2020_CBS_00015 - Omgevingsvergunning - OMV_2019135041. Terlindenhofstraat 64 . District Merksem - Weigering

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1.      de gemeentelijke projecten;

2.      andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          23/09/1960: toelating (1974#3429) voor het bouwen van een dokterswoning;

-          04/10/2019: weigering (20192350) voor het omvormen van een eengezinswoning naar een meergezinswoning met praktijk.

Vergunde en huidige toestand

-          eengezinswoning gelegen op de hoek van de Terlindenhofstraat en de Nieuwdreef van drie bouwlagen onder een plat dak;

-          op de gelijkvloerse verdieping bevindt zich gedeeltelijk een dokterspraktijkruimte die als nevenfunctie bij de eengezinswoning hoort;

-          de vergunde eengezinswoning heeft een bruto-oppervlakte van 468 m².

Gewenste toestand

-          omvormen van een eengezinswoning (bruto vloeroppervlakte 776 m²) met nevenfunctie naar een meergezinswoning met 4 woonentiteiten en op de gelijkvloerse verdieping een gedeeltelijke kantoor-, diensten-  en vrije beroepsfunctie (praktijk);

-          met betrekking tot de oppervlakte van de aangevraagde zelfstandige woningen zijn volgende gegevens beschikbaar:

• een twee-slaapkamerappartementen met een netto-oppervlakte van ca. 105 m² met een buitenruimte van ca. 98 m²;
• een twee-slaapkamerappartementen met een netto-oppervlakte van ca. 128 m² met een buitenruimte van ca. 17 m²;
• een één-slaapkamerappartementen met een netto-oppervlakte van ca. 69 m²met een buitenruimte van ca. 17 m²;
• een twee-slaapkamerappartementen met een netto-oppervlakte van ca. 116 m² met een buitenruimte van ca. 22 m².

-          de voorgevel van de bijkomende bouwlaag afwerken met gevelbepleistering;

-          vervangen van het buitenschrijnwerk door aluminium;

-          creëren van een bijkomende raamopening in de achtergevel op de tweede verdieping;

-          een nieuwe septische put voorzien met een inhoud van 5.200 liter;

-          infiltratiebekken voorzien volgens de hemelwaterverordening.

Inhoud van de aanvraag

-          het aantal woongelegenheden wijzigen van 1 naar 4;

-          bijbouwen van een bijkomende bouwlaag boven de garage kant Terlindenhofstraat;

-          bijbouwen van terrassen om elke woongelegenheid te voorzien van een buitenruimte.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied in de stedelijke agglomeratie van Antwerpen, dit is het gedeelte van de stad gelegen tussen de Kleine Ring en respectievelijk de reservatiestrook voor de aanleg van lijninfrastructuur (de A102) tussen Merksem en Wommelgem, de R11 tussen Wommelgem en Mortsel, de oostelijke grens van Mortsel en Hove en de reservatiestrook voor pijpleidingen tussen Hove/Kontich en Hemiksem.

De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.)

In dit gebied wordt de maximale bouwhoogte afgestemd op de volgende criteria:

- de in de onmiddellijke omgeving aanwezige bouwhoogten;

- de eigen aard van het betrokken gebied;

- de breedte van het voor het gebouw gelegen openbaar domein.

(Ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'. Het gewestplan kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar PLANNING > Plannen > Bestemmingsplan > Gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Hemelwater)

De aanvraag is in overeenstemming met de verordening hemelwater.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Toegankelijkheid publieke gebouwen)

De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen)

De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op het volgend punt:

• artikel 30 Autostalplaatsen en autoparkeerplaatsen: één van de twee bestaande parkeerplaatsen in de garage wordt opgeofferd om een fietsenstalling van te maken, dit terwijl het aantal woongelegenheden stijgt van één naar vier.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.

Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.

Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)

De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen.
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > OVERIGE REGELGEVING)

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het Rooilijndecreet.

Beleidsrichtlijnen in het kader van goede ruimtelijke ordening (overeenkomstig artikel 4.3.1, §2, 2° van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening)

-          BGO Wonen: de beleidsmatig gewenste ontwikkeling woninggrootte, woningmix en beschermen van eengezinswoningen (verder genoemd BGO Wonen), goedgekeurd door de gemeenteraad in zitting van 24 juni 2019.
(De BGO Wonen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)

De BGO Wonen wordt betrokken bij de beoordeling van de verenigbaarheid van de aanvraag met de goede ruimtelijke ordening.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

Voorliggende aanvraag omvat een verhoging van het aantal woongelegenheden. Deze woonfunctie (met nevenfunctie) is in harmonie met de kenmerkende woonfuncties in de Terlindenhofstraat en Nieuwdreef.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen het beoordelingskader voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Volgens het POET-principe mag een bestaande vergunde garage niet verdwijnen. Zeker niet als de parkeerbehoefte toeneemt.

Fietsvoorzieningen

De fietsparkeerbehoefte wordt bepaald op het aantal slaapkamers per woning vermeerderd met 1. Na de verbouwingen zullen er 4 woningen zijn bestaande uit 3 woningen met 2 slaapkamers en 1 woning met 1 slaapkamer. De fietsparkeerbehoefte bedraagt 3 x (2+1) + 1 x (1+1) = 9 + 2 = 11.

Er wordt een fietsenstalling voorzien met plaats voor 11 fietsen. De afmetingen zijn conform de bouwcode.

Schaal - ruimtegebruik – bouwdichtheid

De aanvraag betreft een hoekpand op de Terlindenhofstraat en de Nieuwdreef. De gebouwen aan beide zijde van het de aanvraag bestaan uit 3 bouwlagen met een plat dak. Het hoofdgebouw van de aanvraag bestaat eveneens uit 3 bouwlagen met een plat dak. Links van het hoofdgebouw bevindt zich een gelijkvloerse aanbouw, bestaande uit garages.

Boven op de garages wordt 1 extra bouwlaag met plat dak gebouwd. De bestaande opening tussen het hoofdvolume van de aanvraag en de linkerbuur wordt over 1 bouwlaag ingevuld waardoor de aanvraag gedeeltelijk in het gabarit van de omgeving past. Verder betreft de aanvraag interne werken.

Visueel-vormelijke elementen

Het nieuwe volume, de bijkomende bouwlaag boven de garages, wordt afgewerkt met gebroken wit pleisterwerk. Gezien de omgeving voornamelijk bestaat uit bakstenen voorgevels, is het stedenbouwkundig wenselijk om de gevel af te werken met gevelsteen. Echter kan deze gevelafwerking als accent worden beschouwd in de gevelopbouw en is dus stedenbouwkundig aanvaardbaar.

Buiten het vervangen van het buitenschrijnwerk (maar met behoud van de raamindeling) blijft de voorgevel behouden. In de bestaande achtergevel worden enkele raamopeningen vergroot.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Om het ruimtecomfort van een woning te bewaken is het belangrijk dat het aantal slaapkamers in verhouding staat met het aantal beschikbare vierkante meters leefruimte per bewoner. Dit is niet het geval in het voorliggend project, waardoor de woongelegenheden onvoldoende wooncomfort bieden.

Unit 1 heeft een oppervlakte van ca. 105 m² en herbergt een 2-slaapkamerappartement. Echter biedt deze onvoldoende woonkwaliteit. De badkamer is niet praktisch in gebruik door zijn vorm en is onvoldoende groot. Deze moet minstens 5,5 m² groot zijn. Door de vormgeving van de badkamer is de tweede slaapkamer ook niet optimaal in te richten. Tevens komt de berging rechtstreeks uit in de ouderslaapkamer en is de aansluiting met de raamopening niet optimaal. Een oplossing is om beide slaapkamers naar de tuin te richten en vooraan de berging en de badkamer te plaatsen.

Unit 2 is de grootste woongelegenheid in het project en heeft een oppervlakte van ca. 128,46 m². Deze oppervlakte is quasi voldoende groot om een groot gezin te herbergen. Echter kan de buitenruimte niet als kwaliteitsvol worden beschouwd. Het aanbieden van buitenruimte is niet alleen belangrijk maar ook het zicht (naar bijvoorbeeld een groen binnengebied) speelt een rol. De buitenruimte heeft een oppervlakte van ca. 17 m² maar zit bijna volledig ingesloten tussen 4 wanden. De bewoners gaan als het ware ingesloten zitten in hun buitenruimte met zicht op 4 wanden.  Een oplossing is om het terras zo te verdelen dat er zicht naar de oorspronkelijke tuin bewaard blijft.

Unit 3 heeft een oppervlakte van ca. 69 m² en is voldoende groot om een 1-slaapkamerappartement te herbergen. Echter heeft deze wooneenheid geen kwaliteitsvolle inrichting. De leefruimte van de unit is bereikbaar via een smalle koker van ca. 3 m breed. In deze koker bevindt zich de gang, de slaapkamer en de badkamer. Echter is er geen fysieke afsluiting tussen de slaapkamer en de gang en maakt de slaapkamer dus als het ware deel uit van de gang. Deze ongelukkige verdeling komt door de plaatsing van de zitruimte van unit 2.

Een mogelijke oplossing is om unit 2 en 3 anders te verdelen over het pand zodat unit 3 de grootste wordt.

Unit 4 heeft een oppervlakte ca. 116 m² en is voldoende groot om een 2-slaapkamerappartement te herbergen.

Aangezien 3 van de 4 units niet voldoen, kunnen we concluderen dat door het omvormen van 1 grote woongelegenheid met nevenfunctie naar 4 kleinere entiteiten de densiteit op onaanvaardbare wijze stijgt. Dit verhoogt de druk op het perceel, het bouwblok en de wijk onaanvaardbaar waardoor de draagkracht van de site wordt overschreden.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, omwille van onverenigbaarheden met de stedenbouwkundige voorschriften en een goede ruimtelijke ordening.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

De aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, werden om hun standpunt gevraagd.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten