2020_CBS_00534 - Omgevingsvergunning - OMV_2019127204. Strijdhoflaan 19. District Berchem - Weigering

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1.      de gemeentelijke projecten;

2.      andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          29/01/1998: vergunning (961#10451 en 961#1666) uitbreiden van een bakkantoor;

-          19/03/2004: vergunning (961#10515 en 961#655) plaatsen van een koelgroep (regularisatie);

-          22/08/2008: onuitgevoerde vergunning (20082745) uitbreiden van een bankkantoor.

Vergunde toestand

-          pand in gesloten bebouwing van 3 bouwlagen onder afgeknot zadeldak;

-          onder het dak werden geen leefruimtes voorzien;

-          een aanbouw van 2 bouwlagen onder plat dak;

-          bouwdiepte gelijkvloerse verdieping en eerste verdieping beperkt tot 17,00 meter;

-          bouwdiepte tweede verdieping en daklaag beperkt tot 9,46 meter;

-          ingericht als bankkantoor;

-          deels verharde voortuin.

Huidige toestand

-          volume conform vergunde toestand;

-          voortuin conform vergunde toestand;

-          ingericht als kantoor met beperkte interne constructieve wijzigingen.

Gewenste toestand

-          pand in gesloten bebouwing met 4 bouwlagen onder plat dak, waarvan het gedeelte vooraan (tot circa 1,5 meter achter de gevellijn) voorzien wordt als een schuine daklaag met een dakkapel;

-          vooraan de daklaag wordt een brede dakkapel voorzien;

-          een aanbouw van 3 bouwlagen onder plat dak;

-          achteraan de hoogste verdieping wordt een terras voorzien;

-          per bouwlaag wordt 1 woonentiteit ingericht;

-          in de kelder worden bergingen en een afvalberging ingericht;

-          volledig verharde voortuin.

Inhoud van de aanvraag

-          verbouwing en functiewijziging van kantoor naar meergezinswoning;

-          de zolderverdieping wordt verhoogd tot een volwaardige daklaag onder plat dak, met uitzondering van een zone vooraan (circa 1,5 meter ten opzichte van de gevellijn) die voorzien wordt als een schuin dak met dakkapel;

-          de achterbouw wordt uitgebreid van 2 tot 3 bouwlagen;

-          er worden 4 wooneenheden ingericht met elk een eigen terras, met betrekking tot de oppervlakte van de aangevraagde zelfstandige woningen zijn volgende gegevens beschikbaar:

• één-slaapkamerappartementen met een netto-oppervlakte van circa 59, 66 en 72 m²;
• 1 studio met een netto-oppervlakte van circa 31 m²;

-          verharden van de voortuin.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.)

(Ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'. Het gewestplan kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar PLANNING > Plannen > Bestemmingsplan > Gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Toegankelijkheid publieke gebouwen)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• artikel 10 Inplanting, bouwhoogte en bouwdiepte: de ideale daglichttoetreding van de aanpalende woning links wordt gehinderd door de perceelsbrede achterbouw over drie bouwlagen. Een perceelsbrede achterbouw over drie bouwlagen is niet kenmerkend. Ook de volume-uitbreiding van de daklaag én het uitkragend terras kan bezwaarlijk kenmerkend worden genoemd.;
• artikel 21 Minimale hoogte van ruimten: de kelder beschikt slechts over een vrije hoogte van 1,63 meter in plaats van de minimaal vereiste 2,2 meter;
• artikel 26 Afvalverzameling: de afvalberging is onvoldoende toegankelijk, aangezien de vrije hoogte beperkt blijft tot 1,3 meter;
• artikel 27 Open ruimte: de voortuinstrook werd verhard;
• artikel 29 Fietsstalplaatsen en fietsparkeerplaatsen: de gemeenschappelijke fietsenberging voor 6 fietsen heeft een bruikbare oppervlakte van slechts 7m² in plaats van de minimaal vereiste 9m²;
• artikel 38 Groendaken: het nieuwe platte dak van het hoofdgebouw wordt niet als groendak aangelegd, de aanvraag dient te voldoen aan dit artikel;
• artikel 40 Privaat gescheiden rioolstelsel en afvoerleidingen: het gebouw bezit geen gescheiden rioolsysteem;
• artikel 41 Kenmerken aansluiting van de leidingen met het openbaar rioolstelsel: de aanvraag voldoet niet aan artikel 41 uit de bouwcode.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > OVERIGE REGELGEVING)
Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Beleidsrichtlijnen in het kader van goede ruimtelijke ordening (overeenkomstig artikel 4.3.1, §2, 2° van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening)

