2020_CBS_00753 - Omgevingsvergunning - OMV_2019099307. Haantjeslei 55-67-69. District Antwerpen. - Goedkeuring

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1.      de gemeentelijke projecten;

2.      andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          Haantjeslei 55:

• 22/06/1979: vergunning (18#60248) voor een garage na afbraak;

-          Haantjeslei 67

• 07/04/2006: vergunning (3151#187) voor het renoveren van een voorgevel;
• 11/09/1959: vergunning (18#39993) voor verbouwingswerken.

-          Haantjeslei 67-69

• 06/02/1980: vergunning (18#60294) voor een showroom na afbraak.

Vergunde toestand

-          Haantjeslei 55:

• Haantjeslei 55 betreft aan de straatzijde en doorrij tussen Haantjeslei 53 en 79 naar een overdekt binnengebied, vergund als autobergplaats, aan de rechter perceelgrens via een helling verbonden met een overdekte garage gelegen te Haantjeslei 57-59;
• achteraan het perceel bevindt zich nog een open buitenruimte die dienst doet als werkplaats;

-          Haantjeslei 67-69

• besloten pand van 3 bouwlagen onder een plat dak met op de gelijkvloerse verdieping een showroom + garage en op de eerste- en tweede verdieping een duplexappartement met een dakterras;
• op de gelijkvloerse verdieping bevindt zich tegen de rechter perceelgrens op 16m van de voorgevel een buitenruimte van 41, 75m²;
• achteraan bevindt zich een garage met tegen de linker perceelgrens een toegang via Haantjeslei 55.

Gewenste toestand

-          slopen van een bestaande overdekte garage in binnengebied;

-          bouwen van 11 grondgebonden woningen en fietsenstalling (61 fietsen )

-          typologie:

• betreft woningen van twee bouwlagen onder een hellend dak met 2 slaapkamers, een totale opp. van 99,3m² en een buitenruimte van 27,9m²;
• 3 woonblokken van 2 bouwlagen gegroepeerd (telkens 3 woonentiteiten) samen met twee vrijstaande woningen (2 bouwlagen) rondom een groene binnentuin;

-          materialisatie:

• de gevels worden gekenmerkt door een horizontale geleding welke overloopt in de muren;
• de onderzijde van de gevels, tot een hoogte van 1,8m, bestaan uit licht grijs prefabbeton met een gladde afwerking;
• boven deze betonnen plint bestaat de gevel uit licht grijsbruin metselwerk;
• buitenschrijnwerk wordt voorzien in bruinzwartkleurig aluminium;
• als kroonlijst werd er een licht grijs prefabbeton voorzien:

-          er wordt 11 x een septische put voorzien van 2000 liter.

Inhoud van de aanvraag

-          het slopen van een overdekte parkeergarage en de omvorming van een binnengebied in 11 grondgebonden eengezinswoningen.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.)

(Ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'. Het gewestplan kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar PLANNING > Plannen > Bestemmingsplan > Gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.
 

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Toegankelijkheid publieke gebouwen)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verordening toegankelijkheid op volgend(e) punt(en):

• artikel 27 parkeerplaatsen: een constructie die beschikt over één tot en met honderd parkeerplaatsen, moet minstens zes procent van het totale aantal parkeerplaatsen en minstens één parkeerplaats, een aangepaste (niet voorbehouden) parkeerplaats zijn.

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgend(e) punt(en):

Artikel 30 Autostalplaatsen en autoparkeerplaatsen:

• 5° Per 10 autostalplaatsen dient er telkens één elektriciteitsvoorziening voorzien te worden ten behoeve van elektrische oplaadpunten voor wagens.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.
 

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.
 

-          Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > OVERIGE REGELGEVING)
Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Beleidsrichtlijnen in het kader van goede ruimtelijke ordening (overeenkomstig artikel 4.3.1, §2, 2° van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening)

-          BGO Wonen: de beleidsmatig gewenste ontwikkeling woninggrootte, woningmix en beschermen van eengezinswoningen (verder genoemd BGO Wonen), goedgekeurd door de gemeenteraad in zitting van 24 juni 2019.
(De BGO Wonen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De BGO Wonen wordt betrokken bij de beoordeling van de verenigbaarheid van de aanvraag met de goede ruimtelijke ordening.
 

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Beoordeling afwijkingen van de voorschriften

De aanvraag voorziet niet in minstens één aangepaste parkeerplek conform artikel 27 van de integrale verordening toegankelijkheid. Ook dient er conform artikel 30 van de bouwcode minstens een elektrisch oplaadpunt voor wagens te worden voorzien. In voorwaarden wordt daarom opgelegd om conform de inrichtingsprincipes van de verordening toegankelijkheid een aangepaste parkeerplek te voorzien en conform artikel 30 van de bouwcode een elektrisch laadpunt in de parkeergarage te voorzien.

Functionele inpasbaarheid

De aanvraag betreft het bouwen van 11 eengezinswoningen in een binnengebied. Wonen in binnengebied is een functie die reeds aanwezig is en is dan ook inpasbaar in de omgeving.

Het betreft een kleinschalig woonproject waarbij de keuze van de woonvorm de draagkracht van de omgeving niet overschrijdt. De aanvraag is functioneel inpasbaar in de omgeving.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

De bestaande toestand voor aanvang van de werken omvat een garage met verharde parkeerplaatsen in open lucht. De bestaande garage wordt afgebroken. De aanpalende bebouwing aan de Haantjeslei bestaat uit 2 bouwlagen onder plat dak. De overige bebouwing aan de randen van het bouwblok wordt hoofdzakelijk gekenmerkt door woningen met drie bouwlagen onder plat of hellend dak aan de straatzijde. Er komt in de omgeving ook bebouwing voor van 3 bouwlagen met mansardedak of 4 bouwlagen met plat dak, dit voornamelijk aan de overzijde van de Haantjeslei. Aan het betreffende binnengebied palen enkele garageboxen en magazijnen, waarvan de opslagplaats die aan de rechter perceelsgrens grenst, reeds werd omgevormd tot loftwoningen.

De aanvraag voorziet 11 ééngezinswoningen. Rondom de woningen is een verhard pad met groenaanplanting voorzien met een breedte van ongeveer 3 meter. In het midden is er een onbebouwde zone voorzien en doet dienst als een centraal plein. De woningen zijn gericht naar deze centrale plek en hebben allen vooraan een privaat tuintje.

Het plan waaruit de woningen is opgebouw bestaat uit 5 gebouwen. De gebouwen aan de noorwestelijke en zuidoostelijke zijde zijn gespiegelde volumes met daarin telkens 3 woningen. Ook het gebouw aan de noordoostelijke zijde is quasi identiek met de 2 andere volumes. De 2 gebouwen aan de zuidwestelijke volumes zijn 2 gespiegelde gebouwen waarin telkens 1 woning is ondergebracht.

De woningen hebben allen een hoogte van 2 bouwlagen en liggen binnen een denkbeeldige hoek van 45°, gemeten vanaf de nokhoogte van de scheidings- en tuinmuren in de omgeving. Waardoor er geen onaanvaardbare schaduwvorming of beperking van zonlicht ontstaat op eigendommen in de buurt en waardoor de woonkwaliteit van de woongebouwen in de omgeving in het gedrang komt.

De geplande gebouwen zijn allen voorzien op voldoende afstand van bestaande bebouwing en eigendommen in het bouwblok en maar 3 raamopeningen met daarachter een slaapvertrek zijn gericht naar achtertuinen van de Clementinastraat. Inkijk en privacyhinder wordt hierdoor tot een minimum herleid. De uitzicht op het perceel zal wijzigingen, maar in een positieve zin omdat de loods en verharde parkeerruimte evolueert naar een kwaliteitsvolle woningen met groenaanplanting.

De impact op de omgeving door deze nieuwbouwvolumes is niet nadelig. En de balans tussen bebouwde en onbebouwde oppervlakte is ruimtelijk aanvaardbaar. De aanvraag is dan ook in overeenstemming met de goede ruimtelijke ordening van de plaats. 

Visueel-vormelijke elementen

De buitenaanleg wordt gekenmerkt door afwisselende wanden in beton en klimopbegroeiing in functie van privacy en akoestiek. Centraal worden grotere bomen voorzien. De paden en terrassen worden aangelegd in donkere kleiklinkers. In het steegje rondom de woningen is er ook groenaanplanting voorzien. De uitwerking en materiaalgebruik van de gevels van de woningen is sober, hedendaags en niet storend voor de omgeving. Bovendien zijn deze volumes niet waarneembaar vanaf de straatzijde. Er bestaat wel de mogelijkheid om vanaf de Haantjeslei binnen te kijken in het binnengebied, waar voornamelijk de steeg en enkel de achtergevel te zien zijn.  Het project werd op de welstandscommissie besproken en dit werd gunstig geadviseerd.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

De uitrit in openlucht in het binnengebied werd reeds vergund in een voorgaande vergunning. De toegang wordt gewijzigd ten opzichte van de vergunde toestand. Een S-bocht in plaats van een rechte uitvoering. Ondanks het vergunde karakter van deze uit- en inrit, is deze hinderlijk en veroorzaakt geluidsoverlast. Indien de mogelijkheid bestaat om de uit- en inrit te verleggen naar de straatzijde verlaagt dit de druk op de omgeving en het perceel. Zo zullen de geplande woningen ook minder omgevingslawaai ondervinden.

De stedelijke mobiliteitsdienst adviseerde de aanvraag voorwaardelijk gunstig maar heeft wel voorwaarden opgelegd dat er maatregelen genomen moeten worden om wildparkeren op het terrein tegen te gaan. Ook dienen er seinlichten te worden voorzien voor uitrijdende auto’s.

De woningen zijn ruim en beschikken over voldoende private buitenruimte. De gevels zijn allen gericht naar het centraal pleintje en elke woning is afgesloten door een hekwerk of haag waardoor inkijk naar de woningen onderling wordt vermeden. Inkijk naar de eigendommen in de omgeving wordt tot een minimum herleid doordat voldoende afstand tot de hoofdbebouwing, waar woonvertrekken zich bevinden, wordt behouden en er enkel ramen in achtergevels voorzien zijn waarachter zich slaapkamers bevinden.

Het voorgestelde programma overschreidt de draagkracht voor de omgeving niet en het ambitieniveau sluit aan de bij de kwaliteitseisen van de stad.

In alle redelijkheid kan geoordeeld worden dat de impact die het voorliggende project heeft op de omgeving stedenbouwkundig aanvaardbaar is.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

De parking wordt ontsloten via een doorgang op de Haantjeslei. De doorgang is in het eerste stuk breed genoeg om elkaar te kruisen maar verderop niet. Er moet dus gewerkt worden met een lichtensysteem. Er moeten in het binnengebied voldoende maatregelen genomen worden om foutparkeren tegen te gaan. Hiervoor zullen in de vergunning voorwaarden worden opgelegd.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1.      de bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van 1e ingebruikname/exploitatie strikt na te leven;

2.      de voorwaarden van Aquafin tot aansluiting strikt na te leven;

3.      er moet gewerkt worden met een lichtensysteem op de toegangsweg naar de parking;

4.      in het binnengebied moeten er voldoende maatregelen genomen worden tegen foutparkeren

5.      in de voorziene parkeergarage moet er minstens één aangepaste parkeergarage worden voorzien conform artikel 27 van de integrale verordening toegankelijkheid;

6.      in de voorziene parkeergarage moet er minstens één laadpunt voorzien worden voor elektrische wagens, conform artikel 30 van de bouwcode;

7.      na uitvoering van de werken moet voldaan zijn aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten opgelegd door de Vlaamse Wooncode en het besluit van de Vlaamse regering van 12 juli 2013 betreffende de kwaliteits- en veiligheidsnormen voor woningen;

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Wijzigingslus

De aanvrager heeft een verzoek ingediend om zijn oorspronkelijke aanvraag te wijzigen.

Dit verzoek werd aanvaard, waardoor de wijzigingen mee beoordeeld worden.