2020_CBS_07233 - Omgevingsvergunning - OMV_2020029978. Lakenstraat 3A. District Antwerpen - Weigering

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1.      de gemeentelijke projecten;

2.      andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          9/11/1962 : vergunning (18#44484) voor een flatgebouw.

Vergunde/vergund geachte toestand

-          meergezinswoning van 4 bouwlagen onder plat dak;

-          bouwdiepte 15 meter;

-          open koer naast slaapkamers;

-          tuin;

-          centraal inkom met trappenhal;

-          per verdieping 2 gespiegelde appartementen met 2 slaapkamers;

-          crémekleurige gevelsteen en houten schrijnwerk.

Huidige toestand

-          wit pvc schrijnwerk met nieuwe indeling;

-          bij beide gelijkvloerse appartementen werd de open koer naast de slaapkamers dicht gebouwd.

Gewenste toestand

-          teruggetrokken daklaag met nieuwe woongelegenheid erin;

-          terras voor- en achteraan;

-          nieuw volume afgewerkt in zwarte platen met zwart pvc schrijnwerk;

-          schrijnwerk volledige voorgevel in zwarte pvc;

-          voordeur in zwart aluminium;

-          openmaken dichtgemaakte koer naast slaapkamers op de gelijkvloerse verdieping;

-          integratie lift in trappenhal;

-          vermindering woonoppervlakte van 65 naar 60 vierkante meter in rechtse tweeslaapkamerappartementen op de 1ste, 2de en 3de verdieping door integratie lift;

-          vermindering woonoppervlakte van 62 naar 55,76 vierkante meter van het rechtse gelijkvloerse appartement door integratie lift en fietsenstalling;

-          vermeerderen van het aantal wooneenheden van 8 naar 9. Met betrekking tot de nieuwe wooneenheden zijn volgende gegevens beschikbaar:

• 1 tweeslaapkamerappartement met een netto vloeroppervlakte van circa 90 vierkante meter;
• de gemiddelde netto vloeroppervlakte van alle wooneenheden bedraagt 65,7 m²;

Inhoud van de aanvraag

-          bouwen van een daklaag;

-          wijzigen van het schrijnwerk in de voorgevel;

-          plaatsen van een lift;

-          vermeerderen van het aantal woongelegenheden van 8 naar 9.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP Binnenstad, goedgekeurd op 26 april 2012. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zones: culturele, historische en/of esthetische waarde en artikel  1:   zone voor wonen - (wo1).

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Gemeentelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP's) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van het ruimtelijk uitvoeringsplan op volgend punt:

-          2.1.9: Dakvormen en dakkapellen: de daklaag ligt zowel voor- als achteraan op minder dan 3 meter van het gevelvlak.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verordening toegankelijkheid op volgende punten:

• Toegangen en deuropeningen:
  • Artikel 22: Algemene bepalingen: de gemeenschappelijke deur van de afvalberging in de kelder moet een vrije doorgangsbreedte van min. 90cm hebben. Dit komt overeen met een ruwbouwmaat van min. 105cm.
  • Artikel 24: Draairuimte: Voor de deur tot telkens het linkse appartement op de begane grond, 1ste, 2de en 3de verdieping is geen vrije en vlakke draairuimte;

ook aan de voordeur is er geen vrije en vlakke draairuimte;

• Looppaden naar constructies en daarin gelegen vertrekken:
  • Artikel 15: Breedte van een looppad (tussen onafgewerkte muren): De gang naar de lift is over meer dan 4,5 meter smaller dan 120 centimeter.

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• Artikel 6: harmonie en draagkracht;
• Artikel 29: de fietsstalplaatsen zijn niet conform de afmetingen van de bouwcode;
• Artikel 30: Autostalplaatsen en autoparkeerplaatsen: er is geen parkeerplaats voorzien voor de nieuwe woning;
• Artikel 38: Groendaken: het nieuwe dak is niet uitgevoerd als groendak;
• Artikel 43: Septische putten: de bestaande septische put biedt  onvoldoende capaciteit.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Decreet houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen)
Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.

Beleidsrichtlijnen in het kader van goede ruimtelijke ordening (overeenkomstig artikel 4.3.1, §2, 2° van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening)

-          BGO Wonen: de beleidsmatig gewenste ontwikkeling woninggrootte, woningmix en beschermen van eengezinswoningen (verder genoemd BGO Wonen), goedgekeurd door de gemeenteraad in zitting van 24 juni 2019.
(De BGO Wonen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De BGO Wonen wordt betrokken bij de beoordeling van de verenigbaarheid van de aanvraag met de goede ruimtelijke ordening.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

De aanvraag heeft betrekking op het verbouwen van een meergezinswoning en het bouwen van teruggetrokken daklaag. Wonen is kenmerkend in de omgeving en functioneel inpasbaar in de omgeving. Echter wordt vastgesteld dat een uitbreiding van de meergezinswoning met een negende woonentiteit en de gepaarde verbouwingswerken ervoor zorgen dat de draagkracht van het gebouw wordt overschreden en daardoor strijdig is met artikel 6 van de bouwcode.

Beoordeling afwijkingen van de voorschriften

Gelet op de veelheid aan stedenbouwkundige tekortkomingen is een afwijking op de voorschriften niet verdedigbaar.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

De aanvraag wenst op een bestaand woongebouw met vier bouwlagen een teruggetrokken daklaag te voorzien. Teruggetrokken lagen zijn in een waardevolle omgeving zoals de Antwerpse binnenstad zelden aanvaardbaar en indien deze inpasbaar zijn, moeten deze met nodige zorg en aandacht in het bestaande stadsweefsel geplaatst worden. Vastgesteld wordt dat teruggetrokken lagen niet de kenmerkende verschijningsvorm van dakvormen zijn de omgeving. Maar gelet op de direct omgeving, de overzijde van het bouwblok, kan gesteld worden dat teruggetrokken daklagen wel voorkomen. Ook de omvang, typologie en morfologie van het bestaande appartementsgebouw laten een teruggetrokken laag toe. Vanuit stedenbouwkundig oogpunt kan geoordeeld worden dat een teruggetrokken daklaag op Lakenstraat 3a ruimtelijk aanvaardbaar is.

Indien een teruggetrokken daklaag mogelijk is, moet deze conform de voorschriften van RUP-Binnenstad, respectievelijk artikel 2.1.9, minstens een afstand van drie meter van het voor- en achtergevelvlak bewaren. Vastgesteld wordt dat de voorgestelde daklaag hier niet aan voldoet. De aanvraag voorziet vooraan circa 2,5 meter en achteraan circa 1,9 meter terugsprong. Hierdoor is de aanvraag strijdig met artikel 2.1.9 van RUP-Binnenstad.

Het desbetreffende voorschrift moet garanderen dat teruggetrokken daklagen van toekomstige ontwikkelingen op een gelijke afstand van voor- en achtergevelvlak geplaatst worden. Enerzijds om een goede aansluiting te bekomen, anderzijds om de uniformiteit en consequentie van teruggetrokken lagen in de binnenstad te behouden. Dit artikel moet ook voorkomen dat een wildgroei aan dak-typologieën en vormen ontstaat. Verder promoot artikel 2.1.9 de zuiverheid en gelijkmatige opbouw van dakvolumes.

Een afwijking op artikel 2.1.9 kan in overweging genomen worden wanneer blijkt dat door niet terug te springen conform het RUP, een betere aansluiting met een buurpand gemaakt kan worden.  Of dat de daklaag binnen een denkbeeldige hoek van 45° regel, gemeten vanaf de kroonlijst aan de voorzijde ervoor zorgt dat de laag niet waarneembaar is vanaf de straat. Dit laatste aandachtspunt, de 45°-gradenregel is zelfs een vereiste. RUP-Binnenstad vraagt om teruggetrokken daklagen zowel voor als achter het voorgevel- en achtergevelvlak liggen. Dit is een minimum aangezien 3 meter een courante maat is voor de bouwhoogte van een teruggetrokken dakopbouw en leidt tot een bouwvolume dat geplaatst is binnen een denkbeeldige lijn van 45°, gemeten vanaf de kroonlijst aan de voor- en achterzijde. Indien een omvangrijker volume wordt voorgesteld kan daarom gevraagd worden om i.f.v. goede aansluiting of 45°regel een grotere terugsprong.

Er wordt opgemerkt dat de aanvraag niet voldoet aan beide minimale randvoorwaarden om een afwijking enigszins bespreekbaar te maken. De aanvraag is gelegen naast Lakenstraat 3 en 3b. Dit zijn appartementsgebouwen die quasi identiek zijn qua opbouw en volume als Lakenstraat 3a. De voorgestelde daklaag is dus niet gelegen naast een bestaande dakopbouw en niet geplaatst binnen een denkbeeldige hoek van 45° gemeten vanaf de kroonlijst aan de voor- en achterzijde.

Gelet op de linker- en rechterbuur is het niet uitgesloten dat in de toekomst op deze panden ook teruggetrokken lagen worden gebouwd. Om een goede maat voor toekomstige aansluitingen te introduceren is het daarom noodzakelijk dat een teruggetrokken laag op deze plek de minimale afmetingen conform RUP-binnenstad hanteert. Door voorliggende daklaag wordt een maat geïntroduceerd die strijdig is met het RUP. Dit is nefast voor toekomstige dakuitbreidingen die wel volgens de principes van het RUP worden gebouwd, omdat er geen goede aansluiting bekomen kan worden.

Om de mogelijkheden van toekomstige uitbreidingen van de buurpanden niet te beknotten is het absoluut noodzakelijk dat er oftewel voldaan is aan de voorschriften van RUP-Binnenstad, of een stedenbouwkundig aanvaardbare maat of volume voorgesteld wordt dat een duurzame aansluiting, ontwikkeling en een gelijke behandeling voor de buurpanden kan garanderen. Dit om de uniformiteit van de drie appartementsblokken te behouden.

Los van de voorschriften conform het RUP is de gepresenteerde daklaag niet in overeenstemming met de goede ruimtelijke ordening van de plaats. Het bouwen van de vertrapte uitbouw zorgt niet alleen voor een vertrapt volume in hoogte, maar ook in diepte. Om een goede aansluiting te garanderen is het wenselijk dat een nieuw volume maximaal tot aan de achterbouwlijn van het hoofdgebouw gebouwd wordt. Een terras en transparante achtergevel in glas zorgen bovendien voor verhoogde inkijk en leidt mogelijks tot onaanvaardbare privacyhinder voor omwonenden.

Een volume op de getrapte achterbouw van Lakenstraat 3a wordt als hinderlijk ervaren.

Gelet op het voorgestelde formaat van de daklaag is deze niet in verhouding met de onderliggende gevel, waardoor het dakvolume het maximaal aanvaardbare bouwvolume overschrijdt.

Visueel-vormelijke elementen en cultuurhistorische aspecten

De raamopeningen van de nieuwe laag zijn niet symmetrisch geplaatst in de daklaag en vinden geen aansluiting met de geleding van onderliggende gevel, er is wel een mogelijkheid om uit te lijnen met de onderbouw.

Het formaat van de nieuwe laag is niet in verhouding met onderliggende gevel. Hierdoor zal voorliggende daklaag waarneembaar zijn vanaf de straat en het straatbeeld op een negatieve manier beïnvloeden. De vrije hoogte van de nieuwe wooneenheid is nochtans zeer hoog. De vrije hoogte verlagen tot het strikt noodzakelijke kan resulteren in een dakopbouw die meer in verhouding is tot de onderliggende gevelopbouw. Het uitschalen van de gewenste dakopbouw zorgt op zijn beurt voor een betere aansluiting op het bestaande volume van het gebouw.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Door het vermeerderen van het aantal wooneenheden, van acht naar negen woonentiteiten, dient de aanvraag getoetst te worden aan de integrale verordening toegankelijk. Vastgesteld wordt dat de aanvraag afwijkt van artikel 22, 24 en 15 van deze verordening. Een afwijking hierop is niet toelaatbaar.

Omdat de verordening toegankelijk een lift noodzakelijk acht, voorziet de aanvraag een lift in het rechterdeel van het gebouw. Op het gelijkvloers wordt een fietsenberging ingericht, maar deze is niet conform de inrichtingsprincipes van de bouwcode.

Een consequentie van deze ingrepen is dat de leefbare oppervlakte van de rechtse appartementen, op de gelijkvloerse, eerste, tweede en derde verdieping gereduceerd wordt. Deze tweeslaapkamerappartementen met een beperkte oppervlakte van 62m² op het gelijkvloers en 65m² op de verdiepingen worden verminderd naar 55m² op het gelijkvloerse en 60 m² op de verdiepingen.

De tweeslaapkamerappartementen zijn vergund, maar niet meer in overeenstemming met de hendedaagse kwaliteitseisen inzake wooncomfort en verblijfsgenot. De kleine leefruimtes van de appartementen zijn niet in verhouding tot het aantal slaapkamers. De appartementen op de verdiepingen met gereduceerd leefbare oppervlakte kan hoogstens een éénslaapkamerappartement bevatten, de woning op de gelijkvloerse verdieping kan hoogstens een studio zijn.

De bijkomende woning is een éénslaapkamerappartement maar heeft wel een oppervlakte van 90m², wat aantoont dat de huidige en hedendaagse maatstaf inzake woonkwaliteit en gebruiksgenot hoger is dan de bestaande appartementen die dateren uit 1962.

Op basis van bovenstaande tekortkomingen kan gesteld worden dat door het vermeerderen van het aantal woningen van acht naar negen, de densiteit op onaanvaardbare wijze stijgt. Dit verhoogt de druk op het perceel, het bouwblok en de wijk onaanvaardbaar waardoor de draagkracht van de site wordt overschreden.

Indien een bijkomende woning in een ruimtelijk aanvaardbare daklaag gewenst is, dient er nagedacht te worden hoe de kwaliteit van de bestaande woningen eerst verbeterd kan worden i.p.v. de bestaande woonkwaliteit te verminderen en een densiteitsverhoging te voorzien.. Het gelijkvloerse appartement rechts kan bijvoorbeeld omgevormd worden als een ruimte voor gemeenschappelijke voorzieningen waaronder een ruimte fietsenberging.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, omwille van onverenigbaarheden met stedenbouwkundige voorschriften en een goede ruimtelijke ordening.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

De aanvraag werd onderworpen aan 1 openbaar onderzoek.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten