2018_CBS_11493 - Omgevingsvergunning - OMV_2018119001. Kommekensstraat 19 A . District Antwerpen - Weigering

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1.      de gemeentelijke projecten;

2.      andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          01/10/1971: vergunning (18#54225) voor een verbouwing;

-          07/03/1983: vergunning (18#62663) voor het verstevigen van de voorgevel;

-          15/06/2018: weigering (2018789) voor het vermeerderen van het aantal woonentiteiten van 2 naar 3 door het omvormen van de dakverdieping.

Laatst vergunde en bestaande toestand

-          hoekpand van 3 bouwlagen onder een zadeldak opgericht in eenheidsbebouwing met het aanpalende pand Falconplein 42-44;

-          op de gelijkvloerse verdieping bevindt zich een handelszaak met magazijn en bergplaats;

-          op de eerste en tweede verdieping bevindt zich telkens  een éénslaapkamerappartement;

-          de zolderverdieping onder het zadeldak doet dienst als berging.

Inhoud van de aanvraag

-          het vermeerderen van het aantal woonentiteiten van 2 naar 3 door het omvormen van de dakverdieping;

-          op de gelijkvloerse verdieping worden in de gemeenschappelijke inkomhal 2 fietsstalplaatsen voorzien;

-          het zadeldak wordt aan de linker perceelgrens verbouwd en rechtgetrokken tegen de scheimuur met de linkerbuur.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Voorafgaand aan haar beslissing neemt het college conform artikel 4.7.17 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar dat bij dit besluit is gevoegd.

Het College is echter van oordeel dat de aanvraag niet in aanmerking komt voor vergunning en sluit zich gedeeltelijk aan bij het advies.

De aanvraag betreft de omvorming van een zolderruimte naar een extra woongelegenheid.

Ofschoon in de aanvraag sprake is van een studio is de nieuwe woning in feite een 1 slaapkamerappartement aangezien de leefruimte en de slaapkamer gescheiden ruimtes vormen.

De oppervlakte van deze ruimtes zijn zeer beperkt (leefruimte 19,8 m² en slaapkamer 22,2 m², ofwel in totaal +/- 40m²) en weinig kwalitatief aangezien een deel van de beschikbare ruimte bovendien een beperkte hoogte heeft door de vorm van het dak.

Om te beantwoorden aan de draagkracht, een gezonde mix van wooneenheden, voldoende leef- en woonkwaliteit en te voldoen aan de goede ruimtelijke ordening dienen units over een minimale netto vloeroppervlakte te beschikken van 60 m².

Er wordt gewezen op het belang van een aantrekkelijke woonstad, die jonge gezinnen doet kiezen voor de stad en in de stad houdt. Een kwalitatief woningaanbod van voldoende grote woningen en appartementen is hierbij cruciaal.

De aanvraag voldoet niet aan deze vereiste.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing voorschriften

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het goed is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP Binnenstad, goedgekeurd op 26 april 2012. Volgens dit ruimtelijk uitvoeringsplan ligt het goed in volgende zones: culturele, historische en/of esthetische waarde, zone voor overdruk - detailhandel - dh en artikel  1:   zone voor wonen - (wo1).

Gemeentelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s’

Het goed is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s’

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het ruimtelijk uitvoeringsplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Toegankelijkheid publieke gebouwen)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Overwelven waterlopen: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening inzake het overwelven of inbuizen van niet geklasseerde waterlopen en waterlopen van 3de categorie (verder genoemd verordening overwelven waterlopen), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 26 januari 2009 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 4 juni 2009.
(De verordening overwelven waterlopen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘overwelven waterlopen’)
De verordening overwelven waterlopen is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘bouwcode’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

-          artikel 28 Minimale oppervlakte buitenruimte:
Bij vermeerdering van het aantal woongelegenheden dient elke zelfstandige woning over een buitenruimte te beschikken. De minimale netto-vloeroppervlakte van deze buitenruimte is 4m². Er wordt geen buitenruimte voorzien;

-          artikel 30 Autostalplaatsen: er worden onvoldoende parkeerplaatsen voorzien.

Sectorale wetgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn..

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 8 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het algemeen waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen  voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Beoordeling afwijkingen van de voorschriften

Er zijn geen private of gemeenschappelijke buitenruimten voorzien door het creëren van een bijkomende woongelegenheid. Gezien het hier echter een hoekpand betreft en dit volledig ingesloten is door de naastliggende panden, is er geen mogelijkheid om achteraan buitenruimten te voorzien. Vooraan balkons voorzien is niet kenmerkend in de straat en zou afbreuk doen aan het straatbeeld. Er kan gemotiveerd een afwijking toegestaan worden via artikel 3 van de bouwcode.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

De beperkte uitbreiding aan het dak (het rechttrekken van het hellend dak tegen de opgaande scheidingsmuur) heeft geen enkele negatieve invloed op zijn omgeving of het eigen pand.

Visueel-vormelijke elementen en cultuurhistorische aspecten

De werken zijn gesitueerd in een zone die volgens het gewestplan werd ingekleurd als een woongebied met culturele, historische en/of esthetische waarde. In CHE-gebied en voor panden opgenomen in de inventaris wordt de wijziging van de bestaande toestand van elk gebouw en/of constructie onderworpen aan de wenselijkheid van behoud. De wijziging van de bestaande toestand van elk gebouw en/of constructie wordt onderworpen aan de wenselijkheid van behoud.  Het behoud van de elementen met historische, stedenbouwkundige, architecturale, bouwhistorische en/of esthetische waarde primeert boven de andere voorschriften. Dit geldt zowel voor het exterieur, als het interieur.

De dienst monumentenzorg adviseert het volgende:

“… Men wenst de bedaking aan te passen vanuit oogpunt monumentenzorg geen bezwaar. De aanpassing aan de bedaking doet geen fundamentele afbreuk aan de erfgoedwaarde van het pand.

Het schrijnwerk in de voorgevel dient uitgesloten uit de vergunning indien niet vergund en op termijn vervangen door correct geprofileerd geschilderd houten schrijnwerk (t-profiel met open bovenlichten)”

De gevelverandering uit 1983 is nooit uitgevoerd, dus vallen we terug op de vergunde toestand van 1971. Hierbij zijn de ramen op de verdieping nog dubbel opendraaiend en zijn er bovenlichten in de ramen in de gevelpui. De huidige ramen zijn recenter geplaatst en dus niet vergund. Het schrijnwerk wordt bijgevolg uitgesloten van vergunning.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

De bijkomende woongelegenheid voldoet net aan de minimale oppervlaktevereisten volgens het grondplan. De hoogtelijn van 1,80 m staat op het grondplan en de snede op een verschillende plaats. In deze aanvraag wordt uitgegaan van het grondplan, waardoor voldaan wordt aan de voorschriften. Het bijkomende appartement voldoet aan de actuele eisen wat betreft hinderaspecten, gezondheid en gebruiksgenot.

De onderliggende verdiepingen zijn vergund en maken geen deel uit van deze aanvraag. Het is jammer dat deze niet mee aangepast worden, zoals in voorbespreking wel initieel het plan was. Hierdoor werd het gebruikscomfort enorm verhoogd en verdwenen de hinderaspecten. In het voorontwerp kon men rechtstreeks naar de eigen slaapkamer, terwijl men op de vergunde toestand doorheen de gemeenschappelijke traphal  moet. Het had een opportuniteit geweest dit mee aan te passen. Indien deze wijzigingen geen constructieve werken met zich meebrengen kan dit alsnog gebeuren.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1.      de bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van 1e ingebruikname/exploitatie strikt na te leven;

2.      na uitvoering van de werken moet voldaan zijn aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten opgelegd door de Vlaamse Wooncode en het besluit van de Vlaamse regering van 12 juli 2013 betreffende de kwaliteits- en veiligheidsnormen voor woningen;

3.      de geplande garage enkel te gebruiken als fietsenberging;

Uitsluiting

4.      het schrijnwerk op de bovenliggende verdiepingen;

5.      het gebruik van de gelijkvloerse berging grenzend aan de linker perceelsgrens als garage.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

De aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, werden om hun standpunt gevraagd.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten