Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:
1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.
Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.
Projectnummer: | OMV_2020084612 |
Gegevens van de aanvrager: | de heer Samir El Youssfi met als adres August Van Putlei 155 te 2150 Borsbeek |
Ligging van het project: | Gitschotellei 125 te 2600 Berchem (Antwerpen) |
Kadastrale gegevens: | afdeling 22 sectie A nr. 41W |
Vergunningsplichten: | Stedenbouwkundige handelingen |
Voorwerp van de aanvraag: | omvormen van een handelsgelijkvloers naar wonen |
Omschrijving stedenbouwkundige handelingen
Relevante voorgeschiedenis
- 07/03/1978: vergunning (956#2326) voor gevelverbouwingswerken;
- 06/07/1972: vergunning (961#3358) voor gevelveranderingswerken;
- 15/10/1937: toelating (1275#4728) voor het maken van een vitrine.
Vergunde/vergund geachte toestand
- functie: meergezinswoning met 3 entiteiten en handelsruimte;
- bouwvolume:
- gevelafwerking:
Huidige toestand
- functie en indeling conform vergunde toestand;
- bouwvolume:
- gevelafwerking: gewijzigde raamindeling.
Gewenste toestand
- functie: meergezinswoning met 4 entiteiten;
- bouwvolume: aanbouw achteraan de eerste verdieping wordt verhoogd tot circa 6,2 meter met scheidingsmuur tot circa 6,3 meter;
- gevelafwerking:
- het grootste deel van de tuin wordt als verhard terras aangelegd.
Inhoud van de aanvraag
- omvormen van de functie van de gelijkvloerse verdieping van handel naar wonen;
- inrichten van een appartement met 3 slaapkamers met een netto vloeroppervlakte van circa 113m²;
- verhogen van aanbouw en de scheidingsmuur;
- wijzigen van de voorgevel;
- verharden van een groot deel van de tuinzone.
Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.
Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:
Adviezen
Externe adviezen
Adviesinstantie | Datum advies gevraagd | Datum advies ontvangen | Advies |
brandweer/ risicobeheer/ preventie | 24 juli 2020 | 20 augustus 2020 | Voorwaardelijk gunstig |
Interne adviezen
Adviesinstantie | Datum advies gevraagd | Datum advies ontvangen |
ondernemen en stadsmarketing/ business en innovatie | 24 juli 2020 | 30 juli 2020 |
stadsontwikkeling/ mobiliteit | 24 juli 2020 | 4 augustus 2020 |
stadsontwikkeling/ onroerend erfgoed/ monumentenzorg | 24 juli 2020 | 14 augustus 2020 |
stadsontwikkeling/ vergunningen/ stedenbouwkundige vergunningen/ geacht vergund | 24 juli 2020 | 3 augustus 2020 |
Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen
Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen
Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.
Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied in de stedelijke agglomeratie van Antwerpen, dit is het gedeelte van de stad gelegen tussen de Kleine Ring en respectievelijk de reservatiestrook voor de aanleg van lijninfrastructuur (de A102) tussen Merksem en Wommelgem, de R11 tussen Wommelgem en Mortsel, de oostelijke grens van Mortsel en Hove en de reservatiestrook voor pijpleidingen tussen Hove/Kontich en Hemiksem.
De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.)
In dit gebied wordt de maximale bouwhoogte afgestemd op de volgende criteria:
- de in de onmiddellijke omgeving aanwezige bouwhoogten;
- de eigen aard van het betrokken gebied;
- de breedte van het voor het gebouw gelegen openbaar domein.
(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)
De aanvraag ligt niet in een verkaveling.
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.
Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen
- Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.
- Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
Algemene bouwverordeningen
- Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen
- Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:
Sectorale regelgeving
- MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.
- Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.
- Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.
- Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen.
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Decreet houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen)
Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.
Beleidsrichtlijnen in het kader van goede ruimtelijke ordening (overeenkomstig artikel 4.3.1, §2, 2° van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening)
- BGO Wonen: de beleidsmatig gewenste ontwikkeling woninggrootte, woningmix en beschermen van eengezinswoningen (verder genoemd BGO Wonen), goedgekeurd door de gemeenteraad in zitting van 24 juni 2019.
(De BGO Wonen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De BGO Wonen wordt betrokken bij de beoordeling van de verenigbaarheid van de aanvraag met de goede ruimtelijke ordening.
Omgevingstoets
Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening
Functionele inpasbaarheid
Het pand is gelegen in woongebied. De aanvraag betreft het omvormen van de gelijkvloerse handelsruimte naar een appartement van circa 113 m². Dit is inpasbaar binnen deze stedelijke omgeving.
Omwille van de functiewijziging werd een advies gevraagd aan de stedelijke dienst ondernemen en stadsmarketing – business en innovatie:
“Geen bezwaar tegen de functiewijziging van handel naar woonst, gelijkvloers in een pand gelegen buiten de afgebakende kernwinkelgebieden, in dit geval zone D "buurtwinkelgebied". Gelet op het principe van clustering winkelvloeroppervlakte in afgebakende kernen, is behoud van commerciële ruimte in deze zone niet op te leggen en kan er gelijkvloers woonruimte voorzien worden.”
Schaal – ruimtegebruik – bouwdichtheid
De aanbouw over twee bouwlagen beschikt over een bouwdiepte van 27 meter. Het bestaande bouwvolume wijkt af van de kenmerkende bouwdiepte in de omgeving en is daarmee in strijd met artikel 6 van de bouwcode.
De aanvraag betreft het verhogen van dit volume. Dit is zowel omwille van de harmonie met de bebouwing in de omgeving als de ideale daglichttoetreding van de aanpalende meergezinswoning in strijd met artikel 10 van de bouwcode. Hiervoor wordt eveneens bewezen naar de beoordeling van de bezwaren hieromtrent.
Bij functiewijziging naar wonen dient dit volume opnieuw in vraag gesteld te worden. De bouwdiepte tot 27 meter is niet aanvaardbaar voor een woonentiteit binnen deze context. De duplex-aanbouw achteraan dient maximaal afgebroken te worden, zodat een gelijkvloerse bouwdiepte tot maximaal 19,5 meter overblijft, conform de bouwdiepte van de bovenliggende verdiepingen.
Cultuurhistorische aspecten
Omwille van de beeldbepalende erfgoedwaarde van de voorgevel werd advies gevraagd aan de stedelijke dienst Monumentenzorg:
“Het pand heeft geen erfgoedstatus maar wel een beeldbepalende erfgoedwaarde binnen het straatbeeld. Met de voorgestelde werken wordt de gevel terug in oorspronkelijke staat hersteld, met respect voor de originele indeling en bouwmaterialen. De stedelijke dienst monumentenzorg adviseert dan ook gunstig.”
Deze wijzigingen aan de voorgevel zijn een gevolg van de functiewijziging. Het verkrijgen van een vergunning voor de woongevel is onlosmakend verbonden met de functiewijziging.
Mobiliteitsimpact
Parkeerbehoefte
Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).
De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen het beoordelingskader voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.
Voorliggende aanvraag genereert een werkelijke parkeerbehoefte van 1 parkeerplaats.
De parkeerbehoefte wordt bepaald op de functiewijziging van handel naar wonen. Bij projecten tot 5 wooneenheden is de parkeernorm 1 De werkelijke parkeerbehoefte is 1.
|
De plannen voorzien in 0 nuttige autostal- en autoparkeerplaatsen.
|
Het aantal te realiseren autostal- en autoparkeerplaatsen bedraagt 0.
Voorliggende aanvraag heeft betrekking op een pand met een perceelsbreedte van minder dan of gelijk aan 8 m. Volgens artikel 12, §3, 1° (Levendige plint) van de bouwcode is een toegangspoort voor een autobergplaats niet toegelaten.
|
Het (bijgestelde) aantal ontbrekende autostal- en autoparkeerplaatsen bedraagt dan 1.
Het aantal ontbrekende autostal- en autoparkeerplaatsen bedraagt 1 – 0 = 1. Dit is het verschil tussen het aantal autostal- en/of autoparkeerplaatsen volgens de werkelijke parkeerbehoefte en het aantal te realiseren autostal- en autoparkeerplaatsen.
Echter kan de berekende parkeerbehoefte van het nieuwe project worden verminderd met het aantal parkeerplaatsen van de laatst vergunde toestand dat reeds afgewenteld werd op het openbaar domein. Dit op voorwaarde dat realisatie niet mogelijk is. Bijgevolg kan de parkeerbehoefte van de vergunde toestand in mindering gebracht worden voor 0 parkeerplaatsen. Het bijgestelde aantal ontbrekende autostal- en autoparkeerplaatsen bedraagt dan 1 – 0 = 1.
|
Fietsvoorzieningen:
Er dienen voor dit project 3 (2 slaapkamers +1) extra fietsstalplaatsen voorzien te worden. Er wordt een fietsberging voorzien op het gelijkvloers.
Advies aan het college
Advies over de stedenbouwkundige handelingen
Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, omwille van onverenigbaarheden met stedenbouwkundige voorschriften en een goede ruimtelijke ordening.
Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.
Procedurestap | Datum |
Indiening aanvraag | 26 juni 2020 |
Volledig en ontvankelijk | 24 juli 2020 |
Start openbaar onderzoek | geen |
Einde openbaar onderzoek | geen |
Gemeenteraad voor wegenwerken | geen |
Uiterste beslissingsdatum | 22 september 2020 |
Verslag GOA | 2 september 2020 |
naam GOA | Katrine Leemans |
De aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, werden om hun standpunt gevraagd.
Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten
Schriftelijke bezwaarschriften | Schriftelijke gebundelde bezwaarschriften | Petitielijsten | Digitale bezwaarschriften |
1 | 0 | 0 | 0 |
Bespreking van de bezwaren
1. Foutieve bestaande toestand: de bestaande aanbouw beschikt slechts over een totale hoogte van 5,3 meter, wat 50 centimeter lager is dan weergegeven wordt op de plannen. Bijgevolg beschikken de interne ruimtes over onvoldoende vrije hoogte. Ook werd de bestaande scheidingsmuur hoger ingetekend dan in werkelijkheid het geval is.
Beoordeling:
De bezwaarindiener levert voldoende bewijsmateriaal om aan te tonen dat de bestaande toestand van de aanbouw foutief ingetekend werd.
Het bezwaar is gegrond.
2. Hinder daglichttoetreding: het verhogen van de scheidingsmuur tot 6,33 meter hoogte heeft een negatieve impact op de ideale daglichttoetreding tot de eigendom van de nabuur. De volume-uitbreiding voldoet niet aan artikel 6 en artikel 10 van de bouwcode.
Beoordeling:
Bij het verder verhogen van het volume achteraan de eerste verdieping (met een bouwdiepte tot circa 27 meter) werd onvoldoende rekening gehouden met de ideale daglichttoetreding op de eigendom van de nabuur. De uitbreiding van dit bouwvolume is niet in harmonie met de bebouwing in de omgeving.
Het bezwaar is gegrond.
3. Ontbreken hemelwaterput: er wordt geen hemelwaterput voorzien voor de bijkomende woonentiteit.
Beoordeling:
De aanvraag betreft wijzigingen waarop de verordening hemelwater niet van toepassing is.
Het bezwaar is ongegrond.
4. Wateroverlast: de nabuur ondervindt wateroverlast ten gevolge van het niet aanwezig zijn van een hemelwaterput en de maximale verharding van de tuinzone.
Beoordeling:
De bezorgdheden van de bezwaarindiener rond de bestaande wateroverlast is een uitvoeringstechnische aangelegenheid die los staat van de stedenbouwkundige beoordeling van voorliggende aanvraag door de vergunningverlenende overheid. Uiteraard betekent het verkrijgen van een vergunning geen vrijgeleide voor de bouwheer/aannemer zich te ontzien van burgerrechtelijke plichten. Het feit dat het grootste deel van de tuinzone verhard werd is echter wel van stedenbouwkundige aard. Dit is niet wenselijk.
Het bezwaar is deels gegrond, het project moet voldoen aan artikel 27 van de bouwcode.
Het college sluit zich integraal aan bij:
- de bespreking van de ingediende bezwaren zoals geformuleerd in het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar en maakt deze beoordeling tot zijn eigen standpunt;
- het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar en maakt dit tot zijn eigen motivatie.
Het college beslist de aanvraag tot omgevingsvergunning te weigeren.
De plannen waarvan het overzicht als bijlage bij dit besluit is gevoegd, maken integraal deel uit van dit besluit.