2020_CBS_00522 - Omgevingsvergunning - OMV_2019133601. Gitschotellei 173-175. District Berchem - Goedkeuring

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied in de stedelijke agglomeratie van Antwerpen, dit is het gedeelte van de stad gelegen tussen de Kleine Ring en respectievelijk de reservatiestrook voor de aanleg van lijninfrastructuur (de A102) tussen Merksem en Wommelgem, de R11 tussen Wommelgem en Mortsel, de oostelijke grens van Mortsel en Hove en de reservatiestrook voor pijpleidingen tussen Hove/Kontich en Hemiksem.

De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.)

In dit gebied wordt de maximale bouwhoogte afgestemd op de volgende criteria:

- de in de onmiddellijke omgeving aanwezige bouwhoogten;

- de eigen aard van het betrokken gebied;

- de breedte van het voor het gebouw gelegen openbaar domein.

(Ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'. Het gewestplan kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar PLANNING > Plannen > Bestemmingsplan > Gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Toegankelijkheid publieke gebouwen)
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van de verordening toegankelijkheid.

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• artikel 11 Afwerken van gevels en materiaalgebruik:
  De baksteen, detaillering in witte steen en arduin werd beschilderd. Deze elementen zijn echter niet bedoeld om te beschilderen;
• artikel 12 Levendige plint:
  De ramen van de benedenverdieping werden afgeplakt met een film (zie foto’s voorgevel) waardoor er geen regelmatig contact tussen de gebruiker(s) van het gebouw en de straat mogelijk is;
• artikel 21 Minimale hoogte van ruimten:
  De verdiepingshoogte van de recenter toegevoegde derde verdieping beperkt zicht tot 2,45 m (gemiddelde hoogte zoals aangegeven door de aanvrager) in tegenstelling tot de vergunde 2,70 m;
• artikel 34 Stabiliteit en scheidingsmuren:
  Er werd onvoldoende informatie aangeleverd om ne ta gaan of de scheidingsmuur ter hoogte van de uitbreiding van appartement 5 voorzien werd van een minimale opstand van 30 cm ten opzichte van het hoogst aangrenzende dakvlak;
• artikel 35 Afvoerkanalen en uitlaten van gassen:
  Op de foto’s aangeleverd in het dossier is een airco installatie zichtbaar ter hoogte van het terras behorende tot appartement 5.
   

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > OVERIGE REGELGEVING)
Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Beleidsrichtlijnen in het kader van goede ruimtelijke ordening (overeenkomstig artikel 4.3.1, §2, 2° van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening)

-          BGO Wonen: de beleidsmatig gewenste ontwikkeling woninggrootte, woningmix en beschermen van eengezinswoningen (verder genoemd BGO Wonen), goedgekeurd door de gemeenteraad in zitting van 24 juni 2019.
(De BGO Wonen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De BGO Wonen is niet van toepassing op de aanvraag.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Beoordeling afwijkingen van de voorschriften

Bouwcode:

-          artikel 11 Afwerken van gevels en materiaalgebruik:
De voorgevel werd ter hoogte van de verdiepingen volledig antracietgrijs beschilderd, hierbij werden ook geveldetails grijs beschilderd. Hierdoor zijn de geveldetails onvoldoende leesbaar. De aanvrager stelt voor dit op te lossen door de geveldetails in lichte kleurstelling te beschilderen, zodat de geveldetails opnieuw voldoende benadrukt worden. In de onmiddellijke omgeving (langs de Gitschotellei) werden meerdere gevels op gelijkaardige manier beschilderd. De afwijking is aanvaardbaar binnen deze context op voorwaarde dat de geglazuurde baksteen in licht grijze kleur wordt voorzien.

-          artikel 12 Levendige plint:

Op het gelijkvloers is een detailhandel vergund met reclame ‘master video’. Op foto’s is een dienstverlening zichtbaar met andere reclame en zonder de vergunde lamellenwand. Wijzigingen aan het gelijkvloers en dit deel van de voorgevel worden bijgevolg uitgesloten.

-          artikel 21 Minimale hoogte van ruimten:

De vrije hoogte van de bovenste laag betreft slechts 2m45 ten opzichte van de vergunde 2m70. Het is onduidelijk hoe dit komt. De vloer en het plafond worden op dezelfde hoogte voorzien met dezelfde dikte en de gevels wijzigen niet. Dit terwijl op de foto de daklaag schijnbaar hoger is dan op het plan van de voorgevel. Deze afwijking, alsook de afwijking met betrekking tot artikel 34, kan dus niet gunstig worden beoordeeld.

-          Artikel 35 Afvoerkanalen en uitlaten van gassen:

De airco-installatie werd niet ingetekend op de plannen en aanzichten. In voorwaarden wordt opgelegd deze te voorzien conform artikel 35 van de bouwcode.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

Links achteraan de eerste verdieping werd een dakterras ingericht van circa 15 m² als uitbreiding van het kleine overdekte terras. Het dakterras bevindt zich op minimaal 1,9 meter van de linker perceelgrens. Het inrichten van dakterrassen op de aanbouw in inpasbaar in de omgeving. Dit is aanvaardbaar.

Achteraan het rechter appartement op de tweede verdieping werd een dakterras voorzien van circa 6 m². Er wordt geen hinderlijke inkijk bij de omliggende appartementen verwacht. De interne indeling van dit appartement werd gewijzigd, waarbij de slaapkamer en keuken van plaats wisselen. Hierdoor ontstaat een grote leefruimte met doorzontypologie, wat de ideale daglichttoetreding ten goede komt. Dit is aanvaardbaar.

Visueel-vormelijke elementen

De bakstenen voorgevel werd ter hoogte van de verdiepingen volledig geschilderd in antracietgrijs. Om het contract tussen het metselwerk en de geveldetails opnieuw te benadrukken zullen deze wit geschilderd worden. Gelet op de bebouwing in de omgeving is dit aanvaardbaar op voorwaarde dat de geglazuurde baksteen in licht grijze kleur wordt voorzien. Een foto in het dossier doet vermoeden dat de gevel niet in antraciet werd geschilderd maar in lichter grijs. Het witte pvc schrijnwerk, de kroonlijst en het zinken mansardedak blijven ongewijzigd.

Aan de achtergevel worden meerdere nieuwe brandladders en terrassen voorzien. De materialisatie van de borstweringen werd onvoldoende verduidelijkt. Om de samenhang in de achtergevel te behouden wordt in voorwaarden opgelegd dat alle borstweringen voorzien moeten worden in eenzelfde materiaal en geleding.

Achteraan het rechter appartement op de eerste verdieping wordt een nieuw raam voorzien. Het raam achteraan de badkamer op de tweede verdieping werd gewijzigd. De materialisatie werd onvoldoende verduidelijkt. Om de samenhang in de achtergevel te behouden worden deze ramen het best voorzien in hetzelfde materiaal als de overige ramen in de achtergevel.

Het raam van de trappenhal links achteraan de tweede verdieping wordt vervangen door een rookraam. De materialisatie werd onvoldoende verduidelijkt. Om de samenhang in de achtergevel te behouden wordt dit raam het best voorzien in hetzelfde materiaal als het bestaande raam.

Achteraan de uitbreiding van de daklaag werd een raam voorzien. Dit raam is op vlak van schaal en materialisatie (wit pvc) in harmonie met het overige schrijnwerk van de daklaag.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

De parkeerparagraaf is niet van toepassing gezien de aanvraag geen vermeerdering van het aantal woongelegenheden ten opzichte van de bestaande en vergunde of vergund geachte situatie inhoudt.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1.      de bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van 1e ingebruikname/exploitatie strikt na te leven;

2.      de baksteen in de voorgevel in een licht grijze kleur te voorzien;

3.      de airco installatie achteraan de daklaag te voorzien conform artikel 35 van de bouwcode;

4.      na uitvoering van de werken moet voldaan zijn aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten opgelegd door de Vlaamse Wooncode en het besluit van de Vlaamse regering van 12 juli 2013 betreffende de kwaliteits- en veiligheidsnormen voor woningen;

Uitsluitingen

5. het materiaal van het gewijzigde en nieuwe schrijnwerk achteraan de eerste en tweede verdieping;

6. het materiaal en geleding van de borstweringen van alle terrassen in de achtergevel;

7.      wijzigingen van de hoogte van de daklaag;

8.      de uitbreiding van de daklaag;

9.      wijzigingen, handelingen en werken aan de gelijkvloerse gevels, functie en indeling.