2020_CBS_00006 - Omgevingsvergunning - OMV_2019129061. Grotesteenweg 15-21. District Berchem - Goedkeuring

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1.      de gemeentelijke projecten;

2.      andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          16/04/1926: toelating (961#8096) voor sloop en herbouw twee winkelhuizen (nrs.15-17);

-          29/03/1927: vergunning (961#8728) voor het bouwen van een winkelhuis (nrs.15-17);

-          03/07/1928: vergunning (961#9852) voor het bouwen van een appartementsgebouw met cinemazaal (nrs.19-21);

-          13/08/1992: vergunning (961#1132) voor het verbouwen van een bioscoopzaal tot kunstgalerij (nrs.19-21);

-          14/06/2019: vergunning (2019931) voor het wijzigen van de functie en het aanpassen van het gelijkvloerse buitenschrijnwerk - gedeeltelijk voorwaardelijk vergund (nrs.15-17).

Vergunde/vergund geachte toestand

-          Grotesteenweg 15-17:

• meergezinswoning met gelijkvloerse handelsfunctie (één winkel en één reca-zaak);
• pand in gesloten bebouwing met vier bouwlagen onder vals mansardedak;
• kroonlijst- en nokhoogte van respectievelijk ca. 13,50 m en 15,80 m;
• ingesloten buitenkoer in open lucht;
• gevelafwerking:
  • beige gevelsteen met verdiepingshoge plint in blauwe hardsteen;
  • buitenschrijnwerk in inox (benedenverdieping) en hout (bovenliggende verdiepingen);

-          Grotesteenweg 19-21 (inventarispand):

• galerij/veilingshuis (detailhandel - gelijkvloerse en eerste verdieping) met bovenliggende meergezinswoning en ondergrondse parking voor 20 wagens;
• pand in gesloten bebouwing met acht bouwlagen onder plat dak;
• kroonlijsthoogte van ca. 23,00 m;
• het volledige perceel werd dicht gebouwd met uitzondering van de open ruimte aan de linkerzijde van het perceel;
• gevelafwerking:
  • combinatie van beige gevelsteen en rode baksteen;
  • verdiepingshoge plint in blauwe hardsteen;
  • buitenschrijnwerk in inox (benedenverdieping) en hout (bovenliggende verdiepingen);
  • smeedijzeren balustrade.

Huidige toestand

-          Grotesteenweg 15-17:

• gewijzigde raamindeling van de verdiepingen boven de handelsruimte;
• aangepaste toegang tot de gelijkvloerse winkels (detailhandel);
• de buitenruimte werd volledig dicht gebouwd;

-          Grotesteenweg 19-21 (inventarispand):

• Berchem Palace, vastgesteld als bouwkundig erfgoed (ID: 10933);
• gewijzigde verticale circulatie in functie van bereikbaarheid kelderverdieping;
• de vierde koepel in de achterbouw werd niet uitgevoerd;
• aangepaste ondergrondse parking (gewijzigde inrit en indeling, 21 parkeerplaatsen);
• gewijzigde gevelindeling benedenverdieping;
• aangepaste raamindeling zijgevel;
• pand voorzien van gevelreclame (zie aangeleverde foto’s).

Gewenste toestand

-          Grotesteenweg 15-17:

• benedenverdieping ingericht als galerij/veilinghuis (detailhandel) ter uitbreiding van nummer 19-21;
• raamindeling verdiepingen conform bestaande toestand;
• volledig dicht gebouwd perceel;
• functie bovenliggende verdiepingen, bouwhoogte, en gevelafwerking ongewijzigd ten opzichte van vergunde toestand;

-          Grotesteenweg 19-21 (inventarispand):

• gevelindeling voorgevel, raamindeling zijgevel, weglaten daklicht en aangepaste ondergrondse bouwlaag conform bestaande toestand;
• functie, bouwhoogte en -diepte, en gevelafwerking ongewijzigd ten opzichte van vergunde toestand.

Inhoud van de aanvraag

-          doorvoeren van constructieve werken in functie van de interne verbinding tussen de verschillende panden;

-          samenvoeging van de gelijkvloerse handelszaken tot één grote zaak;

-          Grotesteenweg 15-17:

• gelijkvloerse functiewijziging naar detailhandel (kunstgalerij)
• regulariseren van:
  • het dichtbouwen van de buitenruimte (= uitbreiding);
  • de aangepaste raamindeling in de voorgevel;
• de  grote dakkoepel boven de voormalige buitenruimte wordt vervangen door een nieuw plat dak;

-          Grotesteenweg 19-21:

• voorzien van extra dakkoepels in kader van daglichttoetreding (achterbouw);
• regulariseren van:
• de niet uitgevoerde dakkoepel (achterbouw);
• de uitgebreide ondergrondse parking en de daarbij horende gewijzigde verticale circulatie;
• de aangepaste raamindeling.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied met culturele, historische en/of esthetische waarde. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.) In gebieden en plaatsen van culturele, historische en/of esthetische waarde wordt de wijziging van de bestaande toestand onderworpen aan bijzondere voorwaarden, gegrond op de wenselijkheid van het behoud. (Artikel 6 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.)

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied in de binnenstad van Antwerpen, dit is het gedeelte van de stad gelegen tussen de Leien en de Kleine Ring.

De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.)

In dit gebied wordt de maximale bouwhoogte afgestemd op de volgende criteria:

- de in de onmiddellijke omgeving aanwezige bouwhoogten;

- de eigen aard van het betrokken gebied;

- de breedte van het voor het gebouw gelegen openbaar domein.

(Ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'. Het gewestplan kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar PLANNING > Plannen > Bestemmingsplan > Gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Toegankelijkheid publieke gebouwen)

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verordening toegankelijkheid op volgende punten:

• artikel 18:
  de aanvraag voorziet een bijkomende trap naar de kelder. Echter dienen niveauverschillen groter dan 0,18 m overbrugd te worden door een combinatie van een trap en een helling, een trap en een lift, of een lift en een helling;

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• artikel 24 Minimale lichtinval en minimale luchttoevoer:
  het nieuwe bureel en de aangrenzende bibliotheek beschikken niet over een rechtstreekse toevoer van licht en lucht;
• artikel 27 Open ruimte:
  het volledige perceel (Grotesteenweg 15-17) werd dichtgebouwd;
• artikel 38 Groendaken:
  het nieuwe dak boven de binnenkoer is niet voorzien als groendak.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > OVERIGE REGELGEVING)
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het Rooilijndecreet.
 

Beleidsrichtlijnen in het kader van goede ruimtelijke ordening (overeenkomstig artikel 4.3.1, §2, 2° van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening)

-          BGO Wonen: de beleidsmatig gewenste ontwikkeling woninggrootte, woningmix en beschermen van eengezinswoningen (verder genoemd BGO Wonen), goedgekeurd door de gemeenteraad in zitting van 24 juni 2019.
(De BGO Wonen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De BGO Wonen is niet van toepassing op de aanvraag.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Beoordeling afwijkingen van de voorschriften

Het rechter gebouw met huisnummer 15-17 had oorspronkelijk een vergunde buitenruimte in de vorm van een centrale binnenkoer. Deze buitenruimte werd overdekt en in gebruik genomen als extra binnenruimte (bibliotheek). Dit is in strijd met artikel 27 van de bouwcode waarin wordt opgelegd dat minstens 20% van het perceel als open ruimte moet ingericht worden. Door de invulling van het gelijkvloers als kunstgalerij, waarbij de aanwezigheid van buitenruimte niet noodzakelijk is voor een kwalitatief gebruik, kan hier een afwijking op worden toegestaan. Hier staat echter tegenover dat de overige aanwezige buitenruimte (op het terrein van nr. 19-21) als kwalitatieve buitenruimte wordt aangelegd, inclusief voldoende groeninrichting.

De oorspronkelijke binnenkoer zorgde tevens voor daglicht, luchttoevoer en uitzicht voor de aangrenzende ruimtes links en rechts, dit zowel voor de halfondergrondse ruimte (pas -1m40) als deze daarboven (pas +1m40). Door het dichtbouwen van deze koer worden de mogelijkheden voor lichtinval, uitzicht en luchttoevoer sterk beperkt. Daarenboven worden de bestaande ramen van deze ruimten grotendeels dichtgemaakt. De meeste ruimten worden ingericht als bergruimte, sanitair of andere ruimte die niet dienen voor langer verblijf van personen. Daardoor moeten ze niet voldoen aan artikel 24 van de bouwcode. Daarnaast wordt er echter ook een kantoorruimte voorzien. Deze behoudt dan wel de raamopeningen, maar de ramen geven uit naar de nu overdekte koer waardoor er geen rechtstreeks licht meer kan ontvangen worden. Omdat dit strijdig is met artikel 24 van de bouwcode, geldt als voorwaarde dat dit bureel en de bibliotheek niet voor langdurig verblijf gebruikt mag worden.

Functionele inpasbaarheid

De kunstgalerij in nr. 19-21 wordt uitgebreid met de twee aanliggende kleine handelszaken (nrs.15 en 17), één in gebruik als detailhandel, de andere als reca-zaak. Deze kunstgalerij valt onder de stedenbouwkundige hoofdfunctie detailhandel. Dit is functioneel inpasbaar op deze locatie en compatibel met de hoofdzakelijke woonfunctie op de verdiepingen en in de omgeving.

Vanuit de stedelijke dienst business en innovatie wordt een gunstig advies gegeven voor de functiewijziging.

Bodemreliëf

Op de aangevraagde plannen staat de diepte van de kelder op snede AA op alle plannen foutief getekend. De totale diepte van de kelder ter hoogte van de ondergrondse inrit is ongeveer 55 meter, zowel in de vergunde als in de bestaande toestand. Er wordt uitdrukkelijk geen vergunning verleend voor een verdere ondergrondse uitbreiding aan de linker zijde, aangezien deze ook niet uitdrukkelijk deel uitmaakt van de aanvraag.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het plan van de vergunde ondergrondse parking bij deze aanvraag komt niet overeen met de laatst vergunde plannen uit 1992. De vergunde parking bestond uit 20 parkeerplaatsen waarbij de inrit één travee dieper in de parking uitkwam.

Hoewel de ondergrondse diepte van de sleuf van de inrit even diep werd uitgevoerd dan het vergunde plan, werd de achterste 5 meter gebruikt als bijkomende parkeerplaats en werd de bocht naar de parking iets korter uitgevoerd. In tegenstelling tot de informatie op de aangevraagde plannen komt voor de rest de grootte van de ondergrondse parking overeen met de vergunde plannen. Naast beperkte wijzigingen in de indeling van de parking, blijft het aantal plaatsen ongewijzigd.

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

De aanvraag geeft geen aanleiding tot extra fietsstalplaatsen.

Visueel-vormelijke elementen

Op de foto’s zijn grote publiciteitselementen met de letters CAMPO zichtbaar op de voorgevel. De aanvraag bevat echter geen informatie over deze vergunningsplichtige publiciteit. Omwille van het gebrek aan informatie kan hiervoor geen vergunning verleend worden.

Cultuurhistorische aspecten

Het betreffende gebouw op nrs. 19-21 is opgenomen in de inventaris van het bouwkundig erfgoed, vastgesteld bij besluit van de administrateur-generaal van 29 maart 2019. De ingrepen doen geen fundamentele afbraak aan de erfgoedwaarde van het inventarispand en zijn dan ook aanvaardbaar.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Er is geen reden om af te wijken van artikel 38 van de bouwcode om een groendak te voorzien op het nieuwe dak boven de bibliotheekruimte. Tevens wordt er geen afwijking toegestaan op de wetgeving toegankelijkheid voor de regularisatie van de nieuwe trap tussen de parkeerkelder en het gelijkvloers. Met het oog op het gebruikscomfort voor mindervaliden is een volwaardige oplossing nodig om vanuit de parking de galerij te bereiken. Hiervoor worden voorwaarden opgelegd bij deze vergunning.

Mits het naleven van de gestelde voorwaarden voldoet de aanvraag aan de actuele eisen wat betreft hinderaspecten, gezondheid en gebruiksgenot. De geplande verbouwingswerken zijn niet storend voor de omgeving en in overeenstemming met de goede ruimtelijke ordening van de plaats.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1.      de bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van 1e ingebruikname/exploitatie strikt na te leven;

2.      het dak boven de bibliotheekruimte uit te voeren als groendak;

3.      de gelijkvloerse bureelruimte, gelegen achter de traphal van nr. 15, en de bibliotheekruimte mogen niet gebruikt worden voor langdurig verblijf van personen;

4.      de toegangstrap vanuit de parkeerkelder naar de gelijkvloerse zaak moet voldoen aan artikel 18 inzake niveauverschillen van de gewestelijke verordening toegankelijkheid.

Uitsluitingen

1.      geen vergunning wordt verleend voor enige publiciteit aan de voorgevel. De aanvraag bevat hier onvoldoende informatie over;

2.      geen vergunning wordt verleend voor het uitdiepen van de kelder ter hoogte van linker travee. De aanvraag bevat hier onvoldoende informatie over.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Er zijn geen aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, die om hun standpunt gevraagd moesten worden.