2020_CBS_00755 - Omgevingsvergunning - OMV_2019019317. Predikerinnenstraat 9. District Antwerpen - Weigering

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1.      de gemeentelijke projecten;

2.      andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          12/12/2008: vergunning (20085177) verbouwen woonhuis naar studentenkamers;

-          29/3/2019: vaststelling als bouwkundig erfgoed (ID 5740) ‘geheel van gekoppelde neoclassicistische burgerhuizen’.

Vergunde toestand

-          hoekpand van 4 bouwlagen onder een schuin dak, ingericht met 6 studentenkamers, een gemeenschappelijke keuken en een fietsenberging.

Huidige toestand

-          hoekpand van 4 bouwlagen onder een schuin dak, ingericht met 9 studentenkamers, een gemeenschappelijke keuken en een fietsenberging.

Gewenste toestand

-          regularisatie van de bestaande toestand:

• hoekpand van 4 bouwlagen onder een schuin dak, ingericht met 9 studentenkamers, een gemeenschappelijke keuken en een fietsenberging;
• het gebouw werd in de oksel uitgebreid waar een nieuwe trap werd voorzien tot op de 3de verdieping. 

Inhoud van de aanvraag

-          regulariseren van het verbouwen en uitbreiden van een studentenhuisvesting;

-          het aantal studentenkamers werd vermeerderd van 6 vergunde kamers naar 9;

-          het gelijkvloerse volume waar de fietsenberging was, werd tot boven doorgetrokken en als nieuwe trapzaal ingericht;

-          de gemeenschappelijke keuken en eetruimte werd van het gelijkvloers naar de 2de verdieping verplaatst;

-          in de inkom werd een hangsysteem voor 5 fietsen geïnstalleerd;

-          de voorgevels bleven ongewijzigd. 

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP Binnenstad, goedgekeurd op 26 april 2012. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zone: artikel  1:   zone voor wonen - (wo1).

(Ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het ruimtelijk uitvoeringsplan Binnenstad.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Toegankelijkheid publieke gebouwen)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende  punten:

• Artikel 21 Minimale hoogte van ruimten: kamer 8 bezit door de aanwezigheid van de mezzanine een onvoldoende hoogte;
• Artikel 26 Afvalverzameling: er is geen gemeenschappelijke afvalberging voorzien;
• Artikel 29 Fietsstalplaatsen en fietsparkeerplaatsen: er worden slechts 5 in plaats van de minimaal vereiste 9  fietsstalplaatsen voorzien.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode:

• kamers 2, 3 en 6 hebben een oppervlakte van circa 10m² in plaats van de minimaal vereiste 12m²;
• kamers 3 en 6 hebben geen warm en koud stromend water;
• de gemeenschappelijke keuken en eetruimte voor de 9 studenten is slechts 10,15m² groot in plaats van de minimaal vereiste 13,5m².

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > OVERIGE REGELGEVING)
Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Beleidsrichtlijnen in het kader van goede ruimtelijke ordening (overeenkomstig artikel 4.3.1, §2, 2° van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening)

-          BGO Wonen: de beleidsmatig gewenste ontwikkeling woninggrootte, woningmix en beschermen van eengezinswoningen (verder genoemd BGO Wonen), goedgekeurd door de gemeenteraad in zitting van 24 juni 2019.
(De BGO Wonen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De BGO Wonen wordt betrokken bij de beoordeling van de verenigbaarheid van de aanvraag met de goede ruimtelijke ordening.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Beoordeling afwijkingen van de voorschriften

Er is geen aanleiding om het college te adviseren (beargumenteerd) af te wijken van de geldende voorschriften.             

Functionele inpasbaarheid

Voorliggende aanvraag omvat geen functiewijziging. De bestaande functie van studentenhuis blijft behouden en is daarmee in harmonie met de kenmerkende functies in de straat.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Fietsvoorzieningen

Er wordt slechts een fietsenstalling voorzien voor 5 fietsen in plaats van de minimaal vereiste 9 fietsstalplaatsen. Er worden onvoldoende fietsstalplaatsen voorzien. 

Schaal - ruimtegebruik – bouwdichtheid

In de beschrijvende nota is er sprake van een vergunning uit 2008 voor 6 studentenkamers en een vergunning uit 2010 voor 3 studentenkamers. Deze laatste vergunning werd  verkeerdelijk vermeld in een stedenbouwkundig uittreksel, want die heeft betrekking op het buurpand. De aanvrager beweert dat zij er aldus van uit gaan dat er 9 kamers vergund zijn. De volledige titel van die laatste vergunning luidt echter 'verbouwen tot 3 studentenkamers'. Een logische conclusie zou dan ook zijn dat er slechts 3 in plaats van 9 studentenkamers vergund zijn.  Er kan dus geen sprake van zijn dat de aanvrager mag concluderen dat er 9 kamers vergund zijn. De laatst vergunde toestand toont zowel op plan als in de tekst slechts 6 vergunde studentenkamers.

In deze omgeving is er reeds een kotdichtheid van 40%. De kotdichtheid wordt bepaald door de verhouding studentenkamers tot het aantal geregistreerde inwoners. Een hogere kotdichtheid zorgt voor negatieve gevolgen voor de woon- en leefkwaliteit van de buurt.

Het vermeerderen van het aantal studentenkamers verhoogt de druk op het perceel, het bouwblok en de wijk onaanvaardbaar waardoor de draagkracht van de site wordt overschreden.

De aanvraag dient om deze reden dan ook ongunstig te worden geadviseerd.

Cultuurhistorische aspecten

Het betreft een geheel van twee gekoppelde neoclassicistische burgerhuizen op de hoek van Predikerinnenstraat en Korte Noordstraat, uit de eerste helft van de 19de eeuw. Het bouwdossier werd niet teruggevonden. Bouwheer, ontwerper noch aannemer zijn gekend.

Met een gevelbreedte van vier bij drie (Predikerinnenstraat 9) en twee traveeën (Korte Noordstraat 2), omvatten de hoek- en rijwoning drie bouwlagen en een mezzanine onder een afgesnuit zadeldak. Oorspronkelijk bepleisterd en beschilderd, op een plint uit blauwe hardsteen, is het hoekhuis vandaag grotendeels gedecapeerd (baksteenmetselwerk). De opstanden beantwoorden aan en regelmatig ordonnantieschema, opgebouwd uit verkleinende registers van rechthoekige deur- en vensteropeningen, met kordonvormende lekdrempels op de eerste verdieping, en individuele lekdrempels op de begane grond en overige verdiepingen. Vlakke vensteromlijstingen met neuten en onderdorpels op de bovenste verdieping, accentueren het hoekhuis.

Op de hoek: Onze-Lieve-Vrouwebeeld met kind op de linkerarm, mogelijk uit de 18de eeuw. Het gekroonde beeldje uit beschilderd terracotta met vergulde stralenkrans, op een polygonale sokkel met dropmotief, beschermd door een ingesnoerd baldakijn met lambrekijn en verguld Mariamonogram, en voorzien van een smeedijzeren lichtarm met lantaarn, werd in 1994-1995 gerestaureerd.

Intussen zijn er 9 studentenkamers in het pand ondergebracht en werd de trap verplaatst, er werd een nieuw volume toegevoegd achteraan waarin de nieuwe trap zich bevindt. Aangezien alle informatie over het interieur ontbreekt, net zoals ook een cultuurhistorische verantwoordingsnota die de impact van het nieuwe volume op de erfgoedwaarde duidt, kan deze ingreep niet beoordeeld worden.

Er wordt ook opgemerkt dat het huidige buitenschrijnwerk beeldverstorend is, net zoals de afgekapte bepleistering.

Gelet op het voorgaande wordt een ongunstig advies verleend door de dienst monumentenzorg.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

In functie van het vermeerderen van het aantal kamers worden alle kamers aangepast. Hierbij dient opgemerkt dat geen van de studentenkamers na aanpassing voldoen aan de huidige oppervlaktenormen. Op een oppervlakte kleiner dan 14 m2 wordt onvoldoende woonkwaliteit gerealiseerd voor een studentenkamer. De aanvraag dient om deze reden dan ook ongunstig te worden geadviseerd.

Bovendien hebben enkele kamers, strijdig met de wooncode, slechts een oppervlakte van 10 m2. Ook de gemeenschappelijke keuken is te klein. Op geen van bovenstaande punten kan een afwijking worden toegestaan, de aanvraag dient ook hierom ongunstig te worden geadviseerd.

Kamer 8 heeft, strijdig met de bouwcode, onder de mezzanine slechts een vrije hoogte van 2,20 meter. Ook hier kan geen afwijking op worden toegestaan. Ook hierom dient de aanvraag ongunstig te worden beoordeeld.

Er werd, strijdig met de bouwcode, geen afvalberging voorzien. Hier kan geen afwijking op worden voorzien, de aanvraag dient ook hierom ongunstig te worden beoordeeld. 

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, omwille van onverenigbaarheden met stedenbouwkundige voorschriften en een goede ruimtelijke ordening.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

De aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, werden om hun standpunt gevraagd.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten