2020_CBS_00525 - Omgevingsvergunning - OMV_2019138287. Schuttershofstraat 1. District Antwerpen - Weigering

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1.      de gemeentelijke projecten;

2.      andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          07/04/2017: vergunning (2017204) voor het plaatsen van een steigerdoek tijdens het uitvoeren van gevelwerken;

-          15/07/2005: vergunning (20021193) voor het verbouwen van een winkelpand;

-          10/02/2000: vergunning (19994359) voor het wijzigen van de voorgevel en het aanpassen van de inkomdeur;

-          27/02/1953: vergunning (18#30730) voor gevelveranderingen aan het gelijkvloers;

-          10/10/1952: vergunning (18#30166) voor verbouwingswerken van een kantoorgebouw;

-          20/01/1937: vergunning (18#6815) voor gevel- en binnenveranderingen van een handelshuis.

Vergunde vergund/geachte toestand

-          een hoekpand bestaande uit 4 onder een mansardedak;

-          het gelijkvloers, 1ste verdieping en kelder zijn voorzien als winkelruimte;

-          op de bovenliggende verdiepingen is 1 woonentiteit voorzien met een netto-vloeroppervlakte van +/- 340 m²;

-          de gevels zijn bepleisterd in een witte kleur en de winkelpui is afgewerkt met marmeren zuilen.

Bestaande toestand

-          een hoekpand bestaande uit 4 bouwlagen onder een mansardedak;

-          het gelijkvloers en de eerste verdieping zijn voorzien als winkelruimte.

-          het pand is voorzien van een gemeenschappelijke kelderruimte;

-          de tweede, derde en vierde verdieping zijn elk voorzien van een tweeslaapkamer-appartement;

-          met betrekking tot de oppervlakte van de bestaande zelfstandige woonentiteiten zijn volgende gegevens beschikbaar:

• twee tweeslaapkamer-appartementen met een netto-oppervlakte van circa 120 m²;
• één tweeslaapkamer-appartement met een netto-oppervlakte van circa 102 m²;

-          de gevels zijn bepleisterd in een witte kleur en de winkelpui is afgewerkt met marmeren zuilen.

Gewenste toestand

-          regulariseren van de bestaande toestand.

Inhoud van de aanvraag

-          het wijzigen van het aantal woongelegenheden op de verdiepingen van 1 naar 3;

-          interne wijzigingen van de winkelruimte;

-          functiewijziging van de kelder van opslag bij de winkelruimte naar gemeenschappelijke kelderruimten. 

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP Binnenstad, goedgekeurd op 26 april 2012. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zones: culturele, historische en/of esthetische waarde, overdruk - detailhandel (dh) en artikel  2:   zone voor wonen - (wo2).

(Ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van het ruimtelijk uitvoeringsplan op volgend punt:

-          2.1.1 Culturele, historische en/of esthetische waarde:

De culturele, historische en/of esthetische waarde van alle aanwezige elementen werd niet beschreven in de beschrijvende nota van de aanvraag.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Hemelwater)

De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Toegankelijkheid publieke gebouwen)

De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen)

De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op de volgende punten:

• artikel 5 Cultuurhistorisch erfgoed:

de culturele, historische en/of esthetische waarde van alle aanwezige elementen werd niet beschreven in de beschrijvende nota van de aanvraag;

• artikel 21 Minimale hoogte van ruimten:

de verdiepingshoogten van de keukens en badkamers van appartement 1 en 2 zijn respectievelijk 2,20 meter en 2 meter in appartement 1 en +/- 1,70 meter in appartement 2. Dit is minder dan de vereiste 2,60 meter voor keukens en 2,20 meter voor badkamers;

• artikel 24 Minimale lichtinval en minimale luchttoevoer:

de dakvlakramen in het mansardedak bevinden zich hoger dan 2 meter boven de vloerpas. Het appartement beschikt hierdoor niet overeen kwalitatief uitzicht naar de buitenomgeving;

• artikel 26 Afvalverzameling:

de winkelruimte beschikt niet over een afgescheiden ruimte voor afvalberging die voorzien is van verluchting en minimaal 4 vierkante meter groot is;

• artikel 28 Minimale oppervlakte buitenruimte:

appartement 2 en 3 zijn niet voorzien van een buitenruimte;

• artikel 29 Fietsstalplaatsen en fietsparkeerplaatsen: voor de bijkomende woongelegenheden is geen fietsenstalling voorzien in het gebouw;
• artikel 30 Autostalplaatsen en autoparkeerplaatsen: voor de bijkomende woongelegenheden is geen parkeerplaats voorzien op het eigen terrein.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.

Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.

Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)

De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen.
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > OVERIGE REGELGEVING)

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het Rooilijndecreet.

Beleidsrichtlijnen in het kader van goede ruimtelijke ordening (overeenkomstig artikel 4.3.1, §2, 2° van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening)

-          BGO Wonen: de beleidsmatig gewenste ontwikkeling woninggrootte, woningmix en beschermen van eengezinswoningen (verder genoemd BGO Wonen), goedgekeurd door de gemeenteraad in zitting van 24 juni 2019.
(De BGO Wonen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)

De BGO Wonen wordt betrokken bij de beoordeling van de verenigbaarheid van de aanvraag met de goede ruimtelijke ordening.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

Naar aanleiding van de inhoud van de beschrijvende nota werden de verleende vergunningen voor het pand onderzocht. De aanvrager beschrijft dat Fluvius geen extra meters wil plaatsen omdat er geen vergunning bestaat voor 3 appartementen. Volgens de aanvrager werden er echter 3 appartementen vergund in het dossier AN1/2002/B/0216.

-          Deze laatste relevante vergunning werd afgeleverd op 15/07/2005. De inhoud van de aanvraag betrof het verbouwen van het gelijkvloers en eerste verdieping ten behoeve een winkelruimte. Op de verdiepingen 2 tot en met 4 werden geen wijzigingen voorzien. De aanvraag vermeldt dat de toestand op de verdiepingen ongewijzigd blijft. Er is geen duidelijke opdeling van 3 appartementen.

-          Een eerdere vergunning van 10/02/2000 met referentie AN1/1999/B/0641 handelde over het wijzigen van de gevel en het aanpassen van de inkomdeur. Deze aanvraag bevat enkel gegevens over het gelijkvloers en de 1ste verdieping evenals de toelating van 1953.

-          De functies op de verdiepingen verschillen op de toelatingen van 1937 en 1952. Waar het pand in 1937 nog een woonfunctie had op de verdiepingen, staat op de plannen van 1952 vermeld dat er burelen zijn voorzien op de verdiepingen. Dit laatste kan worden beschouwd als de laatst vergunde toestand.

Omdat de laatst vergunde toestand afwijkt van de bestaande toestand werd er advies gevraagd aan de afdeling geacht vergund. In het advies werd opgenomen dat de woonkaarten geen beeld geven over de periode voor 1980, maar dat er slechts 1 woning is gekend op de tweede en derde  verdieping op basis van kadastrale gegevens. Er werden geen andere bewijsstukken toegevoegd aan de aanvraag. Op basis van de beschikbare gegevens wordt geconcludeerd dat de vergund geachte toestand van het gebouw een commerciële functie bevat in de kelder, het gelijkvloers en de eerste verdieping, met één woonentiteit op de bovenliggende verdiepingen.

De aanvraag voorziet dus in het opdelen van de woonfunctie op de verdiepingen in 3 afzonderlijke appartementen. In de winkelruimte op het gelijkvloers is de afzonderlijke trap naar de kelder gesupprimeerd waardoor de kelder geen deel meer uitmaakt van de winkelruimte.

Zowel het wijzigen van de functie in de kelder als de wijzigingen aan de woonfunctie op de verdiepingen zijn principieel in overeenstemming met de toelaatbare bestemmingen volgens het RUP Binnenstad en functioneel inpasbaar in de omgeving die wordt gekenmerkt door winkels met bovenliggende appartementen.

Cultuurhistorische aspecten

Het pand is gelegen in een plangebied met culturele, historische en/of esthetische waarde en is opgenomen op de inventaris van onroerend erfgoed. In dit gebied wordt de wijziging van de bestaande toestand onderworpen aan de wenselijkheid van het behoud. Dit geldt zowel voor het exterieur en het interieur van gebouwen, als voor de bijhorende buitenruimten. De culturele, historische en/of esthetische waarde van alle aanwezige elementen moet voldoende beschreven worden in de beschrijvende nota van de aanvraag voor een stedenbouwkundige vergunning.

De aanvraag bevat geen beschrijving van de erfgoedwaarden toegevoegd aan de aanvraag.

Dit is in strijd met artikel 2.1.1 van het RUP Binnenstad en artikel 5 van de bouwcode.

Schaal – ruimtegebruik – bouwdichtheid

De verdiepingshoogten van de keukens en badkamers van appartement 1 en 2 zijn respectievelijk 2,20 meter en 2 meter op verdieping 2 en +/- 1,70 meter op verdieping 3. Dit is veel minder dan de vereiste 2,60 meter voor keukens en 2,20 meter voor badkamers zoals bepaald in artikel 21 van de bouwcode. Deze verdiepingshoogten voldoen niet aan een hedendaags verwacht wooncomfort. De afwijkingen kunnen niet worden aanvaard.

Omwille van erfgoedwaarden zou een beperkte afwijking op verdiepingshoogten nog kunnen worden overwogen, maar de aanvraag bevat geen gegevens over de aanwezige erfgoedelementen.

Appartement 2 en 3 bevatten geen buitenruimten. Dit is in strijd met artikel 28 van de bouwcode.

De hoogte van de borstweringen van de ramen in appartement 3 is meer dan 2 meter. Hierdoor beschikt het appartement niet over een kwalitatief uitzicht naar de buitenomgeving. Dit is in strijd met artikel 24 van de bouwcode en onwenselijk voor een op zich staande woonentiteit. Het voorzien van het nachtgedeelte bij een onderliggende verdieping zou wel aanvaardbaar zijn op deze verdieping.

Om te voldoen aan bovenstaande, wijzigen de plannen dermate dat een nieuwe aanvraag noodzakelijk is. De aanvraag dient dan ook te worden geweigerd.

Visueel-vormelijke elementen

De aanvraag voorziet geen wijzigingen aan de gevels van het pand en heeft bijgevolg geen impact op het straatbeeld.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen het beoordelingskader voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Voor de bijkomende woonentiteiten zouden 6 fietsenstalplaatsen moeten worden voorzien volgens artikel 29 van de bouwcode. Deze werden niet voorzien op de plannen.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Er wordt opgemerkt dat er geen afzonderlijke afvalberging wordt voorzien voor de commerciële functie conform artikel 26 van de bouwcode. Deze kan worden voorzien in de gemeenschappelijke kelderruimte.

Het voorzien van 2 bijkomende woonentiteiten zonder de vereiste fietsenstalplaatsen, buitenruimten, voldoende verdiepingshoogten, uitzicht en zonder motivering omtrent de erfgoedwaarden van het pand, overschrijdt de draagkracht van het perceel en de omgeving. 

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, omwille van onverenigbaarheden met stedenbouwkundige voorschriften en een goede ruimtelijke ordening.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

De aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, werden om hun standpunt gevraagd.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten