2019_CBS_00015 - Omgevingsvergunning - OMV_2018129163. Klokstraat 12. District Berchem - Goedkeuring

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          02/02/2018: vergunning (20172826) voor het wijzigen van de raamopeningen aan de straatkant op de eerste verdieping;

-          22/09/2017: niet uitgevoerde vergunning (20171740) voor het vergroten van de raamopeningen aan de straatkant op de eerste verdieping;

-          20/05/2005: vergunning (961#816) voor het renoveren van kantoren, loft en magazijnen;

-          26/07/2002: vergunning (961#324) voor het uitbreiden van bestaande GSM installatie;

-          26/06/1997: vergunning (961#1595) voor het plaatsen van antennes en oprichten van een technisch lokaal;

-          29/01/1974: vergunning (961#3597) voor verbouwingswerken.

Laatst vergunde toestand

-          hoekgebouw met vooraan een volume van 4 bouwlagen onder plat dak en achteraan links een volume met 5 bouwlagen onder een plat dak met rechts aansluitend een volume van 4 bouwlagen onder zadeldak;

-          het geheel is ingericht met gelijkvloerse parkeerplaatsen en magazijnen plus kantoorruimtes en 1 loft met atelier.

Bestaande toestand

-          hoekgebouw met vooraan een volume van 4 bouwlagen onder plat dak en achteraan links een volume met 5 bouwlagen onder een plat dak met rechts aansluitend een volume van 4 bouwlagen onder zadeldak;

-          het geheel is ingericht met gelijkvloerse parkeerplaatsen en magazijnen, 1 woon/werk-loft plus 6 kantoorruimtes waaronder 2 duplex-kantoren en 1 triplex-kantoor.

Inhoud van de aanvraag

-          handelingen, werken en wijzigingen die werden uitgevoerd zonder vergunning:

• herinrichting van de centrale inkom, verscheidene magazijnen en kantoorruimten en bijhorende nooduitgangen, raam- en deuropeningen;
• volumewijziging naast de patio van het kantoor rechts vooraan;

-          bijkomende handelingen, werken en wijzigingen:

• het kantoor rechts vooraan wordt verbouwd naar een duplex-woonentiteit met 2 slaapkamers;
• het bestaande duplex-kantoor rechts achteraan wordt ingericht als duplex-woonentiteit met 1 slaapkamer;
• het dak van het gelijkvloers tussen beide volumes wordt aangelegd als gemeenschappelijke buitenruimte. 

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing voorschriften

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied in de binnenstad van Antwerpen, dit is het gedeelte van de stad gelegen tussen de Leien en de Kleine Ring.

De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.)

In dit gebied wordt de maximale bouwhoogte afgestemd op de volgende criteria:

- de in de onmiddellijke omgeving aanwezige bouwhoogten;

- de eigen aard van het betrokken gebied;

- de breedte van het voor het gebouw gelegen openbaar domein.

(Ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'. Het gewestplan kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar PLANNING > Plannen > Bestemmingsplan > Gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Toegankelijkheid publieke gebouwen)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Overwelven waterlopen: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening inzake het overwelven of inbuizen van niet geklasseerde waterlopen en waterlopen van 3de categorie (verder genoemd verordening overwelven waterlopen), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 26 januari 2009 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 4 juni 2009.
(De verordening overwelven waterlopen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘overwelven waterlopen’)
De verordening overwelven waterlopen is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘bouwcode’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

-          artikel 10 Inplanting, bouwhoogte en bouwdiepte:

Het kantoorgebouw in binnengebied van circa 13m kroonlijsthoogte en circa 16m nokhoogte wordt van functie gewijzigd naar wonen. Wonen in dit binnengebied is niet kenmerkend. Daarenboven is dit volume door zijn afmetingen en plaatsing storend met de omgeving.

-          artikel 27 Open ruimte:

Het kantoorgebouw rechts vooraan wordt, onder andere op het gelijkvloers, van functie gewijzigd naar wonen. Het perceel is circa 1368m² groot en de open ruimte circa 30m²;

Sectorale wetgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.
 

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 8 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het algemeen waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen  voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Schaal - ruimtegebruik – bouwdichtheid – functionele inpasbaarheid

Het kantoorgebouw in binnengebied van circa 13m kroonlijsthoogte en circa 16m nokhoogte wordt van functie gewijzigd naar wonen. Wonen in dit binnengebied is niet kenmerkend.

Daarenboven is dit volume door zijn afmetingen en plaatsing storend met de omgeving.

Het ligt zeer dicht bij de volumes en percelen van de woningen in de Guldenvliesstraat en het pand aan de Klokstraat, dit geeft onder andere onaanvaardbare conflicten op het vlak van privacy, zicht en licht, ook door de voorziene buitenruimte.

De functiewijziging van het voorziene volume in binnengebied naar wonen is hier niet aanvaardbaar.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Wooneenheid 01 heeft een buitenruimte. Het gebruiksgenot van deze buitenruimte, van circa 2,5m breedte, is echter ontoereikend voor een woongelegenheid door de verhoging, van circa 3m naar meer dan 5m (zonder de voorziene borstwering er nog bovenop), van het linker aansluitend volume.

De overige handelingen, werken en wijzigingen komen het gebruiksgenot van de vergunde functies ten goede.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Na het uitsluiten van nieuwe parkeerplaats nr.6 blijven er in het totaal 15 parkeerplaatsen over. Dit is hetzelfde aantal als in de bestaande toestand.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1.      de bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van 1e ingebruikname/exploitatie strikt na te leven;

2.      na uitvoering van de werken te voldoen aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten opgelegd door de Vlaamse Wooncode en het besluit van de Vlaamse regering van 12 juli 2013 betreffende de kwaliteits- en veiligheidsnormen voor woningen;

Uitsluitingen

Alle werken, handelingen en wijzigingen in functie van de functiewijziging van de kantoorruimtes naar woongelegenheden.

Er zijn geen aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, die om hun standpunt gevraagd moesten worden.