2020_CBS_07437 - Omgevingsvergunning - OMV_2020080410. Tolstraat 39. District Antwerpen - Goedkeuring

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1.      de gemeentelijke projecten;

2.      andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          13/03/1981: vergunning (18#61354) voor verbouwing;

-          19/06/2015: vergunning (2015875) voor het verbouwen van een appartement.

Vergunde/vergund geachte toestand

-          functie:

• meergezinswoning:

-          kantoor op gelijkvloerse verdieping;

-          4 woonentiteiten op de bovenliggende verdiepingen;

-          bouwvolume:

• gesloten bebouwing met 5 bouwlagen waarvan de bovenste twee bouwlagen zich bevinden onder het schuin dak;
• bouwdiepte gelijkvloerse verdieping circa 22m;
• bouwhoogte van de achterbouw van de gelijkvloerse verdieping bedraagt circa 4m en circa 3,4m;
• terras en groendak van het appartement op de 1ste verdieping voorzien op de achterbouw van de gelijkvloerse verdieping;

-          gevelafwerking voorgevel:

• neoclassicistische lijstgevel;

-          gevelafwerking achtergevel:

• gevelafwerking achterbouw in rode gevelsteen;

-          inrichting:

• onbebouwde oppervlakte achteraan het perceel circa 61 m².

Huidige toestand

-          vaststelling (ID: 209144) van Neoclassicistische eenheidsbebouwing als bouwkundig erfgoed;

-          functie conform vergunde toestand;

-          bouwvolume conform vergunde toestand met uitzondering van:

• terras en groendak van het appartement 1ste verdieping niet aanwezig;
• bouwhoogte van de achterbouw van de gelijkvloerse verdieping bedraagt over de gehele bouwdiepte circa 4m;

-          gevelafwerking en inrichting: conform vergunde toestand.

Gewenste toestand

-          functie:

• meergezinswoning met op het gelijkvloers 1 tweeslaapkamerappartement met een netto-vloeroppervlakte van circa 152m²;

-          bouwvolume:

• hoofdvolume ongewijzigd;
• bouwdiepte gelijkvloerse verdieping circa 19m;
• bouwhoogte van de gelijkvloerse achterbouw bedraagt circa 4m;

-          gevelafwerking:

• gevelafwerking achterbouw in aluminium bekleding;

-          inrichting:

• onbebouwde oppervlakte achteraan het perceel circa 92m².

Inhoud van de aanvraag

-          functiewijziging gelijkvloerse verdieping van kantoor naar wonen;

-          slopen van de achterbouw op de gelijkvloerse verdieping;

-          bouwen van een achterbouw tot een bouwdiepte van 19m en een hoogte van 4m.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP Binnenstad, goedgekeurd op 26 april 2012. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zone: artikel  1:   zone voor wonen - (wo1).

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Gemeentelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP's) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het ruimtelijk uitvoeringsplan

RUP Binnenstad

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.
 

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• artikel 24: Minimale lichtinval en minimale luchttoevoer

de bureauruimte heeft geen directe openingen voor daglicht en zicht.;

• artikel 27: de tuin moet zoveel mogelijk als onverharde en groene ruimte ingericht en aangeplant worden. Verhardingen zijn slechts voor 1/3e van de totale tuinoppervlakte toegestaan.
  De tuin is ca.93,30m² groot, waarvan 28,7m² ingericht is als groene ruimte. Dit is slechts 31% van de totale oppervlakte;

• artikel 29: Fietsstalplaatsen en fietsparkeerplaatsen

bij functiewijziging en/of een vermeerdering van het aantal woongelegenheden dienen er fietsstalplaatsen voorzien te worden voor de nieuwe woningen.
Er is geen fietsenberging voorzien;

• artikel 30: Autostalplaatsen en autoparkeerplaatsen

er dient een parkeerplaats voorzien te worden voor de bijgekomen woonentiteit;

• artikel 40: Privaat gescheiden rioolstelsel en afvoerleidingen

DWA en RWA wordt niet gescheiden aangeboden aan de straat.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.
Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Decreet houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen)
Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Beleidsrichtlijnen in het kader van goede ruimtelijke ordening (overeenkomstig artikel 4.3.1, §2, 2° van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening)

-          BGO Wonen: de beleidsmatig gewenste ontwikkeling woninggrootte, woningmix en beschermen van eengezinswoningen (verder genoemd BGO Wonen), goedgekeurd door de gemeenteraad in zitting van 24 juni 2019.
(De BGO Wonen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De BGO Wonen wordt betrokken bij de beoordeling van de verenigbaarheid van de aanvraag met de goede ruimtelijke ordening.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

De aanvraag betreft een functiewijziging van een voormalige kantoorruimte naar een omvangrijk gelijkvloers appartement. Het gebouw telt reeds vier appartementen. Wonen is functioneel inpasbaar in de omgeving.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

De bestaande bouwdiepte van het gelijkvloers bedraagt ongeveer 22 meter. Deze is opmerkelijk dieper ten opzichte van de kenmerkende diepte van gelijkvloerse achterbouwen in de omgeving. De aanvraag voorziet een reductie van de bouwdiepte met 3 meter. Deze aangepaste bouwdiepte is aanvaardbaar voor een woongebouw.

Omwille van de ingrepen die nodig zijn in de bodem werd advies gevraagd aan de stedelijke archeologiedienst. Zij stellen in hun advies:

“Het projectgebied bevindt zich binnen een archeologisch vastgestelde zone. Het projectgebied is gelegen binnen woon- en recreatiefgebied met een oppervlakte onder 300 m² (ca 295 m²) en vergunningsplichtige ingreep in de bodem onder 100 m² (ca. 30 m² aan slopen van gebouwen). Volgens het Onroerenderfgoeddecreet van 2 juli 2013, artikel 5.4.1 is hiervoor geen archeologienota verplicht.

Indien de bouwheer bij de geplande graafwerken archeologische restanten of vondsten aantreft (meer specifiek bakstenen muren, vloeren, aardewerk, verkleuring in de moederbodem), waarvan hij redelijkerwijs vermoedt dat ze archeologisch relevant zijn, dient hij deze verplicht te melden onder de vondstmeldingsplicht. De dienst archeologie kan deze waarde steeds komen inschatten. Muurresten en andere archeologische waarden die dreigen verstoord te worden, dienen onder de vondstmeldingsplicht worden opgegraven.”

Dit advies wordt vanuit ruimtelijk oogpunt bijgetreden en de voorwaarden worden opgenomen in de vergunning.

Visueel-vormelijke elementen en cultuurhistorische aspecten

Het pand ligt in CHE-gebied en is opgenomen in de inventaris van het bouwkundig erfgoed als onderdeel van een ensemble van neoclassicistische eenheidsbebouwing. Op basis van het advies van de stedelijke dienst monumentenzorg wordt geoordeeld dat de voorgestelde werken geen impact hebben op de erfgoedwaarde van het pand.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Na het reduceren van de bouwdiepte wordt de nieuwe achtergevel voorzien van een grote glasraampartij om de lichtinval in de woonruimte erachter te faciliteren. De leefruimte achteraan het gebouw is kwalitatief en er is een sterk contact met de achtergelegen tuinzone.

Vastgesteld wordt dat de nieuwe bureauruimte geen kwalitatieve en rechtstreekse lichttoevoer ontvangt en daardoor strijdig is met artikel 24 van de bouwcode. Hierdoor kan deze ruimte niet als leefruimte worden vergund. In voorwaarden wordt opgenomen om de mobiele wand tussen de zitruimte en de bureauruimte niet te voorzien zodat voldaan wordt aan artikel 24 van de bouwcode.

De tuin achteraan is grotendeels verhard. Conform artikel 27 van de bouwcode dienen open ruimtes, bestemd voor tuinen zo groen en onverhard mogelijk te worden aangelegd en ingericht. Slechts 1/3 mag als verharde zone worden aangelegd, terwijl de tuin in de aanvraag voor meer dan 2/3 wordt verhard. Groene, onverharde open ruimtes hebben een onmiskenbare meerwaarde in een stedelijke omgeving. Onverharde tuinzones zijn belangrijk zodat hemelwater rechtstreeks in de bodem kan infiltreren. Eveneens kan een doordachte aanplanting van gewassen de verkoeling van binnengebieden ondersteunen waardoor de opwarming van de stedelijke ruimte tegengegaan kan worden. Zowel hoog- als laagstammig groen kunnen waardevolle keuzes zijn en de ecologische kwaliteit van binnengebieden verder versterken. Tevens heeft dergelijke aanplanting een positieve impact op de lokale biodiversiteit.

In voorwaarden wordt opgenomen om te voldoen aan artikel 27 van de bouwcode en slechts 1/3e te verharden. Waterdoorlatende grondbedekking kan niet in overweging worden genomen als onverharde open ruimte.

Conform artikel 40 dient een privaat gescheiden rioolstelsel en afvoerleiding aangeboden worden aan de straat. Dit is niet af te leiden uit de plannen. In voorwaarden wordt opgelegd om te voldoen aan artikel 40 van de bouwcode.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Fietsvoorziening

Er wordt geen fietsenberging voorzien terwijl dit, conform artikel 29 van de bouwcode, wel vereist is. Aangezien het een tweeslaapkamerappartement betreft, dient er ruimte voorzien te worden om drie fietsen te stallen. Dit wordt opgenomen als voorwaarde van de vergunning. Deze fietsenberging dient vlot bereikbaar en toegankelijk te zijn.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1.      na uitvoering van de werken moet voldaan zijn aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten opgelegd door de Vlaamse Wooncode en het besluit van de Vlaamse regering van 12 juli 2013 betreffende de kwaliteits- en veiligheidsnormen voor woningen;

2.      er moet inpandig plaats voorzien worden voor het stallen van 3 fietsen, conform artikel 29 van de bouwcode;

3.      de tuin maximaal voor 1/3 te verharden, inclusief waterdoorlatende materialen;

4.      de ruimte aangeduid als “bureauruimte” enkel als verblijfsruimte in te richten indien de mobiele wand tussen de zitruimte en de bureauruimte niet voorzien wordt, zodat deze ruimte voldoende licht en lucht ontvangt, conform artikel 24 van de bouwcode;

5.      te voldoen aan artikel 40 van de bouwcode;

6.      de bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van 1e ingebruikname/exploitatie strikt na te leven;

7.      Indien de bouwheer bij de geplande graafwerken archeologische restanten of vondsten aantreft (meer specifiek bakstenen muren, vloeren, aardewerk, verkleuring in de moederbodem), waarvan hij redelijkerwijs vermoedt dat ze archeologisch relevant zijn, dient hij deze verplicht te melden onder de vondstmeldingsplicht. De dienst archeologie kan deze waarde steeds komen inschatten. Muurresten en andere archeologische waarden die dreigen verstoord te worden, dienen onder de vondstmeldingsplicht worden opgegraven.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

De aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, werden om hun standpunt gevraagd.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten