Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:
1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.
Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.
Projectnummer: | OMV_2020068917 |
Gegevens van de aanvrager: | de heer Jean Colin met als adres De Bruynlaan 70 bus 7 te 2610 Antwerpen |
Ligging van het project: | Jules Moretuslei 291 te 2610 Wilrijk (Antwerpen) |
Kadastrale gegevens: | afdeling 42 sectie B nr. 164P4 |
Vergunningsplichten: | Stedenbouwkundige handelingen |
Voorwerp van de aanvraag: | omvormen van het gelijkvloers tot dokterspraktijk |
Omschrijving stedenbouwkundige handelingen
Relevante voorgeschiedenis
- 02/11/1995: vergunning (222#12774) voor een appartementsgebouw + winkel.
Vergunde toestand/Geacht vergunde toestand
- meergezinswoning;
- 3 bouwlagen met plat dak;
- gelijkvloers bestaat uit een winkelruimte en een garage met 6 parkeerplaatsen (2 voor de wooneenheden, 2 voor de winkelruimte en 2 bijkomende plaatsen).
Huidige toestand
- meergezinswoning;
- 3 bouwlagen met plat dak;
- gelijkvloers bestaat uit een winkelruimte en een garage met 6 parkeerplaatsen (2 voor de wooneenheden, 2 voor de winkelruimte en 2 bijkomende plaatsen);
- voorgevel is afgewerkt met gevelsteen, treden en dorpels in blauwe hardsteen en wit buitenschrijnwerk in PVC.
Gewenste toestand
- meergezinswoning;
- 3 bouwlagen met plat dak;
- gelijkvloers bestaat volledig uit een dokterspraktijk;
- verdiepingen blijven ongewijzigd;
- voorgevel blijft ongewijzigd.
Inhoud van de aanvraag
- functiewijziging van het gelijkvloers van winkelruimte en garage naar dokterspraktijk;
- supprimeren van 6 parkeerplaatsen;
- inrichten van een dokterspraktijk met 4 kabinetten.
Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.
Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:
Adviezen
Externe adviezen
Adviesinstantie | Datum advies gevraagd | Datum advies ontvangen | Advies |
Agentschap Wegen en Verkeer | 15 juli 2020 | 11 augustus 2020 | Gunstig |
brandweer/ risicobeheer/ preventie | 15 juli 2020 | 7 augustus 2020 | Voorwaardelijk gunstig |
FOD Binnenlandse Zaken - ASTRID veiligheidscommissie | 15 juli 2020 | 28 juli 2020 | Gunstig |
Interne adviezen
Adviesinstantie | Datum advies gevraagd | Datum advies ontvangen |
ondernemen en stadsmarketing/ business en innovatie | 15 juli 2020 | 31 juli 2020 |
stadsontwikkeling/ mobiliteit | 15 juli 2020 | 31 juli 2020 |
stadsontwikkeling/ vergunningen/ dienst milieuvergunningen | 15 juli 2020 | 28 juli 2020 |
Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen
Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen
Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.
Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied in de stedelijke agglomeratie van Antwerpen, dit is het gedeelte van de stad gelegen tussen de Kleine Ring en respectievelijk de reservatiestrook voor de aanleg van lijninfrastructuur (de A102) tussen Merksem en Wommelgem, de R11 tussen Wommelgem en Mortsel, de oostelijke grens van Mortsel en Hove en de reservatiestrook voor pijpleidingen tussen Hove/Kontich en Hemiksem.
De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.)
In dit gebied wordt de maximale bouwhoogte afgestemd op de volgende criteria:
- de in de onmiddellijke omgeving aanwezige bouwhoogten;
- de eigen aard van het betrokken gebied;
- de breedte van het voor het gebouw gelegen openbaar domein.
Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het bijzonder plan van aanleg BPA nr. 1-2 Sint-Bavostraat-Dr Donnyplein en omgeving, goedgekeurd bij ministerieel besluit van 23 februari 1993. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zone: zone b voor woningen.
(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Bijzondere plannen van aanleg (BPA's) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)
De aanvraag ligt niet in een verkaveling.
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het bijzonder plan van aanleg.
Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen
- Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.
- Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verordening toegankelijkheid op volgende punten:
Algemene bouwverordeningen
- Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen
- Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:
de functiewijziging voorziet niet in een minimale ontpitting conform bouwcode;
Sectorale regelgeving
- MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.
- Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.
- Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.
- Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen.
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Decreet houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen)
Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.
Beleidsrichtlijnen in het kader van goede ruimtelijke ordening (overeenkomstig artikel 4.3.1, §2, 2° van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening)
- BGO Wonen: de beleidsmatig gewenste ontwikkeling woninggrootte, woningmix en beschermen van eengezinswoningen (verder genoemd BGO Wonen), goedgekeurd door de gemeenteraad in zitting van 24 juni 2019.
(De BGO Wonen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De BGO Wonen is niet van toepassing op de aanvraag.
Omgevingstoets
Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening
Functionele inpasbaarheid
De aanvraag voorziet in een functiewijziging (naar diensten) en herinrichting van de gelijkvloerse bouwlaag. De voormalige winkelruimte met achteraan het perceel een garagewerkplaats worden omgevormd naar een dokterspraktijk. De appartementen op de verdiepingen maken geen deel uit van de aanvraag.
Aan de stedelijke dienst ondernemen en stadsmarketing werden voorgestelde wijzigingen ter advies voorgelegd.
“Gunstig advies voor het omvormen van een (voormalige) handelsruimte naar een dokterspraktijk. Het pand is gelegen in kernwinkelgebied Centrum Wilrijk. Het is positief dat vrijgekomen, leegstaande handelsruimte in deze kern opnieuw wordt ingevuld met een semi-commerciële functie, zijnde dokterspraktijk, die ook een levendige invulling van het gelijkvloers inhoudt.”
Dit advies wordt vanuit ruimtelijke oogpunt bijgetreden. Een gelijkvloerse dokterspraktijk met bovengelegen appartementen is inpasbaar in het kernwinkelgebied Centrum Wilrijk.
Echter is de voorgestelde inrichting van de gelijkvloerse ruimte ondermaats, waardoor de aanvraag niet voor vergunning in aanmerking komt.
Toegankelijkheid
Omdat de inrichting publiektoegankelijk wordt gemaakt, werd de aanvraag getoetst aan de verordening toegankelijkheid. Echter is voorgestelde constellatie strijdig met de verordening toegankelijkheid op vele punten.
De toegankelijkheid voor personen met een verminderde mobiliteit is nochtans essentieel voor dergelijke functie. Van de bepalingen uit deze verordening kan bijgevolg niet worden afgeweken.
Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen
Vooraan het perceel is het onthaal met wachtruimte voorzien. Achteraan is de voormalige garage ingericht met vier afgesloten praktijkruimtes.
De dokterskabinetten en de vergaderruimte achteraan hebben geen verticale (gevel)openingen die in contact staan met de buitenlucht. Deze ruimten, bedoelt voor langdurig verblijf, hebben daardoor geen kwalitatieve luchttoevoer en natuurlijke lichtinval. Ook de afwezigheid van zicht leidt ertoe dat de inrichting van de kabinetten niet verenigbaar is met de bouwvoorschriften uit de bouwcode. Indien een dokterspraktijk wenselijk is, dient de planschikking herbekeken te worden zodat er voldaan kan zijn aan minimale kwaliteitseisen van een verblijfsruimte. Eventueel kan gewerkt worden met een centrale patio waarrond de praktijkruimtes geplaatst kunnen worden.
Dergelijke ingreep komt wellicht ook tegemoet aan de ontpittingseis, conform artikel 27 van de bouwcode. De aanvraag is verder strijdig met artikel 14, 26, 29, 30 en 40 van de bouwcode.
Bovenvermelde opmerkingen opnemen in voorwaarden is te verregaand en vereist een wijziging van de plannen, die opnieuw zouden moeten voorgelegd worden aan de brandweer. Er kan dan ook niet afgeweken worden van deze voorschriften.
Schaal - ruimtegebruik – bouwdichtheid
Voorliggende aanvraag heeft nauwelijks impact op het bouwvolume van het gebouw. Opgemerkt wordt wel dat het wenselijk is dat de toekomstige ontwikkeling van het perceel onderzocht wordt. Hierbij is het inrichten van een patio wenselijk maar kan een volwaardige afgewerkte gevelwand aan de krijgsbaan een meerwaarde bieden voor de gewenste functie, het gebouw, het terrein en de omgeving.
Mogelijks kunnen alle mogelijke knelpunten na ontwerpend onderzoek worden opgelost.
Visueel-vormelijke elementen
Voorliggende aanvraag bevat geen wijzigingen aan de gevels. De bestaande voorgevel uit licht en donker gevelmetselwerk, buitenschrijnwerk in wit pvc en blauwe hardstenen raamdorpels blijft behouden. Op die manier blijft het pand zich inpassen in de straat waar gevels met gelijkaardige detaillering kenmerkend zijn.
Mobiliteitsimpact
Parkeerbehoefte
Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).
De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen het beoordelingskader voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.
Voorliggende aanvraag genereert een werkelijke parkeerbehoefte van 2 parkeerplaatsen.
De parkeerbehoefte wordt bepaald op de uitbreiding en of functiewijziging. Het gelijkvloers is vergund als winkelruimte en garagewerkplaats. Het volledige gelijkvloers zal ingericht worden als dokterspraktijk met 4 behandelruimtes. De bovenliggende 2 appartementen wijzigen niet. De functie winkel en garagewerkplaats verdwijnt volledig en dus ook de parkeerbehoefte voor personeel en bezoekers.
Het project is gelegen in centrumgebied. De (niet bijgestelde) norm voor huisartsen is 1 plaats per behandelkamer. Daarom is er een parkeerbehoefte van 4 x 1 = 4 parkeerplaatsen. Huisdokters in het Antwerpse hebben echter een zeer lokaal verzorgingsgebied. Zo blijkt dat gemiddeld een burger binnen de 10 minuten wandelen van een dokterspraktijk woont. In deze kan men oordelen dat hierdoor een verplaatsing naar de huisdokter op een eenvoudige wijze mogelijk is zonder de wagen te gebruiken. Het spreekt voor zich dat de wagen gebruiken om eender welke keuze ook, steeds mogelijk moet blijven. In deze kan de parkeernorm lager bepaald worden voor het voorliggende dossier. De praktijk bevindt zich namelijk in de kern van het district. De toe te passen norm voor huisartspraktijken in centrumgebied en huisartsarm gebied is 0,5 pp per behandelruimte. De parkeerbehoefte voor de artsenpraktijk wordt daarom bijgesteld naar 4 x 0,5 = 2 parkeerplaatsen. De werkelijke parkeerbehoefte komt daarmee op 2 plaatsen voor de huisartsenpraktijk. |
De plannen voorzien in 0 nuttige autostal- en autoparkeerplaatsen.
|
Het aantal te realiseren autostal- en autoparkeerplaatsen bedraagt 0.
Voorliggende aanvraag heeft betrekking op een pand met een perceelsbreedte van minder dan of gelijk aan 8 m. Volgens artikel 12, §3, 1° (Levendige plint) van de bouwcode is een toegangspoort voor een autobergplaats niet toegelaten.
|
Het aantal ontbrekende autostal- en/of autoparkeerplaatsen bedraagt dan 2.
|
Fietsvoorzieningen
Aan de stedelijke dienst mobiliteit werd advies gevraagd.
“De fietsparkeerbehoefte voor de huisartspraktijk is op maat te bepalen. Er zijn 4 behandelruimtes en een onthaal. Er zullen ongeveer 6 personen gelijktijdig werken. Er wordt een afgesloten fietsenberging voorzien voor 4 fietsen, met een rechtstreekse toegang tot het labolokaal. Dit zijn er voldoende. Bezoekers kunnen hun fiets in de inham naast de wachtzaal zetten.
De bewoners van de appartementen die vroeger vermoedelijk hun fietsen in de garage konden zetten, hebben evenwel geen plaats meer om fietsen te stallen.
De dienst mobiliteit geeft een advies met de voorwaarden om te onderzoeken waar de fietsen van de bewoners van de bovenliggende appartementen veilig en afgesloten gestald kunnen worden.”
Dit advies wordt bijgetreden vanuit ruimtelijke oogpunt. Het aantal voorziene fietsstalplaatsen is voldoende, doch dient er onderzocht te worden of het mogelijk is om fietsstalplaatsen voor de bovenliggende appartementen te incorporeren in een ontwerp.
Advies aan het college
Advies over de stedenbouwkundige handelingen
Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, omwille van onverenigbaarheden met stedenbouwkundige voorschriften en een goede ruimtelijke ordening.
Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.
Procedurestap | Datum |
Indiening aanvraag | 25 juni 2020 |
Volledig en ontvankelijk | 15 juli 2020 |
Start openbaar onderzoek | geen |
Einde openbaar onderzoek | geen |
Gemeenteraad voor wegenwerken | geen |
Uiterste beslissingsdatum | 13 september 2020 |
Verslag GOA | 28 augustus 2020 |
naam GOA | Katrine Leemans |
Er zijn geen aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, die om hun standpunt gevraagd moesten worden.
Het college sluit zich integraal aan bij het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar en maakt dit tot zijn eigen motivatie.
Het college beslist de aanvraag tot omgevingsvergunning te weigeren.
De plannen waarvan het overzicht als bijlage bij dit besluit is gevoegd, maken integraal deel uit van dit besluit.