2020_CBS_00792 - Omgevingsvergunning - OMV_2019140887. Berendrechtstraat 92. District Antwerpen - Weigering

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1.      de gemeentelijke projecten;

2.      andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          6/8/1954: vergunning (18#32886) gevelveranderingen;

-          23/4/1954: vergunning (18#32261) veranderingswerken.

Vergunde toestand

-          pand van 3 bouwlagen onder plat dak in gesloten bebouwing, ingericht met een gelijkvloerse winkel en 4 bovenliggende appartementen:

• 2 1-slaapkamerappartementen;
• 2 2-slaapkamerappartementen;

-          het perceel is volledig bebouwd.

Huidige toestand

-          pand van 3 bouwlagen onder plat dak in gesloten bebouwing, ingericht met een gelijkvloerse kantoorruimte en 4 bovenliggende appartementen:

• 4 1-slaapkamerappartementen;

-          het perceel is volledig bebouwd;

-          het terras op de 1ste verdieping werd dicht gebouwd evenals de ruimte erboven.

Gewenste toestand

-          meergezinswoning met 5 appartementen en een kleine kantoorruimte;

-          het gelijkvloers wordt achteraan ontpit en ingericht als een woonentiteit en een aparte kantoorruimte;

-          de 4 bovenliggende appartementen worden verbouwd.

Inhoud van de aanvraag

-          verbouwen van een meergezinswoning met winkelruimte;

-          het gelijkvloers wordt achteraan en deels aan de zijkanten ontpit;

-          er wordt een gelijkvloers appartement met 2 slaapkamers voorzien en een aparte kantoorruimte;

-          de verticale circulatie wordt aangepast en de 4 bovenliggende appartementen worden intern verbouwd en voorzien van terrassen;

-          de voorgevel wordt aan de nieuwe functies aangepast en afgewerkt met ‘black graniet’, gele gevelsteen en buitenschrijnwerk in zowel grijs aluminium als wit pvc.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.)

(Ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'. Het gewestplan kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar PLANNING > Plannen > Bestemmingsplan > Gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Toegankelijkheid publieke gebouwen)
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van de verordening toegankelijkheid.

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgend punt:

• Artikel 11 Afwerken van gevels en materiaalgebruik: de gelijkvloerse gevelpui is niet in harmonie met het geheel van de gevel;
• Artikel 29 Fietsstalplaatsen en fietsparkeerplaatsen: De fietsenberging is niet vlot bereikbaar en wordt intern in de living voorzien.
• Artikel 30 Autostalplaatsen en autoparkeerplaatsen: er wordt geen parkeerplaats op eigen terrein voorzien waar dat dit in een gevel van 10 meter perfect inpasbaar is.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > OVERIGE REGELGEVING)
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het Rooilijndecreet.
 

Beleidsrichtlijnen in het kader van goede ruimtelijke ordening (overeenkomstig artikel 4.3.1, §2, 2° van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening)

-          BGO Wonen: de beleidsmatig gewenste ontwikkeling woninggrootte, woningmix en beschermen van eengezinswoningen (verder genoemd BGO Wonen), goedgekeurd door de gemeenteraad in zitting van 24 juni 2019.
(De BGO Wonen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De BGO Wonen wordt betrokken bij de beoordeling van de verenigbaarheid van de aanvraag met de goede ruimtelijke ordening.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

De Berendrechtstraat  wordt gekenmerkt door een- en meergezinswoningen in gesloten bebouwing. De beoogde functiewijziging van winkel op het gelijkvloers naar een woonentiteit en een kantoor is bijgevolg vanuit stedenbouwkundig oogpunt inpasbaar in de omgeving.

Voorliggende aanvraag is voor advies opgestuurd naar de bedrijfseenheid Ondernemen en Stadsmarketing/ Business en Innovatie. De dienst gaf de volgende beoordeling: “voor de voorgestelde functiewijziging is er geen bezwaar.”

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Het pand heeft echter een voorgevelbreedte van 10 meter waardoor een autobergplaats perfect inpasbaar is. Naast het voorzien van een poort is er immers nog voldoende ruimte aan de gevel voor het inpassen van een levendige functie. Er dient gezocht naar een oplossing op eigen terrein.

Fietsvoorzieningen:

Voor het bijkomende appartement moeten er 3 fietsstalplaatsen voorzien worden:

-          1 appartement met 2 slaapkamers = 1 x 3 (2 slaapkamers + 1 extra) = 3

Er worden in het appartement 3 fietsstalplaatsen voorzien. Fietsen moeten op een kwalitatieve manier geplaatst kunnen worden. Dit is in deze aanvraag niet het geval, zo is de fietsenberging slecht bereikbaar. Er moeten eerst 3 deuren geopend en gesloten worden om vervolgens de fietsen te stallen binnen in de woongelegenheid. Een oplossing in de vorm van een vlot bereikbare fietsenberging dient hiervoor gezocht.

Tevens gaat het om een hangsysteem. Niet alle types van fietsen kunnen gebruik maken van een hangsysteem. Het is daarom nodig dat de helft van het aantal nodige fietsstalplaatsen ingericht worden als een gewoon laag systeem.

Omwille van de opmerkingen aangaande het autoparkeren en het fietsparkeren is de mobiliteitsimpact van het project op de onmiddellijke omgeving te groot. Bijgevolg wordt geadviseerd om de aanvraag ongunstig te beoordelen.

Schaal - ruimtegebruik – bouwdichtheid

In functie van de extra woonentiteit in het gebouw wordt het volledig bebouwd gelijkvloers ontpit.

De ontpitting volgt de contouren van de hogergelegen verdiepingen waardoor er, rekening houdend met de bestaande en vergunde situatie op het perceel, optimaal ontpit wordt. Dit wordt zeer gunstig onthaald.

Het voorzien van én een woonentiteit én een kantoorfunctie op het gelijkvloers, het niet realiseren van een parkeerplaats op eigen terrein, het niet voorzien van een afzonderlijke fietsenstalling zorgt er echter voor dat de draagkracht van het gebouw en de omgeving overschreden wordt. Daarom wordt geadviseerd om de aanvraag ongunstig te beoordelen.  Het voorzien van slechts één functie op het gelijkvloers zou ervoor kunnen zorgen dat de parkeerbehoefte realiseerbaar wordt op eigen terrein, wat de draagkracht ten goede komt. Een aangepast ontwerp is hiervoor vereist.

Visueel-vormelijke elementen

Alle onderdelen van een gebouw, zo ook de gevelopbouw en gevelgeleding moeten in harmonie zijn met het referentiebeeld. Kortom de hoofdkenmerken van het gebouw moeten in harmonie zijn met het referentiebeeld. Dit referentiebeeld wordt gevormd door de buitenkant van de gebouwde omgeving en bestaat uit de gebouwen welke inzake harmonische samenhang het talrijkst zijn.

De nieuwe gelijkvloerse gevelafwerking bestaat uit grijze tegels en witte pvc ramen.

Het is aan te bevelen om de afwerking van de gelijkvloerse gevelpui te verbeteren en meer in harmonie te brengen met de volledige gevel conform artikel 11 van de bouwcode.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

De herinrichting van de bestaande appartementen op de verdiepingen zorgt voor een groter gebruiksgenot.

Tevens heeft het gecreëerde 2 slaapkamerappartement een oppervlakte van 89 m² en een kwalitatieve buitenruimte wat eveneens gunstig wordt geadviseerd.

De kantoorruimte die wordt ingericht op het gelijkvloers sluit ook aan op een buitenruimte.  Lichten en zichten dienen echter oordeelkundig geplaatst te worden, rekening houdend met privacy. Opgemerkt wordt dat het raam van de badkamer van het appartement uitkomt op de tuin van het kantoor wat voor hinder zorgt op vlak van privacy. Indien er een vergunning zou verleend worden, zou in voorwaarde worden opgenomen om dit raam toe te maken.

Vervolgens zorgen de toegevoegde terrassen aan de achtergevel voor rechtstreekse inkijk naar de buurpanden wat eveneens de privacy van de bewoners en de omgeving schaadt en het gebruiksgenot op het perceel en de omgeving negatief beïnvloedt. Concreet betekent dit dat rechtstreekse zichten op minstens 1,90 meter van een eigendomsgrens en onrechtstreekse zichten op minstens 0,60 meter van een eigendomsgrens moeten genomen worden.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, omwille van onverenigbaarheden met een goede ruimtelijke ordening.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

De aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, werden om hun standpunt gevraagd.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten