2020_CBS_07461 - Omgevingsvergunning - OMV_2020012825.Laaglandlaan 251-253-255 . District Merksem - Goedkeuring

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1.      de gemeentelijke projecten;

2.      andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          31/03/2017: weigering (20162951) voor het verbouwen van een handelshuis tot 3 woonhuizen;

-          14/10/2005: vergunning (3170#92) voor het uitbreiden van de winkelruimte;

-          14/12/1959: toelating (103#6891) voor het bouwen van een werkplaats in de tuin. 

Vergunde/vergund geachte toestand

-          functie:

• handel op de gelijkvloerse verdiepingen;
• verdiepingen niet opgetekend;

-          bouwvolume:

• 3 rijhuizen samengevoegd tot één handelshuis (bakker);
• kroonlijsthoogte van de panden is gemiddeld 5,96 m;
• de diepte van het perceel is 18 m is op de 2 rechtse percelen volledig bebouwd;

-          gevelafwerking:

• de twee linker panden zijn ter hoogte van het gelijkvloers voorzien van een winkelpui;
• de gevel van de bovenverdiepingen is beige beschilderd.

Huidige toestand

-          gelijkvloerse verdieping is conform vergunde toestand;

-          bovenverdiepingen ingericht als twee woonentiteiten:

• woning 1 in pand nr. 255;
• woning 2 in panden  nr. 251-253. 

Gewenste toestand

-          functie:

• groepswoningbouw met 3 eengezinswoningen.

Met betrekking tot de nieuwe wooneenheden zijn volgende gegevens beschikbaar:

• 1 woning met 2 slaapkamers en een netto-vloeroppervlakte van ca. 100 m²;
• 2 woningen met 2 slaapkamers en een netto-vloeroppervlakte van ca. 105 m²;

-          bouwvolume:

• 3 woningen in gesloten bebouwing van 2 bouwlagen onder zadeldak;
• zadeldak voorzien van telkens een dakkapel vooraan;
• bouwdieptes:
  • woning 1 (nr. 255): 12 m op de gelijkvloerse verdieping en 8 m op de eerste verdieping;
  • woningen 2 en 3 (nrs. 253-251): ca. 14 m op de gelijkvloerse verdieping en 8 m op de eerste verdieping;

-          gevelafwerking:

• gevelsteen in grijze kleur voor woningen 1 en 2;
• gevelsteen in rood/bruine kleur voor woning 3;
• buitenschrijnwerk in aluminium antracietkleurig;
• plint in blauwe hardsteen;
• bekleding dakkapellen in donkergrijze gevelbeplating. 

Inhoud van de aanvraag

-          omvormen van een bakkerij met 2 bovenliggende woonentiteiten naar 3 eengezinswoningen;

-          gedeeltelijk ontpitten van het terrein;

-          intern verbouwen van de 3 volumes;

-          wijzigen van de voorgevels.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.)

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied in de stedelijke agglomeratie van Antwerpen, dit is het gedeelte van de stad gelegen tussen de Kleine Ring en respectievelijk de reservatiestrook voor de aanleg van lijninfrastructuur (de A102) tussen Merksem en Wommelgem, de R11 tussen Wommelgem en Mortsel, de oostelijke grens van Mortsel en Hove en de reservatiestrook voor pijpleidingen tussen Hove/Kontich en Hemiksem.

De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.)

In dit gebied wordt de maximale bouwhoogte afgestemd op de volgende criteria:

- de in de onmiddellijke omgeving aanwezige bouwhoogten;

- de eigen aard van het betrokken gebied;

- de breedte van het voor het gebouw gelegen openbaar domein.

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het bijzonder plan van aanleg BPA Kwade Velden, goedgekeurd bij ministerieel besluit van 8 januari 2007. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zones: zone voor wonen-art. 5.1 en zone voor openbare wegenis-art. 4.1.

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Bijzondere plannen van aanleg (BPA's) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van het bijzonder plan van aanleg op volgende punten:

-          artikel 5.1.2. Kavelstructuur:

in de zone voor wonen dient de bestaande percelering behouden te blijven.  Het bestaand perceel 41 B 165L4 mag niet opgedeeld worden;

-          artikel 5.1.3. Bebouwing: 

de minimale afstand tot de achterste perceelsgrens dient steeds 8 m te zijn. 

Voor woningen 2 en 3 (nrs. 253 en 251) is deze afstand slechts 4,25 m.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• artikel 6 Harmonie en draagkracht:

de dakvorm is door toevoeging van de dakkapellen aan de voorzijde van de woningen niet in harmonie met de rest van de omgeving;

• artikel 29 Fietsstalplaatsen en fietsparkeerplaatsen:

bij het plaatsen in een loodrecht systeem en in één laag, dient tussen de fietsen een afstand van 60 cm voorzien te worden.  Er werd een afstand van 40 cm voorzien; 

• artikel 34 Stabiliteit en scheidingsmuren:

de opstand van de scheimuren tov. het aangrenzende dakvlak zijn geen 30 cm; 

• artikel 43 Septische putten:

Voor 3 gebruiksequivalenten, geldt dat de minimum capaciteit voor een septische put 2000 liter dient te zijn.  Er worden 3 nieuwe septische putten voorzien.  Deze hebben slechts een inhoud van 1500 liter. 

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Decreet houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen)
Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Beleidsrichtlijnen in het kader van goede ruimtelijke ordening (overeenkomstig artikel 4.3.1, §2, 2° van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening)

-          BGO Wonen: de beleidsmatig gewenste ontwikkeling woninggrootte, woningmix en beschermen van eengezinswoningen (verder genoemd BGO Wonen), goedgekeurd door de gemeenteraad in zitting van 24 juni 2019.
(De BGO Wonen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De BGO Wonen wordt betrokken bij de beoordeling van de verenigbaarheid van de aanvraag met de goede ruimtelijke ordening.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Beoordeling afwijkingen van de voorschriften

De aanvraag wijkt af van artikels 5.1.2. en 5.1.3. van de voorschriften van het bijzonder plan van aanleg (BPA).

Conform artikel 4.4.1 van de VCRO, kunnen na een openbaar onderzoek, beperkte afwijkingen worden toegestaan op de stedenbouwkundige voorschriften met betrekking tot perceelsafmetingen, de afmetingen en de inplanting van constructies, de dakvorm en de gebruikte materialen. Tijdens het openbaar onderzoek zijn er geen bezwaren ingediend.

De aanvraag wijkt af op artikel 5.1.3. van de voorschriften van het bijzonder plan van aanleg. De minimale afstand tot de achterste perceelsgrens dient steeds 8 m te zijn. Voor woningen nummers 251 en 253 is deze afstand slechts 4,25 m. Dit artikel zorgt dat op ieder perceel een voldoende kwalitatieve tuinoppervlakte blijft behouden. Een tuindiepte van 4 m diep kan moeilijk als kwalitatief worden beschouwd.

Het bestaande volume van de woning nummer 255 blijft behouden en wijzigt niet. De woning heeft een bouwdiepte van circa 12 m en heeft een tuindiepte van circa 5,9 m. Woning nummer 255 omvat eveneens een eengezinswoning met 2 slaapkamers.

Aangezien de nieuwe woningen naar functie en invulling identiek zijn, is het mogelijk om deze naar volume en inplanting eveneens identiek uit te voeren. De bouwdiepte van de woningen nummers 251 en 253 kan dus worden teruggebracht tot circa 12 m, dezelfde bouwdiepte als nummer 255. Deze bouwdiepte is nog steeds voldoende groot om intern een aanvaardbare leefruimte te voorzien. Door het terugbrengen van de bouwdiepte ontstaat een tuindiepte die nog steeds niet voldoet aan het BPA, maar wel ruimtelijk en stedenbouwkundig aanvaardbaar is. Een tuindiepte van circa 5,9 m biedt meer kwaliteit dan een tuin van 4,25 m. Deze afwijking is stedenbouwkundig aanvaardbaar. Het terugbrengen van de bouwdiepte wordt meegenomen naar de voorwaarden.

De aanvraag wijkt af op artikel 5.1.2. van de voorschriften van het bijzonder plan van aanleg. In de zone voor wonen moet de bestaande percelering behouden blijven. De bestaande percelen kunnen nog worden ingevuld met maximaal 1 wooneenheid per perceel. Verder verkaveling wordt niet toegestaan. Het bestaand perceel 41 B 165L4 wordt opgedeeld in 2 percelen met elk een eigen wooneenheid.

Aangezien de percelen in de omgeving vrij klein zijn en een geringe diepte hebben is het stedenbouwkundig niet mogelijk om deze verder op te delen. Het bestaande perceel 41 B 165L4 heeft een breedte van ca. 10 m en is maar 18 m diep. Door het opdelen van dit perceel ontstaan er 2 kleine percelen die maar net een breedte hebben van ca. 5 m. Deze breedte stemt overeen met de overige perceelsbreedte in de omgeving.

Echter door het terugbrengen van de bouwdiepte ontstaat nog steeds een kwalitatieve woning met een aanvaardbare diepe tuin waardoor het opdelen van het perceel stedenbouwkundig aanvaardbaar is. Met deze argumentatie wordt het college geadviseerd af te wijken van de voorschriften van het BPA.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

De aanvraag wijkt af van artikel 6 van de bouwcode. De dakvorm is door toevoeging van de dakkapellen aan de voorzijde van de woningen niet in harmonie met de rest van de omgeving.

De aanvraag maakt deel uit van een 5 aaneengeschakelde woningen. Deze woningen bestaan allemaal uit 2 bouwlagen met een zadeldak. In de aanpalende zadeldaken komen geen dakkapellen voor.

Door het plaatsen van dakkapellen krijgen de ruimte onder het dak een plafondhoogte van minimaal 2,6 m. De ruimten onder het dak winnen hierdoor aan kwaliteit waardoor het gebruiksgenot verbetert. Met deze argumentatie wordt het college geadviseerd af te wijken van de voorschriften conform artikel 3 van de bouwcode.

Functionele inpasbaarheid

De aanvraag omvat het omvormen van een (voormalige) handelsruimte/commercieel gelijkvloers naar drie woonruimten. De panden zijn gelegen op een locatie buiten de afgebakende kernwinkelgebieden. Gelet op het principe van clustering winkelvloeroppervlakte in afgebakende kernen, is de functiewijziging stedenbouwkundig aanvaardbaar. Voorliggende aanvraag is daarmee in harmonie met de kenmerkende woonfuncties in de Laaglandlaan.

Visueel-vormelijke elementen

De bestaande gelijkvloerse handelsplint wordt verwijderd en vervangen door metselwerk met nieuwe ramen en deuropeningen. De raamverdeling wijzigt in de voorgevel naar een verticale verdeling. Deze verdeling weerspiegelt de achterliggende functies. Hierdoor is er een duidelijke uitspraak over de architectuur van de woning en de beeldkwaliteit van het gebouw is in samenhang met zijn omgeving. De gevelwijziging is stedenbouwkundig aanvaardbaar.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Om brandoverslag te voorkomen dient conform aan artikel 34 van de bouwcode een opstand van 30 cm te worden voorzien op de nieuwe scheimuur van de gelijkvloerse achterbouwen. Een andere mogelijkheid is omwille van de brandveiligheid het dak te bekleden met niet brandbaar materiaal. Dit wordt opgenomen in de voorwaarden.

De aanvraag wijkt af van artikel 43 van de bouwcode. Voor 3 gebruiksequivalenten, geldt dat de minimum capaciteit voor een septische put 2000 liter dient te zijn.  Er worden 3 nieuwe septische putten voorzien.  Deze hebben slechts een inhoud van 1500 liter. In voorwaarde wordt meegenomen om de inhoud aan te passen.

Om het ruimtecomfort van een woning te bewaken is het belangrijk dat het aantal slaapkamers in verhouding staat met het aantal beschikbare vierkante meters leefruimte per bewoner. Dit is het geval in het voorliggend project, waardoor de woongelegenheden voldoende wooncomfort bieden.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Fietsvoorzieningen

De fietsparkeerbehoefte wordt bepaald op het aantal slaapkamers per woning vermeerderd met 1. Het project bestaat uit 3 woningen telkens met 2 slaapkamers.

De fietsparkeerbehoefte bedraagt 9 = 3 x (2+1) .

Het project voorziet ruimte voor fietsen in elke eengezinswoning op de gelijkvloerse verdieping in de inkomhal. Echter wijkt de aanvraag hiermee af op artikel 29 van de bouwcode. Bij het plaatsen in een loodrecht systeem en in één laag, dient tussen de fietsen een afstand van 60 cm voorzien te worden.  Er werd een afstand van 40 cm voorzien. Hierdoor is er onvoldoende plaats om de fietsen te stallen. In voorwaarde wordt meegenomen om de tussenafstand aan te passen of een aangepast fietsstallingssysteem toe te passen.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1.      de bouwdiepte voor woningen nummer 251 en 253 terugbrengen tot circa 12 m, dezelfde bouwdiepte als nummer 255. Dit wordt in rood aangeduid op plannen: Kopie van BA_434_I_N_12_Inplantingsplan_IN_ROOD_OP_PLAN en Kopie van BA_434_P_N_02_Gelijkvloers_IN_ROOD_OP_PLAN ;

2.      het plat dak van de uitbouw op de gelijkvloerse verdiepingen bekleden met een materiaal dat valt onder brandreactie klasse BROOF (t1) of is opgenomen op de lijst in het ministerieel besluit van 21 november 2012 tot vaststelling van de lijst van dakbedekkingen die kunnen worden geacht aan de eisen ten aanzien van het prestatiecriterium « brandgedrag aan de buitenzijde » te voldoen (leien van leisteen of natuursteen, dakpannen van natuursteen, beton, terracotta, keramiek of staal, vlakke en geprofileerde platen of leien uit met vezels versterkt cement, geprofileerde of vlakke metalen platen, eindlaag van los aangebracht grind met een dikte van ten minste 50 mm enz.);

3.      een septische put, met een inhoud van 2.000 liter, plaatsen conform artikel 43 van de bouwcode;

4.      een tussenafstand van 60 cm voorzien bij de fietsstalplaatsen, conform artikel 29 van de bouwcode of een aangepast fietsstallingssysteem te plaatsen;

5.      na uitvoering van de werken moet voldaan zijn aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten opgelegd door de Vlaamse Wooncode en het besluit van de Vlaamse regering van 12 juli 2013 betreffende de kwaliteits- en veiligheidsnormen voor woningen.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Administratieve lus

Op de aanvraag wordt een administratieve lus toegepast, omwille van de volgende reden(en):

De bekendmakingsaffiche heeft niet op tijd uitgehangen, waardoor het openbaar onderzoek niet correct is verlopen.

De stappen in de procedure die verkeerd gelopen zijn, werden opnieuw uitgevoerd, om te voorkomen dat de eindbeslissing over de aanvraag vernietigd wordt omwille van de vastgestelde procedurefout(en).

De aanvraag werd onderworpen aan 2 openbare onderzoeken.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten

* Het openbaar onderzoek was korter dan de normale 30 dagen omdat het vroegtijdig is stopgezet.