2020_CBS_00520 - Omgevingsvergunning - OMV_2019026762. Lange Koepoortstraat 60. District Antwerpen - Weigering

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1.      de gemeentelijke projecten;

2.      andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          20/07/1932: vergunning (1932#42166) voor gevel- en binnenveranderingen;

-          10/08/1932: vergunning (1932#42297) voor binnenveranderingen;

-          03/03/1933: vergunning (1933#43280) voor binnenveranderingen;

-          26/07/1940: vergunning (18#13514) voor binnenveranderingen;

-          02/09/1976: beschermd als monument ‘Zilversmidgang en ingangsomlijstingen’ (ID: 4309); 

-          29/05/2002: vergunning (86#10201) voor het verbouwen van een woning;

-          23/07/2004: vergunning (197#20040331) voor het verbouwen van een woning;

-          29/03/2019: vastgesteld als bouwkundig erfgoed ‘ Het Hoefijzer’ (ID: 4310).

Vergunde/vergund geachte toestand

-          eengezinswoning met handelsgelijkvloers met bruto-vloeroppervlakte van ca. 696m²;

-          volume:

• traditioneel diephuis met voormalige trapgevel (later aan straatzijde aangepast naar lijstgevel) en nok loodrecht op de straat;
• achterbouw van 2 bouwlagen tegen de linker perceelsgrens (scheidsmuur met 3 bouwlagen);
• uitgezonderd van kleine koer is het gelijkvloers volledig bebouwd;

-          gevel:

• winkelpui in Art-Decostijl (vergund in 1932);
• lijstgevel, afgewerkt met cementering; 
• het schrijnwerk is voorzien in hout;

-          de rondboogpoort en overwelfde Zilversmidgang (monument) aan rechterzijde van het gebouw biedt een tweede toegang tot woning (via erfdienstbaarheid).

Huidige toestand

-          eengezinswoning met handelsgelijkvloers;

-          de deur van de winkel werd terugliggend en uit het center geplaatst;

-          in de linker scheimuur werden twee ramen geplaatst;

-          de doorgangen in de rechter scheimuur werden verplaatst;

-          aangezien het perceel afgesplitst werd van het achterliggend perceel, werd een afscheiding geplaatst met een rieten hek;

-          intern werd de verticale circulatie gewijzigd;

-          ter hoogte van de achterbouw werd de scheidsmuur verlaagd tot 2 bouwlagen hoog (op linker perceelsgrens)

Gewenste toestand

-          meergezinswoning met 3 woonentiteiten en een handelsgelijkvloers;

-          met betrekking tot de oppervlakte van de aangevraagde zelfstandige woningen zijn volgende gegevens beschikbaar:

• een eenslaapkamerappartement met een netto-oppervlakte van circa 63 m²;
• een eenslaapkamerappartement met een netto-oppervlakte van circa 75 m²;
• een eenslaapkamerappartement met een netto-oppervlakte van circa 98 m²;

-          gelijkvloerse gevelpui:

• nieuwe indeling met aparte inkomdeur naar de appartementen op de verdiepingen en een deur voor de winkel;
• het vitrine raam is tweedelig met één openschuivend deel; 

-          het volume blijft ongewijzigd;

-          interne constructieve werken:

• de vloer van de winkel wordt vooraan voorzien in glas met zicht naar de kelder;
• circulatiewijzigingen (doorgangen en trappen); 
• regulariseren van enkele ramen in de scheimuren;
• onder de nok achteraan inpandig terras in schuin dakvlak;

-          appartement 1 op gelijkvloers is uitsluitend toegankelijk via een erfdienstbaarheid;

-          terras bij appartement 2 op plat dak met verhoogde scheidsmuur op de linker perceelsgrens.

Inhoud van de aanvraag

-          opdelen van een eengezinswoning met handelsgelijkvloers naar een meergezinswoning met 3 woonentiteiten en een handelsgelijkvloers;

-          wijzigingen gelijkvloerse gevel pui;

-          creëren terras op plat dak met verhoging linker scheidingsmuur;

-          interne constructieve werken.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP Binnenstad, goedgekeurd op 26 april 2012. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zones: culturele, historische en/of esthetische waarde, overdruk - detailhandel (dh), artikel  1:   zone voor wonen - (wo1) en artikel  5:   zone voor centrumfuncties - publieksgerichte gebouwen (ce5).

(Ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van het ruimtelijk uitvoeringsplan op volgende punten:

-          2.1.1. Culturele, historische en/of esthetische waarde:

Ter hoogte van de achtergevel worden verschillende openingen voorzien, waardoor de erfgoedwaarde van de traditionele trapgevel verstoord wordt;

-          2.1.3. Bouwvolume, bouwlijn, bouwdiepte:

Het ophogen van de scheidingsmuur ter hoogte van het dakterras op het platte dak, resulteert in een vermindering van lichtinval en ruimtelijke kwaliteit van de aanpalende percelen, daar waar de verbetering van de lichtinval, bezonning en leefbaarheid binnen het bouwblok wordt vooropgesteld.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Hemelwater)

De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Toegankelijkheid publieke gebouwen)

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van de verordening toegankelijkheid.

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen)

De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

-          artikel 5 Cultuurhistorisch erfgoed:

Ter hoogte van de achtergevel worden verschillende openingen voorzien, waardoor de erfgoedwaarde van de traditionele trapgevel verstoord wordt;

-          artikel 29 Fietsstalplaatsen en fietsparkeerplaatsen:

Er worden geen fietsstalplaatsen voorzien, waar voor de 2 bijkomende woonentiteiten 4 stalplaatsen vereist zijn.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.

Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.

Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)

De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen.
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > OVERIGE REGELGEVING)

Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Beleidsrichtlijnen in het kader van goede ruimtelijke ordening (overeenkomstig artikel 4.3.1, §2, 2° van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening)

-          BGO Wonen: de beleidsmatig gewenste ontwikkeling woninggrootte, woningmix en beschermen van eengezinswoningen (verder genoemd BGO Wonen), goedgekeurd door de gemeenteraad in zitting van 24 juni 2019.
(De BGO Wonen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)

De BGO Wonen wordt betrokken bij de beoordeling van de verenigbaarheid van de aanvraag met de goede ruimtelijke ordening.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

De aanvraag omvat het opdelen van een handelshuis en het inrichten van een meergezinswoning met gelijkvloerse winkelruimte. De bestemming van het pand blijft dus ongewijzigd , waardoor de aanvraag geen impact heeft op de functionele inpasbaarheid ervan in de omgeving.

Mobiliteitsimpact

Parkeerbehoefte

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen het beoordelingskader voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Fietsvoorzieningen

Er worden geen fietsstalplaatsen voorzien, waar voor de 2 bijkomende woonentiteiten conform artikel 29 van de bouwcode 4 stalplaatsen vereist zijn.

Schaal – ruimtegebruik – bouwdichtheid

De plannen van de laatst vergunde toestand tonen een scheidsmuur van 2,20 m hoog ten opzichte van de vloerpas van het dakterras op het platte dak. Deze scheidsmuur werd niet uitgevoerd.

In voorliggende aanvraag wordt de scheidsmuur op de linker perceelsgrens verhoogd. De hoogte van deze muur bereikt daarmee 3 bouwlagen ten opzicht van de als monument beschermde tuin van Hotel Rubens. Deze wijziging resulteert in een vermindering van lichtinval, bezonning en leefbaarheid voor de aanpalenden ten opzichte van de bestaande en laatst uitgevoerde vergunning, wat in strijd is met de voorschriften van het ruimtelijk uitvoeringsplan.

Bij gebrek aan afscheiding (omdat de scheidingsmuur niet mag opgehoogd worden) is vanop het dakterras een rechtstreekse inkijk mogelijk op de eigendommen van de aanpalende percelen, met een privacyhinder tot gevolg.

Rekening houdende met het bovenstaande zijn de wijzigingen met betrekking tot de aanleg van het dakterras en de verhoging van de scheidsmuur onaanvaardbaar en niet vatbaar voor vergunning.

Visueel-vormelijke elementen – cultuurhistorische aspecten

De aanvraag heeft betrekking op een traditioneel diephuis dat opklimt tot de tweede helft van de 16de eeuw en destijds, samen met het achterliggende Zilversmidspand, het eigendom genaamd "Het Hoefijser" vormde dat toebehoorde aan de gilde van de goud- en zilversmeden. Het geheel was toegankelijk via de Zilversmidgang achter de poort van het huidige nummer 58. De oorspronkelijke trapgevel aan de zijde van de Lange Koepoortstraat werd in de eerste helft van de 19de eeuw in neoclassicistische stijl aangepast tot lijstgevel. Tabakhandelaar Charles Somers liet de begane grond verbouwen tot een winkelpui in art-decostijl, naar een ontwerp door de architect Jos. Baeyens uit 1932.

De traditionele achtergevel (trapgevel) in bak- en zandsteenbouw van drie traveeën en twee bouwlagen werd aangepast en gerestaureerd in de jaren 1920. Er bevinden zich kruis- en kloosterkozijnen met kwarholle negblokken op de bovenverdieping. De tweeledige top wordt in het eerste register geopend door een drielicht, met een rechthoekig middenluik tussen bolkozijnen; rechthoekig luik in de topgeleding.

Gezien de ligging van het pand in een gebied met culturele, historisch en/of esthetische waarde, de opname van het pand in de inventaris van het bouwkundig erfgoed en palend aan een beschermd monument, dient de impact van de wijzigingen op de erfgoedwaarde beoordeeld te worden en staat de wenselijkheid van behoud voorop.

Het pand is waardevol binnen het bouwblok Lange Koepoortstraat-Oude Beurs-Hofstraat-Zirkstraat, een onderdeel van de historische binnenstad met een dense geschiedenis.

De stedelijke dienst monumentenzorg adviseert de aanvraag ongunstig. Met name de bestaande maar onvergunde doorgang naar het platte dak van de achterbouw is atypisch en doorbreekt de ordonnantie van de gereconstrueerde traditionele achtergevel (met deuropening die zich tussen de ankers van de tweede verdieping bevindt.). Ook de voorgestelde driehoekige opening achteraan in de achtergevel is atypisch voor een bakstenen trapgevel en verstoort bovendien de verhouding met het beschermde monument dat er achter ligt.

Archeologie

Het projectgebied bevindt zich binnen een archeologisch vastgestelde zone. Het projectgebied is gelegen binnen een woon- en recreatiefgebied. Het betreft een projectgebied onder 300 m² (162 m²) en een ingreep onder 100 m² (verwaarloosbaar). Volgens het Onroerenderfgoeddecreet van 2 juli 2013, artikel 5.4.1 is hiervoor geen archeologienota verplicht. Er worden verder geen voorwaarden opgelegd in functie van archeologie.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

De aanvraag omvat de opdeling van een handelshuis in 3 appartementen met een commerciële nevenfunctie.

De stad telt heel wat eengezinswoningen, herenhuizen en tal van grondgebonden woningen. Echter worden deze woningen steeds vaker opgedeeld in kleinere woonentiteiten. Ook zijn er steeds minder vergunningen voor de bouw van eengezinswoningen. Om gezinnen in de stad te kunnen blijven aantrekken en behouden is het nodig om de eengezinswoningen te beschermen. Op zich is er geen principieel bezwaar tegen de opdeling van het pand, mits er minstens een kwalitatieve familiewoning (familie-appartement) met terras of tuin blijft bestaan. De grootste woongelegenheid in het project bedraagt circa 98 m² netto. Deze oppervlakte is onvoldoende om een groot gezin te herbergen, waardoor de vooropgestelde opdeling niet gunstig geadviseerd kan worden.

Het gelijkvloerse appartement is eenzijdig naar achter gericht en is bovendien uitsluitend toegankelijk via een erfdienstbaarheid. Uit het ongunstig advies van de brandweer blijkt dat de brandveiligheid van dit appartement niet kan worden gegarandeerd. De aanpassingen die nodig zijn om tegemoet te komen aan het brandweer advies, wijzigingen het ontwerp dermate dat dit niet in voorwaarden kan worden opgenomen.

De nieuwe buitenruimtes op het platte dak alsook ter hoogte van de dakverdieping zijn niet verenigbaar met de goede ruimtelijke ordening. Vanop het dakterras op het platte dak ontstaat een rechtstreeks inkijk en dus privacyhinder ten aanzien van de aanpalenden.

De inrichting van het dakterras op de dakverdieping heeft dan weer eens storende impact op de erfgoedwaarde van de achtergevel en de historische omgeving, waardoor deze niet gunstig wordt geadviseerd vanuit oogpunt monumentenzorg.

Het gebrek van aanvaardbare buitenruimtes en fietsstalplaatsen voor de nieuwe woningen en het ontbreken van een gunstig brandweeradvies, naast het niet voorzien van een voldoende grote zelfstandige woning, maakt dat de aanvraag niet voldoet aan de actuele eisen inzake veiligheid, hinderaspecten en woonkwaliteit, waardoor voorliggend ontwerp niet gunstig kan worden beoordeeld.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, omwille van onverenigbaarheden met de stedenbouwkundige voorschriften en een goede ruimtelijke ordening en het ontbreken van een gunstig advies van de brandweer.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

De aanvraag werd onderworpen aan 1 openbaar onderzoek.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten

Bespreking van de bezwaren

Er werden 4 bezwaarschriften ingediend, voornamelijk handelend over:

Verstoring van de erfgoedwaarde: De nieuwe gevelopening in de vorm van een driehoek in functie van de buitenruimte voor het dakappartement breekt enerzijds in op de erfgoedbeleving vanuit de beschermde buurpanden en resulteert anderzijds in een verstoring van de erfgoedwaarde van het pand zelf.

Beoordeling

De aanvraag werd ter advies voorgelegd aan de stedelijke dienst monumentenzorg. Zij adviseren de ingreep in de achtergevel inderdaad ongunstig met volgende argumenten: de voorgestelde driehoekige opening achteraan in de achtergevel is atypisch voor een bakstenen trapgevel en verstoort bovendien de verhouding met het beschermde monument dat er achter ligt.

Het bezwaar is dus ontvankelijk en gegrond.