hoogte van 2,6 mag bedragen.

De oppervlakte van de buitenruimte voor de wooneenheid op de derde verdieping is kleiner dan 6 m² en daardoor strijdig met de minimale oppervlakte zoals bepaald in artikel 28.

De fietsenstalling is onvoldoende bereikbaar, niet alle parkeerplaatsen zijn nuttig in gebruik cfr art. 29 en 30.

Er is ook geen dakopstand van minimaal 30 centimeter voorzien ten opzichte van het hoogst aangrenzende dakvlak en is daardoor strijdig met artikel 34.

Ten slotte is de inhoud van de septische put onvoldoende om tegemoet te komen aan artikel 43. De aanvraag bevat onvoldoende motivering om af te wijken van de voorschriften.
 

Functionele inpasbaarheid

De bestaande werkplaats met woning wordt omgevormd tot een meergezinswoning met vijf woongelegenheden. Deze functie is inpasbaar in de omgeving en verenigbaar met de bestemmingsvoorschriften van het gewestplan.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

De bouwdiepte van de gelijkvloerse achterbouw is niet in overeenstemming met de kenmerkende bouwdiepte van de rondom gelegen tuinzones. De kenmerkende bouwdiepte wordt vastgesteld tussen 15 en 18 meter. Met 24 meter overschrijdt de voorgestelde bouwdiepte het referentiekader ruimschoots.

De bijkomende daklaag is stedenbouwkundig aanvaardbaar.

De bestaande tuinmuren worden na sloop niet verlaagd waardoor de bestaande situatie niet verbeterd wordt.

De aanvraag is niet in harmonie met de kenmerkende configuraties in de omgeving en strijdig met de goede ruimtelijke ordening van de plaats. 

Visueel-vormelijke elementen

De Balansstraat wordt gekenmerkt door herenhuizen met een verhoogde plint. Door een verhoogde plint stralen deze burgerhuizen een zekere statigheid uit die door het voorgestelde ontwerp teniet wordt gedaan. De aanvraag verlaagt de plint waardoor deze niet verenigbaar is met de kenmerkende gevelopbouw van de omgeving. Het toevoegen van een garagepoort neemt een significant deel in van de gelijkvloerse verdieping en draagt niet bij tot een verhoogde levendigheid in de voorgevel. De volume-toename bovenop de bestaande voorbouw wordt uitgevoerd als daklaag maar sluit niet aan bij de naastgelegen panden.

De voorgevel is niet in harmonie met het referentiebeeld en visueel-vormelijk niet inpasbaar in de omgeving.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Achteraan de autostalplaatsen wordt een fietsstalplaats voorzien. Deze is niet vlot bereikbaar doormiddel van een vrije doorgang met een breedte van minstens 1m. Geparkeerde auto’s verhinderen een vlotte circulatie van fietsen. Hierdoor is de voorgestelde fietsenstalling niet bruikbaar.

Er wordt gebruik gemaakt van een hangsysteem voor de fietsen. Omdat niet alle types fietsen van dit systeem gebruik kunnen maken moet de helft van het aantal nodige stalplaatsen als een gewone fietsstalplaats ingericht worden.

Leefkwaliteit hangt ook samen met minimale oppervlaktes van ruimtes, zo stipuleert het beleidskader in Antwerpen dat een éénslaapkamerappartement minimaal 60m² NVO bedraagt, voor twee slaapkamers 80m² NVO, en drie minimaal 110m² NVO noodzakelijk is.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, hoofdzakelijk omwille van;

• de vele strijdigheden met de bouwcode, o.m. de opp. van de buitenruimte, de kwaliteit van de plint aan de straat, de hoogte van de tuinmuren…;
• het overschrijden van de maximaal toelaatbare bouwdiepte;
• gebrek aan leefkwaliteit en gebruikscomfort (minimale opp., nuttige fiets- en autostalplaatsen);
• de voorgevel is niet in harmonie met het referentiebeeld en visueel-vormelijk niet inpasbaar in de omgeving.

De aanvraag is niet in harmonie met de kenmerkende configuraties in de omgeving,

en strijdig met de goede ruimtelijke ordening van de plaats.