2020_CBS_07239 - Omgevingsvergunning - OMV_2020055786. Tolstraat 87. District Antwerpen - Weigering

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1.      de gemeentelijke projecten;

2.      andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          19/03/2020: weigering door deputatie (20191870) voor het verbouwen en opdelen van een eengezinswoning met kliniek naar 5 appartementen;

-          16/10/2019: proces-verbaal (11002_2019_11227_APO) voor het wijzigen aantal woongelegenheden en werken uitvoeren zonder voorafgaandelijke schriftelijke omgevingsvergunning van het college van burgemeester en schepenen;

-          23/06/1967: vergunning (18#49892) voor een verbouwing.

-          22/06/1962: vergunning (18#44029) voor het vernieuwen van een winkelpui.

Vergunde toestand

-          functie:

• eengezinswoning met kliniek als nevenfunctie op het gelijkvloers en garage voor één wagen;
• eengezinswoning met een bruto vloeroppervlakte van circa 451,65m²;

-          bouwvolume:

• 5 bouwlagen onder pseudo-mansardedak voorzien van leien en twee ossenoogvormige ramen;

-          gevelafwerking:

• wit geschilderde bezette gevel met blauwe natuurstenen plint. De inkomdeur en het buitenschrijnwerk van de 1ste verdieping zijn in aluminium. Er is geen kleur bepaald. De poort en het overige buitenschrijnwerk is wit geschilderd hout volgens originele T-verdeling.

Huidige toestand

-          functie:

• eengezinswoning met kliniek als nevenfunctie op het gelijkvloers en garage voor één wagen;
• eengezinswoning met een bruto vloeroppervlakte van circa 451.65 m²;

-          bouwvolume:

• 5 bouwlagen onder pseudo-mansardedak voorzien van grijze leien en twee ossenoogvormige ramen. De vergunning om dit mansardedak af te breken en te vervangen door een plat dak werd aldus niet uitgevoerd;

-          gevelafwerking:

• voorgevel opgebouwd in rode baksteen met witte natuursteenelementen. De garagepoort, de inkomdeur en het buitenschrijnwerk van de 1ste verdieping zijn in groen aluminium. Het overige buitenschrijnwerk is groen geschilderd hout volgens originele T-verdeling;

Gewenste toestand

-          functie:

• meergezinswoning met 4 appartementen;
• vermeerderen van het aantal wooneenheden van 1 naar 4. Met betrekking tot de nieuwe wooneenheden zijn volgende gegevens beschikbaar:
  • 1 tweeslaapkamerappartement met een netto vloeroppervlakte van circa 107.30m²;
  • 1 eenslaapkamerappartement met een netto vloeroppervlakte van circa 68,50m²;
  • 1 eenslaapkamerappartement met een netto vloeroppervlakte van circa 52.6m²;
  • 1 eenslaapkamerappartement met een netto vloeroppervlakte van circa 88.90m²;

-          bouwvolume:

• 5 bouwlagen onder pseudo-mansardedak voorzien van grijze leien en twee ossenoogvormige ramen;

-          gevelafwerking:

• voorgevel van de verdiepingen in rode gevelsteen, van het gelijkvloers in blauwe hardsteen, buitenschrijnwerk van de verdiepingen in zwart aluminium, schrijnwerk van de voordeur en garagepoort in groen aluminium, raamdorpels in blauwe hardsteen.

Inhoud van de aanvraag

-          ontpitten van de perceeloppervlakte om open ruimte te creëren;

-          vermeerderen van het aantal woningen, van 1 naar 4;

-          ombouwen van de gelijkvloerse kliniek met garage naar duplexwoning, de garage blijft behouden;

-          uitbreiden van bovengelegen verdiepingen naar achter;

-          het aanpassen van de dakvorm;

-          voorzien van een fietsstalling en afvalruimte op het gelijkvloers.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP Binnenstad, goedgekeurd op 26 april 2012. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zones: artikel  2:   zone voor wonen - (wo2) en artikel  8:   zone voor publiek domein - (pu).

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Gemeentelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP's) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van het ruimtelijk uitvoeringsplan op volgend punt:

-          Artikel 2.1.3: De wijzigingen aan het bouwvolume zijn niet in harmonie met het referentiebeeld;

-          artikel 2.1.7. Gevelmaterialen: het materiaalgebruik van alle gevels (voor-, zij- en achtergevels) moet worden uitgevoerd in natuurlijke, kwalitatieve materialen die inzake uiterlijk en kleur in harmonie zijn met het referentiebeeld zoals beschreven in punt 2.1.2 van het ruimtelijk uitvoeringsplan.
De originele ramen werden uitgevoerd in hout en nadien groen geschilderd. Deze waren voorzien met een T-verdeling. Achteraf werd de inkomdeur gewijzigd naar groen aluminium met andere verdeling.
In de huidige aanvraag wordt alle buitenschrijnwerk vervangen in aluminium, maar verliezen ze hun originele verdeling.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• Artikel 10: door de verhoging van het bouwvolume blijft de dag- en zonlichttoetreding naar tuinzones, buitenruimtes en leefruimtes van omwonenden niet optimaal;
• artikel 11 Afwerken van gevels en materiaalgebruik: de originele ramen werden uitgevoerd in hout en nadien groen geschilderd. Deze waren voorzien met een T-verdeling. Achteraf werd de inkomdeur gewijzigd naar groen aluminium met andere verdeling.
  In de huidige aanvraag wordt alle buitenschrijnwerk vervangen in aluminium;
• artikel 29 Fietsstalplaatsen en fietsparkeerplaatsen: de aanvraag wijkt af van dit artikel. Er worden onvoldoende fietsstalplaatsen voorzien;
• artikel 30 Autostalplaatsen en autostalplaatsen: de aanvraag wijkt af van dit artikel. Er worden onvoldoende autostalplaatsen voorzien;
• artikel 43 Septische putten: de septische put werd niet opgetekend op plan, de aanvraag dient te voldoen aan dit artikel en artikel 40 (privaat gescheiden rioolstelsel en afvoerleidingen.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Decreet houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen)
Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Beleidsrichtlijnen in het kader van goede ruimtelijke ordening (overeenkomstig artikel 4.3.1, §2, 2° van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening)

-          BGO Wonen: de beleidsmatig gewenste ontwikkeling woninggrootte, woningmix en beschermen van eengezinswoningen (verder genoemd BGO Wonen), goedgekeurd door de gemeenteraad in zitting van 24 juni 2019.
(De BGO Wonen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De BGO Wonen wordt betrokken bij de beoordeling van de verenigbaarheid van de aanvraag met de goede ruimtelijke ordening.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

De aanvraag betreft het omvormen van een eengezinswoning met kliniek naar een appartementsgebouw met vier woongelegenheden. De woonfunctie blijft behouden, maar de draagkracht van het pand en van de omgeving wordt overschreden door deze opmerkelijke stijging van het aantal woongelegenheden op een eerder klein perceel.

De aanpassingen zijn quasi identiek aan de geweigerde aanvraag in eerste en tweede aanleg (20191870).

Beoordeling afwijkingen van de voorschriften

De afwijkingen op de voorschriften van het ruimtelijk uitvoeringsplan en van de bouwcode kunnen niet worden geaccepteerd. De afwijkingen zijn niet te remediëren door het opleggen van voorwaarden. Daarom wordt geadviseerd om de vergunning te weigeren.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

De oneven zijde van de tolstraat wordt hoofdzakelijk gekenmerkt door aaneengesloten neoklassieke burgerwoningen met drie bouwlagen onder zadeldak. In de straat zijn recentere nieuwbouwvolumes opgetrokken met meerdere bouwlagen die niet volgens de principes van de harmonieregel zijn opgebouwd en niet als motivatie kunnen dienen om een densiteitsverhoging toe te staan.

Het gebouw telt drie bouwlagen onder een mansardedak. In de verhoogde plint werd een garagepoort ondergebracht. De aanvraag wenst op het mansardedak een zadeldak te construeren zodat dit een duplex vormt met de mansardedakverdieping. In de omgeving zijn dubbelhoge dakvormen echter niet kenmerkend. Het is ruimtelijk niet aanvaardbaar om op een mansardedak een zadeldak te plaatsen. Hierdoor ontstaat een zeer atypische dakvorm van een dak op een dak. De hoogte van het buitenproportionele dak is ook niet kenmerkend in deze historische context. Een aansluiting op het linkse buurpand, dat een uitzondering is in de straat wat zowel het uitzicht als de hoogte betreft, vormt een schaalvergroting die hier niet wenselijk is. Het verhogen van de kroonlijst en verscherpen van de dakhelling zorgen ervoor dat de dag- en zonlichttoetreding naar woonruimtes en buitenruimtes verminderd en niet meer optimaal is. Aldus is de aanvraag strijdig met artikel 10 van de bouwcode artikel 2.1.3. van het RUP-Binnenstad.

Indien een herwerkte of aangepast daklaag wenselijk is, dient dit de erfgoedwaarde van het gebouw en de zuiverheid van de dakvorm te respecteren.

Vanaf de verdiepingen is de indeling die deze laat-19de-eeuwse panden typeert nog aanwezig. De voorgestelde verbouwing respecteert deze indeling niet, wat niet kan worden aanvaard.

Visueel-vormelijke elementen en cultuurhistorische aspecten

De aanvraag heeft betrekking op het verbouwen van een pand gelegen in CHE-gebied. De gelijkvloerse gevel wordt aangepast door de opening van de garage gedeeltelijk in te vullen met een plint in blauwe steen. Het schrijnwerk in de voorgevel wordt vervangen door nieuw aluminium zwart schrijnwerk en een groene voordeur in aluminium.

Het voorzien van een breed raam op de gelijkvloerse verdieping in de voorgevel vormt een vreemde toevoeging en blijft even beeldverstorend als de voormalige garagepoort. Het is aan te bevelen om ook op het gelijkvloers de travee-indeling van de bovenliggende verdiepingen te respecteren en dus twee openingen te voorzien.

De voorgevel werd ontpleisterd zonder vergunning. Het uitzicht blijft ongewijzigd na de werken. Door de gevel opnieuw te bepleisteren en wit te schilderen zou deze een sterke beeldondersteunende waarde kunnen krijgen en zou ook het linkse buurpand terug tot zijn recht kunnen komen als uitzondering in deze toch wel “witte” 19de-eeuwse straat.

Het zadeldak wordt afgewerkt met roofing. Het dak is goed zichtbaar vanaf de hoek met de Amerikalei. Een afwerking in roofing is niet kwalitatief in het straatbeeld. Dit is bijgevolg niet aanvaardbaar.

De wijzigingen werden ter advies voorgelegd aan de stedelijke dienst monumentenzorg.

Art. 5 §1 van de stedenbouwkundige verordening – bouwcode dd. 25 oktober 2014 zegt dat voor gebouwen opgenomen in de inventaris van bouwkundig erfgoed en gebouwen gelegen in CHE-gebied de wijziging van de bestaande toestand van elk gebouw of constructie onderworpen wordt aan de wenselijkheid van het behoud. Het behoud van de elementen met culturele, historische en/of esthetische waarde primeert boven de andere voorschriften. Dit geldt zowel voor het exterieur, als het interieur.

Bovendien schrijft art. 5§2 voor dat de beschrijvende nota van de bouwaanvraag voldoende informatie moet bevatten over het cultuurhistorisch profiel van de aanwezige elementen zodat de stedelijke dienst monumentenzorg deze kan afwegen. Er werd fotomateriaal bezorgd in het vorige dossier.

Beoordeling

A cultuurhistorische waardenstelling

Het pand betreft een neoclassicistische burgerwoning van drie traveeën en 4 bouwlagen onder een mansardedak.

De gelijkvloerse verdieping  van het pand werd in 1967 sterk verbouwd door het inbrengen van een garage. Hierdoor heeft de gevel een lage sokkel gekregen en werd een wanverhouding gecreëerd in het gevelbeeld. De verbouwing uit 1967 werd slechts gedeeltelijk uitgevoerd, de verbouwing aan het mansardedak werd niet uitgevoerd waardoor dit nog gaaf bewaard gebleven is.

De gevel werd ontdaan van bepleistering zonder vergunning.

Op de verdiepingen is de typische structuur van kamers langs een zijdelings gelegen traphal nog duidelijk aanwezig, net zoals een aantal schouwen.

Het oorspronkelijke houten buitenschrijnwerk in de vensteropeningen op niveau 2 en 3 is nog aanwezig.

In zijn huidige ontpleisterde vorm heeft het pand enkel beeldondersteunende rol.

B afweging

Men wenst het pand om te vormen naar 5 appartementen.

Het gelijkvloers is reeds sterk verbouwd en wordt omgevormd naar 1 woonunit. Achteraan wordt er buitenruimte gecreëerd.

Op de eerste verdieping wordt een unit voorzien. De bestaande indeling wordt niet gerespecteerd en achterste ruimte wordt uitgebreid tot 1 meter voorbij de rechterbuur. Er wordt een uitpandig terras voorzien.

Ook op de tweede verdieping wordt er geen rekening gehouden met de bestaande indeling van de kamers en wordt een uitpandig terras voorzien.

De derde verdieping kent eveneens een uitbreiding achteraan, links sluit het volume aan bij de linkerbuur, rechts bij de rechterbuur.

Het mansardedak wordt aangepast.

De gelijkvloerse gevel wordt aangepast door de opening van de garage gedeeltelijk in te vullen met een plint in blauwe steen. Het schrijnwerk in de voorgevel wordt vervangen door nieuw aluminium zwart schrijnwerk en een groene voordeur in aluminium. Het zadeldak wordt afgewerkt met roofing.

Principieel vanuit erfgoed geen bezwaar tegen het opdelen van een pand in verschillende woonunits.

Indien echter uitbreidingen dienen toegevoegd te worden die een impact hebben op de beeldwaarde van het pand om het gewenste aantal woongelegenheden erin te voorzien, kan gesteld worden dat de draagkracht van het pand overschreden wordt. Ten opzichte van de vorige aanvraag wordt het dak beperkter aangepast, de helling van het voorste dakvlak blijft ongewijzigd. De vloer wordt verlaagd waardoor er meer vrije hoogte ontstaat. Het is echter niet duidelijk  of de vloer dan voor de oeuil de boeufs komt, wat zeker niet aanvaardbaar is.

Bijkomend wordt opgemerkt dat de scheidingsmuurprofielen niet overeenkomen met de realiteit zowel wat de diepte als de hoogte betreft.

Het voorzien van een breed raam op de gelijkvloerse verdieping in de voorgevel vormt een vreemde toevoeging en blijft even beeldverstorend als de voormalige garagepoort. Het zou logisch zijn om hier de travee-indeling te respecteren en twee openingen te voorzien onder de bestaande vensteropeningen op de eerste verdieping.

De voorgevel werd ontpleisterd zonder vergunning. Het uitzicht blijft ongewijzigd na de werken. Door de gevel opnieuw te bepleisteren en wit te schilderen krijgt hij een sterke beeldondersteunende waarde en komt ook het linkse buurpand terug tot zijn recht als uitzondering in deze toch wel “witte” 19e eeuwse straat.

Vanaf de verdiepingen is de indeling die deze laat-19e eeuwse panden typeert nog aanwezig. De voorgestelde verbouwing respecteert deze indeling niet. Ook met behoud van de indeling is een opdeling van het pand ons inziens mogelijk.

Advies

Gelet op het voorgaande wordt een ongunstig advies verleend.

Dit ongunstig advies wordt vanuit ruimtelijk oogpunt bijgetreden. Het is duidelijk dat voorliggende opdeling de erfgoedwaarde van het gebouw op een onaanvaardbare manier aantast. De voorgestelde wijzigingen aan de voorgevel hebben een negatieve invloed op het straatbeeld en zijn beeldverstorend, niet alleen voor het gevelbeeld, maar ook voor het naastgelegen monument.

Omwille van de onverenigbaarheid van de voorgestelde werken, handeling en wijzigingen met de erfgoedwaarde dient de aanvraag geweigerd te worden.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Het omvormen van deze eengezinswoning naar vier appartementen is onaanvaardbaar omwille van de hinderlijke gevolgen voor het gebouw en de buurt en dit omwille van diverse redenen. 

Ten eerste is de impact van een appartementsgebouw verschillend dan die van een rijhuis voor één gezin. De typologie en schaal kunnen overlast genereren door middel van concentraties.  

Ten tweede is een mix aan woninggroottes op schaal van de wijk als op schaal van het perceel belangrijk. Om gezinnen in de stad te kunnen blijven aantrekken en houden is het nodig om grote woningen te behouden of opnieuw te voorzien. De grootste woongelegenheid in het project bedraagt circa 107.30m² netto. Deze oppervlakte is onvoldoende om een groot gezin te herbergen. Hiervoor is een woongelegenheid van minimaal 130m² nodig.

Ten derde moet de oppervlakte van de woning in verhouding staan tot het aantal bewoners ervan. Om het ruimtecomfort van een woning te bewaken is het dus belangrijk dat het aantal slaapkamers in verhouding staat met het aantal beschikbare vierkante meters leefruimte per bewoner. Dit is niet het geval in het voorliggend project wat betreft het appartement op de derde verdieping.

Op een oppervlakte kleiner dan 60 m² wordt onvoldoende woonkwaliteit gerealiseerd voor een eenslaapkamerappartement. Deze oppervlakte kan hoogstens een studio herbergen.

Omwille van deze argumenten wordt geadviseerd de vergunning te weigeren.

Bijkomend wordt opgemerkt dat het voorzien van een slaapkamer aan de voorzijde van de verhoogde gelijkvloerse verdieping leidt tot een weinig levendige plint.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Fietsstalplaatsen

Er moeten voor de 3 bijkomende wooneenheden 8 fietsstalplaatsen voorzien worden:

Voor de 3 nieuwe appartementen moeten er 8 fietsstalplaatsen voorzien worden:

-          1 appartement met 1 slaapkamer = 1 x 2 (1 slaapkamer + 1 extra) = 2

-          2 appartementen met 2 slaapkamers = 2 x 3 (2 slaapkamers + 1 extra) = 6

Er worden op het gelijkvloers 6 fietsstalplaatsen voorzien, dat zijn er 2 te weinig. Tussen 2 fietsstalplaatsen moet minstens 40cm vrije ruimte zijn en dat is hier niet het geval.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, omwille van onverenigbaarheden met stedenbouwkundige voorschriften, een goede ruimtelijke ordening en gegronde bezwaren.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

De aanvraag werd onderworpen aan 1 openbaar onderzoek.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten

Bespreking van de bezwaren

Er werd één bezwaarschrift ingediend, voornamelijk handelend over:

1. Densiteit: De bestaande densiteit van het bouwblok is van die aard dat een volume-uitbreiding op alle verdiepingen, het verhogen van de kroonlijst van de achtergevel, het verscherpen van de hellingshoek van het dak en het voorzien van terras leidt tot een vernauwing van de open ruimte die reeds schaars of al onbestaand is in het bouwblok. Een verdere densiteitsstijging van het bouwblok is onaanvaardbaar.

Beoordeling: Het klopt dat het dense bouwblok een volume-vermeerdering achteraan niet toelaat. Dit zou de daglichttoetreding naar eigendommen in de omgeving belemmeren. Het bezwaar is gegrond.

2. Referentiebeeld: Het aanpassen van het dak is niet in overeenstemming met het referentiebeeld. De kroonlijsthoogte achteraan wordt verhoogd en de hellingshoek van het dak verscherpt. Dit is niet conform het referentiebeeld van de omgeving.

Beoordeling: Het klopt dat voorliggend dak niet in overeenstemming is met het referentiebeeld. Het buitenproportionele pseudomansardedak is niet kenmerkend voor de omgeving. Het bezwaar is gegrond.

3.  Verloedering binnengebied:: De terrassen aan de achtergevel geven uit op een dens binnengebied waarbij het gelijkvloerse voornamelijk wordt ingenomen door reca-functies. Door de verschillende uitlaten en afvoerleidingen is het niet aangenaam vertoeven aan de achterzijde waardoor de terrassen eerder gebruikt zullen worden voor rommel of afvalberging in plaats van een buitenruimte. De buitenruimtes dragen daardoor bij tot de verloedering van het binnengebied.

Beoordeling: Het klopt dat de terrassen uitgeven op een dicht en intiem binnengebied. De buitenruimtes zijn daardoor niet kwalitatief en generen mogelijks hinder naar de omgeving. Echter stoelt het argument dat de terrassen als berging gebruikt wordt op vermoedens. Het bezwaar is deels gegrond.

4. Inkijk en privacyschending: Het bezwaar tegen inkijk van de geplande terrassen die rechtstreekse inkijk veroorzaken naar de eigendommen van omwonenden. De beperkte diepte van het perceel en de compacte situatie in het bouwblok laten het niet toe dat terrassen aan de achtergevel worden voorzien.

Beoordeling: Het klopt dat de aangevraagde buitenruimtes, voornamelijk ook door hun aantal, een grote impact hebben op het binnengebied. Ze zijn echter niet in strijd met het Burgerlijk Wetboek. Het bezwaar is deels gegrond.

5. RUP-Binnenstad: Het bezwaar dat de aanvraag niet in overeenstemming is met artikel 2.1.3. uit het RUP-Binnenstad.

Beoordeling: Dit artikel heeft betrekking op de bouwlijn, bouwhoogte en bouwdiepte en stelt dat wanneer gepoogd wordt een te grote vloeroppervlakte te creëren dit mogelijks hinder veroorzaakt naar eigendommen in de omgeving. De voorliggende wijzigingen aan het bouwvolume zijn een niet-wenselijk schaalvergroting. Het bezwaar is gegrond.

6. Beeldkwaliteit en erfgoedwaarde: Het bezwaar tegen het ontpleisteren van de voorgevel. De oorspronkelijke en originele toestand is een burgerwoning met bepleisterde lijstgevel. Het afkappen van de pleister op de voorgevel tast de erfgoedwaarde van het gebouw aan.

Beoordeling: Het klopt dat het afkappen van de bepleistering de erfgoedwaarde van het gebouw aantast. De voorgestelde wijzigingen werden dan ook ongunstig bevonden door de stedelijke dienst monumentenzorg. Het bezwaar is ongegrond.

7. (fiets)parkeren: De aanvraag voorziet onvoldoende fiets- en autostalplaatsen conform de bouwcode. Het aantal voorziene fietsstalplaatsen zijn bovendien niet conform de inrichtingsprincipes van de bouwcode voorzien. Dit zal er toe leiden dat fietsen waaronder fietswagens of babywagens op straat gestald zullen worden. Ook het aantal voorziene autostalplaatsen is onvoldoende. De buurt kent een grote parkeerdruk.

Beoordeling: Het klopt dat de voorziene fietsstalplaatsen onvoldoende en niet volgens de inrichtingsprincipes van de bouwcode zijn voorzien. Het bezwaar is gegrond.

8. Woonkwaliteit: De woonkwaliteit en leefbare oppervlakte van de woningen zijn ondermaats. Het aantal slaapkamers, waarvan er enkele zijn vermomd als bureau, zijn niet in verhouding met de oppervlakte van de woningen. Ook de afwezigheid van bergingen is een tekortkoming. Het vermeerderen van het aantal wooneenheden creëert overlast voor de omgeving.

Beoordeling: De voorgestelde wooneenheden zijn inderdaad niet kwalitatief. De bureauruimtes worden echter als dusdanig bekeken. Het klopt dat de planschikking en leefbare oppervlakte ondermaats is. Het bezwaar is deels gegrond.

9. Foutieve informatie: Het bezwaar tegen foutieve en onjuiste aangeleverde informatie.

Beoordeling: Tijdens het volledigheidsonderzoek werd geoordeeld dat het dossier voldoende informatie bevat om een ruimtelijke beoordeling op te maken. De laatst vergunde toestand, die van 1967, vormt het startpunt om wijzigingen te beoordelen. Het bezwaar is ongegrond.

10. Opdelen van een ééngezinswoning: Het bezwaar tegen het opdelen van een voormalige eengezinswoning met dokterspraktijk. Het aantal wooneenheden staat niet in verhouding tot het bouwvolume van het gebouw. Ook is door voorliggende opzet een sociale mix onmogelijk.

Beoordeling: Het klopt dat het opdelen van de woning niet voorziet in een goed aanbod aan wooneenheden met een variërende woonoppervlakte en voldoende woonoppervlakte om bijvoorbeeld een groot gezin te herbergen. Het bezwaar is gegrond.

11. Reeds uitgevoerde werken: Het bezwaar dat de eigenaar reeds gestart is met het uitvoeren van de werken.

Beoordeling: Indien vergunningsplichtige wijzigingen werden uitgevoerd, dan is dit een bouwmisdrijf en dient dit gemeld te worden aan de bevoegde handhavingsdiensten. In een ruimtelijke beoordeling wordt alleen rekening gehouden met de wijzigingen ten opzichte van de laatst vergunde toestand. Reeds uitgevoerde werken vormen geen motivatie om wijzigingen anders te interpreteren. Het bezwaar is ongegrond.