2018_CBS_11494 - Omgevingsvergunning - OMV_2018106536. Lambermontplaats 21. District Antwerpen - Weigering

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          08/05/1964: vergunning (18#46353) voor het bouwen van een flatgebouw. 

Laatst vergunde toestand

-          appartementsgebouw van 6 bouwlagen onder plat dak met kroonlijsthoogte van 19m;

-          voorzien van een ondergrondse parkeergarage met 12 plaatsen;

-          het gelijkvloers is gekend als kantoorruimte en is volledig bebouwd;

-          de bovenliggende verdiepingen bevatten telkens 2 appartementen per verdieping (totaal 10 appartementen).  De bouwdiepte is 16m met telkens een terugsprong naast de scheimuren tot 11,8m met daarachter terras; 

-          de voorgevel is opgetrokken in beton en gedeeltelijk bekleed met witte kunststeen;

-          het buitenschrijnwerk is voorzien in geanodiseerd aluminium;

-          de gelijkvloerse gevelplint is afgewerkt met blauwe granietsteen; 

-          de achtergevel is opgetrokken  in gele siersteen. 

Bestaande toestand

-          conform laatst vergunde toestand uitgezonderd van:

• wijziging in de parkeergarage.  De ondergrondse garage werd anders ingedeeld en voorziet slechts 10 plaatsen; 
• het raam van de gelijkvloerse verdieping is onderverdeeld in 4 ipv 3;

-          verdiepingen 1 tem 5 maken geen deel uit van de aanvraag, dus is hierover geen verdere informatie beschikbaar.

Inhoud van de aanvraag

-          wijzigen van de functie van het gelijkvloers van kantoor naar wonen;

-          het gelijkvloers wordt omgevormd naar 1 appartement;

-          het perceel wordt gedeeltelijk ontpit op gelijkvloers niveau, bovenop de parkeergarage.  De tuin wordt gedeeltelijk opgehoogd en voorzien van 0,8m teelaarde, in het lager gelegen deel wordt 0,15m voorzien;

-          de nieuwe bouwdiepte van het gelijkvloers is voorzien op 21,79m, er rest nog ca.5m tot tegen de achterste perceelsgrens, aan de rechterzijde resteert een strook van 3,28m;

-          regulariseren van de wijzigingen aan het voorgevelraam, dat nu voorzien is als 4-delig harmonicaraam in geanodiseerd aluminium;

-          de bovenliggende verdiepingen maken geen deel uit van de aanvraag.  

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing voorschriften

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het goed is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP Binnenstad, goedgekeurd op 26 april 2012. Volgens dit ruimtelijk uitvoeringsplan ligt het goed in volgende zones: culturele, historische en/of esthetische waarde en zone voor wonen - (wo1).

Gemeentelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s’

Het goed is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s’

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van het ruimtelijk uitvoeringsplan op volgende punten:

-          artikel 2.1.2 Harmonieregel en referentiebeeld:

het perceel wordt gedeeltelijk ontpit, waardoor een open ruimte van ongeveer 20% ontstaat.  De bebouwing binnen dit bouwblok is nochtans over het algemeen vast te stellen op ca. 16 à 17m op het gelijkvloers.  De nieuw voorgestelde bouwdiepte is 21,79m.  Dit overschrijdt ruim het referentiebeeld qua diepte en volume voor dit ganse bouwblok;

-          artikel 2.1.3 Bouwvolume, bouwlijn, bouwdiepte:

het bouwvolume vermindert, maar wijkt nog steeds af van de rest van de aanwezige bouwdieptes in het bouwblok. 

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Toegankelijkheid publieke gebouwen)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Overwelven waterlopen: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening inzake het overwelven of inbuizen van niet geklasseerde waterlopen en waterlopen van 3de categorie (verder genoemd verordening overwelven waterlopen), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 26 januari 2009 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 4 juni 2009.
(De verordening overwelven waterlopen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘overwelven waterlopen’)
De verordening overwelven waterlopen is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘bouwcode’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgend(e) punt(en):

-          artikel 6 Harmonie en draagkracht:

het perceel wordt gedeeltelijk ontpit, waardoor een open ruimte van ongeveer 20% ontstaat.  De bebouwing binnen dit bouwblok is nochtans over het algemeen vastgesteld op ca. 16 à 17m op het gelijkvloers.  De nieuw voorgestelde bouwdiepte is 21,79m.  Dit overschrijdt ruim het referentiebeeld qua diepte en volume voor dit ganse bouwblok;  

-          artikel 27 Open ruimte: 

bij het wijzigen van functie dient het perceel minimaal voor 20% ontpit te worden op het niveau van het maaiveld.  Het aantal m² ontpitte ruimte voldoet, maar onder deze ruimte bevindt zich de parking, waardoor het onverharde oppervlak in principe quasi ongewijzigd blijft.  De helft van de ontpitte ruimte wordt voorzien van 15cm teelaarde, de rest wordt voorzien van 80cm teelaarde. 

Sectorale wetgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 8 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het algemeen waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen  voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Beoordeling afwijkingen van de voorschriften

De nieuwe vastgestelde bouwdiepte is 21, 79. De diepte van de bebouwing binnen dit bouwblok is vastgesteld op 16 of 17 meter op het niveau van de gelijkvloerse verdieping. De voorgestelde bouwdiepte overschrijdt het referentiebeeld qua diepte en volume voor dit bouwblok, waardoor de aanvraag strijdig is met artikel 2.1.2 en 2.1.3 van RUP Binnenstad.

Door het overschrijden van de maximaal aanvaardbare bouwdiepte is de aanvraag eveneens strijdig met artikel 6 van de bouwcode. In de aanvraag wordt een groot deel van de bestaande achterbouw afgebroken om een open ruimte te creëren op het maaiveld en zo de minimumeis van 20% te behalen. Echter bevindt zich onder de ontpitte ruimte een ondergrondse parking, waardoor de onverharde oppervlakte ongewijzigd blijft. De helft van de ontpitte ruimte wordt voorzien van een grondlaag van 15 centimeter, de overige ruimte wordt voorzien van 80 centimeter teelaarde. Hierdoor is de aanvraag ook strijdig met artikel 27. Om tegemoet te komen aan artikel 27 dient minimum een grondlaag van 1 meter te worden voorzien om buffering van regenwater te bevorderen.

Er zijn geen redenen om gemotiveerd om af te wijken van bovenvermelde artikels.

Functionele inpasbaarheid

De Lambermontplaats wordt gekenmerkt door ééngezins –en meergezinswoningen onder zadeldak of plat dak. In de plinten zijn commerciële, horeca, woon en kantoorfuncties terug te vinden. De stedelijke dienst ondernemen en stadsmarketing adviseerde de functiewijziging gunstig. De aanvraag is functioneel inpasbaar in de omgeving en in overeenstemming met de bestemmingsvoorschriften van RUP-Binnenstad.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

Een groot deel van het bestaande gelijkvloerse volume achteraan wordt afgebroken waardoor een buitenruimte ontstaat. Echter is dit nieuwe volume nog steeds strijdig met de kenmerkende configuraties van de omgeving. Het volume wordt voorbij de scheidingsmuur van de linker –en rechterbuur opgetrokken. Hierdoor is de aanvraag strijdig met de goede ruimtelijke ordening van de plaats.

Visueel-vormelijke elementen

De harmonicaramen aan de voorgevel zijn verenigbaar met de architectuur van het pand. Op het gebied van visueel-vormelijke elementen zijn voorgestelde ingrepen niet storend voor de omgeving.

Cultuurhistorische aspecten

Aan de stedelijke dienst monumentenzorg werd advies gevraagd:

Naar aanleiding van uw vraag om advies, kan ik u melden dat het voorliggend pand gelegen is in een gebied dat bij KB dd 03/03/1994 werd beschermd als stads- en dorpsgezicht.

Conform art. 11§1 van het decreet tot bescherming van monumenten en stads- en dorpsgezichten dd 3 maart 1976, zoals later gewijzigd, zijn de eigenaars en vruchtgebruikers van een in een beschermd stads- en dorpsgezicht gelegen onroerend goed verplicht het in goede staat te behouden, het  niet te ontsieren, te beschadigen of te vernielen alsook de nodige instandhoudings- en onderhoudswerken uit te voeren.

Conform art. 3 van het Besluit van de Vlaamse Regering tot bepaling van de algemene voorschriften inzake instandhouding en onderhoud van monumenten en stads- en dorpsgezichten dd 17 november 1993, gewijzigd bij besluit van de Vlaamse Regering van 23 juni 2006 zijn bepaalde werkzaamheden machtigingsplichtig. Deze machtiging wordt verleend door Onroerend Erfgoed Antwerpen.

Beoordeling

A.  Cultuurhistorische waardestelling

De aanvraag heeft betrekking op een appartementsgebouw uit 1964.

Het object/ complex is neutraal.

B.  Afweging

Men wenst de functie te wijzigen en het bestaande harmonicaraam in de linkertravee te regulariseren.

Vanuit oogpunt monumentenzorg geen bezwaar. De beperkte ingrepen en functiewijziging doen geen afbreuk aan belevingswaarde van het beschermde stadsgezicht.

Advies

Gelet op bovenstaande argumenten wordt over deze aanvraag een gunstig advies uitgebracht.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Het ontpitten van de achterbouw zorgt voor een buitenruimte voor de bijkomende woongelegenheid op de gelijkvloerse verdieping. Hierdoor is deze wooneenheid voorzien van voldoende buitenruimte. De open ramen achteraan versterkten de toetreding van daglicht in de woning. In de ondergrondse parking zijn de afmetingen van de parkeerplaats nr. 1 niet toereikend om deze in gebruik te nemen als autostalplaats, de facto wordt dus een regularisatie aangevraagd voor niveau -1, waarbij t.o.v. de laatst vergunde toestand 2 parkeerplaatsen verdwijnen.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, hoofdzakelijk omwille van strijdigheden met de voorschriften en het overschrijden van de maximaal toelaatbare bouwdiepte.

De aanvraag werd onderworpen aan 1 openbaar onderzoek.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten

Bespreking van de bezwaren

Er werden 7 bezwaarschriften ingediend, voornamelijk handelend over:

1.      Vernielen eigendom: De aanvrager wenst een groot deel van het dakterras van het appartement van de bezwaarindiener af te breken. Dit is onaanvaardbaar aangezien het terras een belangrijk onderdeel vormt van het appartement van de bezwaarindiener. Bij de oprichting van het gebouw in 1965 werd dit duidelijk gestipuleerd door de notaris.

Beoordeling: In beginsel mag de vergunningverlenende overheid geen rekening houden met burgerrechtelijke aspecten bij het beoordelen van aanvragen tot stedenbouwkundige vergunning. Anderzijds doet een stedenbouwkundige vergunning deze rechten niet teniet, en ontslaat ze de titularis van de vergunning niet om de nodige rechten te bekomen. Een stedenbouwkundige vergunning verleent geen rechten tot het bebouwen/verbouwen van andermans eigendommen. Het bezwaar is ongegrond.

2.      Waardevermindering:Na de aanvraag zal de totale waarde van de appartementen dalen.

Beoordeling: Waardeverlies is geen aantoonbaar argument, maar gebaseerd op vermoedens en niet stedenbouwkundig van aard. Het bezwaar is ongegrond.

3.      Quotiteiten:De aanvraag benadeeld de aandeelverhouding van de andere eigenaars in het gebouw waardoor deze een verhoogde onkostenvergoeding zullen moeten betalen

Beoordeling: In beginsel mag de vergunningverlenende overheid geen rekening houden met burgerrechtelijke aspecten bij het beoordelen van aanvragen tot stedenbouwkundige vergunning. Anderzijds doet een stedenbouwkundige vergunning deze rechten niet teniet, en ontslaat ze de titularis van de vergunning niet om de nodige rechten te bekomen. Een stedenbouwkundige vergunning verleent geen rechten tot het bebouwen/verbouwen van andermans eigendommen. Het bezwaar is ongegrond.

4.      Stabiliteit:De aanvraag voorziet wijzigingen die de stabiliteit, overlast en brandveiligheid van het gebouwd aantasten. De steunpilaren in de garage worden verwijderd en verplaatst. De redenen hiervoor zijn onduidelijk.

Beoordeling: Een stedenbouwkundige vergunning geeft geen toelating om schade te berokkenen aan andermans eigendom. Het bezwaar betreft uitvoeringstechnische aspecten en is niet stedenbouwkundig van aard. Het bezwaar is ongegrond.

5.      Kennisgeving: Ter hoogte van de slaapkamer van de bezwaarindieners (appartement 3) wordt een groendak aangelegd. Hierover werden zij niet ingelicht.

