2020_CBS_07443 - Omgevingsvergunning - OMV_2020031617. Bisschoppenhoflaan ZN. District Deurne - Goedkeuring

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1.      de gemeentelijke projecten;

2.      andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          geen relevante voorgeschiedenis.

Vergunde/vergund geachte toestand

-          geen relevante laatst vergunde toestand.

Huidige toestand

-          inrichting: braakliggend terrein, gelegen tussen 2 panden in gesloten bebouwing.

Gewenste toestand

-          functie: meergezinswoning met 8 zelfstandige woonentiteiten:

• 4 één-slaapkamerappartementen met een netto vloeroppervlakte van 64m², 64m², 64 m² en 73m²;
• 1 drie-slaapkamerappartement met een netto vloeroppervlakte van circa 116m²,
• 3 twee-slaapkamerappartementen met een netto vloeroppervlakte van circa 81m²;
• de gemiddelde netto vloeroppervlakte van alle wooneenheden bedraagt 78m²;

-          bouwvolume: gesloten bebouwing van 5 bouwlagen, waarvan de bovenste een teruggetrokken bouwlaag, onder plat dak;

-          gevelafwerking: wit beige gevelsteen met wit aluminium buitenschrijnwerk. Bovenste, teruggetrokken bouwlaag afgewerkt met leien.

Inhoud van de aanvraag

-          het bouwen van een meergezinswoning.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied in de stedelijke agglomeratie van Antwerpen, dit is het gedeelte van de stad gelegen tussen de Kleine Ring en respectievelijk de reservatiestrook voor de aanleg van lijninfrastructuur (de A102) tussen Merksem en Wommelgem, de R11 tussen Wommelgem en Mortsel, de oostelijke grens van Mortsel en Hove en de reservatiestrook voor pijpleidingen tussen Hove/Kontich en Hemiksem.

De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.)

In dit gebied wordt de maximale bouwhoogte afgestemd op de volgende criteria:

- de in de onmiddellijke omgeving aanwezige bouwhoogten;

- de eigen aard van het betrokken gebied;

- de breedte van het voor het gebouw gelegen openbaar domein.

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het bijzonder plan van aanleg BPA nr. 32 Antwerp-stadion en omgeving, goedgekeurd bij ministerieel besluit van 2 september 1982. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zones: binnenplaatsen en tuinen 2, bouwstrook en voortuinstrook.

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Bijzondere plannen van aanleg (BPA's) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van het bijzonder plan van aanleg op volgende punten:

-          0.03. Algemeen geldende voorschriften, 1. Kroonlijsten:
alle vrijstaande gevels die zichtbaar zijn vanaf de openbare weg moeten worden voorzien van een lijstgoot met een oversteek van 0,5m aan de voorgevel van het hoofdgebouw;

-          0.03. Algemeen geldende voorschriften, 7. Parkeerplaatsen:
afmetingen van de (onderste) plaatsen zijn niet conform BPA. Het voorgestelde systeem voorziet maar een hoogte van 1,6m. Er dient 1,8m voorzien te worden;

-          0.03. Algemeen geldende voorschriften, 8. Technische verdiepingen (of extra bouwlaag):
1.d) de teruggetrokken bouwlaag heeft niet dezelfde gevelmaterialen als de voorgevel;

-          artikel 1. Zone voor aaneengesloten bebouwing, 1.01. Bebouwingsvoorschriften strook voor hoofdgebouwen:

de kroonlijst bevindt zich hoger dan de maximale 11 meter;

-          artikel 1. Zone voor aaneengesloten bebouwing, 8. Gevelmaterialen:

de voorgevel dient in 'gevelmaterialen' afgewerkt te worden. De overige gevels dienen in baksteen voorzien te worden;

-          bijzondere bepalingen artikel 3. Bouwvrije voortuinstrook aan de rijkswegen:

geen verplichte afsluiting aan de openbare weg voorzien.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)

De aanvraag is in overeenstemming met de verordening hemelwater.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verordening toegankelijkheid op volgende punten:

• artikel 15. Breedte van een looppad (tussen onafgewerkte muren):
  in de kelder heeft de gang omheen de verticale circulatie een breedte van slechts 119cm waarmee geen vrije doorgangsbreedte van 1,2m wordt gegarandeerd;
• artikel 24. Draairuimte:
  er is onvoldoende vrije draairuimte voorzien aan verschillende deuren;
• artikel 25. Vrije en vlakke wand- en vloerbreedte naast deur:

er is onvoldoende opstelruimte aan verschillende deuren;

• artikel 27. Parkeerplaatsen:

er wordt geen aangepaste parkeerplaats voorzien.

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)

De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• artikel 10. Inplanting, bouwhoogte en bouwdiepte:

de bouwhoogte (kroonlijsthoogte 12m) is niet in harmonie met de omliggende gebouwen;

• artikel 13. Ondergrondse en bovengrondse uitsprongen:
  §3 de geveluitsprong vooraan bevindt zich niet binnen een hoek van 45% ten opzichte van de kroonlijst, deze loopt door tot aan de kroonlijst;
  §4.1 de geveluitsprong neemt meer dan de helft van het voorgevelvlak in;

§5 de afstand tussen de onderzijde van de geveluitsprong en het voetpad dient minstens 2.6m te zijn;

• artikel 17. Behoud en heraanplanting:
  §2 de boom in de berm wordt verplaatst;
• artikel 19. Tuinafsluitingen:
  de voortuin wordt onvoldoende afgesloten;
• artikel 26. Afvalverzameling:

een afvalberging dient voorzien te worden van verluchting;

• artikel 27. Open ruimte:
  §3 de verharding in de achtertuin bedraagt meer dan 1/3de van de totale tuinoppervlakte;
  er is teveel verharding voorzien in de voortuin;
• artikel 30. Autostalplaatsen en autoparkeerplaatsen:
  §2 er worden slechts 8 autostalplaatsen voorzien;
• artikel 34. Stabiliteit en scheidingsmuren:
  §3, 3° de scheidingsmuur heeft geen opstand van 30cm;
• artikel 38. Groendaken:

het dak van de parkeergarage wordt niet voorzien van een grondlaag van 1m;

• artikel 41. Kenmerken aansluiting van de leidingen met het openbaar rioolstelsel:

de aansluiting op het openbaar rioolstelsel is niet voorzien volgens de voorschriften.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.

Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.

Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)

De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen.
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Decreet houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen)

Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Beleidsrichtlijnen in het kader van goede ruimtelijke ordening (overeenkomstig artikel 4.3.1, §2, 2° van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening)

-          BGO Wonen: de beleidsmatig gewenste ontwikkeling woninggrootte, woningmix en beschermen van eengezinswoningen (verder genoemd BGO Wonen), goedgekeurd door de gemeenteraad in zitting van 24 juni 2019.
(De BGO Wonen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)

De BGO Wonen wordt betrokken bij de beoordeling van de verenigbaarheid van de aanvraag met de goede ruimtelijke ordening.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

Voorliggende aanvraag omvat het bouwen van een meergezinswoning met 8 woongelegenheden en is qua functie in harmonie met de kenmerkende functies in de omgeving van de Bisschoppenhoflaan.

Schaal – ruimtegebruik – bouwdichtheid

De feitelijke toestand van de omgeving wijst uit het deel van de Bisschoppenhoflaan waar het perceel is gelegen gekenmerkt wordt door een- en meergezinswoningen met twee tot vier bouwlagen onder een plat dak. In voorliggende aanvraag wordt een nieuw, vijf bouwlagen hoog, gebouw opgericht waarvan de bovenste bouwlaag teruggesprongen wordt uitgevoerd. Het gebouw heeft een bouwdiepte van 17m voor de bovengrondse bouwlagen en 21,6m voor de ondergrondse bouwlaag.

