2020_CBS_07446 - Omgevingsvergunning - OMV_2020086061. Leeuwlantstraat 18. District Deurne - Goedkeuring

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1.      de gemeentelijke projecten;

2.      andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          10/05/2019: weigering (2019550) voor het wijzigen van de gelijkvloerse handelsruimte tot reca;

-          10/10/2018: proces-verbaal (11002_2018_7690_VPV) voor werken uitvoeren zonder voorafgaandelijke schriftelijke omgevingsvergunning van het college van burgemeester en schepenen;

-          19/12/1973: vergunning (627#27541) voor het uitvoeren van voorgevel- en binnenveranderingen.

Vergunde toestand

-          eengezinswoning van 3 bouwlagen onder plat dak met een nevenfunctie (winkel).

Huidige toestand

-          eengezinswoning van 3 bouwlagen onder plat dak met een nevenfunctie (winkel).

Gewenste toestand

-          vervanging van het dak van de gelijkvloerse achterbouwen.

Inhoud van de aanvraag

-          vervangen van het dak van de gelijkvloerse achterbouwen;

-          vervangen van het glazen dak door een vaste constructie.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.)

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup.  Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)

De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)

De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)

De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• artikel 24: Minimale lichtinval en minimale luchttoevoer: de bureauruimte op de gelijkvloerse verdieping krijgt geen rechtstreeks licht meer;
• artikel 24 Minimale lichtinval en minimale luchttoevoer: geen opengaande ramen zijn opgetekend op de plannen;
• artikel 27 Open ruimte: de achtertuin op het inplantingsplan is niet aangeduid; de aanvraag dient te voldoen aan dit artikel;
• artikel 38 Groendaken: het nieuwe platte dak wordt niet als een groendak aangelegd.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.

Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.

Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)

De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen.
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Decreet houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen)

Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Beleidsrichtlijnen in het kader van goede ruimtelijke ordening (overeenkomstig artikel 4.3.1, §2, 2° van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening)

-          BGO Wonen: de beleidsmatig gewenste ontwikkeling woninggrootte, woningmix en beschermen van eengezinswoningen (verder genoemd BGO Wonen), goedgekeurd door de gemeenteraad in zitting van 24 juni 2019.
(De BGO Wonen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)

De BGO Wonen is niet van toepassing op de aanvraag.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

Voorliggende aanvraag betreft verbouwingswerken aan een eengezinswoning met een handelsgelijkvloers. De aanvraag omvat geen functiewijziging. De bestaande woonfunctie met complementair handelsgelijkvloers  (winkel, bureau en magazijnruimte) blijft behouden en is daarmee in harmonie met de kenmerkende woonfuncties in de Leeuwlantstraat.

De stedelijke dienst ondernemen en stadsmarketing/business en innovatie maakt – omdat er weinig informatie hierover in het dossier is opgenomen – wel voorbehoud voor een functiewijziging en hernemen het advies uit dossier 2019550:

“Ongunstig advies voor het omvormen van een (voormalige) handelsruimte naar een reca-ruimte op het gelijkvloers van een pand Leeuwlantstraat 18. Dit pand is niet gelegen binnen de afgebakende kernwinkelgebieden en horecagebieden. Nabijgelegen is wel de afgebakende kern Turnhoutsebaan Deurne-Noord gesitueerd waar tal van panden leeg en beschikbaar voor het vestigen van commerciële functies. Het clusteren van commerciële functies in deze handelskernen wordt door de Beleidsnota Detailhandel als krachtlijn naar voor geschoven. Bovendien biedt de commerciële ruimte in dit pand weinig opportuniteiten: een smalle ruimte van minder dan 4 meter, beperkt qua vrije hoogte, met daarachter weinig diepte en geen lichtinval. Dit komt de aantrekkelijkheid van de ruimte niet ten goede. In dit deel van de Leeuwlantstraat zijn tenslotte voornamelijk woonpanden gevestigd. Er kunnen dan ook vragen gesteld worden bij de verweefbaarheid van de functie reca gelijkvloers met de woonomgeving.”

Schaal – ruimtegebruik – bouwdichtheid

De werken zijn voornamelijk binnen het bestaande en vergunde volume gepland en beogen geen aanpassing van het aantal woongelegenheden. Door het glazen hellende dakvlak te vervangen door een plat dak ontstaat een beperkte vergroting van het bouwvolume. Zowel de schaal als ruimtegebruik blijft echter gerespecteerd waardoor de aangevraagde werken aanvaardbaar zijn.

Visueel-vormelijke elementen

De voorgevel van het pand is opgebouwd uit lichtkleurige gevelsteen en ingevuld met buitenschrijnwerk uit aluminium. Hier en daar werd een accent in een donkere siersteen voorzien.

De kroonlijst is afgewerkt met wit pvc. De witte marmer ter hoogte van de gelijkvloerse verdieping werd niet gerealiseerd. Deze delen werden ook in lichtkleurige gevelsteen voorzien wat aanvaardbaar is. In de voorliggende aanvraag blijft de voorgevel grotendeels ongewijzigd.

In de achtergevel werd een raam met twee opengaande vleugels voorzien in plaats van een taatsraam. De achterbouw wordt in de aanvraag voorzien van een laag cementering.

De materialen en opdelingen van de gevels zijn in overeenstemming met de stedelijke context van het perceel en zijn gunstig te adviseren.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Ter realisatie van het nieuwe platte dak wordt de gemene tuinmuur ter hoogte van de rechter aanpalende (buur nr. 16) opgehoogd. Deze ophoging bedraagt slechts 0,50m over een lengte van 4,6m, waardoor geen ontoelaatbaar nadeel met betrekking tot bezonning voor het naburige perceel wordt gegenereerd. 

De vergunde daklichtkoepel boven de bureauruimte op de gelijkvloerse verdieping wordt in de voorliggende aanvraag gesupprimeerd. Hierdoor krijgt de bureauruimte geen rechtstreeks licht meer gezien er geen andere ramen aanwezig zijn in deze ruimte. Dit is in strijd met artikel 24 van de bouwcode. Het voorzien van één of meerdere dakkoepels met een totale minimale licht-doorlatende oppervlakte van 2,8m² (zoals in de vergunde toestand) wordt daarom opgenomen als voorwaarde voor vergunning.

Daarnaast wordt opgemerkt dat geen opengaande ramen zijn opgetekend op de plannen. Volgens artikel 24 van de bouwcode dient elke verblijfsruimte minimaal één te openen gevel- of dakdeel te hebben zodat de ruimte op natuurlijke wijze geventileerd kan worden. Deze opening moet volledig afsluitbaar zijn door middel van een draaiend of schuivend venster, deur of luik en dient direct uit te monden in de open lucht. Het opengaan van minstens één gevel- of dakdeel wordt daarom opgenomen als voorwaarde voor vergunning.

In de voorliggende aanvraag werd weinig info voorzien over de tuinzone. Deze werd evenmin aangeduid op het inplantingsplan. De tuinzone dient te voldoen aan artikel 27 van de bouwcode dat oplegt tuinen zoveel mogelijk groen en onverhard te houden. Het voorzien van voldoende groen is belangrijk voor de leefbaarheid binnen bouwblokken en de infiltratie van regenwater in de bodem. Van dit voorschrift kan bijgevolg niet afgeweken worden. De tuin dient minstens voor 2/3 van de beschikbare oppervlakte als groenzone te worden voorzien. Dit wordt opgelegd als voorwaarde voor vergunning.

In de voorliggende aanvraag wordt een nieuw plat dak voorzien dat een helling heeft van minder dan 15° en een oppervlakte heeft van ten minste 20 vierkante meter. Dit dak dient te worden uitgevoerd als groendak conform artikel 38 van de bouwcode. Vanuit duurzaamheid heeft een groendak een aantal belangrijke voordelen ten opzichte van een gewoon dak. Het zorgt voor een kleinere hoeveelheid afgevoerd regenwater en beperkt gelijktijdig het piekdebiet bij stortbuien. Ook verminderen groendaken het “urban heat island” effect en werken ze als (extra) dakisolatie tegen oververhitting. Ze capteren fijn stof, en zorgen voor meer biodiversiteit in de stad. Omwille van dit positief effect is het verplicht om alle nieuwe platte daken ten minste als extensief groendak aan te leggen. Dit wordt dan ook opgelegd als voorwaarde voor vergunning.

Mits het naleven van de gestelde voorwaarden voldoet de woning aan de actuele eisen wat betreft hinderaspecten, gezondheid en gebruiksgenot.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat elke bouwaanvraag een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, is het de bedoeling om parkeren maximaal op eigen terrein te voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeerparagraaf is niet van toepassing aangezien de inhoud van de aanvraag geen impact heeft op de parkeerbehoefte.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1.      na uitvoering van de werken moet voldaan zijn aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten opgelegd door de Vlaamse Wooncode en het besluit van de Vlaamse regering van 12 juli 2013 betreffende de kwaliteits- en veiligheidsnormen voor woningen;

2.      er dienen één of meerdere dakkoepels met een minimale totale lichtdoorlatende oppervlakte van 2,8m² voorzien te worden in de bureau op de gelijkvloerse verdieping conform artikel 24 van de bouwcode; 

3.      per verblijfsruimte dient één gevel- of dakdeel opengaand te zijn conform artikel 24 van de bouwcode;

4.      2/3 van de tuinzone dient als groenzone aangelegd te worden conform artikel 27 van de bouwcode; 

5.      het nieuwe platte dak dient volledig als groendak gerealiseerd te worden conform artikel 38 van de bouwcode, zoals in rood aangeduid op de plannen.

Uitsluitingen

6.      de bijkomende dakkapel die in de beschrijvende nota beschreven wordt;

7.      een functiewijziging.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

De aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, werden om hun standpunt gevraagd.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten