2020_CBS_07468 - Omgevingsvergunning voor het verkavelen van gronden - OMV_2020062480. Vleerakkerstraat 2. District Deurne - Goedkeuring

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1.      de gemeentelijke projecten;

2.      andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Aangezien verkavelingen niet voorkomen op de Vlaamse of provinciale lijst, is het college bevoegd voor de vergunning.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving aanvraag

Relevante voorgeschiedenis

-         geen.

Vergunde/vergund geachte toestand

-          woning op huisnummer 2.

Huidige toestand

-          terrein met een oppervlakte van 844 m²;

-          woning op huisnummer 2;

-          opgeschoten struiken en dunne bomen.

Gewenste toestand

-          3 loten (lot 1: 117 m², lot 2: 114 m², lot 3: 109 m²):

• eengezinswoning;
• type gesloten bebouwing op loten 1 en 2;
• type halfopen bebouwing op lot 3;
• 3 bouwlagen en een plat dak;
• bouwdiepte 9 meter;
• kroonlijsthoogte 9,10 meter, gelijk aan woning op huisnummer 4;

-          rooien van een boom;

-          restperceel achterin met een oppervlakte van 504 m².

Inhoud van de aanvraag

-          verkavelen van een perceel in drie loten voor woningbouw;

-          vellen van een boom;

-          de sloop van de woning op huisnummer 2 maakt geen deel uit van deze aanvraag. De aanvrager vermeldt in de beschrijvende nota dat de afbraak deel zal uitmaken van een latere aanvraag tot omgevingsvergunning voor stedenbouwkundige handelingen met architect.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.)

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup.  Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
 

De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.
 

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
 

De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
 

De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
 

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• artikel 6: de voorgestelde afwerkingsmaterialen en voorgeveluitsprongen zijn niet in harmonie met de omgeving;

• artikel 12: een inpandige garage in combinatie met een voorgevelbreedte van minder dan 8 meter leidt tot een niet-levendige plint.

Sectorale wetgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
 

Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.
 

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
 

Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.
 

-            Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen  voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
 

De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.

-            Normen en percentages betreffende de verwezenlijking van een sociaal of bescheiden woonaanbod

Niet van toepassing.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

De aanvraag omvat het verkavelen van een grond. Er worden 3 loten aangeboden voor woningbouw. Enkel eengezinswoningen worden toegelaten als hoofdbestemming. Het voorzien van een woning sluit aan bij de kenmerkende woonfuncties aanwezig op de omliggende percelen in de Vleerakkerstraat. De beoogde functie is inpasbaar in de omgeving.

Zorgwonen wordt eveneens toegestaan, aangezien bij zorgwonen het aantal inwoners slechts tijdelijk verhoogt en het aantal wooneenheden ongewijzigd blijft.

Als nevenbestemming zijn functies toegelaten complementair aan het wonen, zoals kantoor, vrij beroep of dienstverlening. Het wonen geeft de hoofdtoon aan en blijft zonder meer de hoofdbestemming.

In de tuinzone mogen volgens de voorliggende voorschriften bijgebouwen en verhardingen worden opgericht. Deze zijn inherent verbonden met de hoofdbestemming van het hoofdgebouw. 

Schaal – ruimtegebruik – bouwdichtheid

De aanvraag betreft een perceel gelegen in een gebied gekenmerkt door woningen van twee en drie bouwlagen met een plat dak. De verkaveling wordt opgevat als een verdeling tot drie nieuwe loten. Twee loten voor gesloten bebouwing en een hoekperceel voor halfopen bebouwing. Verder blijft een restperceel over dat geen deel uitmaakt van voorliggende aanvraag. De bouwplaats grenst ter hoogte van de linker perceelgrens aan een woning bestaande uit 3 bouwlagen met een plat dak. De verkaveling is een verdere aanvulling van de bestaande bebouwde percelen in de straat. 

De voorgevelbouwlijn wordt voorzien tegen de rooilijn. De achtergevellijn ligt op 9 m uit de voorgevel. Achter de bouwzone is de tuinzone 10 m diep.

De voorschriften laten bebouwing van 3 bouwlagen onder plat dak toe. Voor de kroonlijsthoogte van het hoofdgebouw wordt 9,10 m voorgesteld. Het voorgestelde volume past in de bestaande straatwand en het gabarit van de naastliggende woning. De schaal van de aanvraag is overeenstemmend met deze van de omgeving.
 

Volgens de voorgestelde voorschriften is een beperkt bijgebouw, van maximum 12 m², toegestaan in de tuinzone indien deze ingeplant wordt op ten minste 1 m van de perceelgrenzen. Het bijgebouw kan voorzien worden van een schuin of plat dak met een maximale hoogte van 3,50 m. Deze hoogte is aanvaardbaar voor de nokhoogte van het bijgebouw, de kroonlijsthoogte dient echter beperkt te worden tot maximum 3 m.

Zwembaden en verhardingen van terrassen in de tuinzone zijn toegestaan. In de voorschriften is opgenomen dat de totale verharde oppervlakte, inclusief bijgebouwen, beperkt moet blijven tot maximaal 20% van de oppervlakte van de achtertuin.

Visueel-vormelijke elementen

De gevelmaterialen van het hoofdgebouw dienen conform artikel 6 van de bouwcode in harmonie te zijn met de omgeving en de aanpalende gebouwen. De voorgevels in de straat zijn overwegend afgewerkt met metselwerk. In de voorschriften van de verkavelingsaanvraag worden de toegelaten materialen aangepast naar metselwerk, eventueel te combineren met natuursteen. 

In de aanvraag zijn uitsprongen zoals balkons en luifels toegelaten aan de voorgevel. Dit is eveneens strijdig met artikel 6 van de bouwcode. Het voorzien van een uitsprong aan de voorgevel is niet kenmerkend in de straat. Deze worden vanuit stedenbouwkundig oogpunt enkel aan de achtergevel toegelaten mits voldaan wordt aan de regelgeving van het Burgerlijk Wetboek inzake zichten op het op het naastliggend perceel.

De voorgestelde voorschriften leggen een afwerking op voor de bijgebouwen in gevelsteen, natuursteen, sierbepleistering in lichte kleur of baksteen geverfd in lichte kleur. Dit wordt in de verkaveling vervangen door een afwerking in hetzelfde materiaal als het hoofdgebouw of met hout.

Bodemreliëf

Het gaat om een nagenoeg vlak terrein. Reliëfwijzigingen zijn enkel toegelaten voor het bouwen van een eventuele kelderverdieping.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Tijdens de procedure werd de aanvraag ter advies voorgelegd aan de stedelijke groendienst. Zij verlenen een voorwaardelijk gunstig advies:

“In elke achtertuin dient minstens 1 hoogstammige inheemse boom geplant te worden ter compensatie voor het groen dat verloren gaat en de te behouden bomen achteraan op de perceelsgrens dienen beschermd te worden tijdens de werken door er een hekwerk rond te plaatsen om tak-, stambreuk en materiaalopslag op de wortelzone te vermijden.”

Mobiliteitsimpact

De aanvraag omvat slechts drie loten waarop enkel eengezinswoningen zijn toegelaten. Dit brengt weinig verkeer met zich mee. 

Een autostalplaats moet volgens de voorschriften in de verkavelingsaanvraag inpandig in het hoofdvolume worden voorzien. Dit zal echter in strijd zijn met artikel 12 §1 en §3 van de bouwcode. De voorgevelbreedte van de woningen zijn 6 m en 7,11 m (kleiner dan 8 meter), wat het onmogelijk maakt een levendige plint te voorzien. Een levendige straat is een aangename straat om in te wonen of te wandelen. Met het oog op het creëren van levendige straten is het belangrijk dat de gebouwen in de straat een levendige plint hebben. Bijgevolg wordt geen inpandige garage toegelaten en wordt het voorschrift aangepast.

Advies aan het college

Aan het college wordt voorgesteld om de omgevingsvergunning voor het verkavelen van gronden te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde voorwaarden

1.      de bijgevoegde stedenbouwkundige voorschriften dienen strikt toegepast te worden. Ze worden evenwel met volgende bepalingen gewijzigd en aangevuld:

• in het voorschrift wat betreft Type gebouw (artikel 2.6.) wordt de tekst over een inpandige garage geschrapt;
• het voorschrift wat betreft Materiaalgebruik (artikel 2.7.) wordt gewijzigd met de bepaling dat alleen gevelmetselwerk is toegelaten, eventueel gecombineerd met natuursteen;
• het voorschrift wat betreft Oversteek t.o.v. grondoppervlakte (artikel 2.13.) wordt gewijzigd met de bepaling dat balkons, erkers en luifels enkel zijn toegelaten aan de achtergevel;
• het voorschrift wat betreft Constructies (artikel 3.3.C.) wordt aangevuld met de bepaling dat de nokhoogte beperkt is tot 3,50 meter en de kroonlijsthoogte tot 3 meter;
• het voorschrift wat betreft Constructies (artikel 3.3.C.) wordt gewijzigd met de bepaling dat de gebouwen moeten worden afgewerkt met hetzelfde materiaal als het hoofdgebouw of hout;

2.      de voorwaarden opgelegd in het advies van Aquafin moeten strikt worden nageleefd;

3.      de voorwaarden opgelegd in het advies van Fluvius moeten strikt worden nageleefd;

4.      de voorwaarden opgelegd in het advies van Proximus moeten strikt worden nageleefd;

5.      in elke achtertuinen dient minstens 1 hoogstammige inheemse boom geplant te worden ter compensatie voor het groen dat verloren gaat;

6.      de te behouden bomen achteraan op de perceelsgrens dienen beschermd te worden tijdens de werken door er een hekwerk rond te plaatsen om tak-, stambreuk en materiaalopslag op de wortelzone te vermijden.

Bij een te behouden boom moeten volgende zaken in acht genomen worden:

-          In het ontwerp van de gebouwen en de volledige infrastructuur errond, mag er niets voorzien worden waardoor de wortels of kroon van de boom onaanvaardbaar moeten beschadigd worden, noch nu, noch in de toekomst. Praktisch gezien wil dit zeggen dat het ontwerp niet mag leiden tot noodzaak om:

• het bestaande maaiveld af te graven of op te hogen in de wortelzone van de te behouden boom;
• graafwerken uit te voeren waarbij wortels dikker dan 5 cm moeten doorgestoken worden en/of waarbij 20 % van het totale wortelpakket moet verwijderd worden;
• de boom drastisch te snoeien (d.w.z. hoger opkronen dan het huidig eindbeeld of toppen of kandelaren of verwijderen van takken dikker dan 8cm).

-          Als er werken (zowel bouwwerken, als werken aan de infrastructuur errond) worden uitgevoerd, moet de te behouden boom beschermd worden. Zowel wortels als kroon moeten beschermd worden.

De wortelzone van de boom moet beschermd worden om verdichting van de bodem en/of oppervlakkige beschadiging van de wortels te voorkomen. Op vlak van bescherming voor de wortelzone zijn er twee mogelijkheden:

• Er is voldoende ruimte om de wortelzone volledig af te sluiten: dan moeten er werfhekkens geplaatst die aan elkaar vast gemaakt zijn, zodat ze niet, of in ieder geval moeilijk, te verplaatsen zijn. De grootte van de wortelzone wordt idealiter bepaald door onderzoek; als onderzoek om een of ander reden niet kan, moet men er vanuit gaan dat de wortelzone even groot is als de diameter van de kroonprojectie + 2m.

In die volledig afgebakende zone mag niets gebeuren. (niet graven, niet stockeren, geen afvalwater of spoelwater lozen, ….)

• Er is niet voldoende ruimte om de wortelzone volledig af te sluiten: dan moeten er beschermingsmaatregelen op maat opgesteld worden, zodat de ruimte onder de boom toch geheel of gedeeltelijk kan gebruikt worden zonder dat er schade berokkend wordt.

Om uitdroging van de wortelzone te voorkomen tijdens een droogzuiging van de werf, moet water worden gegeven aan de boom, tenzij bodemonderzoek zou uitwijzen dat dit niet nodig is.

Naast de wortelzone moeten ook de stam en de kroon beschermd worden. Als de wortelzone volledig kan afgeschermd worden, zijn de stam en het onderste deel van de kroon uiteraard ook ineens afgeschermd. Kan de wortelzone niet volledig afgeschermd worden, dan moeten voor het beschermen van de stam en onderste deel van de kroon ook beschermingsmaatregelen op maat opgesteld worden.

Om schade aan het bovenste deel van de kroon te voorkomen moet de aannemer, als hij een kraan gaat gebruiken, een voldoende hoge kraan voorzien. Als de kraan rond draait met een last eraan, mag niets de top van de boom raken. De aannemer mag ook geen snoeiwerken uitvoeren om ruimte te krijgen voor een kraan of voor om het even welke machine of stelling of …

Het is aangewezen om voor de nodige onderzoeken en voor het opstellen van beschermingsmaatregelen op maat, een gecertificeerd boomverzorger te raadplegen.

Bij het aanplanten van een nieuwe boom moeten volgende zaken in acht genomen worden:Het aspect duurzaamheid moet nagestreefd worden. Duurzaam aanplanten wil o.a. zeggen dat voor de nieuwe boom een groeiplaats moet voorzien worden die ondergronds voldoende geschikt doorwortelbaar volume heeft om zijn natuurlijke grootte en leeftijd te kunnen halen, en waar er ook bovengronds voldoende ruimte is voor zijn natuurlijke grootte.

Standpunt college

Het college sluit zich grotendeels aan bij het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

De gemeentelijke omgevingsambtenaar adviseert om het voorschrift wat betreft Type gebouw (artikel 2.6.) de tekst over een inpandige garage te schrappen omwille van een strijdigheid met artikel 12, §1 en §3 van de Antwerpse Bouwcode. Een autostalplaats moet namelijk volgens de voorschriften in de verkavelingsaanvraag inpandig in het hoofdvolume worden voorzien. De voorgevelbreedte van de woningen zijn echter resp. 6 en 7,11 meter (kleiner dan 8 meter), wat het onmogelijk maakt een levendige plint te voorzien. Een levendige straat is een aangename straat om in te wonen of te wandelen. Met het oog op het creëren van levendige straten is het belangrijk dat de gebouwen in de straat een levendige plint hebben. Bijgevolg wordt geen inpandige garage toegelaten en wordt het voorschrift aangepast.

Het college sluit zich aan bij deze beoordeling dat het voorzien van inpandige garages hier niet wenselijk is. Evenwel merkt het college op dat er een optie is om eventueel voor lot 3 een parkeerplaats te voorzien achteraan de tuinzone, gezien de tuinzone gelegen is langs een voldoende uitgeruste buurtweg die de toegang naar deze parkeerplaats mogelijk maakt. Indien een parkeerplaats voorzien zou worden, dient deze in openlucht voorzien te worden. De verharding moet in waterdoorlatend en grasdoorgroeibaar materiaal aangelegd worden. In die zin dient voorschrift ‘3.3.C. Constructies’ aangevuld te worden.

Het college geeft de opdracht aan de gemeentelijke omgevingsambtenaar om de verkavelingsvoorschriften conform het aangepaste besluit bij te stellen.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

De aanvraag werd onderworpen aan 1 openbaar onderzoek.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten