2020_CBS_07424 - Omgevingsvergunning. Aanleg, wijziging, verplaatsing of opheffing van een gemeenteweg - OMV_2019082409. District Borgerhout. Fonteinstraat en Engelselei ZN - Goedkeuring

Adviezen met betrekking tot de aanleg, wijziging, verplaatsing of opheffing van een gemeenteweg 

Externe adviezen 

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen met betrekking tot de aanleg, wijziging, verplaatsing of opheffing van een gemeenteweg

Algemene bouwverordeningen

Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van de verordening voetgangersverkeer.

Toetsing aan de doelstellingen en principes van het gemeentewegendecreet 

De aanvraag betreft de afbraak van de magazijnen en werkplaatsen van de voormalige beschutte werkplaats Arop alsook enkele eens- en meergezinswoningen. Na de afbraak worden gebouwen opgericht die meergezinswoningen, detailhandel en een school op een ondergrondse parkeergarage bevat. Om voorliggende ontwikkeling te kunnen realiseren wordt ook nieuw openbaar domein voorzien op een aanpalend perceel. De aanvraag gaat gepaard met de aanleg van een trage openbare verbindingsweg, een nieuwe gemeenteweg, en bijgevolg ook met een nieuwe rooilijn. Het aanvraagdossier bevat een rooilijnplan ‘BA_NIEUWE WEGENIS_P_N_03_rooilijnplan’. 

De zone voor nieuw openbaar domein is gelegen tussen de serviceflats “De Fontein” van het zorgbedrijf Antwerpen aan de Fonteinstraat enerzijds en de Arop site in een bouwblok gelegen tussen de Fonteinstraat, Hogeweg en Engelselei anderzijds. Het bouwblok Engelselei, Hogeweg, Fonteinstraat, Oudstrijdersstraat wordt door de aanleg van de nieuwe weg in twee bouwblokken verdeeld. De omgeving laat zich omschrijven als stedelijke woonomgeving in het centrumgebied van de stad Antwerpen, gelegen tussen de leien en de Ring R1.

In de Engelselei is de doorgang voor de brandweer ondergebracht. Deze doorgang geeft uit op de speelplaats van de school. Via deze speelplaats is er een aansluiting voorzien op de nieuwe aan te leggen weg tussen de Fonteinstraat en de Engelselei. De voorgevel van de nieuwe school grenst aan de nieuwe weg. De toegang tot de school gebeurt via een brede doorgang onder het gebouw, vanuit de nieuwe aan te leggen weg naar de speelplaats. Links van de doorgang bevindt zich een turnzaal die zowel door de school als door de buurt wordt gebruikt. De weg is bereikbaar voor voetgangers, fietsers en de brandweer. 

De nieuwe weg vertrekt vanuit de Engelselei, waar die 7 meter breed is en bestaat uit een voetpad in grijze betonstraatstenen (breedte 2 meter) en een rijweg in asfalt (breedte 5 meter). Ter hoogte van de inrit naar de ondergrondse parking van het gebouw van het zorgbedrijf versmalt de weg tot 4 meter en wordt dit enkel voetpad. De inrit naar de garage (gebouw zorgbedrijf) zal aangepast worden. De weg loopt verder tot aan de Fonteinstraat. Ten behoeve van de brandweer wordt het voetpad hier 3 meter verbreed door middel van grasbetontegels. 

De hemelwaterriolering heeft een aansluiting op de bestaande riolering. Op de riolering zijn enkel de straatkolken aangesloten zodoende kan er geen hemelwater blijven staan op de rijweg. 

De weg wordt aangelegd in functie van het realiseren van de toegang naar het schoolgebouw evenals het realiseren van de noodzakelijke voorzieningen en draaicirkels voor de hulpdiensten.

Door het aanleggen van de nieuwe weg wordt een nieuwe volwaardige zijde van een bouwblok gecreëerd, een extra wand die aan een openbare weg ligt en die toelaat meer bebouwing op de site te ontwikkelen.

Een school in een stedelijke woonwijk dient in eerste instantie te voet en per fiets ontsloten te worden. Het is immers de bedoeling om zo weinig mogelijk het autogebruik te stimuleren. Het principe van de toegang via de nieuwe trage verbindingsweg sluit hierbij aan. De hoofdtoegang tot de school aan de zijde van de nieuw aan te leggen wegenis is goed zichtbaar. De ingang is gelegen in een veilige zone waar geen auto’s zijn toegelaten. 

De materialen zijn gekozen in functie van de intentietijd van het verkeer en houden rekening met het onderhoudsaspect. De materialen zijn eveneens afgestemd op de materialen welke zijn gebruikt bij de wegenis waarop wordt aangesloten. 

De aanleg van de nieuwe voetgangers- en fietsers-as legt de basis voor meer passage en sociale controle. De verdoken groenzone aan het dienstencentrum de Fontein transformeert van buffergroen naar een volwaardig privaat-publieke ruimte. De opbouw van de nieuwe weg en de funderingen zijn afgestemd op de bestaande wegenis, Engelselei, waarop zal aangesloten worden. 

De doorgang via de nieuwe wegenis tussen Engelselei en Fonteinstraat dient onmogelijk te zijn voor gemotoriseerd verkeer. Hiervoor dienen breekpalen aangebracht te worden. 

De aanvraag bevat een berekening van de eventuele waardevermindering of waardevermeerdering van de gronden ten gevolge van de aanleg van de gemeenteweg overeenkomstig artikel 28 van het gemeentewegendecreet, opgemaakt door een beëdigd landmeter. De landmeter concludeert dat er geen waardevermindering of waardevermeerdering is. Hiermee kan worden akkoord gegaan.

De aanvraag werd onderworpen aan 1 openbaar onderzoek. 

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten 

Bespreking van de bezwaren met betrekking tot de aanleg, wijziging, verplaatsing of opheffing van een gemeenteweg

Tijdens de periode van het openbaar onderzoek werden 2 petitielijsten en 3 bezwaarschriften ingediend. Enkel de bezwaren die betrekking hebben op de aanleg, wijziging, verplaatsing of opheffing van een gemeenteweg worden hier behandeld: 

VERKEERSPROBLEMATIEK 

School: parkeerproblematiek
De studie van oktober 2017 omtrent de verkeersimpact van de IQRA school werd onderschat. Desondanks oordeelt de aanvrager dat de conclusie van deze studie onveranderd kan blijven in de huidige aanvraag. Daarnaast zal de vermeerdering van het aantal leerlingen van 187 naar 365, waarvan een gedeelte met de auto naar school wordt gebracht, voor extra verkeersoverlast zorgen in zowel de Fonteinstraat als de Engelselei.
Gezien in de nieuwe plannen geen ingang aan de straat is voorzien en geen ruimte wordt voorzien voor ouders die hun kinderen met de wagen naar school brengen zal het kiss- and ride verkeer toenemen in de wijk en zal er veel verkeerd en dubbel geparkeerd worden gezien er maar een beperkt aantal parkeerplaatsen aanwezig zijn en deze druk gebruikt worden. Daarnaast worden de breng- en ophaal bewegingen voor de schoolkinderen enkel als een verschuiving van de bestaande school beschouwd in de toegevoegde mobiliteitsstudie. Er wordt niet ingegaan op het hoe en waar dit te organiseren.
Evaluatie
Deze school vervangt een andere school in de buurt. Afzetten of ophalen van kinderen wordt vaak gecombineerd met andere verplaatsingen in de buurt. De verkeersgeneratie van de site kan in principe nog afgetrokken worden van de geraamde verkeersgeneratie.
De stedelijke dienst mobiliteit én de verkeerspolitie oordelen dat voorgestelde ontwikkeling hieromtrent niet onaanvaardbaar is.
De stad Antwerpen wenst daarnaast geen afzetparkeerplaatsen te voorzien bij scholen om een aanzuigeffect te vermijden. Mocht dit voorzien worden, zou het bovendien niet mogelijk zijn om de nodige aantallen te voorzien, wat ook tot ongewenste effecten zou leiden. Ouders die hun kind met de wagen naar school willen brengen en ophalen dienen gebruik te maken van het aanwezige parkeeraanbod.
Het bezwaar is bijgevolg ongegrond.

School: ronde keerpunt niet aanwezig op de Engelselei
Het ronde keerpunt op het einde van de Engelselei (zoals op alle plannen is weergegeven) is reeds sinds de oplevering van het project ‘de Centers’ niet meer aanwezig. Dit doodlopende stuk is erg smal en met een haakse bocht. De rijweg gaat hier over in een veelvuldig gebruikt fietspad langs de spoorweg. De ingang van de school is niet aan de straatzijde waardoor wagens zich vastrijden in de doodlopende Engelselei.
Evaluatie
Het klopt dat de Engelselei hier doodlopend is voor auto’s en dat auto gebruikers die geen recht hebben om te keren op het perceel van het Zorgbedrijf dit moeten doen op het publieke domein. Wijzigingen aan deze situatie maken geen onderdeel uit van voorliggende aanvraag. Hier een keerlus creëren (op het publiek domein) heeft een aanzuigeffect wat juist vermeden dient te worden. Ouders die hun kind met de wagen naar school willen brengen en ophalen dienen zich vanzelfsprekend aan de wegcode te houden.
Daarenboven hypothekeert voorliggende project niet dat er een publieke keerlus kan worden gemaakt op het perceel van het Zorgbedrijf indien het extra verkeer in dit deel van de Engelselei gunstig wordt beoordeeld.
Het bezwaar is bijgevolg ongegrond.

Mobiliteitsstudie: nood aan nieuwe metingen
Voor voorliggende aanvraag werd door de bouwheer een mobiliteitsstudie besteld. De gegevens van de eerste studie en de aanvullende studie zijn uiteenlopend. Ondertussen werd de verkeersinrichting en infrastructuur in de wijk verder ontwikkeld. (bv: éénrichtingsverkeer in een deel van de Hogeweg, zwaar belast kruispunt Hogeweg/Turnhoutsebaan,…) Bij de voorbereiding van de voorliggende nieuwe aanvraag voor omgevingsvergunning oordeelt het studiebureau dat er geen nieuwe mobiliteitsstudie nodig is voor de nieuwe plannen en dat een aanvullende nota zou volstaan. In de huidige aanvraag wordt verkeersdata gebruikt die ouder is dan 3 jaar. Deze data overschrijden de aanbevolen termijn uit het richtlijnenboek ‘Mober2018’. Er wordt door de aanvrager geredeneerd dat enkel de woonfunctie wijzigde in de nieuwe plannen, de daling van het aantal appartementen met 1/3de wordt gebruikt ter verantwoording. Het zijn echter de inplanting van de grote supermarkt, de verkeersgeneratie van de school zonder ingang aan de openbare weg, en de impact van de herinrichting van de omliggende woonstraten die om actuele metingen vragen. Daarnaast wijken de gebruikte cijfers in de Mober af van deze gebruikt in de studie van Move.
Evaluatie
De circulatiemaatregelen hebben een relatief beperkte impact op de bovenlokale kruispunten. Dit project hypothekeert een verbetering voor de Fonteinstraat en het kruispunt Hogeweg x Turnhoutsebaan niet. De bijgevoegde studies (basisstudie, aanvullende nota, studie van Aldi) geven voldoende inzicht in de te verwachten mobiliteitseffecten in de omgeving. Gezien de relatief beperkte impact van het project op de omgeving is het niet opportuun om een volledig nieuwe studie te maken. De aanvullende nota heeft enkele mogelijke scenario’s in de directe nabijheid van het projectgebied verder onderzocht. Daarnaast werd het project gereduceerd waardoor de mobiliteitseffecten verminderden. Een volledige herziening van het Mober was hierdoor niet opportuun. Door vele wegenwerken op het hoger en onderliggend wegennet in de buurt is het ook niet mogelijk om representatieve nieuwe tellingen uit te voeren. (‘Knip’ Leien, heraanleg Plantin en Moretuslei, Luitenant Lippenslaan, …)
Er zijn bovendien weinig aanleidingen om te stellen dat nieuwe tellingen tot significant nieuwe conclusies zouden leiden. Ten slotte werkt het studiebureau voor het opstellen van de Mober met erkende kencijfers, terwijl Move met commerciële kencijfers rekent.
Het bezwaar is bijgevolg ongegrond.

OPEN RUIMTE

Hoeveelheid bebouwing
De percelen worden na de sloop van de bestaande bebouwing opnieuw volledig bebouwd. In de voorliggende aanvraag verdwijnt er zelfs groene ruimte. De intentie om open ruimte te creëren wordt niet gevolgd waardoor dit project een gemiste kans is om een zeer dicht bebouwde en versteende wijk (in vergelijking met andere Antwerpse wijken) te vergroenen. Het project wijkt dan ook af van artikel 27 van de bouwcode gezien het percentage open ruimte slechts 16% bedraagt. De speelplaats op het dak kan volgens de bouwcode niet als open ruimte beschouwd worden om alsnog de nodige 20% te realiseren. Daarnaast zijn de buitenruimtes versnipperd en is de verhardingsgraad te hoog.
Evaluatie
Het klopt dat in de voorliggende aanvraag slechts circa 16% open ruimte voorzien wordt en dat volgens artikel 27 van de bouwcode dit minstens 20% moet zijn.
Er kan echter niet geoordeeld worden dat de leefbaarheid in het bouwblok hierdoor in het gedrang komt of dat er onvoldoende woon- en leefkwaliteit ontstaat voor de nieuwe woongelegenheden door de voorgestelde afwijking.
Deze 16% is substantieel meer dan de huidige onbebouwde ruimte, niet versnipperd en beter aangelegd.
In voorliggende ontwikkeling wordt ook een open basisschool voorzien die een substantiële impact heeft op de mogelijke open ruimte, maar waardoor de ontwikkeling ook een maatschappelijke meerwaarde creëert.
Gelet hierop kan een afwijking op artikel 27 worden toegestaan.
Het kan ook kloppen dat er een structureel tekort aan open ruimte is in de wijk. Maar door voorliggende aanvraag met zijn nieuwe straat doorheen het bouwveld ontstaat er ook een ontwikkelingskans voor het perceel van het Zorgbedrijf.
Door de zone van de perceelsgrens tussen het perceel van het Zorgbedrijf en voorliggende ontwikkeling namelijk als een volwaardige zijde van een bouwblok af te werken ontstaat deze mogelijkheid van bebouwing ook op het perceel van het Zorgbedrijf.
Door deze mogelijkheid kan een substantieel deel van de onverharde groene ruimte effectief openbare ruimte worden bij de ontwikkeling van het perceel van het bouwblok.
Deze onverharde groene ruimte heeft veel waardevolle bomen en heeft een strategische ligging als knooppunt voor langzaam verkeer. Dit in tegenstelling tot het perceel van voorliggende ontwikkeling.
De open ruimte komt door voorgestelde ontwikkeling dus niet nog meer onder druk te staan. Integendeel, er worden ontwikkelingskansen gecreëerd door de nieuwe straat die kwalitatief groen openbaar domein mogelijk maakt.
Het bezwaar is bijgevolg ongegrond.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet. 

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen 

Relevante voorgeschiedenis

• vanaf 2013: vragen/adviezen bij Vergunningen met betrekking tot ontwikkeling site;
• 2016: besprekingen ontwikkeling Van Eerd Vastgoed Antwerpen op A-overleg;
• vanaf 2017: besprekingen ontwikkeling Van Eerd Vastgoed Antwerpen op Welstandscommissie;
• vanaf 2018: besprekingen ontwikkeling Van Eerd Vastgoed Antwerpen met Stadsbouwmeester. 

Vergunde/vergund geachte toestand

• eengezinswoning met 3 bouwlagen en plat dak te Fonteinstraat 19;
• beschutte werkplaats met 3 bouwlagen en plat dak te Fonteinstraat 21 en 1 bouwlaag met plat dak voor het gehele binnengebied tot aan Engelselei;
• meergezinswoning met 3 bouwlagen met plat dak te Engelselei 38;
• meergezinswoning met 3 bouwlagen met plat dak te Engelselei 42;
• meergezinswoning met 3 bouwlagen met plat dak te Engelselei 43;
• kantoorgebouw met 4 bouwlagen met plat dak te Engelselei 44 – 45;
• eengezinswoning met 2 bouwlagen met plat dak te Engelselei 46;
• eengezinswoning met 2 bouwlagen met plat dak te Engelselei 47;
• meergezinswoning met 3 bouwlagen met plat dak te Hogeweg 70 – 72;
• eengezinswoning met 3 bouwlagen met plat dak te Hogeweg 80;
• inrit naar binnengebied en kantoor met 2 bouwlagen met plat dak te Hogeweg 82. 

Huidige toestand

• leegstand. 

Gewenste toestand

• functie:
  • school;
  • handelsruimte;
  • kantoorruimte;
  • ondergrondse parking;
  • 68 appartementen.
• bouwvolume:
  • Engelselei (55 appartementen en kantoorruimte): 4 tot 7 bouwlagen met plat dak;
  • Fonteinstraat (5 appartementen): 4 bouwlagen met plat dak;
  • Hogeweg (handelsruimte en 8 appartementen): 5 bouwlagen met plat dak;
  • school: 4 bouwlagen met plat dak.
• inrichting:
  • Engelselei: doorgang voor brandweer naar speelplaats school in binnengebied;
  • Fonteinstraat: toegang tot ondergrondse parking en fietsenstalling;
  • Hogeweg: toegang tot handelsruimte (met 28 fietsparkeerplaatsen) en inrit naar ondergrondse parking van de handelsruimte;
  • school: grenst aan de nieuwe trage verbindingsweg tussen Engelselei en Fonteinstraat + 2 fietsenstallingen voor 149 fietsen;
  • ondergrondse parking op twee bouwlagen. 

Inhoud van de aanvraag

• verwijderen van verhardingen en slopen van constructies en gebouwen;
• voorzien van nieuw openbaar domein;
• bouwen van meergezinsgebouwen met detailhandel en een school op een ondergrondse parkeergarage.