2020_CBS_07431 - Omgevingsvergunning - OMV_2020087423. Brederodestraat 89-91. District Antwerpen - Weigering

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1.      de gemeentelijke projecten;

2.      andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          13/02/2015: vergunning (3582#6740) plaatsen van een zonnetent;

-          05/04/1983: vergunning (18#62645) gevelwijziging;

-          03/11/1979: vergunning (18#59966) verbouwing.

Vergunde toestand/Geacht vergunde toestand

-          een rijwoning bestaande uit 4 bouwlagen onder een zadeldak;

-          gelijkvloers is ingericht als winkel.

Huidige toestand

-          rijwoning met een handelsruimte op het gelijkvloers;

-          achter de winkel is een open ruimte van circa 73m².

Gewenste toestand

-          uitgebreide winkelruimte door volledig vol bouwen van het perceel;

-          gewijzigde voorgevel: raampartij vervangen door enerzijds een automatische schuifdeur en een vast raamgeheel;

-          het plat dak van de nieuwe uitbreiding ingericht als extensief groendak.

Inhoud van de aanvraag

-          het uitbreiden van een gelijkvloerse handelszaak;

-          wijzigen van de voorgevel;

-          de bovenliggende verdiepingen maken geen deel uit van de aanvraag.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied met culturele, historische en/of esthetische waarde. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.) In gebieden en plaatsen van culturele, historische en/of esthetische waarde wordt de wijziging van de bestaande toestand onderworpen aan bijzondere voorwaarden, gegrond op de wenselijkheid van het behoud. (Artikel 6 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.)

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup.  Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De aanvraag is in overeenstemming met de verordening hemelwater.
 

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• Artikel 5: In CHE-gebied, voor gebouwen opgenomen in de inventaris van bouwkundig erfgoed en/of voor gebouwen in beschermde landschappen wordt de wijziging van de bestaande toestand van elk gebouw of constructie onderworpen aan de wenselijkheid van het behoud. Het behoud van de elementen met historische, stedenbouwkundige, architecturale, bouwhistorische en/of esthetische waarde primeert boven de andere voorschriften. Dit geldt zowel voor het exterieur, als het interieur.
  De aanvraag bevat geen informatie over het cultuurhistorisch profiel en de plannen bevatten geen informatie over de detailafwerking van de voormalige buitengevels aan de achterbouw.
• Artikel 29: Fietsstalplaatsen

Er is geen fietsstalplaats voor personeel voorzien;

• artikel  27 Open ruimte:

Bij nieuwbouw, herbouw, bij functiewijziging of bij toename van de bebouwde grondoppervlakte moet minimaal 20% van de oppervlakte van het perceel op het niveau van het maaiveld onbebouwd zijn. Deze 20% dient zich te bevinden in de zone voor zij-, achtertuinen en binnenplaatsen. De oppervlakte van de voortuin wordt niet in rekening gebracht, noch voor de onbebouwde ruimte, noch voor de oppervlakte van het perceel. De gezamenlijke bruto-oppervlakte van constructies in de tuin telt mee als bebouwde oppervlakte, voor zover dit meer is dan 10 vierkante meter.

Het perceel wordt volledig dichtbebouwd.

• artikel 34 Stabiliteit en scheidingsmuren:

het gedeelte van de scheidingsmuren dienen een opstand te hebben van minimaal 0,30 meter ten opzichte van het hoogste aangrenzende dakvlak. Deze opstand mag niet met brandbaar materiaal bekleed worden.

Er is geen volle 30 cm dakopstand  voorzien.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.
 

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.
 

-          Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Decreet houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen)
Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Beleidsrichtlijnen in het kader van goede ruimtelijke ordening (overeenkomstig artikel 4.3.1, §2, 2° van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening)

-          BGO Wonen: de beleidsmatig gewenste ontwikkeling woninggrootte, woningmix en beschermen van eengezinswoningen (verder genoemd BGO Wonen), goedgekeurd door de gemeenteraad in zitting van 24 juni 2019.
(De BGO Wonen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De BGO Wonen is niet van toepassing op de aanvraag.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

De aanvraag wenst het achterste deel van een perceel volledig te bebouwen om de gelijkvloerse verdieping van de panden Brederodestraat 89-91 te vergroten. De gelijkvloerse handelsfunctie blijft en is functioneel inpasbaar in de omgeving.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

De aanvraag voorziet een uitbreiding van het gelijkvloers, waarbij het volledige perceel wordt volgebouwd. Omdat de bebouwde oppervlakte van het perceel toeneemt, is artikel 27 van de bouwcode van toepassing. Dit artikel legt op dat minstens 20% van het perceel moet ingericht worden als open ruimte. Dit is niet het geval in voorliggende aanvraag.

De aanvrager motiveert deze afwijking met het feit dat het pand gelegen is in kernwinkelgebied en het volbouwen van de onbebouwde ruimte achteraan daarom aanvaardbaar is. Het klopt inderdaad dat artikel 27 een mogelijkheid voorziet dat percelen van handelszaken in kernwinkelgebied meer dan 80% bebouwd kunnen worden, in tegenstelling tot woongebouwen of handelszaken elders in de stad. Echter mag dit geen vrijgeleide vormen om percelen op een ondoordachte manier vol te bouwen ten behoeve van een winkeluitbreiding. De gelijkvloerse handelsfunctie heeft nu reeds een grote oppervlakte. Er is dan ook geen beargumenteerde, economische noodzaak om ten koste van de open ruimte, het gelijkvloers verder uit te breiden.

Daarnaast wordt geoordeeld dat het perceel zou worden dichtgebouwd, zonder dat dit een ruimtelijke meerwaarde voor het eigen perceel, de aanpalende percelen, het bouwblok en de omgeving oplevert. Evenmin kan het volbouwen van dit perceel gemotiveerd worden vanuit de vaststelling dat het betreffende bouwblok doorheen de jaren volledig is dichtgeslibd. Ten eerste gebeurde dit niet altijd na het bekomen van een vergunning. Ten tweede vormt precies de aanwezigheid van een van de laatste open ruimte een bijzondere kwaliteit voor het perceel en voor het binnengebied. Net omdat quasi het volledige binnengebied is bebouwd, dienen er inspanningen te gebeuren om het bouwblok te verluchten en bij voorbaat, de aanwezige open ruimte te behouden.

In het binnengebied is daarentegen een verhoogde aandacht naar onverharde en open ruimte noodzakelijk. Onverharde open ruimtes hebben immers een ongekende meerwaarde voor de ecologische en klimaatrobuuste kwaliteiten van binnengebieden. Ook de aanplanting van hoog- of laagstammig groen, centraal in het binnengebied heeft een gunstige invloed op de ecologische kwaliteit en het  hitte-eilandeffect. Voorgestelde ingreep ontneemt de mogelijkheid om hemelwater op een natuurlijke manier te laten infiltreren in de bodem en voorziet slechts een extensief groendak. Een groendak is gunstig maar open ruimte, verdient de voorkeur omwille van de gunstige waterinfiltratie en groenaanplanting in volle grond. Dergelijk groendak biedt geen volwaardig alternatief om het verlies aan open ruimte te compenseren.

Het huidige voorstel is daarom stedenbouwkundig niet aanvaardbaar.  De aanvraag dient daarom geweigerd te worden.

Het perceel is nochtans voldoende groot om, na verder onderzoek, een uitbreiding voor te stellen die voldoende rekening houdt met de beoogde meerwaarde van een open en onverharde ruimte en die aanwezige tekortkomingen van het eigen perceel oplost. Een intensief groendak op het bestaande platte dak kan tegemoetkomen aan de afwezigheid van private buitenruimtes voor de bovenliggende woonentiteiten, rekening houdend met de geldende voorschriften inzake privacy. Op het gelijkvloers kan een patio met al dan niet hoogstammig groen worden voorzien. Naar de beleving voor klanten kan een patio een meerwaarde hebben voor de winkelfunctie.

Visueel-vormelijke elementen en cultuurhistorische aspecten

De werken zijn gesitueerd in een zone die volgens het gewestplan werd ingekleurd als een woongebied met culturele, historische en/of esthetische waarde. Bovendien is het pand opgenomen in de inventaris van het bouwkundig erfgoed, als deel van een rij van burgerhuizen en winkelpanden in neoclassicistische stijl. Opname in de vastgestelde inventaris van het bouwkundig erfgoed betekent voor elk van de erfgoedobjecten dat zij een vorm van vrijwaring voor de toekomst genieten.

De wijziging van de bestaande toestand van elk gebouw en/of constructie wordt onderworpen aan de wenselijkheid van behoud.  Het behoud van de elementen met historische, stedenbouwkundige, architecturale, bouwhistorische en/of esthetische waarde primeert boven de andere voorschriften. Dit geldt zowel voor het exterieur, als het interieur.

Daarom werd advies gevraag aan de stedelijke dienst monumentenzorg.

“De aanvraag heeft betrekking op twee meergezinswoningen met winkelgelijkvloers die in 1884 werden ontworpen door architect Henri Thielens voor de Société Anonyme du Sud d'Anvers. (…) Het gaat om woningen van drie traveeën en drie of vier bouwlagen onder zadeldak. (…) De desbetreffende panden, nrs. 89 en 91, meergezinswoningen van drie traveeën en vier bouwlagen, gaan wellicht terug tot een uit het dossier verdwenen typeplan. Ze zijn echter duidelijk herkenbaar door de typische dakvensters met ronde frontons en de zeer herkenbare gevelopstand met de drie gekoppelde vensters op de verdiepingen, die ze gemeen hebben met andere voorbeeldwoningen in de straat.  De gelijkvloerse pui werd in de loop van de 20ste eeuw aangepast.

Het object/ complex is beeldondersteunend omdat voor het exterieur de stedenbouwkundige en architecturale waarde hoog is.  De bebouwing ondersteunt de uitstraling van het plangebied. Ze draagt bij aan de architecturale context door haar vormgeving en materiaalgebruik. Ze draagt bij aan de stedenbouwkundige context door haar vorm, inplanting, homogeniteit of dynamiek in het  straatbeeld en haar contextwaarde. De bebouwing is waardevol als element van een geheel. De historiek van het geheel  geldt als motivering voor de waarde van de relicten die ertoe behoren. Ook de architectuur waarvan  het oorspronkelijk ontwerp door aanpassingen werd aangetast maar die de context van  het plangebied nog ondersteunen kan beeldondersteunend werken.

Afweging

Men wenst de winkel op de gelijkvloerse verdieping uit te breiden door de verharde tuin te overdekken.

Conform art. 5§2 van de stedenbouwkundige verordening – bouwcode dd. 25 oktober 2014 moet de beschrijvende nota van de bouwaanvraag voldoende informatie bevatten over het cultuurhistorisch profiel van de aanwezige elementen zodat vergunningverlenende overheid deze kan afwegen. De bouwaanvraag bevat geen informatie over het cultuurhistorisch profiel en de plannen bevatten geen informatie over de detailafwerking van de voormalige buitengevels aan de achterbouw. Bijgevolg is het onmogelijk om het dossier voldoende af te wegen. De stedelijke dienst monumentenzorg kan enkel uitgaan van behoud van de huidige toestand en geeft derhalve een ongunstig advies.

Dit ongunstig advies van monumentenzorg wordt vanuit ruimtelijk oogpunt bijgetreden.

De aanvraag voorziet enerzijds onvoldoende informatie om de ingrepen op de erfgoedwaarde van het gebouw te beoordelen. Anderzijds is het duidelijk uit de beschikbare informatie dat de panden Brederodestraat 89-91 een erfgoedwaarde herbergen die van die aard is dat deze bewaard en versterkt dient te worden.

Voorgesteld wordt om het geanodiseerd buitenschrijnwerk van de gelijkvloerse winkelpui te vervangen door nieuw buitenschrijnwerk met aan de linkerzijde een schuifdeur en aan de rechterzijde een vast raamgeheel. Gelet op de winkelfunctie is een transparante winkelpui aanvaardbaar. Echter is het wenselijk om een verdeling in de winkelpui te brengen die overeenkomt met de gevelopbouw van de bovengevel.

De aanvraag wenst tevens het bestaande buitenschrijnwerk van de bovengevel te regulariseren. Het gebouw is opgenomen in de inventaris onroerend erfgoed en herbergt een erfgoedwaarde. Zilverkleurig geanodiseerd aluminium buitenschrijnwerk is atypisch voor de vormgeving van laat negentiende eeuws en vroeg twintigste eeuwse rijwoningen. Het is noodzakelijk dat de bovengevel wordt uitgerust met witkleurig houten buitenschrijnwerk met een correcte historische porfilering naar oorspronkelijk model. Dergelijk buitenschrijnwerk is bepalend voor de uitstraling en de architectuur van de waardevolle bovengevel.

Zoals blijkt uit het advies en bovenvermelde argumentatie heeft zowel de gevelwijziging als de uitbreiding een negatieve impact op de erfgoedwaarde van het gebouw en is daardoor strijdig met artikel 5 van de bouwcode.

De aanvraag dient daarom geweigerd te worden.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

De aanvraag voorziet geen opstand van 30 centimeter conform artikel 34 van de bouwcode. Hierop kan met het oog op het voorkomen van brandoverslag geen afwijking op worden toegestaan.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Fietsenstalling

Indien een vergunning verleend zou worden voor de uitbreiding, dienen er minstens twee fietsstalplaatsen voor het personeel te worden voorzien conform de inrichtingsprincipes van artikel 29 van de bouwcode.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, omwille van onverenigbaarheden met stedenbouwkundige voorschriften en een goede ruimtelijke ordening.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Er zijn geen aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, die om hun standpunt gevraagd moesten worden.