2020_CBS_07450 - Omgevingsvergunning - OMV_2020085624. Ter Heydelaan 3. District Deurne - Goedkeuring

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1.      de gemeentelijke projecten;

2.      andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          01/01/1961: vergunning (627#20560) appartementsgebouw.

Vergunde toestand/Geacht vergunde toestand

-          appartementsgebouw bestaande uit 4 bouwlagen onder een plat dak;

-          gelijkvloers heeft als functie winkel;

-          bouwdiepte rechts van circa 15 meter;

-          open ruimte links van circa 5 meter.

Huidige toestand

-          appartementsgebouw bestaande uit vijf bouwlagen;

-          gelijkvloers van huisnummer 3 volledig omgevormd naar wooneenheid /appartement met twee slaapkamers;

-          gelijkvloers volledig dicht bebouwd.

Gewenste toestand

-          gelijkvloers appartement met 1 slaapkamer;

-          de oppervlakte van het een-slaapkamerappartement bedraagt ca. 74m²;

-          buitenruimte: koer van circa 10 m²;

-          nieuwe achtergevel wordt afgewerkt met een witte bezetting.

Inhoud van de aanvraag

-          regulariseren omvormen gelijkvloers winkel naar appartement;

-          openwerken van de koer van circa 10 m²;

-          afwerken nieuwe achtergevel;

-          bovenliggende bouwlagen maken geen deel uit van deze aanvraag.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.)

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup.  Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)

De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.
 

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)

De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)

De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• Artikel 6 Harmonie en draagkracht:

de voorzetrolluik, zonnetent en toegepast buitenschrijnwerk zijn niet in harmonie met de totale gevel;

• Artikel 26 Afvalverzameling:

meergezinsgebouwen of gemengde gebouwen met minimaal 4 woningen dienen een  gemeenschappelijke afgescheiden ruimte voor afvalverzameling te hebben. Het is niet duidelijk of dit aanwezig is in het gebouw;

• Artikel 27 Open ruimte:

er is in de voorliggende aanvraag niet voldoende buitenruimte voorzien;

• artikel 29 Fietsstalplaatsen en fietsparkeerplaatsen:

bij een functiewijziging dient er een fietsenstalplaats te worden voorzien voor de extra wooneenheid. Dit is in de aanvraag niet meegegeven;

• Artikel 38 Groendaken:

het platte dak van de te regulariseren uitbreiding is niet voorzien als groendak;

• Artikel 43 Septische putten:

er werden geen tekeningen van de riolering voorzien. Het is niet duidelijk of de toilet op de septische put wordt aangesloten.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.

Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.
 

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.

Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.
 

-          Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)

De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen.
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Decreet houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen)

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het Rooilijndecreet.
 

Beleidsrichtlijnen in het kader van goede ruimtelijke ordening (overeenkomstig artikel 4.3.1, §2, 2° van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening)

-          BGO Wonen: de beleidsmatig gewenste ontwikkeling woninggrootte, woningmix en beschermen van eengezinswoningen (verder genoemd BGO Wonen), goedgekeurd door de gemeenteraad in zitting van 24 juni 2019.
(De BGO Wonen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)

De BGO Wonen wordt betrokken bij de beoordeling van de verenigbaarheid van de aanvraag met de goede ruimtelijke ordening.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

De omgeving van het pand wordt gekenmerkt door meergezinswoningen die op de gelijkvloerse verdieping vaak een andere functie huisvesten. In de voorliggende aanvraag wordt de regularisatie gevraagd voor de omvorming van een handelsruimte/commercieel gelijkvloers naar een woongelegenheid. Dit kan vanuit stedenbouwkundig oogpunt gunstig beoordeeld worden. Het pand is gelegen op een locatie buiten de afgebakende kernwinkelgebieden. De dienst stadsmarketing/business en innovatie geeft ook een positief advies.

Schaal – ruimtegebruik – bouwdichtheid

In de bestaande toestand is de volledige perceelsoppervlakte bebouwd. De open ruimte ter hoogte van de linkerbuur werd in het verleden dichtgemaakt. In de voorliggende aanvraag wordt het perceel ontpit door de achterste slaapkamer te supprimeren en een open koer van 10m² te voorzien ter hoogte van de perceelsgrens met de rechterbuur. Volgens artikel 27 van de bouwcode dient echter bij een functiewijziging 20% van de perceelsoppervlakte voorzien te worden als buitenruimte. Een afwijking van dit artikel van de bouwcode kan in voorliggende aanvraag hier gemotiveerd worden. De bestaande achterste tweede slaapkamer wordt hier immers terug open gemaakt in functie van een buitenruimte, zodat nu een kwalitatief een-slaapkamerappartement gecreëerd wordt.

Visueel-vormelijke elementen

In voorliggende aanvraag worden geen wijzigingen aan de voorgevel gepland. Er wordt opgemerkt dat reeds verschillende vergunningsplichtige werken werden uitgevoerd aan de gevel zonder dat hiervoor een vergunning werd aangevraagd. De deur in geanodiseerd aluminium werd vervangen door een deur in antracietkleurig PVC. Het raam in geanodiseerd aluminium blijft in de aanvraag behouden.

Deze gevelwijziging is qua materiaalkeuze echter niet in harmonie met het gevelgeheel. Als voorwaarde voor vergunning wordt opgelegd om de gelijkvloerse gevel uit te voeren in uniform buitenschrijnwerk.

Verder werd de gevel voorzien van een niet vergund voorzetrolluik en een zonnetent. Dergelijke ingrepen zijn geen duurzame oplossingen en zijn niet in harmonie met het gevelgeheel. Het verwijderen van zowel de zonnetent als het voorzetrolluik wordt opgenomen als voorwaarde voor vergunning.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

In de voorliggende aanvraag wordt de slaapkamer voorzien van een groot raam naar de buitenruimte. Dit zorgt voor meer lichttoetreding wat de woonkwaliteit ten goede komt.

In de aanvraag wordt geen voldoende grote afvalberging voorzien. Volgens artikel 26 van de bouwcode moeten gebouwen met minimaal 4 entiteiten een gemeenschappelijke afgescheiden ruimte voor afvalverzameling hebben die voorzien wordt van verluchting. De netto-vloeroppervlakte dient minimaal 4 vierkante meter te bedragen. Dergelijke afvalberging is essentieel om voldoende wooncomfort te creëren. Daarom wordt het voorzien van dergelijke afvalberging opgenomen als voorwaarde voor vergunning. Deze kan in de kelder gerealiseerd worden. Het spreekt voor zich dat de bewoner van het nieuwe gelijkvloerse appartement in dit geval toegang moet hebben tot de kelder.

In de voorliggende aanvraag werd in het verleden een uitbreiding van de gelijkvloerse verdieping voorzien. De uitbreiding wordt deels afgebroken ter realisatie van een nieuwe buitenruimte. Gezien het dakoppervlak van de te behouden uitbreiding groter is dan 20 vierkante meter en een helling heeft van minder dan 15 graden dient dit dak voorzien te worden van vegetatie conform artikel 38 van de bouwcode. 

Op het funderingsplan is geen riolering ingetekend. Het is echter volgens artikel 43 van de bouwcode verplicht om een septische put te voorzien bij verbouwingen waar het afvoerstelsel kan aangepast worden. Het aansluiten van de toilet op de bestaande septische put wordt dan ook opgelegd als voorwaarde voor vergunning.

Mits het naleven van de gestelde voorwaarden voldoet de woning aan de actuele eisen wat betreft hinderaspecten, gezondheid en gebruiksgenot.

Mobiliteitsimpact

Parkeerbehoefte

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen het beoordelingskader voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Fietsvoorzieningen

Bij een functiewijziging dient het correct aantal fietsenstalplaatsen voorzien te worden. De fietsparkeerbehoefte voor een een-slaapkamerappartement is 1 x (1+1) = 2 fietsstalplaatsen.

Het voorzien van een fietsenbergplaats voor 2 fietsen wordt opgelegd als voorwaarde voor vergunning. Deze fietsenbergplaats dient ingericht te worden volgens de voorschriften uit artikel 29 van de bouwcode.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1.      de bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van 1e ingebruikname/exploitatie strikt na te leven;

2.      na uitvoering van de werken moet voldaan zijn aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten opgelegd door de Vlaamse Wooncode en het besluit van de Vlaamse regering van 12 juli 2013 betreffende de kwaliteits- en veiligheidsnormen voor woningen;

3.      de gelijkvloerse gevel dient uitgevoerd te worden in uniform buitenschrijnwerk conform artikel 6 van de bouwcode;

4.      zowel de zonnetent als het voorzetrolluik dient verwijderd te worden conform artikel 6 van de bouwcode;

5.      er dient een afvalberging voorzien te worden conform artikel 26 van de bouwcode;

6.      het dak van de uitbreiding dient voorzien te worden van vegetatie conform artikel 38 van de bouwcode;

7.      de toilet dient aangesloten te zijn op de bestaande septische put conform artikel 43 van de bouwcode;

8.      er dient een fietsenstalling voor twee fietsen voorzien te worden conform artikel 29 van de bouwcode.

Uitsluitingen

9.      de aanvraag handelt enkel over het gelijkvloerse appartement. Alle andere afwijkingen tegenover de laatst vergunde toestand worden uitgesloten van vergunning.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Er zijn geen aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, die om hun standpunt gevraagd moesten worden.