-          BGO Wonen: de beleidsmatig gewenste ontwikkeling woninggrootte, woningmix en beschermen van eengezinswoningen (verder genoemd BGO Wonen), goedgekeurd door de gemeenteraad in zitting van 24 juni 2019.
(De BGO Wonen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De BGO Wonen wordt betrokken bij de beoordeling van de verenigbaarheid van de aanvraag met de goede ruimtelijke ordening.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Beoordeling afwijkingen van de voorschriften

De aangehaalde afwijkingen op de bouwcode vromen op zich reeds voldoende grond om de aanvraag te weigeren.

Visueel-vormelijke elementen

Het pand maakt onderdeel uit van een eenheidsbebouwing (Strijdhoflaan nr. 15-17-19). Uit de plannen van de voorgevel is af te leiden dat ook de gevels van de andere panden zullen wijzigen. Aangezien de andere panden geen onderdeel uitmaken van deze aanvraag kan met die wijzigingen geen rekening gehouden worden bij de beoordeling van voorliggende aanvraag.

Het lage raam op het gelijkvloers is niet kenmerkend. Kenmerkend zijn hoge ramen.

Functionele inpasbaarheid

Het pand is gelegen in woongebied. Omwille van de functiewijziging van het kantoorgebouw werd advies gevraagd aan de stedelijke dienst ondernemen en stadsmarketing – business en innovatie. Er werd een positief advies gegeven voor het omvormen van het kantoorgebouw naar meergezinswoning.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

De aanbouw wordt uitgebreid met een derde bouwlaag tot een bouwhoogte van circa 9,4 meter en een diepte tot circa 15 meter met bijkomend achteraan een dakterras van 4,4 m². Deze volume-uitbreiding hindert de ideale daglichttoetreding van de aanpalende gebouwen. Dit is niet aanvaardbaar.

Het dak wordt afgebroken en vervangen door een daklaag met dakkapel die achteraan overloopt tot een volwaardige bouwlaag. Deze dakvorm is niet kenmerkend met de bebouwing in de omgeving. Het voorzien van de kroonlijsthoogte achteraan tot 14,20 meter is niet aanvaardbaar in aansluiting met de bebouwing in de onmiddellijke omgeving.

Woninggrootte

Om het ruimtecomfort van een woning te bewaken is het belangrijk dat het aantal slaapkamers in verhouding staat met het aantal beschikbare vierkante meters leefruimte per bewoner. Dit is niet het geval in het voorliggend project, waardoor de woongelegenheden onvoldoende wooncomfort bieden.

Het gedeelte van de leefruimte van de studio dat over een minimale vrije hoogte van 2,6 meter beschikt is kleiner dan 35 m². Hierdoor wordt er onvoldoende woonkwaliteit gerealiseerd voor een studio.

Het gelijkvloerse appartement beschikt slechts over een netto-vloeroppervlakte van 59 m². Op een oppervlakte kleiner dan 60 m² wordt onvoldoende woonkwaliteit gerealiseerd voor een eenslaapkamerappartement. Deze oppervlakte (vanaf 35 m²) kan hoogstens een studio herbergen. Daarenboven wordt zeer veel nuttige ruimte voor verblijfsruimten verloren door gangen, en bergingen.

Ook de leefruimte van het appartement op de eerste verdieping is klein ten opzichte van de totale netto oppervlakte van het appartement.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Het terras achteraan de studio op de derde verdieping wordt tot tegen de perceelgrens voorzien. Hierdoor ontstaat onaanvaardbare inkijk op de eigendom van het links aanpalende perceel.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Fietsvoorzieningen: Er dienen voor deze verbouwing 7 fietstalplaatsen voorzien te worden. Er worden 6 fietshaken voorzien in de gang op het gelijkvloers. Verder worden er ook 2 fietsstalplaatsen voorzien in het gelijkvloerse appartement. Er dient opgemerkt te worden dat het niet realistisch is om zware fietsen aan fietshaken op te hangen. Er dienen dus 5 fietsstalplaatsen te voorzien te worden in de gemeenschappelijke delen die voldoen aan de voorwaarden die opgelegd zijn in de bouwcode.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, omwille van  onverenigbaarheden met stedenbouwkundige voorschriften en een goede ruimtelijke ordening.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

De aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, werden om hun standpunt gevraagd.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten

Bespreking van de bezwaren

1. Verhogen scheidingsmuur: het bezwaar dat het toevoegen van een bijkomende bouwlaag op de aanbouw tot tegen de perceelgrens de daglichttoetreding van het links aanpalende pand beperkt;

Beoordeling: Het klopt dat de ideale daglichttoetreding van de aanpalende woning wordt gehinderd. Een perceelsbrede achterbouw over drie bouwlagen is niet kenmerkend. Het bezwaar is gegrond;

2. Geluidsoverlast: het bezwaar dat er geen informatie beschikbaar is over de isolatie die voorzien wordt om geluidsoverlast te beperken en dat het creëren van balkons aan de achterkant extra geluidshinder met zich mee kan brengen:

Beoordeling: Vanuit een goed nabuurschap is het evident dat overlast, van welke aard dan ook, onaanvaardbaar is. Het bezwaar is echter uitvoeringstechnisch en hypothetisch van aard. Het bezwaar is ongegrond;

3. Technische installaties: het bezwaar dat er onvoldoende informatie beschikbaar is over het eventueel behoud van buitenunit van de airconditioning:

Beoordeling: Deze technische installatie werd niet weergegeven op plannen, sneden of aanzichten. Dit maakt geen onderdeel uit van de aanvraag. Het bezwaar is ongegrond;

4. Uitvoeringstechnisch: het bezwaar dat er geen informatie beschikbaar is over de duurtijd en aanpak van de verbouwingen om algemene overlast tijdens de bouwwerken tot een minimum te beperken;

Beoordeling: De bezorgdheid van de bezwaarindiener is een uitvoeringstechnische aangelegenheid die los staat van de stedenbouwkundige beoordeling van voorliggende aanvraag door de vergunningverlenende overheid. Uiteraard betekent het verkrijgen van een vergunning geen vrijgeleide voor de bouwheer/aannemer zich te ontzien van burgerrechtelijke plichten. Het bezwaar is ongegrond;

5. Parkeerdruk: het bezwaar dat de parkeerdruk zal stijgen door het voorzien van bijkomende woonentiteiten en de voorkeur van de bezwaarschriftindiener voor duplexappartementen:

Beoordeling: Het klopt dat de parkeerdruk kan stijgen. Indien een bouwproject zijn autoparkeerbehoefte zelf niet kan opvangen of indien het maatschappelijk beter wordt geacht om dit niet in het bouwproject zelf te doen, zorgt een belasting voor een eerlijke compensatie.

Enerzijds levert elke bouwheer op deze manier zijn bijdrage en wordt voor elk gelijkaardig bouwproject eenzelfde inspanning gevraagd (zelf bouwen of compenseren). Anderzijds zorgt de belasting voor middelen voor de stad Antwerpen om de parkeerdruk op te vangen of deze te vermijden. De middelen kunnen zo bijvoorbeeld later ingezet worden voor de bouw of aankoop van buurtstallingen of buurtparkings/buurtparkeerplaatsen. Het bezwaar is ongegrond.