Beoordeling: Er is geen wettelijk vastgestelde procedure die het informeren of inlichten van geplande werken, alvorens het indienen van een Omgevingsvergunning, verplicht maakt. Niettemin heeft de bezwaarindiener kennisgenomen van de aanvraag. Het bewijs hiervan is dat deze binnen de wettelijk vastgestelde termijn een bezwaar indiende. Het bezwaar is ongegrond.

6.      Kennisgeving:De bezwaarindieners wonende in het pand waarop de aanvraag betrekking heeft werden niet rechtstreeks aangeschreven. Zodoende werden zij niet geïnformeerd over de aanvraag.

Beoordeling: Conform artikel 7 van het Besluit van de Vlaamse regering, betreffende openbare onderzoeken over aanvragen tot stedenbouwkundige vergunning, verkavelingsaanvragen en aanvragen tot verkavelingswijziging, dient de gemeente de namen en adressen van de eigenaars op te zoeken. Onder het begrip eigenaar mag worden begrepen de eigenaar volgens de meest recente door de diensten van het kadaster aan de gemeente verstrekte informatie, tenzij de gemeente beschikt over recentere informatie. De rechtstreeks aanpalenden werden aangeschreven, het aanschrijven van (mede)eigenaars van een pand waarop een aanvraag betrekking heeft is niet verplicht.

Het bezwaar is ongegrond.

7.      Kennisgeving: De gele affiche werd op een hoogte gehangen waar de inhoud niet leesbaar was. Pas na het antwoord van dienst vergunningen te hebben doorgestuurd naar de aanvrager werd de affiche verplaatst.

Beoordeling: Het openbaar onderzoek werd volgens de vormvereisten uitgevoerd van 4 oktober 2018 tot en met 2 november 2018. Tijdens de controles werd vastgesteld dat de affiche op een zichtbare plaats hing. Het bewijs hiervan is bovendien geleverd door het feit dat bezwaarindieners tijdens de betreffende periode het bezwaarschrift konden indienen. Het bezwaar is ontvankelijk doch ongegrond;

8.      Kennisgeving: Het was niet mogelijk om bij dienst Vergunningen van Stad Antwerpen een afspraak binnen de wettelijke termijn te maken om meer details over de aanvraag te verkrijgen.

Beoordeling: De plannen konden van 4 oktober tot 2 november digitaal ingekeken worden. De bezwaarindiener heeft kennisgenomen van de aanvraag aangezien deze binnen de betreffende periode een bezwaarschrift heeft ingediend. Het bezwaar is ongegrond.

9.      Parkeerplekken: De notarieel vastgelegde ondergrondse parkeerplaatsen en bergingen worden in de aanvraag hertekend en herverdeeld, waar deze al gedurende een ruimte tijd vastliggen.

Beoordeling: In beginsel mag de vergunningverlenende overheid geen rekening houden met burgerrechtelijke aspecten bij het beoordelen van aanvragen tot stedenbouwkundige vergunning. Anderzijds doet een stedenbouwkundige vergunning deze rechten niet teniet, en ontslaat ze de titularis van de vergunning niet om de nodige rechten te bekomen. Een stedenbouwkundige vergunning verleent geen rechten tot het bebouwen/verbouwen van andermans eigendommen. Het bezwaar is ongegrond.

10.  Functie: Het bezwaar tegen het verdwijnen van de kantoorruimte. Er zijn nooit problemen geweest met de kantoorfunctie op de gelijkvloerse verdieping.

Beoordeling: Stedenbouwkundig gezien is een functiewijziging van kantoor naar wonen gunstig te adviseren. De aangevraagde woning voorziet voldoende woonkwaliteit. De stedelijke dienst ondernemen en stadsmarketing adviseerde de functiewijziging dan ook gunstig. Het argument dat een kantoorfunctie nooit voor overlast heeft gezorgd vormt geen weigeringsgrond. Het bezwaar is ongegrond.

11.  Ramen:De aanvraag vervangt de klassieke ramen bestaande uit 4 bladen door een harmonicaraam. Dit veroorzaakt een storend uitzicht van het gebouw en is atypisch voor een gelijkvloers appartement aan de straatzijde. De motivering hiervoor is niet overtuigend.

Beoordeling: Het harmonicaraam voorziet opnieuw vier vlakken waardoor deze een sterke gelijkenis vertoont met het bestaande 4-delige raam. Het voorgestelde raam is nog steeds in overeenstemming met de architectuur van het pand en is niet atypisch voor een stedelijke omgeving. Het bezwaar is ongegrond.