2020_CBS_00517 - Omgevingsvergunning - OMV_2019122223. Boekstraat 92. District Wilrijk - Goedkeuring

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied in de stedelijke agglomeratie van Antwerpen, dit is het gedeelte van de stad gelegen tussen de Kleine Ring en respectievelijk de reservatiestrook voor de aanleg van lijninfrastructuur (de A102) tussen Merksem en Wommelgem, de R11 tussen Wommelgem en Mortsel, de oostelijke grens van Mortsel en Hove en de reservatiestrook voor pijpleidingen tussen Hove/Kontich en Hemiksem.

De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.)

In dit gebied wordt de maximale bouwhoogte afgestemd op de volgende criteria:

- de in de onmiddellijke omgeving aanwezige bouwhoogten;

- de eigen aard van het betrokken gebied;

- de breedte van het voor het gebouw gelegen openbaar domein.

(Ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'. Het gewestplan kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar PLANNING > Plannen > Bestemmingsplan > Gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Hemelwater)
De aanvraag is niet in overeenstemming met de verordening hemelwater:

• er wordt een hemelwaterput voorzien met een inhoud van 15.000 liter in plaats van de maximale inhoud van 10.000 liter;
• er dient een infiltratievoorziening te worden geplaatst met een minimale oppervlakte van 24,76 m².

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Toegankelijkheid publieke gebouwen)
De aanvraag voldoet aan de bepalingen van de verordening toegankelijkheid.

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• artikel 21 Minimale hoogte van ruimten:
  de hoogte van de mezzanine ’s varieert van 1,50 meter naar 2,24 meter in plaats van de gevraagde 2,60 meter;
• artikel 34 Stabiliteit en scheidingsmuren:
  de opstand t.o.v. het hoogst aangrenzende dakvlak bedraagt 0,15 meter ter hoogte van de garageboxen in plaats van de gevraagde 0,30 meter;
• artikel 39 Infiltratie- en buffervoorzieningen:
  niet overdekte terrassen grenzend aan een tuin dienen aangelegd worden in een helling van 1 à 2 %, dit is niet duidelijk af te leiden op de plannen;
• artikel 43 Septische putten:
  de inhoud van de septische put bedraagt 7.500 liter in plaats van de gevraagde 8.000 liter;
• artikel 44 Vetafscheiders en olieafscheiders:
  alle niet overdekte parkings moeten voorzien worden van een olieafscheider.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > OVERIGE REGELGEVING)
Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Beleidsrichtlijnen in het kader van goede ruimtelijke ordening (overeenkomstig artikel 4.3.1, §2, 2° van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening)

-          BGO Wonen: de beleidsmatig gewenste ontwikkeling woninggrootte, woningmix en beschermen van eengezinswoningen (verder genoemd BGO Wonen), goedgekeurd door de gemeenteraad in zitting van 24 juni 2019.
(De BGO Wonen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De BGO Wonen wordt betrokken bij de beoordeling van de verenigbaarheid van de aanvraag met de goede ruimtelijke ordening.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

De aanvraag betreft het bouwen van 3 studio’s en 24 studentenkamers. Gezien de ligging van het project, de kenmerken in de omgeving en de aanpalende studentenwoning en meergezinswoning is deze functie inpasbaar in de omgeving.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

Vanuit stedenbouwkundig oogpunt kan ingestemd worden met de volumes zoals voorgesteld. Het voorgestelde project komt inzake het aantal bouwlagen, dakvorm en voorziene bijgebouwen overeen met de algemene configuratie van de aanwezige bebouwing in de omgeving.

Visueel-vormelijke elementen

Het project werd voorgelegd aan de welstandscommissie op 05/07/2019, 23/08/2019 en 13/09/2019. De welstandscommissie gaf een gunstig advies met de vraag om voldoende aandacht te hebben voor een kwalitatieve detaillering en een hoogwaardige dakmaterialisatie.

De voorgevel wordt voorzien in een gevelsteen in een lichte kleur, dorpels en dakranden in blauwe steen en zink met staande naad als dakmateriaal. Voorliggende aanvraag voldoet hiermee aan de vraag van de welstandscommissie. De voorgestelde materialisatie is stedenbouwkundig aanvaardbaar.

