2020_CBS_00337 - Omgevingsvergunning - OMV_2019140277. Heistraat 84. District Wilrijk - Goedkeuring

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1.      de gemeentelijke projecten;

2.      andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          09/04/1985: vergunning (222#6534) voor een verbouwing van de gevel;

-          01/02/2017: proces-verbaal (11002_2017_3278) voor het uitvoeren van werken en wijzigen van het aantal wooneenheden en wijzigen van de functie zonder voorafgaandelijke schriftelijke stedenbouwkundige vergunning;

-          19/09/2019: weigering (2019782) voor het regulariseren van het opdelen en verbouwen van een pand in 2 woonentiteiten en een reca zaak.

Vergunde/vergund geachte toestand

-          pand van 2 bouwlagen onder plat dak met een winkelruimte met bijhorende wooneenheid en achterliggende tuin en magazijn.

-          de vergunde eengezinswoning inclusief winkelruimte heeft een bruto-oppervlakte van circa 217m².

Huidige toestand

-          pand van 2 bouwlagen onder plat dak in gesloten bebouwing met een gelijkvloerse ontmoetingsruimte vooraan en achterliggend een woonentiteit met een volledig verharde buitenruimte en een overdekt gedeelte achteraan dat gebruikt wordt als bergruimte en parkeerplaats;

-          op de bovenverdieping is een 2de woonentiteit ingericht met 2 slaapkamers en een groot dakterras.

Gewenste toestand

-          een gelijkvloerse reca zaak vooraan, als nevenfunctie, met een netto-vloeroppervlakte van circa 57m² en een bijhorend magazijn achteraan van circa 66m²;

-          een gelijkvloerse rolstoeltoegankelijke woning met een netto-vloeroppervlakte van 50m²;

-          bovenliggende woonvertrekken met een netto-vloeroppervlakte van circa 74m²;

-          een inkom van circa 4m².

Inhoud van de aanvraag

-          het wijzigen van de nevenfunctie van detailhandel naar reca;

-          het wijzigen van de voorgevel;

-          inrichtingswerkzaamheden met betrekking tot het functioneren van de nevenfunctie en de gelijkvloerse rolstoeltoegankelijke woning.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied in de stedelijke agglomeratie van Antwerpen, dit is het gedeelte van de stad gelegen tussen de Kleine Ring en respectievelijk de reservatiestrook voor de aanleg van lijninfrastructuur (de A102) tussen Merksem en Wommelgem, de R11 tussen Wommelgem en Mortsel, de oostelijke grens van Mortsel en Hove en de reservatiestrook voor pijpleidingen tussen Hove/Kontich en Hemiksem.

De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.)

In dit gebied wordt de maximale bouwhoogte afgestemd op de volgende criteria:

- de in de onmiddellijke omgeving aanwezige bouwhoogten;

- de eigen aard van het betrokken gebied;

- de breedte van het voor het gebouw gelegen openbaar domein.

(Ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'. Het gewestplan kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar PLANNING > Plannen > Bestemmingsplan > Gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.
 

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Toegankelijkheid publieke gebouwen)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• artikel 21 Minimale hoogte van ruimten:
  §1: De gelijkvloerse slaapkamer links achteraan heeft een vrije hoogte van circa 2,50 meter in plaats van de gevraagd 2,6 meter;
• artikel 24 Minimale lichtinval en minimale luchttoevoer:
  §1, 1°, 2°: De lichtdoorlatende oppervlakte van de opening van de gelijkvloerse slaapkamer links achteraan is minder dan 10% van de netto-vloeroppervlakte van deze ruimte vermeerderd met de oppervlakte van de overdekking van het terras;
• artikel 26 Afvalverzameling:
  §3: Er werd geen afgescheiden ruimte voor afvalberging opgetekend;
• artikel 29 fietsstalplaatsen en fietsparkeerplaatsen:
  De voorziene plaatsen zijn niet bereikbaar wanneer er een wagen is gestald. Bovendien staan de fietsen in de weg tijdens leveringen in het magazijn;

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > OVERIGE REGELGEVING)
Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Beleidsrichtlijnen in het kader van goede ruimtelijke ordening (overeenkomstig artikel 4.3.1, §2, 2° van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening)

-          BGO Wonen: de beleidsmatig gewenste ontwikkeling woninggrootte, woningmix en beschermen van eengezinswoningen (verder genoemd BGO Wonen), goedgekeurd door de gemeenteraad in zitting van 24 juni 2019.
(De BGO Wonen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De BGO Wonen wordt betrokken bij de beoordeling van de verenigbaarheid van de aanvraag met de goede ruimtelijke ordening.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

Enerzijds wordt de winkelruimte bij de eengezinswoning omgevormd naar reca. Dit is op zich aanvaardbaar gelet op de ligging in het prioritair kernwinkelgebied ‘Wilrijk centrum’.

Anderszijds worden er op het gelijkvloers alle functies van een zelfstandige rolstoeltoegankelijke woning voorzien waardoor het onduidelijk is waarvoor de ruimten op de verdieping nog gebruikt zullen worden. 1 slaapkamer op de verdieping wordt zelfs omgevormd naar woonkamer en keuken waardoor deze verdieping ook alle functies van een zelfstandige woning bevat.

Vastgesteld wordt dat de inrichting van de ruimten op het gelijkvloers voor de rolstoeltoegankelijke woning niet voldoet aan de verordening toegankelijkheid.

Voorliggende woonvertrekken dienen niet afgetoetst te worden aan de verordening toegankelijkheid maar de normenbepalingen, die in de verordening zijn opgenomen, kunnen wel als leidraad dienen bij het beoordelen van deze aangepaste vertrekken.

Ook is het niet gebruiken van de verdieping of de woonvertrekken van de eengezinswoning opdelen naar twee woongelegenheden tegengesteld aan de visie om eengezinswoningen te beschermen.

De stad telt namelijk heel wat eengezinswoningen, herenhuizen en tal van grondgebonden woningen. Echter worden deze woningen steeds vaker opgedeeld in kleinere woonentiteiten. Ook zijn er steeds minder vergunningen voor de bouw van eengezinswoningen. Om gezinnen in de stad te kunnen blijven aantrekken en behouden is het nodig om de eengezinswoningen te beschermen.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

De aanvraag omvat kleine aanpassingen aan het vergund volume. De afmetingen van de achterbouw en de gevelopeningen zijn aangepast. Deze aanpassingen zijn aanvaardbaar.

In de onbebouwde ruimte wordt een oppervlakte van 27 m² terug ingericht als tuin. Hierdoor voldoet de aanvraag aan artikel 27 van de bouwcode. Toch zal door het behoud van het magazijn waarbij de gevel volledig wordt opengewerkt naar de tuin de verblijfskwaliteit van de tuin van de eengezinswoning onaanvaardbaar daalt.

Visueel-vormelijke elementen

De wijzigingen tegenover de laatst vergunde toestand beperken zich tot het voorzien van nieuw buitenschrijnwerk. De raamopeningen op het gelijkvloers zijn verlaagd in functie van de achterliggende functie. Deze aanpassingen zijn aanvaardbaar en in overeenstemming met de stedelijke context van het perceel. 

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Het plan voorziet om het magazijn achteraan het perceel te behouden in functie van de nieuwe nevenfunctie aan de straatzijde.

Er worden echter in de doorrit drie fietsenstallingen voorzien waardoor er geen laden en lossen op eigen terrein aan het magazijn kan plaatsvinden. Dit is onaanvaardbaar.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1.      de bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van 1e ingebruikname/exploitatie strikt na te leven;

2.      alle verblijfsruimten te voorzien van een minimale hoogte van 2m60 conform artikel 21 van de bouwcode;

3.      alle verblijfsruimten te voorzien van een minimale lichtinval conform artikel 24 van de bouwcode;

4.      een afvalberging te voorzien conform artikel 26 van de bouwcode;

5.      na uitvoering van de werken te voldoen aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten opgelegd door de Vlaamse Wooncode en het besluit van de Vlaamse regering van 12 juli 2013 betreffende de kwaliteits- en veiligheidsnormen voor woningen.

Uitsluitingen

1.      opdelen van de woonvertrekken van de eengezinswoning naar twee woongelegenheden;

2.      leegstand van de woonvertrekken op de verdieping;

3.      het wijzigen van de gevel van het magazijn;

4.      de fietsstalplaatsen op de doorrit naar het magazijn.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

De aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, werden om hun standpunt gevraagd.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten

Bespreking van de bezwaren

Er werd één bezwaarschrift ontvangen, handelend over:

1.      Scheidingsmuur: Het bezwaar handelt over een meningsverschil.

Evaluatie: Het bezwaar betreft een burgerrechtelijke aangelegenheid. Het bezwaar is ongegrond in functie van de beoordeling van voorliggende aanvraag voor een omgevingsvergunning.

2.      Functiewijziging: Het bezwaar handelt over de bezorgdheid dat de buitenruimte niet als terras gaat gebruikt worden en het magazijn een ruimte wordt om feesten te geven.

Evaluatie: Het bezwaar aangaande het gebruik anders dan de aanvraag is hypothetisch en kan niet meegenomen worden bij de stedenbouwkundige afweging van voorliggend dossier. Het bezwaar is ongegrond.

3.      Parkeerbehoefte: Het bezwaar handelt over het probleem van de mobiliteit.

Evaluatie: Voorliggende aanvraag genereert een werkelijke parkeerbehoefte van 0 bijkomende parkeerplaatsen. Het probleem van de mobiliteit zal dus niet vergroot worden door voorliggende aanvraag. Het bezwaar is ongegrond.

4.      Verschil: Het bezwaar handelt over de bezorgdheid over het gebruik van de eerste verdieping.

Evaluatie: Enerzijds wordt de winkelruimte bij de eengezinswoning omgevormd naar reca. Dit is op zich aanvaardbaar gelet op de ligging in het prioritair kernwinkelgebied ‘Wilrijk centrum’.

Anderszijds worden er op het gelijkvloers alle functies van een zelfstandige rolstoeltoegankelijke woning voorzien waardoor het onduidelijk is waarvoor de ruimten op de verdieping nog gebruikt zullen worden. 1 slaapkamer op de verdieping wordt zelfs omgevormd naar woonkamer en keuken waardoor deze verdieping ook alle functies van een zelfstandige woning bevat.

Vastgesteld wordt dat de inrichting van de ruimten op het gelijkvloers voor de rolstoeltoegankelijke woning niet voldoet aan de verordening toegankelijkheid.

Voorliggende woonvertrekken dienen niet afgetoetst te worden aan de verordening toegankelijkheid maar de normenbepalingen, die in de verordening zijn opgenomen, kunnen wel als leidraad dienen bij het beoordelen van deze aangepaste vertrekken.

Ook is het niet gebruiken van de verdieping of de woonvertrekken van de eengezinswoning opdelen naar twee woongelegenheden tegengesteld aan de visie om eengezinswoningen te beschermen.

De stad telt namelijk heel wat eengezinswoningen, herenhuizen en tal van grondgebonden woningen. Echter worden deze woningen steeds vaker opgedeeld in kleinere woonentiteiten. Ook zijn er steeds minder vergunningen voor de bouw van eengezinswoningen. Om gezinnen in de stad te kunnen blijven aantrekken en behouden is het nodig om de eengezinswoningen te beschermen.

Het bezwaar is gegrond.

5.      Dakterras: Bezwaarindiener meldt dat het huidige dakterras niet conform de afgeleverde vergunning is uitgevoerd.

Evaluatie: Het klopt dat de borstwering niet werd uitgevoerd. Dit wilt niet zeggen dat het terras niet is uitgevoerd.

Voorliggende aanvraag voorziet opnieuw een borstwering en een terras. Dit is stedenbouwkundig aanvaardbaar. Het bezwaar is ongegrond.