2020_CBS_07225 - Omgevingsvergunning - OMV_2020045230. Letterkundestraat 87. District Wilrijk - Weigering

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1.      de gemeentelijke projecten;

2.      andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          31/07/1961: toelating (238#11248) voor het bouwen van een appartementsgebouw.

Vergunde en huidige toestand

-          functie:

• een meergezinswoning met inpandige garage;
• 1 drie-slaapkamerappartement met een netto vloeroppervlakte van circa 106 m²;
• 4 twee-slaapkamerappartementen met een netto vloeroppervlakte van circa 73, 73, 80 en 80 m².

-          bouwvolume:

• besloten bebouwing met drie bouwlagen en een plat dak;
• de bouwdiepte van het gebouw bedraagt 13,10 meter;
• de kroonlijsthoogte bedraagt 10 meter.

-          gevelafwerking:

• de gevels zijn opgetrokken in roodbruine gevelsteen;
• het gelijkvloerse deel van de voorgevel is bekleed met beige natuursteen;
• rond de ramen in de voorgevel zijn sierelementen aangebracht in beige natuursteen
• het buitenschrijnwerk op het gelijkvloers is uitgevoerd in wit geschilderd hout;
• op de verdieping is het buitenschrijnwerk uitgevoerd in wit PVC.

-          inrichting:

• de voortuin is deels verhard voor de oprit naar de garage en de pad naar de voordeur;
• het overige deel is aangelegd als tuin;
• achter het gebouw is een tuin voorzien.

Gewenste toestand

-          functie:

• een meergezinswoning
• vermeerderen van het aantal wooneenheden van 5 naar 6. Met betrekking tot de nieuwe wooneenheden zijn volgende gegevens beschikbaar:
  • 1 twee-slaapkamerappartement met een netto vloeroppervlakte van circa 79 m²;
  • 1 een-slaapkamerappartementen met een netto vloeroppervlakte van circa 70 m².

-          bouwvolume:

• besloten bebouwing met drie bouwlagen en een plat dak;
• de bouwdiepte van het gebouw bedraagt 13,10 meter;
• de kroonlijsthoogte bedraagt 10 meter.

-          gevelafwerking:

• de gevels zijn opgetrokken in roodbruine gevelsteen;
• het gelijkvloerse deel van de voorgevel is bekleed met beige natuursteen;
• rond de ramen in de voorgevel zijn sierelementen aangebracht in beige natuursteen;
• de garagepoort vervangen door een raam met dezelfde typologie als het raam rechts naast de voordeur;
• het buitenschrijnwerk op het gelijkvloers wordt vervangen door wit PVC;

-          inrichting:

• opbreken van de oprit en aanleggen als tuin;
• plaatsen van twee fietsenstallingen in de voortuin voor vier fietsen;
• de achtertuin in twee splitsen.

Inhoud van de aanvraag

-          omvormen van een appartement met garage op het gelijkvloers naar twee appartementen;

-          de hogergelegen appartementen blijven ongewijzigd;

-          de garagepoort wordt vervangen door een raam met dezelfde typologie als het raam rechts naast de voordeur;

-          het buitenschrijnwerk op het gelijkvloers vervangen door wit PVC;

-          opbreken van de oprit en aanleggen als tuin;

-          plaatsen van twee fietsenstallingen in de voortuin voor vier fietsen;

-          de achtertuin in twee splitsen.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied in de stedelijke agglomeratie van Antwerpen, dit is het gedeelte van de stad gelegen tussen de Kleine Ring en respectievelijk de reservatiestrook voor de aanleg van lijninfrastructuur (de A102) tussen Merksem en Wommelgem, de R11 tussen Wommelgem en Mortsel, de oostelijke grens van Mortsel en Hove en de reservatiestrook voor pijpleidingen tussen Hove/Kontich en Hemiksem.

De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.)

In dit gebied wordt de maximale bouwhoogte afgestemd op de volgende criteria:

- de in de onmiddellijke omgeving aanwezige bouwhoogten;

- de eigen aard van het betrokken gebied;

- de breedte van het voor het gebouw gelegen openbaar domein.

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup.  Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verordening toegankelijkheid op het volgend punt:

• artikel 25: de toegangsdeuren tot de appartementen moeten een vrije en vlakke wand- en vloerbreedte van minstens 50 cm hebben. Het appartement links op het gelijkvloers heeft deze 50 cm niet.

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op de volgende punten:

• Artikel 11 Afwerken van gevels en materiaalgebruik: het materiaalgebruik van alle onderdelen van een gebouw, constructie, afsluiting of aanleg moet duurzaam, kwalitatief, constructief en esthetisch verantwoord zijn. Het nieuw raam op het gelijkvloers in kunsstof voldoet hier niet aan.
• artikel 26 Afvalverzameling: meergezinsgebouwen of gemengde gebouwen met minimaal 4 woningen dienen een gemeenschappelijke afgescheiden ruimte voor afvalverzameling te hebben die voorzien wordt van verluchting. In dit project wordt er geen gemeenschappelijke afgescheiden ruimte voor afvalverzameling voorzien ;
• artikel 27 Open ruimte: voortuinen zijn vrij van constructies. Enkel de strikt noodzakelijke verhardingen zijn toegelaten. Door in de voortuin fietsstalplaatsen te voorzien, is er meer verhard dan enkel de toegang tot het gebouw;
• artikel 29: Fietsstalplaatsen en fietsparkeerplaatsen: de vergunde fietsenberging verdwijnt waardoor er geen kwalitatieve overdekte fietsenberging meer aanwezig is;
• artikel 30 Autostalplaatsen en autoparkeerplaatsen: door het verdwijnen van de garage is er geen autostaanplaats meer voorzien in het gebouw.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Decreet houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen)
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het Rooilijndecreet.

Beleidsrichtlijnen in het kader van goede ruimtelijke ordening (overeenkomstig artikel 4.3.1, §2, 2° van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening)

-          BGO Wonen: de beleidsmatig gewenste ontwikkeling woninggrootte, woningmix en beschermen van eengezinswoningen (verder genoemd BGO Wonen), goedgekeurd door de gemeenteraad in zitting van 24 juni 2019.
(De BGO Wonen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De BGO Wonen wordt betrokken bij de beoordeling van de verenigbaarheid van de aanvraag met de goede ruimtelijke ordening.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Beoordeling afwijkingen van de voorschriften

De aanvraag wijkt af op artikel 11, 26, 27, 29 en 30 van de bouwcode en artikel 25 van de gewestelijke stedenbouwkundige verordening Toegankelijkheid. Dit wordt verder gemotiveerd in de beoordeling hieronder.

Functionele inpasbaarheid

De functie van meergezinswoning blijft behouden en is bijgevolg functioneel inpasbaar in de omgeving.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Fietsvoorzieningen:

In bestaande toestand waren er 5 inpandige fietsenstallingen. Deze verdwijnen.

De fietsparkeerbehoefte van het bijkomende appartement is 1 x (1+1) = 2 fietsstalplaatsen. De fietsparkeerbehoefte is 5 + 2 = 7 fietsenstallingen.

Momenteel worden er 8 plaatsen ingetekend in de voortuin langs het toegangspad.

Dit zijn echter plaatsen die niet overdekt of afgesloten zijn. Naar diefstal, vandalisme of onderhoud is dit niet acceptabel. Fietsenstalplaatsen ten behoeve van woningen dienen overdekt te zijn en inpandig of afsluitbaar in een aparte tuinberging.

Tevens is het voorzien van constructies in strijd met artikel 27 van de bouwcode dat stelt dat voortuinen vrij van constructies dienen te zijn en dat enkel de strikt noodzakelijke verhardingen toegelaten zijn.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

De aanvraag beoogt het vermeerderen van het aantal woonentiteiten van 5 naar 6 appartementen binnen het bestaande volume.

Door het supprimeren van een vergunde kwalitatieve parkeerplaats en fietsenberging ten voordele het vermeerderen van het aantal woongelegenheden wordt de parkeerbehoefte verlegd naar het openbaar domein. Hierdoor wordt de draagkracht van het perceel en de omgeving overschreden wat stedenbouwkundig onaanvaardbaar is.

Aan het college wordt geadviseerd om de aanvraag te weigeren.

Visueel-vormelijke elementen

De garagepoort op het gelijkvloers wordt vervangen door een raam in kunststof.

Dergelijk kunststof schrijnwerk is als gevelafwerking niet duurzaam, kwalitatief, constructief en esthetisch, waardoor de aanvraag hierdoor ook in strijd is met artikel 11 van de bouwcode.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Voldoende ruime woningen zijn belangrijk om een kwalitatief woonaanbod te garanderen.

Binnen de stedelijke visie heeft een 1-slaapkamerappartement een minimale oppervlakte van 60 m² en wordt een 2-slaapkamerappartement (80m²) als een gemiddeld appartement beschouwd.

In voorliggend project heeft het 2-slaapkamerappartement slechts een netto-vloeroppervlakte van 79 m². Er werd geen motiveringsnota voor deze afwijkingen toegevoegd aan het dossier.

Bovendien is voor het 2-slaapkamerappartement de tuin enkel bereikbaar via de slaapkamer wat als weinig kwaliteitsvol wordt ervaren.

Meergezinsgebouwen of gemengde gebouwen met minimaal 4 woningen dienen een gemeenschappelijke afgescheiden ruimte voor afvalverzameling te hebben die voorzien wordt van verluchting. In dit project ontbreekt deze afvalberging wat in strijd is met artikel 26 van de bouwcode.

Tot slot is de aanvraag strijdig met artikel 25 van de gewestelijke stedenbouwkundige vergunning Toegankelijkheid. Zo dienen de toegangsdeuren tot de appartementen een vrije en vlakke wand- en vloerbreedte van minstens 50 cm te hebben. Het nieuw appartement links op het gelijkvloers heeft deze 50 cm niet.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, omwille van onverenigbaarheden met stedenbouwkundige voorschriften en een goede ruimtelijke ordening.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Er zijn geen aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, die om hun standpunt gevraagd moesten worden.