De bijgebouwen worden voorzien in hetzelfde materiaal als het hoofdgebouw waardoor het volledige project een geheel vormt en alle voorziene volumes kwalitatief worden afgewerkt.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Om het ruimtecomfort van een woning te bewaken is het belangrijk dat het aantal slaapkamers in verhouding staat met het aantal beschikbare vierkante meters leefruimte per bewoner. Dit is niet het geval in het voorliggend project, waardoor de woongelegenheden onvoldoende wooncomfort bieden.

Een zelfstandige woning, met op een oppervlakte kleiner dan 35m² voor wat betreft de verblijfsruimten, wordt onvoldoende woonkwaliteit gerealiseerd voor een studio. Dit het geval voor woongelegenheid 1, 2 én 5. Bijgevolg zal worden opgelegd de keuken in studio 1 niet te voorzien, studio 2 samen te voegen met kamer 3 tot één woongelegenheid en studio 5 samen te voegen met kamer 4 tot één woongelegenheid.

De aangepaste toiletten op de tweede verdieping vallen buiten het toepassingsgebied van de verordening toegankelijkheid, maar kunnen best voorzien worden met de correcte aangepaste ruwbouwmaten. Voor een aangepaste sanitaire voorziening met douche en toilet moet dit minstens 2,40 meter op 2,45 meter zijn.

In totaal is er een fietsparkeerbehoefte van 40 fietsenstallingen.

Er is nu een fietsenberging getekend met 28 fietsenstallingen. Wanneer de afvalberging 1 autoplaats opschuift en de huidig ingetekende afvalberging wordt bijgetrokken bij de fietsenstalling is er voldoende ruimte om de grote fietsstalbehoefte te bergen.

Er moet een juist type stalling gebruikt worden. Indien de fietsen 40 cm uit elkaar staan, moet dit een hoog-laag stallingssysteem zijn. Dit zal als voorwaarde worden opgenomen.

Op 07/11/2019 bezorgde de preventiedienst van brandweer een ongunstig advies. Naar aanleiding van dit ongunstig advies zijn de plannen beperkt aangepast en is er wijzigingsaanvraag ingediend. Deze is op 26/11/2019 goedgekeurd en er is opnieuw advies gevraagd aan de preventiedienst. Op 27/11/2019 is er een nieuw voorwaardelijk gunstige advies verleend.

Vanuit de stedelijke dienst stadbeheer/groen en bergraafplaatsen is er een gunstig advies op voorwaarde dat de ingetekende bomen op het plan, bomen zijn van eerste grootte met een stamomtrek van 18/20. Dit zal als voorwaarde worden opgenomen.

De stedelijke dienst stadsontwikkeling/ ontwerp en uitvoering geeft advies met volgende afweging: ‘de inrit wordt in de nieuwe situatie versmald van 9.64m naar 3.61m. Het publieke domein voor de inrit dient heraangelegd te worden. De rode asfalt van het fietspad dient door te lopen voor de inrit en het voetpad dient opnieuw aangelegd te worden in betonstraatstenen met een afgeschuinde boordsteen. Deze aanpassingen zullen uitgevoerd worden door Stadsontwikkeling, dienst Beheer en Onderhoud. De bouwheer zal voor de werken contact dienen op te nemen met deze dienst betreffende de opmaak van een plaatsbeschrijvingen en de herstellingen aan het openbaar domein.’

De aanvraag wijkt af op de bepalingen van de verordening hemelwater. Dit is ook te lezen in het ongunstig advies van Aquafin NV dat op 19/12/2019 is bezorgd.

De aanvraag voorziet een hemelwaterput van 15.000 liter. Deze inhoud is te verantwoorden omdat er 28 toiletten op aangesloten zullen worden. Verder dient het project te voorzien in een infiltratievoorziening van 24,76 m² waarbij enkel de zijdelingse oppervlakte van de kratten in rekening gebracht mag worden. Omdat er in het dossier geen motivatie is toegevoegd waarom een kleinere infiltratie mogelijk is, of waarom de grotere inhoud van de hemelwaterput in mindering kan gebracht worden zal in voorwaarde opgenomen worden om 24,76 m² infiltratievoorziening te plaatsen.

Uit het ongunstig advies van Aquafin NV kan ook afgeleid worden dat de plannen onduidelijkheden bevatten omtrent de aansluiting op de gemengde riolering in de straat. Deze opmerkingen zullen worden opgenomen bij de voorwaarden.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Om te garanderen dat parkeerplaatsen effectief gebruikt worden voor het parkeren en/of stallen van wagens worden garageboxen niet toegelaten in collectieve parkeervoorzieningen (bijvoorbeeld parking onder een appartementsgebouw, kantoorgebouw,…). In de praktijk worden garageboxen vaak gebruikt als bergplaats in plaats van een parkeerplaats voor de wagen.

De stad hecht belang aan een duurzame waterhuishouding en een vermindering van de stedelijke opwarming. Water- en hitteproblematieken komen dan ook vaak voor door de grote bodemafdichting door weginfrastructuur en parkeerfaciliteiten. Daarom zijn zowel groene invulling als waterdoorlatende materialen te verkiezen bij het ontwerp van de open ruimte.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1.      te voorzien in een infiltratievoorziening van 24,76 m² waarbij enkel de zijdelingse oppervlakte van de kratten in rekening gebracht worden;

2.      op de septische put enkel het zwart water aan te sluiten;

3.      de septische put te dimensioneren conform de vigerende wetgeving;

4.      RWA en DWA volledig gescheiden tot op de rooilijn te brengen en een externe toezichtmogelijkheid op beide aansluitingen te voorzien;

5.      de DWA ter hoogte van de rooilijn samen te nemen met de RWA en zo via één huisaansluiting aan te sluiten op de gemengde leiding in de straat;

6.      indien er afvoerpunten van het gebouw lager gelegen zijn dan het straatniveau ter hoogte van. de leiding de aansluiting te beveiligen tegen terugstroming;

7.      de diameter van de DWA-huisaansluiting 125mm tot maximaal 200mm te laten bedragen;

8.      de bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van 1e ingebruikname/exploitatie strikt na te leven;

9.      de mezzanine’s niet te voorzien als verblijfsruimte;

10.  de opstand van de scheimuur met de aanpalende bebouwing ter hoogte van de garages moet voorzien worden met  een niet-brandbare strook (reactie bij brand van minimum klasse A2FL-s2) van minstens 30 cm breed tussen de scheidingswand en de vegetatie;

11.  de overdekte terrassen te voorzien van een helling conform artikel 39 van de bouwcode;

12.  de septische put te voorzien met een inhoud conform artikel 43 van de bouwcode;

13.  alle niet-overdekte parkings te voorzien worden van een olieafscheider conform artikel 44 van de bouwcode;

14.  de keuken in studio 1 niet te voorzien;

15.  studio 2 samen te voegen met kamer 3 tot één woongelegenheid en te voorzien als studio;

16.  studio 5 samen te voegen met kamer 4 tot één woongelegenheid en te voorzien als studio;

17.  de afgesloten ruimte voor afval van 18m² te voorzien bij de fietsenberging opdat 12 bijkomende fietsstalplaatsen kunnen worden voorzien en de uiterst rechtse garagebox te voorzien voor afval ;

18.  indien de fietsen 40 cm uit elkaar staan, moet dit met een hoog-laag stallingssysteem voorzien worden.

19.  de bomen te voorzien met een stamomtrek van 18/20;

20.  na uitvoering van de werken moet voldaan zijn aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten opgelegd door de Vlaamse Wooncode en het besluit van de Vlaamse regering van 12 juli 2013 betreffende de kwaliteits- en veiligheidsnormen voor woningen;

21. de garageboxen uit te voeren zonder tussenmuren;

22. de parkeerplaatsen in open lucht, met uitzondering van de parkeerplaats voor mindervaliden, in te richten in waterdoorlatend en grasdoorgroeibaar materiaal zoals grasdallen, gewapend gras of verharding met kleinschalige elementen met open voegen, conform artikel 30 van de bouwcode.