De voorgestelde bouwdieptes zijn verenigbaar met de goede ruimtelijke ordening gezien er na de uitbreiding voldoende ruimte overblijft op het gelijkvloers om een kwalitatieve tuin-zone te realiseren.

Er wordt een kroonlijsthoogte voorzien van ongeveer 12m en bouwhoogte bedraagt ongeveer 15m. In de voorliggende aanvraag worden de toegestane bouwhoogtes voorzien in het BPA overschreden. Zowel de kroonlijst als het teruggesprongen daklaag worden ongeveer 1m hoger uitgevoerd.

De grotere bouwhoogte ontstaat doordat er voldoende interne vrije hoogte (2,60m) voorzien wordt op elke bouwlaag en gezien de tussenliggende vloerplaten dikker uitgevoerd dienen te worden om aan de hedendaagse normen te kunnen voldoen. Gezien een vrije hoogte van 2.60 m noodzakelijk is om de woonkwaliteit van de woongelegenheden te waarborgen, kan hiervan afgeweken worden op basis van artikel 4.4.9/1 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening. Een afwijking op vlak van de harmonieregel (artikel 10) van de bouwcode kan door deze afwijkende bouwhoogte verantwoord worden. 

De voorgevel wordt voorzien van een geveluitsprong die de binnenruimte vergroot. Deze geveluitsprongen moet volgens artikel 13 van de bouwcode gerealiseerd worden onder een hoek van 45° ten opzichte de kroonlijst. In voorliggende aanvraag loopt de geveluitsprong door tot aan de kroonlijst. Daarnaast neemt de uitsprong meer dan de helft van de geveloppervlakte in en is de uitsprong niet gelegen op minstens 2,6m boven het peil van het voetpad. Gezien de geveluitsprong geen negatieve invloed heeft op het gebruik, de bezonning van naast- of onderliggende woongelegenheden en het gebruik van de buitenruimte, is de voorgestelde uitsprong ruimtelijk aanvaardbaar.

Visueel-vormelijke elementen

In voorliggende aanvraag wordt de voorgevel voorzien in wit/beige genuanceerde gevelsteen met onderaan arduinen dorpels en witkleurig buitenschrijnwerk uit aluminium. De raamdorpels zijn voorzien in wit aluminium en de borstweringen wordt uitgevoerd in klaar glas.

Het materiaalgebruik en de indeling zijn in harmonie met de omgeving en is daardoor aanvaardbaar.

Echter wordt de teruggesprongen daklaag voorzien in grijze leien.

Volgens artikel 8 van de algemeen geldende voorschriften van het BPA dienen de gevels van de teruggesprongen daklaag voorzien te worden in hetzelfde gevelmateriaal als die van de overeenkomstige gevel van het gebouw. Het uitvoeren van deze gevels in de materialen overeenkomstig de onderliggende gevel wordt daarom opgelegd als voorwaarde voor vergunning.

Daarnaast voorziet het BPA in artikel 1 (zone voor aaneengesloten bebouwing) dat de achtergevel voorzien moet worden in baksteen. In de voorliggende aanvraag wordt de achtergevel voorzien van isolatie en afgewerkt met witte bepleistering. Het buitenschrijnwerk wordt voorzien in grijskleurig buitenschrijnwerk in aluminium. Zowel de dorpels als de plint onderaan het gebouw worden voorzien in arduin. De borstweringen worden voorzien in wit staal.

Gezien deze gevelafwerking aanvaardbaar is binnen de stedelijke context kan hiervoor een afwijking voorzien worden op basis van artikel 4.4.9/1 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening.

In de voorliggende aanvraag werd de voorgevel niet voorzien van een lijstgoot met een oversteek van 0.5m zoals voorgeschreven in artikel 1 van de algemeen geldende voorschriften van het BPA.

Gezien dergelijke lijstgoot geen noemenswaardige meerwaarde creëert in de stedelijke context van het perceel kan ook van dit artikel afgeweken worden.

De lichte kleurstelling van de gevels is gunstig te adviseren omwille van de positieve effecten van lichte gevelafwerkingen op de stedelijke opwarming. 

Toegankelijkheid

De voorliggende aanvraag voldoet niet aan de bepalingen met betrekking tot de vrije en vlakke draairuimte voor en achter deuren uit artikel 24 van de gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid. Aan de trekzijde van de deur die vanuit de fietsenberging toegang geeft tot het sas voor de lift is geen vrije en vlakke draairuimte aanwezig.

Om deze vrije en vlakke draairuimte met een minimale diameter van 1,5m te voorzien moeten de twee fietsen die het dichtste bij deze deur worden gestald elders worden geplaatst, dit wordt opgelegd als voorwaarde voor vergunning.

Verder moet conform het bovenvermelde artikel de buitenste rand van de vrije en vlakke draairuimte aan de duwzijde van de deur het gesloten deur-vlak raken. Dit is niet het geval bij de toegangsdeur tot het meterlokaal en het afvallokaal op de kelderverdieping, de toegangsdeur tot het sas en de toegangsdeur tot het appartement op de gelijkvloerse verdieping en alle andere toegangsdeuren naar de appartementen op de bovenliggende verdiepingen. Van dit artikel kan met betrekking tot het gebruiksgemak niet afgeweken worden. Als voorwaarde wordt daarom opgelegd dat de bovenvermelde deuren uitgevoerd moeten worden conform de bepalingen van artikel 24 van de gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid.  

De gang die vanuit de ondergrondse garage naar de fietsenberging loopt, heeft een breedte van 1,19m waardoor deze strijdig is met artikel 15 van de gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid. 

Dit artikel stelt dat bij versmallingen in looppaden die zich meer dan 1,20m uitstrekken, een doorgangsbreedte van minimaal 1,20m gegarandeerd moet worden. Het uitvoeren van de gang met een minimale breedte van 1,20m wordt dan ook opgelegd als voorwaarde voor vergunning.

Conform artikel 25 van de gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid dient aan de krukzijde van deuren een vrije en vlakke wand- en vloerbreedte van minimaal 0,5m gegarandeerd te worden. Zowel de deur van het meterlokaal als de toegangsdeur tot het gebouw op de gelijkvloerse verdieping zijn strijdig met dit artikel.

Om het gebruiksgemak te waarborgen wordt als voorwaarde voor vergunning opgelegd dat de vrije en vlakke wand- en vloerbreedte naast de hierboven opgesomde deuren dient te worden aangepast zodat een minimale breedte van 0,5m wordt bekomen.

Ten slotte worden er in de parkeergarage 8 autostalplaatsen voorzien. Conform artikel 27 van de gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid dient één plaats als aangepaste en voorbehouden parkeerplaats te worden voorzien. Dit is niet het geval waardoor voorliggende aanvraag strijdig is met het bovenvermelde artikel.

Aangezien het echter een kleine parkeergarage betreft en het toepassen van een aangepaste parkeerplaats ervoor zou zorgen dat er in totaal slechts 7 parkeerplaatsen kunnen worden voorzien, wordt hierop een afwijking van de verordening toegestaan. 

Veiligheid in het algemeen

In voorliggende aanvraag zijn de scheimuren met de linker- en rechteraanpalende ter hoogte van de verschillende daken niet uitgevoerd met een minimale opstand van 30cm ten opzichte van het hoogst aangrenzende dakvlak. Dit is strijdig met artikel 34 van de bouwcode. Van dit voorschrift kan met het oog op het voorkomen van brandoverslag niet zonder meer afgeweken worden.

Deze 30cm kan bekomen worden door het dakpakket ter hoogte van de scheimuren minder dik uit te voeren of het volledige dak ter hoogte van de scheimuur minder hoog uit te voeren. Deze opstand is echter niet vereist indien tussen de scheidingswand en de vegetatie van een groendak een niet-brandbare strook (reactie bij brand van minimum klasse A2FL-s2) van minstens 30 cm breed wordt voorzien, eventueel aangevuld met een eindlaag van los aangebracht grind met een dikte van ten minste 50 mm.

Als voorwaarde voor vergunning wordt opgelegd dat het aangevraagde dient te worden uitgevoerd conform één van de bovenstaande mogelijkheden. Een verhoging van de scheimuur zou eveneens een oplossing kunnen zijn. Echter is in dat geval een nieuwe omgevingsaanvraag nodig.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot

De positionering van de slaapkamer aan de voorgevel op het gelijkvloers, zorgt ervoor dat de woning een levendige plint heeft die de straat aangenaam maakt om in te wonen en te wandelen.

In de voorliggende aanvraag wenst de aanvrager een boom op het openbaar domein te verplaatsen.

Artikel 17 van de bouwcode stelt dat met het oog op het bewaren van bestaande natuurlijke elementen de inplanting van de vergunningsplichtige werken in principe zo moet worden bepaald dat de aanwezige elementen maximaal behouden kunnen blijven. In dit geval geeft de dienst groen en begraafplaatsen voorwaardelijk gunstig advies voor het verplaatsen van de boom. Indien de boom niet behouden kan worden, dient de aanvrager het rooien van de boom en de aankoop van een nieuwe boom te betalen vooraleer de groendienst de boom kapt. Daarnaast dienen de voorwaarden van Agentschap Wegen en Verkeer strikt opgevolgd te worden.

In de aanvraag wordt een voldoende grote afvalberging voorzien. Het is echter onduidelijk of deze ruimte voorzien wordt van ventilatie zoals beschreven in artikel 26 van de bouwcode. Het voorzien van verluchting wordt opgenomen als voorwaarde voor vergunning.

In de tuin wordt 46m² verhard. Dit is in strijd met artikel 27 van de bouwcode. Verhardingen zijn in achtertuinen beperkt toegestaan, met een maximum van 1/3 van de totale tuinoppervlakte. In dit geval zou er maar een oppervlakte van 33m² verhard mogen worden.

Gelet op het feit dat de ondergrondse parking onder de tuin-zone wordt gerealiseerd kan een beperkte afwijking aanvaard worden, bovendien blijft er voldoende groene ruimte over om een kwalitatieve groene tuin te voorzien.

Daarnaast voorziet artikel 27 dat enkel de strikt noodzakelijke verhardingen zijn toegelaten in de voortuin. In de voorliggende aanvraag wordt echter een grotere oppervlakte verhard.

Het verwijderen van de betonklinkers tussen de groenzonde en de voorgevel van het gebouw en het beperken van de breedte van de oprit tot 3m wordt daarom opgenomen als voorwaarde voor vergunning. De realisatie van de zones met gras-dallen is aanvaardbaar gezien er een auto-lift wordt toegepast en deze zone als wachtruimte gebruikt kan worden.

Verder wordt er opgemerkt dat er in de voortuin niet voldoende tuinafscheidingen voorzien worden.

Er wordt daarom als voorwaarde opgenomen dat de voortuin dient afgesloten te worden door een levende afsluiting, een muurtje of een hek met een hoogte van maximum 1 meter. Tot de voortuinafsluiting behoren zowel de afsluiting langs openbare ruimte als afsluitingen tussen voortuinen onderling. Ter hoogte van de openbare weg dient deze afsluiting op 0.25m achter de perceelsgrens voorzien te worden conform artikel 3 (bouwvrije voortuinstrook aan rijkswegen) uit het BPA.

In de voorliggende aanvraag worden de nieuwe platte daken uitgevoerd als groendak. Dit is gunstig te adviseren gezien groendaken een aantal belangrijke voordelen hebben ten opzichte van een gewone daken. Ze zorgen voor een kleinere hoeveelheid afgevoerd regenwater en beperken gelijktijdig het piekdebiet bij stortbuien. Ook verminderen ze het stedelijk hitte-eilandeffect en werken ze als (extra) dakisolatie tegen oververhitting. Ze capteren fijn stof, en zorgen voor meer biodiversiteit in de stad.

Artikel 38 van de bouwcode stelt dat het dak van ruimten waarvan het plafond zich bevindt onder het aangrenzende maaiveld, voorzien dient te worden van een grondlaag met een dikte van minimaal 1 meter. In de aanvraag wordt het dak boven de kelder niet voorzien van een grondlaag van 1m.

Aangezien het voorzien van een grondlaag van deze dikte een te grote bouwtechnische ingreep met zich zou meebrengen en de toepassing van het parkeersysteem zou bemoeilijken, wordt hierop een afwijking van de bouwcode toegestaan.

De aansluiting van de leidingen met het openbaar rioolstelsel gebeurt in voorliggende aanvraag niet conform artikel 41 van de bouwcode.

Er wordt dan ook als voorwaarde opgenomen dat elk van de aansluitingspunten moet voorzien zijn van een toezichtsput, gemerkt "DWA" of "RWA" overeenkomstig het type afvalwater. De toezichtsput is gelegen op het private perceel en zo dicht mogelijk bij de perceelsgrens. Deze aansluitpunten moeten daarnaast minstens 0,20 meter en hoogstens 0,50 meter uiteen gelegen zijn.

Gezien in het voorliggende project de realisatie van een ondergrondse bouwlaag bevat werd advies gevraagd aan de dienst milieuvergunningen. Dit advies laat zich als volgt samenvatten:

“Voor het realiseren van een ondergrondse parkeergarage met anderhalve bouwlaag is een bemaling meestal noodzakelijk. De aandacht van de initiatiefnemer wordt er op gevestigd dat bemalingswerken, noodzakelijk voor de realisatie van bouwkundige werken, vergunningsplichtig zijn krachtens de Vlarem indelingslijst (rubriek 53.2). Deze omgevingsvergunning moet worden bekomen alvorens de werf kan worden gestart. Indien het gaat om een bemaling van meer dan 30.000 m³ op jaarbasis of een bemaling dieper dan 4m –mv moet de vergunningsaanvraag een bemalingsstudie bevatten. De inhoud van deze studie wordt bepaald door VMM (Richtlijnen bemalingen ter bescherming van het milieu 2019 - zie checklist 1 en 2). De initiatiefnemer wordt gewezen op de verplichting volgens de bouwcode van de stad Antwerpen om een retourbemaling uit te voeren (artikel 42). Enkel als dit niet kan, om technische redenen of omdat de kwaliteit van het grondwater dit niet toelaat, kan lozing op de riool worden overwogen. In dat geval moet bij lozing van >10 m³/u op de openbare riolering toelating van Aquafin verkregen worden.

De aandacht van de initiatiefnemer wordt er eveneens op gevestigd dat de opstart van de bemaling dient aangekondigd te worden bij aanvang. Deze aankondigingsplicht geldt ook voor die bemalingen waarvoor geen bemalingsstudie wordt gevraagd (dus als de bemaling lager is dan 30.000 m³ op jaarbasis en minder diep dan 4m –mv).”

Mits het naleven van de gestelde voorwaarden voldoet de woning aan de actuele eisen wat betreft hinderaspecten, gezondheid en gebruiksgenot.

Mobiliteitsimpact

Parkeerbehoefte

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen het beoordelingskader voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Ontsluiting/bereikbaarheid

De ondergrondse parkeergarage wordt ontsloten met een auto-lift, zowel voor wagens als voor fietsers.

Fietsvoorzieningen

Het aantal slaapkamers in de appartementen is als volgt:

1 x 3 slaapkamers: 1 x 4 fietsstalplaatsen = 4 fietsstalplaatsen

3 x 2 slaapkamers: 3 x 3 fietsstalplaatsen = 9 fietsstalplaatsen

4 x 1 slaapkamer: 4 x 2 fietsstalplaatsen = 8 fietsstalplaatsen

Er dienen voor dit project 21 fietsenstallingen voorzien te worden. Deze worden voorzien in de kelder volgens een hoog-laagsysteem.

Woninggrootte

Bij de nieuwbouw van een meergezinsgebouw met 5 of meer woningen dient de gemiddelde netto vloeroppervlakte van alle zelfstandige woningen minimaal 80 m² bedragen. In de voorliggende aanvraag bedraagt de gemiddelde vloeroppervlakte 77.8m². Gezien alle appartementen in voorliggende aanvraag groot genoeg zijn om voldoende ruimtecomfort te creëren en het aantal slaapkamers in verhouding is met het aantal beschikbare vierkante meters leefruimte per bewoner kan een afwijking toegestaan worden in functie van woningmix.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1.      de bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van 1e ingebruikname/exploitatie strikt na te leven;

2.      het gedeelte van de scheidingsmu(u)r(en) dat geen opstand heeft van minimaal 0,30 meter ten opzichte van het hoogste aangrenzende dakvlak, conform artikel 34 van de bouwcode, te voorzien van een niet-brandbare strook (reactie bij brand van minimum klasse A2FL-s2) van minstens 30 cm breed voorzien tussen het groendak en de scheidingswand;

3.      na uitvoering van de werken moet voldaan zijn aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten opgelegd door de Vlaamse Wooncode en het besluit van de Vlaamse regering van 12 juli 2013 betreffende de kwaliteits- en veiligheidsnormen voor woningen;

4.      aan de trekzijde van de deur van de fietsenberging dient een vrije en vlakke draairuimte met een diameter van minimaal 1,5m voorzien te worden conform artikel 24 van de verordening toegankelijkheid.  De twee fietsen die dichtst bij deze deur worden gestald dienen daarom elders te worden geplaatst;

5.      de deuren naar het meterlokaal en het afvallokaal op de kelderverdieping, de toegangsdeur tot het sas op de gelijkvloerse verdieping en de toegangsdeuren tot alle appartementen moeten aangepast worden zodat de vrije en vlakke draairuimte aan de duw-zijde het gesloten deur-vlak raakt zoals beschreven in artikel 24 van de verordening toegankelijkheid;

6.      de gang tussen de ondergrondse garage en de fietsenberging dient uitgevoerd te worden met een minimale breedte van 1,20m conform artikel 15 van de verordening toegankelijkheid;

7.      aan de duwzijde van de deur van het meterlokaal en aan de trekzijde van de toegangsdeur tot het gebouw dient een vrije en vlakke wand- en vloerbreedte van minimaal 0,5m te worden voorzien conform artikel 25 van de verordening toegankelijkheid;

8.      de gevels van de teruggesprongen daklaag dienen conform artikel 8 van het BPA in hetzelfde materiaal afgewerkt te worden als die van de overeenkomstige onderliggende gevel van het gebouw;

9.      indien de boom niet behouden kan worden dient de aanvrager het rooien van de boom en de aankoop van een nieuwe boom te betalen vooraleer de groendienst de boom kapt. Daarnaast dienen de voorwaarden van Agentschap Wegen en Verkeer strikt opgevolgd te worden;

10.  de afvalberging dient conform artikel 26 van de bouwcode voorzien te worden van verluchting;

11.  de betonklinkers tussen de groenzonde en de voorgevel van het gebouw dienen verwijdert te worden en de breedte van de oprit dient beperkt te worden tot 3m conform artikel 27 van de bouwcode;

12.  de voortuin dient afgesloten te worden conform artikel 27 van de bouwcode en artikel 3 uit de bijzondere bepalingen van het BPA;

13.  de riolering dient aangesloten te worden conform artikel 41 van de bouwcode;

14.  de aandacht van de initiatiefnemer wordt er op gevestigd dat bemalingswerken noodzakelijk voor de realisatie van bouwkundige werken vergunningsplichtig zijn krachtens de Vlarem indelingslijst (rubriek 53.2). Deze omgevingsvergunning moet worden bekomen alvorens de werf kan worden gestart. Indien het gaat om een bemaling van meer dan 30.000m³ op jaarbasis of een bemaling dieper dan 4m –mv moet de vergunningsaanvraag een bemalingsstudie bevatten. In de bemalingsstudie worden naast de zettingsberekeningen, debieten, fasen tenminste ook volgende aspecten beschreven en gemotiveerd:

-          een beschrijving van de milderende ingrepen om het bemalingsdebiet zo laag mogelijk te houden (bv. berlinerwand,  bentonietwand, secanspalen, …);

-          grondwaterstanden voor en tijdens bemaling;

-          invloedstraal van de bemaling (op plan);

-          een risico-inschatting van het oppompen van verontreinigd grondwater;

-          een beschrijving van de mogelijkheden van de retourbemaling (of alternatieven 1.lozen in oppervlakte water 2. Hemelwaterafvoer,…);

-          indien geen retourbemaling mogelijk: grondige motivatie,  een aanduiding van het lozingspunt, toelating van Aquafin bij lozing op riolering van > 10m³/u.

Lastvoorwaarden

de aanpassingen aan het openbaar domein zullen worden uitgevoerd via het retributiereglement “herstellingen openbare ruimte na werkzaamheden (vanaf 1/1/2018)” en uitgevoerd onder begeleiding en toezicht van de stad. Alle noodzakelijke aanpassingen aan het openbaar domein zoals opgelegd in de voorwaarden en als gevolg van deze voorwaarden (boven- en ondergronds), zijn integraal ten laste van de aanvrager.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Administratieve lus

Op de aanvraag wordt een administratieve lus toegepast, omwille van de volgende reden(en):

aanplakking affiche te laat gemeld

De stappen in de procedure die verkeerd gelopen zijn, werden opnieuw uitgevoerd, om te voorkomen dat de eindbeslissing over de aanvraag vernietigd wordt omwille van de vastgestelde procedurefout(en).

De aanvraag werd onderworpen aan 2 openbare onderzoeken.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten

Bespreking van de bezwaren

Bezwaren uit vorige openbare onderzoeken over de aanvraag, die nog relevant zijn, worden hier ook besproken.

1.      Verdwijnen verluchtingsopeningen in scheidingsmuur: er is bezwaar tegen de bouw van de meergezinswoning indien de nieuwe bouwhoogte en bouwdiepte de bestaande verluchtingsopeningen in de scheidingsmuur zouden doen verdwijnen.

Beoordeling:

De aanwezigheid van de verluchtingsopening(en) betreft een burger-rechterlijke aangelegenheid. Het bezwaar betreft elementen die niet van stedenbouwkundige aard zijn en die bijgevolg niet mee in afweging kunnen worden genomen bij de stedenbouwkundige beoordeling van voorliggend project.

Het bezwaar is ongegrond.

2.      Vrees voor schade: er is bezwaar tegen de bouw van de meergezinswoning aangezien er vrees is voor schade aan het aangrenzende eigendom ten gevolge van de uitvoering van de werken.

Beoordeling: Het bezwaar tegen de geplande werken uit vrees voor schade aan het aangrenzende eigendom betreft een uitvoeringstechnische aangelegenheid die losstaat van de stedenbouwkundige beoordeling van de aanvraag door de vergunningverlenende overheid. Uiteraard betekent het verkrijgen van een vergunning geen vrijgeleide voor de aanvrager/bouwheer zich te ontzien van burgerrechtelijke afspraken voor en tijdens de uitvoer der werken. Het bezwaar is ongegrond.