2020_CBS_00553 - Omgevingsvergunning - OMV_2019099091. Minderbroedersrui 41 . District Antwerpen - Weigering

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP Binnenstad, goedgekeurd op 26 april 2012. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zones: algemene voorschriften, culturele, historische en/of esthetische waarde en artikel  1:   zone voor wonen - (wo1).

(Ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van het ruimtelijk uitvoeringsplan op volgend punt:

- artikel 2.1.4.2 Kroonlijsthoogte van de achtergevels:
de kroonlijsthoogte van de achtergevel is niet kleiner dan de kroonlijsthoogte van de voorgevel.

- artikel 2.1.11.1 Terrassen in schuine daken: terrassen in schuine daken zijn niet toegelaten palend aan of zichtbaar vanaf het openbaar domein.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Hemelwater)
De aanvraag is in overeenstemming met de verordening hemelwater.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Toegankelijkheid publieke gebouwen)

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verordening toegankelijkheid op volgende punten:

• artikel 15 Breedte van een looppad tussen onafgewerkte muren:
  de gelijkvloerse gang van de appartementen versmalt over een lengte van meer dan 120cm met een ruwbouwmaat van minder dan 145cm;
  idem opmerking voor de gang in de kelder;
• artikel 19 Hellingen:
  het niveauverschil gelijkvloers versus openbaar domein bedraagt circa 5cm en wordt met een helling over circa 28cm overbrugd wat overeenstemt met een hellingspercentage van meer dan 10%;
• artikel 22 Toegangen en deuropeningen:
  §1 deuropeningen moeten een vrije doorgangshoogte van 2,09 meter garanderen;
  §2 niet alle toegangsdeuren garanderen een vrije en vlakke doorgangsbreedte van minstens 85cm;
• artikel 24 Draairuimte:
  er wordt geen vrije en vlakke draairuimte voorzien voor de toegangsdeuren naar de kelderbergingen noch achter de deur van het tellerlokaal;
  ook voor de toegangen tot de appartementen moet de buitenste rand van de vrije en vlakke draairuimte aan de duwzijde van de deur het gesloten deurvlak raken.

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• artikel 13 Ondergrondse en bovengrondse uitsprongen:
  §3 de uitpandige terrassen achteraan de appartementen bevinden zich niet binnen een hoek van 45° ten opzichte van de erfscheiding;
• artikel 21 Minimale hoogte van ruimten:
  de slaapkamer 2/bureau achteraan de 2de verdieping in de achterbouw heeft een maximale vrije hoogte van slechts 2,05 meter;
• artikel 24 Minimale lichtinval en minimale luchttoevoer:
  de slaapkamers in de achterbouw op de 2de verdieping, hebben een lichtdoorlatende opening van minder dan 10% van de netto-vloeroppervlakte;
• artikel 30 Autostalplaatsen en autoparkeerplaatsen:
  er worden 5 autostalplaatsen voorzien, zie advies Mobiliteit;
• artikel 34 Stabiliteit en scheidingsmuren:
    §3, 3° de scheidingsmuur ter hoogte van het nieuwe dak van de appartementen heeft geen opstand van 30cm.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving besluit de toegevoegde project-MER-screeningsnota dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn. De nota wordt aanvaard.
De vergunning wordt geweigerd.
 

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.
 

-          Archeologienota: overeenkomstig artikel 5.4.1 van het Onroerenderfgoeddecreet van 12 juli 2013 moet aan bepaalde aanvragen een archeologienota worden toegevoegd waarvan akte werd genomen
Van de archeologienota werd akte genomen door het agentschap Onroerend Erfgoed op 27/09/2019.
 

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > OVERIGE REGELGEVING)
Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Beleidsrichtlijnen in het kader van goede ruimtelijke ordening (overeenkomstig artikel 4.3.1, §2, 2° van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening)

-          BGO Wonen: de beleidsmatig gewenste ontwikkeling woninggrootte, woningmix en beschermen van eengezinswoningen (verder genoemd BGO Wonen), goedgekeurd door de gemeenteraad in zitting van 24 juni 2019.
(De BGO Wonen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De BGO Wonen wordt betrokken bij de beoordeling van de verenigbaarheid van de aanvraag met de goede ruimtelijke ordening

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Beoordeling afwijkingen van de voorschriften

De grote slaapkamer in de achterbouw op de tweede verdieping heeft, strijdig met de bouwcode, een lichtdoorlatende opening van minder dan 10 % van de netto vloeroppervlakte. Er dient vastgesteld dat de ramen groot zijn, maar dat  de oppervlakte van de desbetreffende slaapkamer extreem groot is. Bovendien wordt er in de ruimte een dressing gecreëerd door plaatsing van een meubel. Bijgevolg kan gesteld dat de lichtdoorlatende oppervlakte groot genoeg is voor de aangevraagde verblijfsfunctie, op basis van art.3 van de bouwcode kan dan ook een afwijking worden toegestaan. 

Er is verder geen aanleiding om gemotiveerd af te wijken van de geldende voorschriften.

Functionele inpasbaarheid

De omgeving wordt gekenmerkt door één - en meergezinswoningen in gesloten bebouwing. De beoogde meergezinswoning is functioneel dan ook inpasbaar in de omgeving.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Fietsvoorzieningen:

Voor de appartementen moeten voldoende fietsenstallingen voorzien worden.

8 appartementen met 1 slaapkamer ? 8 x 2 = 16

1 appartement met 2 slaapkamers ? 1 x 3 = 3

In totaal moeten 19 fietsenstallingen voorzien worden.

Er wordt een dubbel systeem voorzien voor 24 fietsen in de doorgang naar de parking. Bij een dubbel systeem moet de afstand tussen de fietsen minimum 50cm zijn. Hier is minder dan 40cm voorzien. Op deze manier kunnen niet alle fietsenstallingen gebruikt worden en is de capaciteit onvoldoende. 

Bij voorkeur worden minimum de helft van de nodige fietsenstallingen als gewone enkele stallingen voorzien. Niet alle fietsen kunnen gebruik maken van een dubbel systeem (zware (elektrische) fietsen, fietsen met kinderstoelen, manden, tassen,…)

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

Voorliggende aanvraag werd voorafgaandelijk voorgelegd aan de welstandscommissie. Na een ongunstig advies op 10 november 2017 en een voorwaardelijk gunstig advies op 17 augustus  2018 werden de plannen aangepast en opnieuw, weliswaar na indiening, voorgelegd op 25 oktober 2019.

De welstandscommissie stelt vast dat er aan geen van de voorwaarden werd tegemoet gekomen. Bovendien werd teruggegrepen naar voorstellen uit het verleden waarvoor reeds een ongunstig advies werd gegeven door de stedenbouwkundige diensten en of door de welstandscommissie.

Zo werd de inrichting van de gelijkvloerse verdieping aangepast waarbij een doorrit aan de linkerzijde toegang verleent tot een parking in de tuin.

Het Frans dak wordt afgeschuind op de hoek aan de linkerzijde en, strijdig met het RUP,  voorzien van een terras op de hoek.  Aan de achtergevel wordt de Franse dakvorm verlaten en ligt de kroonlijst één bouwlaag hoger.

De welstand vraagt om de hoekoplossing van het dak meer terughoudend als een Frans dak met

dakkapel op te vatten in plaats van als uitgesneden terras.

Verder vraagt de welstandscommissie om het parkeren ondergronds te voorzien en niet in de tuinzone ifv de leefkwaliteit van de gelijkvloerse woningen en voor de omgeving, en ifv de gevel (inrit dient in afmeting zo klein mogelijk gehouden te worden).

Vanuit stedenbouwkundig oogpunt kan bezwaarlijk ingestemd worden met de voorgestelde dakvorm. De geplande werken zijn storend voor de omgeving en niet in overeenstemming met de goede ruimtelijke ordening van de plaats. De aanvraag dient te worden geweigerd.

De opmerking van de welstandscommissie op het vlak van ondergronds parkeren kan slechts gedeeltelijk worden gevolgd. Zoals de afdeling monumentenzorg stelt (zie cultuurhistorische aspecten) , is het momenteel onduidelijk of de kelderwelfsels nog voldoende intact zijn om bewaard te blijven en kan er op dit moment geen uitspraak worden gedaan of deze al dan niet te behouden dienen te blijven. In geval van behoud is een ondergrondse parkeeroplossing mogelijks niet realiseerbaar. De voorgestelde parkeeroplossing in de voorliggende aanvraag is momenteel technisch gezien de meest aanvaardbare oplossing. Er dient evenwel nader onderzoek te gebeuren naar de mogelijkheden voor de realisatie van een ondergrondse parking, in overleg met de stedelijke dienst monumentenzorg.

De doorrit dient proportioneel te worden uitgevoerd. Deze wordt in de aanvraag te breed gedimensioneerd.

Visueel-vormelijke elementen

Het straatbeeld wordt gekenmerkt door aaneengesloten bebouwing met overwegend gepleisterde lijstgevels. Voor de nieuwe gevelafwerking wordt een lichtgrijze gevelsteen voorgesteld. De kaders rondom de ramen en de gelijkvloerse plint zal worden uitgevoerd in blauwe steen of architectonisch beton. De ramen, de zinken dakafwerking, de erkers, de balustrades en de kroonlijst zullen worden uitgevoerd in een donkergrijze kleur.

De welstandscommissie vroeg om de verhoudingen, materialisatie en detaillering af te stemmen op de beeldtaal van classicistische herenhuizen in de stad, meer eenvoud en constructieve logica.

Aan deze voorwaarden werd niet tegemoet gekomen. De aanvraag kan naar welstand dan ook niet gunstig beoordeeld worden.

Archeologische aspecten

Het projectgebied bevindt zich binnen een archeologisch vastgestelde zone. Het projectgebied is gelegen binnen woon- en recreatiefgebied met een oppervlakte boven 300 m² (434 m²) en ingreep in de bodem boven 100 m² (280 m²). Volgens het Onroerenderfgoeddecreet van 2 juli 2013, artikel 5.4.1 is hiervoor een archeologienota verplicht.

Een archeologienota werd ingediend door VEC en waarvan akte door het agentschap Onroerend Erfgoed op 21/11/2019 (https://loket.onroerenderfgoed.be/archeologie/notas/archeologienotas/12924). Het programma van maatregelen beval een uitgesteld vervolgonderzoek met ingreep in de bodem, nl. proefputten voor één deelgebied en een werfbegeleiding in de vorm van een opgraving voor het tweede deelgebied.

Bij een eventuele vergunning dienen de voorwaarde van de laatst toegevoegde archeologienota te worden uitgevoerd.

Cultuurhistorische aspecten

Het complex bevat een voorhuis met poort en achterhuis, teruggaand op het laat 15de- of 16de-eeuwse pand Den Roden Osch. In 1570 wordt het complex beschreven als ‘een voorhuis met daarachter een binnenplaats - die via een poort in de straatgevel bereikbaar was - en een achterhuis, achteraan palend aan het huis Sint-Franciscus in de Ambtmanstraat. Dat laatste werd wellicht opgetrokken op achterliggende gronden van het huis Den Roden Osch na de aanleg van de Ambtmanstraat in 1502.

Die structuur is vandaag nog herkenbaar in het huidige hoofdgebouw, waarvan de gevelpoort nog steeds doorgang verleent naar een achterliggend gedeelte dat reeds in de 19de eeuw gedeeltelijk bebouwd en gedeeltelijk overkoepeld werd. Ondanks ingrijpende verbouwingen bleef het oude kapspant en vermoedelijk een deel van de eerste verdieping van het achterhuis bewaard.

Tegen het achterhuis van Den Roden Osch bevindt zich nog een tweede 16de-eeuws achterhuis, waarvan eveneens het oude kapspant en mogelijk een deel van de eerste verdieping bewaard bleef. Wellicht betreft het een voormalig achterhuis dat toebehoorde aan huis Sint-Franciscus in de Ambtmanstraat of aan het naastgelegen pand op de hoek van de Keizerstraat 1.  

Dit tweede achterhuis is minder breed dan het voorgaande, wat wellicht te verklaren is door de aanwezigheid van een doorgang van Den Roden Osch over het terrein van Sint-Franciscus naar de Ambtmanstraat. Dergelijke servitude wordt in meerdere verkoopsakten vermeld. Vermits deze panden in een groot deel van de zestiende en de 17de eeuw eigendom waren van dezelfde familie gebeurde deze integratie zonder verdere sporen achter te laten in de archieven.

Omvangrijke verbouwingswerken in de 19de en 20ste eeuw zijn er voor verantwoordelijk dat van het voorhuis enkel door verbouwingen ontsierde keldergewelven (smeerput ?), delen van de beide zijmuren en zeer beperkte fragmenten van voor- en achtergevel bewaard bleven. Bijkomend materiaal-technisch onderzoek heeft aangetoond dat er ook van de oorspronkelijk roostering quasi niks meer overbleef. 

De 19de-eeuwse verbinding tussen voor- en achterhuis heeft geen architecturale waarde en werd meermaals verbouwd. De bestaande onderkeldering van de vroegere binnenplaats dateert uit de 20ste eeuw.

Van het dubbele achterhuis zijn de benedenverdiepingen in de 20ste eeuw volledig uitgebroken. Enkel hun laat 15de- vroeg16de-eeuws kapspanten en delen van de eerste verdieping bleven bewaard. 

Men wenst de voorbouw te slopen en de twee bestaande achterhuizen te restaureren. De geplande werken werden principieel voorbesproken met de stedelijke dienst monumentenzorg (sloop voorhuis, restauratie 2 achterhuizen). De eigenlijke restauratie- en herbestemmingsopties van de achterhuizen werden niet teruggekoppeld zoals gevraagd. Deze kunnen ook niet afgeleid worden uit de bijgevoegde verantwoordingsnota. De aanvraag voldoet slechts gedeeltelijk aan artikel 5§1 en 5§2 van de stedelijke bouwcode. 

De vele verbouwingen die het voorhuis onderging doorheen de tijd hebben de erfgoedwaarden dusdanig uitgehold dat vervanging door een nieuwbouwvolume aanvaardbaar is.  Over de kelder ontbreken gegevens. Het is niet duidelijk in hoeverre de tongewelfde kelders gaaf bewaard zijn en behouden dienen te blijven. De twee laat 15de- vroeg 16de-achterhuizen, waarvan de kap en de eerste verdieping bewaard bleven, beschikken nog over voldoende erfgoedwaarde om behoud te rechtvaardigen. Deze dienen gerestaureerd en herbestemd. Tijdens de voorbespreking is meegegeven dat de restauratieopties en de herbestemming dienen teruggekoppeld met de stedelijke dienst monumentenzorg. De voorliggende aanvraag bevat onvoldoende gegevens om te kunnen evalueren of de herbestemming voldoende rekening houdt met de nog aanwezige erfgoedwaarden. Er worden zonder enige cultuurhistorische verantwoording, trappen bij geplaatst, keldergewelven doorbroken en muren en scheimuren verder opengewerkt waardoor de tweedeling van de achterhuizen nog minder voelbaar wordt. Er kan ook niet achterhaald worden of de spanten herbruikt dan wel bewaard blijven.

Het gelijkvloers blijft een opengewerkte garage wat een gemiste kans is om de oorspronkelijke contouren van de 16de-eeuwse achterhuizen opnieuw voelbaar te maken. Bovendien is de manier waarop de buitenschil, van vooral het eerste achterhuis, wordt vormgegeven en ingevuld (quasi blind gelijkvloers, a-typisch schrijnwerk, een batterij zonnepanelen op het dak) hybride aangezien de vormentaal van de 16de-eeuwse woonhuizen niet als basis wordt genomen.    

Op basis van de voorliggende gegevens kan de aanvraag dan ook niet gunstig geadviseerd worden.

Milieutechnische aspecten

Voorafgaand aan de bouw van het nieuwe appartement wordt het huidige gebouw aan de straatzijde en de overdekte binnenplaats gesloopt. Deze sloop omvat ook het deel van de kelder onder dit gebouw en de overdekte binnenplaats. Overeenkomstig Vlarem II hoofdstuk 6.12 dient de uitvoerder van de sloopwerken de nodige maatregelen te nemen om stofemissies tijdens de afbraak zoveel mogelijk te beperken. Het achterhuis en de kelder die daar bij samenvalt worden grotendeels behouden.

Aan de straatzijde wordt een nieuw appartementsgebouw gebouwd. Het gebouw krijgt vier verdiepingen met zes wooneenheden en een inrit op de begane grond. De inrit biedt toegang tot de binnenplaats en parkeerplaatsen op de begane grond van het achterhuis. Het appartement wordt voorzien van een nieuwe kelder. Voor de realisatie is er mogelijks een bronbemaling noodzakelijk waarvoor een vergunning of melding moet aan gevraagd worden. Ook voor de exploitatie van de gebouwen (stookinstallatie, airconditioning,…) dient de exploitant na te gaan of een omgevingsvergunning of melding noodzakelijk is.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

De woningen voldoen  aan de actuele eisen wat betreft hinderaspecten, gezondheid en gebruiksgenot.

De aanvraag wijkt zoals hier boven reeds werd aangegeven op een aantal punten af van de bepalingen van de verordening toegankelijkheid. Hier kan geen afwijking op worden toegestaan. De aanvraag dient bijgevolg ook om deze reden te worden geweigerd.

Het terras op de vierde verdieping achteraan bevindt zich niet binnen een hoek van 45° ten opzichte van de erfscheiding. Hier kan geen afwijking op worden toegestaan. Bij een eventuele vergunning dient worden opgelegd de diepte van het terras te beperken.

Slaapkamer 2 van de achterbouw heeft slechts een vrije hoogte van 2,05 meter. Dit is onaanvaardbaar laag. Hier kan geen afwijking op worden toegestaan. Bij een eventuele vergunning kan worden opgelegd het plafond boven de balken niet dicht te leggen, het dak open te werken.

De lichtdoorlatende openingen van de  keuken op de 1ste verdieping en de kleinste slaapkamer op de 2de verdieping in de achterbouw zijn, strijdig met de bouwcode,  niet in verhouding tot de oppervlakte van de achterliggende ruimte. Hier kan geen afwijking op worden toegestaan. De aanvraag dient ook hierom ongunstig te worden geadviseerd.

De scheidingsmuur ter hoogte van het nieuwe dak van de appartementen heeft, strijdig met de bouwcode, geen opstand van  30 cm. Met het oog op het voorkomen van brandoverslag kan van dit artikel enkel afgeweken worden als de brandwerendheid van het dak voldoende is. Bij een eventuele vergunning moet een minimale brandklasse worden opgelegd voor de dakbekleding.

Er wordt opgemerkt dat, strijdig met art 678 van het burgerlijk wetboek, niet alle terrassen achteraan een ontoegankelijke zone vrijwaren van 190 cm tot aan de perceelgrens.

In beginsel mag de vergunningverlenende overheid geen rekening houden met burgerrechtelijke aspecten bij het beoordelen van aanvragen tot stedenbouwkundige vergunning. Anderzijds doet een stedenbouwkundige vergunning deze rechten niet teniet en ontslaat de titularis van de vergunning niet om het nodige bouwrecht te bekomen. Indien zou blijken dat de aanvraag strijdig is met een contractuele verbintenis, dan blijft een eventuele vergunning onwerkzaam.

Om het ruimtecomfort van een woning te bewaken is het belangrijk dat het aantal slaapkamers in verhouding staat met het aantal beschikbare vierkante meters leefruimte per bewoner. Dit is niet het geval in het voorliggend project, waardoor de woongelegenheden onvoldoende wooncomfort bieden.

Op een oppervlakte kleiner dan 60 m² wordt onvoldoende woonkwaliteit gerealiseerd voor een eenslaapkamerappartement. Deze oppervlakte (vanaf 35 m²) kan hoogstens een studio herbergen.

De aangevraagde studio’s laten zich lezen als een 1-slaapkamerappartement, gezien de slaapruimte gescheiden wordt ingetekend van de andere verblijfsruimten. Deze wooneenheden kunnen dus maximaal een studio herbergen waarbij de slaapkamer geïntegreerd is met de andere verblijfsruimten (leefruimte en keuken).

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, omwille van onverenigbaarheden met stedenbouwkundige voorschriften en een goede ruimtelijke ordening.

De aanvraag werd onderworpen aan 1 openbaar onderzoek.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten

Bespreking van de bezwaren

Manipulatie:

Niet correcte weergave bouwhoogte: het bezwaar tegen het vermelden van foutieve hoogtematen met het oog op het minimaliseren van de verhoging van het gebouw. 

We lezen op de plannen van de bestaande toestand een maat van 4m47 die naar de nieuwe situatie zou opgetrokken worden naar de onderrand naar een deel van het gebouw waarin wij wonen. Volgens dit plan zou het opgetrokken worden tot, ik lees 4m91. Een verschil in hoogte van 44 cm. Een eenvoudige blik vanuit mijn slaapkamerraam vertelt me dat het niet gaat over 44cm verhogen maar ongeveer ongeveer 100 cm. De impact is hierdoor effectief groter dan wat de plannen vertellen.

Beoordeling: Als onderdeel van de vergunningsprocedure werd dit dossier volledig verklaard. Hiermee bevestigden onze diensten dat de voorziene documenten volstaan voor een gepaste en gegronde beoordeling van dit dossier. Het bezwaar omtrent het vermoeden tot manipulatie betreft niet aantoonbare elementen die niet van stedenbouwkundige aard zijn en die bijgevolg niet mee in afweging kunnen genomen worden bij de stedenbouwkundige beoordeling van voorliggend project.

Het bezwaar is ongegrond.

Hinder:

Visuele Overlast: Het bezwaar tegen de mogelijke overlast door het niet onderhouden van het groendak.

Beoordeling: Het voorzien van een groendak is verplicht. Het bezwaar omtrent mogelijke overlast betreft niet aantoonbare, subjectieve elementen die niet van stedenbouwkundige aard zijn en die bijgevolg niet mee in afweging kunnen genomen worden bij de stedenbouwkundige beoordeling van voorliggend project. Er is niet noodzakelijk een causaal verband tussen voorliggend project en de te verwachten hinder zoals omschreven in het bezwaarschrift. Het bezwaar is ongegrond.

Verlies van lichtinval: Het bezwaar tegen de lichthinder en meer schaduwwerking die zal optreden ten opzichte van de achtergelegen woningen door de verhoging van het pand.

Beoordeling: Het is de taak van de omgevingsambtenaar om de aanvraag af te toetsen aan de geldende wetgeving. De omgevingsambtenaar is van mening dat de voorgestelde hoogte aanvaardbaar is. Het spreekt voor zich dat een hoger volume meer schaduw genereert. Het bezwaar omtrent mogelijke lichthinder betreft niet-aantoonbare, subjectieve elementen die niet van stedenbouwkundige aard zijn en die bijgevolg niet mee in afweging kunnen worden genomen bij de stedenbouwkundige beoordeling van voorliggend project. Bovendien dient opgemerkt dat het pand zich ten noorden bevindt van het pand van de bezwaarindiener waardoor de schaduwwerking slechts beperkt gewijzigd zal worden ten opzicht van de huidige situatie. Het bezwaar is ongegrond.

Verlies van lichtinval: Het bezwaar tegen de lichthinder en meer schaduwwerking door de plaatsing van de brandtrap van het achterhuis.

Beoordeling: Het is de taak van de omgevingsambtenaar om de aanvraag af te toetsen aan de geldende wetgeving. Het bezwaar omtrent mogelijke lichthinder betreft niet-aantoonbare, subjectieve elementen die niet van stedenbouwkundige aard zijn en die bijgevolg niet mee in afweging kunnen worden genomen bij de stedenbouwkundige beoordeling van voorliggend project. Bovendien dient opgemerkt dat de brandtrap slechts zeer beperkt uitsteekt en een open constructie betreft  waardoor de mogelijke schaduwwerking slechts beperkt gewijzigd zal worden ten opzicht van de huidige situatie. Het bezwaar is ongegrond.

Geluidsoverlast: het bezwaar tegen het geluidsoverlast ten gevolge het af- en aangerij van auto’s door de open tunnel tussen het binnengebied en de straat en tegen de doorgang voor auto’s door de open koer naar de achtergelegen garage.

Beoordeling: Wonen in een stad betekent een hoge densiteit op een kleine oppervlakte, wat toename van bewoners, bezoekers, hulpdiensten en andere trafieken kan veroorzaken. Dit hoeft goed nabuurschap niet in de weg te staan. Het bezwaar omtrent geluidsoverlast betreft niet-aantoonbare, subjectieve elementen die niet van stedenbouwkundige aard zijn en die bijgevolg niet mee in afweging kunnen worden genomen bij de stedenbouwkundige beoordeling van voorliggend project.

Het bezwaar is ongegrond.

Kwaliteit

woonkwaliteit: Het bezwaar tegen het ontbreken van voldoende woonkwaliteit in de voor de bezwaarindiener eerder kleine woonruimten. Deze studio's sturen voor de bezwaarindiener eerder aan op het onderbrengen van studenten. Van dit soort woningen is er al een overkill in deze buurt. De bezorgdheid van overlast is wezenlijk.

Beoordeling: Het is de taak van de omgevingsambtenaar om de aanvraag af te toetsen aan de geldende wetgeving. Vastgesteld werd dat alle oppervlaktes beantwoorden aan de in de BGO opgelegde minimale oppervlaktenormen. Het bezwaar is ongegrond.

Een aanvraag wordt vergund conform de bij de bouwaanvraag ingediende plannen en de aanvrager is verplicht de werken uit te voeren volgens deze plannen. Het bezwaar omtrent het vermoeden tot een ander gebruik is ongegrond.

Privacy

Schenden van de privacy: De terrassen links achteraan komen voorbij de diepte van de  scheidingsmuur waardoor er vanop de terrassen inkijk mogelijk door de ramen van het aanpalend gebouw rechts.
Beoordeling:; Het Burgerlijk Wetboek schrijft een minimumafstand voor het creëren van rechtstreekse en schuine zichten op een aanpalend erf. De aanvraag voldoet op alle plaatsen aan deze afstanden ten opzichte van de rechter perceelgrens. Wonen in een stad betekent een hoge densiteit op een kleine oppervlakte, wat inkijk niet kan tegenhouden. Dit staat goed nabuurschap niet in de weg. Voor de specifieke woning is van inkijk geen sprake: afstand tussen woning en de terrassen project is voldoende groot. Het bezwaar is ongegrond;

Schenden van de privacy: Het terras op de derde verdieping achteraan komt voorbij de diepte van de  scheidingsmuur waardoor er vanop het terras inkijk mogelijk is door de ramen van het aanpalend gebouw rechts.
Beoordeling:; Het terras bevindt zich binnen een hoek van 45° ten opzichte de perceelgrens vertrekkende vanop de achtergevel. Het Burgerlijk Wetboek schrijft een minimumafstand voor het creëren van rechtstreekse en schuine zichten op een aanpalend erf. Hieraan is niet voldaan. Overeenkomstig artikel 4.2.22. van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening hebben stedenbouwkundige vergunningen een zakelijk karakter en worden ze  verleend onder voorbehoud van de op het onroerend goed betrokken burgerlijke rechten. Het bezwaar is niet van stedenbouwkundige aard. Het bezwaar is ongegrond;

Schenden van de privacy: Vanop het terras op de eerste verdieping achteraan de achterbouw is er inkijk mogelijk door de ramen van het aanpalend gebouw, Keizerstraat 3.
Beoordeling:; Het terras bevindt zich binnen een hoek van 45° ten opzichte de perceelgrens vertrekkende vanop de achtergevel. Het Burgerlijk Wetboek schrijft een minimumafstand voor het creëren van rechtstreekse en schuine zichten op een aanpalend erf. Hieraan is niet voldaan. Overeenkomstig artikel 4.2.22. van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening hebben stedenbouwkundige vergunningen een zakelijk karakter en worden ze  verleend onder voorbehoud van de op het onroerend goed betrokken burgerlijke rechten. Het bezwaar is niet van stedenbouwkundige aard. Het bezwaar is ongegrond;

Schenden van de privacy: De bezwaarindiener merkt op dat op plan BA_640.WONING_GB_N_520_gevel3 en BA_640.WONING

G_N_308_gevel3 een brandtrap wordt gesuggereerd in stippellijnen. Elders word deze brandtrap niet vermeld zoals op grondplannen. Op de plaats waar deze trap voorzien is bevindt zich een scheidingsmuur van maximaal 4 meter hoogte tussen beide gebouwen terwijl ik de hoogte van

deze trap inschat op circa 9 meter hoogte, zie foto BA_640_ALG_B_606_foto7.jpg . Ditresulteert in een te direct contact qua (in)zicht tussen de ruimtes gelegen aan onze cour en de net daarover voorziene trap tegen de achterbouw, voorzien in het huidige ontwerp. Op de voorziene

plannen wordt deze trap getekend tegen een deel van ons gebouw van 7,70 meter hoogte. In realiteit loopt deze muur in dezelfde lijn als de door u vernoemde achterbouw. De trap wordt hier dus voor geplaatst en komt zo voor mij in te direct contact met het zicht van de aanliggende

ruimtes van onze cour.  op de eerste verdieping achteraan de achterbouw is er inkijk mogelijk door de ramen van het aanpalend gebouw, Keizerstraat 3.
Beoordeling:; Als onderdeel van de vergunningsprocedure werd dit dossier volledig verklaard. Hiermee bevestigden onze diensten dat de voorziene documenten volstaan voor een gepaste en gegronde beoordeling van dit dossier. Omwille van de aanduiding in stippellijn op de plannen, de aanwezigheid in volle lijn van een brandladder op deze plaats en het ontbreken van deze trap op de andere plannen werd geoordeeld dat deze brandtrap  geen deel uitmaakt van de aanvraag. Bijgevolg is het bezwaar ongegrond.